แนวคิดการวางผัง
โดย รศ.มานพ พงศทัต
ประธานกรรมการกิตติมศักดิ์ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และอาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

          ผังเมืองรวม คือ กฎหมายที่ได้จัดระเบียบการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ในสังคม ดังนั้นจึงเป็นเรื่องของส่วนรวม ไม่ใช่เป็นเรื่องของส่วนตัวหรือของคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง ดังนั้นการวางผังเมืองจึงต้องตระหนักถึงความสำคัญของสังคมเป็นอันดับแรก รองลงมาเป็นเรื่องของเศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อม และวัฒนธรรมตามลำดับ
          สาเหตุที่ต้องมีการวางผังก็เพื่อเป็นการจัดระบบและแก้ไขปัญหาของสังคม โดยปัญหาหลักของกรุงเทพฯ เป็นที่ทราบกันดีว่า ได้แก่ หนึ่งคือปัญหาการจราจรติดขัด สองคือปัญหาน้ำท่วม สามคือปัญหาสิ่งแวดล้อม สี่คือปัญหาคนจนเมืองและคนจรเร่ร่อน ซึ่งการแก้ไขปัญหาของสังคมเมืองจะต้องทำการแก้ไขในภาพรวม ไม่ใช่แก้ไขปัญหาเป็นเรื่องๆ ไปเท่านั้น
          สำหรับร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ในครั้งนี้ เป็นการปรับปรุงครั้งที่ 2 ส่งผลให้เกิดความเข้มข้นมากขึ้น และกระทบถึงผลได้ - ผลเสียของประชาชน ซึ่งสิ่งที่น่าสังเกต คือ ผังเมืองที่ออกมาในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นจะส่งผลกระทบต่อประชาชนมากกว่าผังเมืองที่ออกมาในช่วงเศรษฐกิจขาลง โดยขณะนี้ประเทศไทยอยู่ในช่วงของเศรษฐกิจขาขึ้น ดังนั้น ผลกระทบต่อการลงทุนจึงมี ค่อนข้างมาก
          เมื่อมาพิจารณาในแง่ของผลกระทบที่เกิดขึ้นกับประชาชนในแต่ละพื้นที่นั้น ต่างพบว่ามีทั้งผลได้ - ผลเสียเช่นกัน ยกตัวอย่างผลเสีย เช่น
          1. พื้นที่เขตสวนหลวง เขตหนองจอก และเขตมีนบุรี ซึ่งเดิมประชาชนได้ทำเกษตรกรรมและเลี้ยงปลา แต่ตามร่าง ผังเมืองใหม่ให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยหรือจัดสรรโครงการได้ ดังนั้น ประชาชนในพื้นที่จึงไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดนี้ เนื่องจากจะทำให้เกิดขยะเป็นพิษและน้ำเน่าเสียขึ้น
          2. พื้นที่เขตใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สีลม สาทร ซึ่งเดิมมีบ้านพักอาศัยของประชาชนอยู่ด้วย แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ให้สามารถสร้างอาคารสูงได้ ดังนั้น ประชาชนในพื้นที่จึงไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดนี้ เนื่องจากจะส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมและสภาพความเป็นอยู่
          ดังนั้น ถึงแม้ว่าการวางผังจะเป็นไปเพื่อการจัดระบบและแก้ไขปัญหาของสังคมเมืองก็ตาม แต่พบว่าก็อาจทำให้เกิดผลเสียต่อประชาชนในพื้นที่ได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามการตัดสินใจในขั้นสุดท้าย ก็จะต้องตั้งอยู่บนพื้นฐานของประโยชน์ส่วนรวม มากกว่าประโยชน์ส่วนตัว
          ในส่วนของราคาที่ดินนั้น การที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นหรือต่ำลงนั้น จะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เรียงตามลำดับความสำคัญ ดังนี้ หนึ่งคือภาวะอุปสงค์และอุปทานของตลาด สองคือกำลังซื้อของประชาชน สามคือขนาดของที่ดิน สี่คือข้อกำหนดของผังเมือง ดังนั้นจึงหมายความว่า ราคาที่ดินจะสูงขึ้นหรือน้อยลงนั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของผังเมืองเป็นหลัก เนื่องจากมีตัวแปรอื่นที่สำคัญกว่า ซึ่งได้กล่าวไปแล้วข้างต้น
          สำหรับร่างผังเมืองใหม่นี้ได้มีการนำระบบใหม่ ๆ เข้ามาใช้ เช่น ระบบการให้รางวัล (Bonus System) ซึ่งจะเป็นการเสียสิทธิส่วนบุคคลอย่างหนึ่ง แต่จะได้สิทธิอย่างอื่นเพิ่มขึ้นแทน ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม เช่น ถ้าหากมีพื้นที่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม. ก็จะสามารถสร้างเพิ่มได้ร้อยละ 20 รวมทั้งในอนาคตอาจจะมีการนำระบบผ่องถ่ายสิทธิของเราไปให้เพื่อนบ้าน (Transfer Right) เข้ามาใช้ หรืออาจจะทำในลักษณะของการให้ผังเมืองมีบทบาทในเชิงกฎหมาย เช่น ถ้าประชาชนรายใดเสียประโยชน์จากการบังคับใช้ของผังเมือง ก็อาจจะต้องมีการลดค่าธรรมเนียมในภาษีโรงเรือนให้แทน เป็นต้น รวมทั้งภาครัฐเองก็จะต้องให้ความเป็นธรรมแก่ประชาชนที่ถูกเวนคืนที่ดิน โดยประชาชนจะต้องได้รับราคาเวนคืนจากมาตรฐานของราคาตลาด ไม่ใช่จากมาตรฐานของราคาประเมินของกรมธนารักษ์
          สุดท้าย หากประชาชนรายใดไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่นี้ สามารถอุทธรณ์หรือประชาพิจารณ์ได้ก่อน วันที่ 22 มีนาคม 2547 ทั้งนี้เพื่อทำการปรับปรุงให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อสังคมส่วนรวมต่อไป

ผลกระทบถึงประโยชน์ประชาชน
โดย ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน
ประธานกรรมการที่ปรึกษา โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และอาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

          เป็นที่ทราบกันดีว่า ผังเมืองจะทำให้คุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ของประชาชนดีขึ้น แต่ในทางกลับกัน บางรายอาจมองว่าผังเมืองทำให้เกิดการจำกัดการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือเป็นการรอนสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในที่ดินของประชาชน ซึ่งก่อนที่จะมาทำการวิเคราะห์ว่าร่างผังเมืองที่ออกมานั้นเหมาะสมกับสภาพบ้านเมืองที่เป็นอยู่หรือไม่อย่างไรนั้น จึงจำเป็นที่จะต้องมาทำการศึกษาถึงรายละเอียดของข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่เสียก่อน
          ข้อกำหนดในร่างผังเมืองใหม่นี้ มีประเด็นปัญหาหลายจุดที่ไม่สามารถใช้ได้จริงในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะข้อกำหนดโซนสีและการบังคับใช้ที่ดิน ซึ่งทำให้พื้นที่หลายแห่งไม่สามารถสร้างอาคารพักอาศัยรูปแบบอื่นได้เหมือนที่ผ่านมา โดยเฉพาะอาคารชุด อยู่อาศัยรวมขนาดไม่เกิน 2,000 ตรม. ซึ่งส่วนใหญ่มักสร้างเป็นอพาร์ตเมนต์หรือหอพัก ซึ่งผังเมืองฉบับเดิมสามารถสร้างได้ในพื้นที่เขตสีเหลือง เนื่องจากไม่กำหนดเขตแยกย่อยเป็น ย.1-ย.4 แต่ปัจจุบันอาคารขนาดดังกล่าวจะไม่สามารถก่อสร้าง ได้เลยในพื้นที่สีเหลือง ย.1-ย.2 โดยสามารถสรุปในแต่ละเขตให้สามารถทำความเข้าใจได้อย่างง่าย ดังนี้
          1. พื้นที่ ย.1-ย.2 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เพียง 1 เท่า
          2. พื้นที่ ย.3 เดิม สร้างได้ตาม FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้ 10 เท่า ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เพียง 1.5 เท่า และยังต้องอ้างอิง OSR (Open Space Ratio) หรืออัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมอีกร้อยละ 25 จากเดิมไม่มีการกำหนด และยังต้องเป็นพื้นที่ติดถนนกว้าง 12 ม. จากเดิมกำหนดไว้เพียง 6 ม. ทำให้การก่อสร้างอาคารขนาดเดียวกันในพื้นที่นี้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มร้อยละ 109 ี
          3. พื้นที่ ย.4 ซึ่งเดิมมี FAR 10 เท่า เช่นกัน ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เพียง 2 เท่า และยังต้องมีอัตราพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารอีกร้อยละ 20 หรือทำให้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 56
          4. พื้นที่ ย.5 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 3 เท่า
          5. พื้นที่ ย.6 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 3.5 เท่า
          6. พื้นที่ ย.7 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 4 เท่า
          7. พื้นที่ ย.8 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 5 เท่า
          8. พื้นที่ ย.9 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 6 เท่า
          9. พื้นที่ ย.10 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 8 เท่า
          ส่วนบริเวณที่ตามร่างผังเมืองใหม่จะสามารถใช้พื้นที่ได้น้อยลง ได้แก่ บริเวณที่อยู่ในพื้นที่สีเหลืองที่ปัจจุบันก่อสร้างอาคารหอพัก อาคารชุด ได้ถึง 10,000 ตรม. สูงไม่เกิน 23 ม. อยู่ติดถนนกว้างเกิน 6 ม. และสร้างได้ 10 เท่า ของที่ดิน ซึ่งตามร่าง ผังเมืองใหม่จะสร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตรม. เท่านั้น และจะต้องมีถนนด้านหน้ากว้างเกินกว่า 12 ม. ด้วย และพื้นที่ก่อสร้างรวม ไม่เกิน 1.5 เท่า ของที่ดิน (โดยร่างผังเมืองใหม่เป็น ย.3 ซึ่งจะทำได้เท่าที่กำหนดไว้เท่านั้น) ได้แก่บริเวณต่อไปนี้
          • ถนนรามอินทรา ใกล้หลักสี่ ซอยสุขาภิบาล 1, ซอยอนันต์สุขสันต์
          • ถนนพหลโยธิน ช่วงหลักสี่ไปกองทัพอากาศดอนเมือง เข้าไปในซอยพหลโยธิน ซอย 48, ซอย 52, ซอยตลาด เพิ่มสิน
          • ถนนรามอินทราฝั่งเหนือ ตั้งแต่แยกถนนวงแหวนตะวันออกไปจนถึงมีนบุรี ในเขตคันนายาว และเขตมีนบุรี จดเขตคลองสามวา
          • ถนนรามคำแหงทั้งสองฟากถนน ตั้งแต่ซอย 134 ถึงซอย 164 ด้านฝั่งเหนือตั้งแต่ซอยรามคำแหง 150 ถึง 167 จดซอยเทพพนา
          • ถนนพระยาสุเรนทร์ ตั้งแต่รามอินทราจนถึงคลอง 2 ตะวันตก ถนนปัญญา-แนเชอรัลพาร์คถึงถนนหทัยราษฎร์ที่อยู่ในเขตคลองสามวา ซอยแสงศรีจากถนนรามอินทราถึงถนนปัญญา, ซอยฉายศรีศิริ, ซอยเจริญพัฒนา 1, ถนนหทัยราษฎร์จาก 500 ม. จากปากซอยถนนสุขาภิบาล 2 ไปจนถึงคลอง 2 ตะวันออก, ถนนคลอง 2 ตะวันตกตั้งแต่ถนนวงแหวนสายนอกไปจนถึงถนนหทัยราษฎร์
          ในทางตรงกันข้าม ยังมีบริเวณที่ตามร่างผังเมืองใหม่จะสามารถใช้พื้นที่ได้มากขึ้น คือ สามารถสร้างได้ถึง 2,000 ตรม. และสามารถสร้างได้ทั้งที่เป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดก็ได้ ได้แก่บริเวณ
          • ถนนนิมิตรใหม่ ไปจนถึงถนนเรียบวารี
          • ถนนนิมิตรใหม่ ไปจนถึงถนนพระยาสุเรนทร์ ระหว่างคลอง 1 ถึงคลอง 2
          • ถนนวงแหวนตะวันออก บริเวณคลองบางชัน
          • ถนนรามคำแหง บริเวณคลองวังใหญ่บน ถึงคลองแสนแสบ
          • ถนนพัฒนาการ บริเวณมอเตอร์เวย์ ถึงซอยอ่อนนุช 77
          • ถนนพัฒนาการ บริเวณคลองตัน และคลองหัวหมาก
                ทั้งนี้ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ได้ทำการสรุปถึงการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่มาให้ผู้เข้าร่วมเสวนาได้ทราบถึงสิ่งที่จะเกิดขึ้น ดังนี้

          เปรียบเทียบการสร้างตึกแถวปัจจุบัน-ตามร่างผังเมืองใหม่
               (ปัจจุบันตึกแถว ขนาด 4.00x12.00 ม. มีที่ว่างด้านหลังไม่น้อยกว่า 3.00 ม.)

          การสร้างหอพัก อาคารชุดพักอาศัย (ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่)
               ขนาด 16.00x25.00 ม. สูง 5 ชั้น ไม่เกิน 15.00 ม. พื้นที่อาคารรวม 1,999 ตรม. พื้นที่อาคารคลุมดิน 400 ตรม. พื้นที่ว่างตามกฎควบคุมการก่อสร้าง ร้อยละ 30 ของที่ดิน อาคารห่างเขตที่ด้านหน้าหลัง 3.00 ม. ด้านข้าง 2.00 ม. ถนนกว้างเกิน 6.00 ม.

          การสร้างหอพัก อาคารชุดพักอาศัย (ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่)
               ขนาด 16.00x25.00 ม. สูง 5 ชั้น ไม่เกิน 15.00 ม. พื้นที่อาคารรวม 1,999 ตรม. พื้นที่อาคารคลุมดิน 400 ตรม. พื้นที่ว่างตามกฎควบคุมการก่อสร้าง ร้อยละ 30 ของที่ดิน อาคารห่างเขตที่ด้านหน้าหลัง 3.00 ม. ด้านข้าง 2.00 ม. ถนนกว้างเกิน 6.00 ม.

          การสร้างหอพัก อาคารชุดพักอาศัย (อาคารขนาดใหญ่พิเศษ)
               ขนาด 30.00x60.00 ม. สูง 10 ชั้น สูง 30.00 ม. พื้นที่อาคารรวม 18,000 ตรม. พื้นที่อาคารคลุมดิน 1,600 ตรม. (พื้นที่ว่างตามกฎควบคุมการก่อสร้าง ร้อยละ 30 ของที่ดิน และต้องห่างเขตที่โดยรอบ กว้างไม่น้อยกว่า 6.00 ม.) ตามผังเมืองใหม่จะสร้างในบริเวณสีส้ม ต้องอยู่ริมทางสาธารณะที่กว้างเกินกว่า 30 ม.

ปัญหา การวางแผนและผังเมืองระดับท้องถิ่นในประเทศไทย: ปัญหา ทางเลือก และความพยายาม
โดย ศ. ฮันส์ เดทเลฟ คัมมัยเยอร์
กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และรองประธาน สถาบันระหว่างประเทศนักวางผังภาค/เมือง (isocap.org)
              การวางแผนและผังเมืองระดับท้องถิ่นในประเทศไทยเป็นที่ต้องการอย่างมากในปัจจุบัน เนื่องจากจะเป็นการตอบสนองต่อนโยบายการกระจายอำนาจ และช่องว่างในการดำเนินการตามกฎหมายผังเมือง โดยสามารถแสดงภาพการกระจายอำนาจทั้งในแบบ "แนวตั้ง" และ "แนวราบ" ได้ดังนี้

          ทั้งนี้ การกระจายอำนาจไม่ใช่กระบวนการที่สามารถทำได้ภายใน 5 - 10 ปี แต่ต้องใช้เวลาถึงหนึ่งชั่วอายุคน คือ ถึง 30 ปี โดยสามารถให้คำจำกัดความของ "กระบวนการกระจายอำนาจในประเทศไทย" ได้ทั้งหมด 4 ประการ ดังนี้
          1. กระบวนการทางการเมือง/ประชาธิปไตย พบว่าปัจจุบันมีความคืบหน้า
          2. การปฏิรูประบบราชการ พบว่าปัจจุบันมีการดำเนินการที่ช้ามาก
          3. การปรับเปลี่ยนการจัดสรรงบประมาณ พบว่าปัจจุบันมีการดำเนินการที่ช้า
          4. เศรษฐกิจ (การแปรรูปหน่วยงาน) พบว่าปัจจุบันมีการดำเนินการแล้ว
          การวางผังระดับท้องถิ่นในประเทศไทย สามารถกำหนดมาจากหลายด้าน ได้แก่ เศรษฐกิจ กายภาพ และท้องถิ่นในระดับจังหวัดลงไป แต่เนื่องจากเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยาก รวมถึงความสามารถของผู้นำระดับท้องถิ่น เช่น เทศบาล และองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ยังไม่เพียงพอ จึงส่งผลให้แนวทางในการกระจายอำนาจระดับประเทศใช้เวลาค่อนข้างนาน
          ในส่วนของการออกแบบและการจัดการผังท้องถิ่นนั้น ประเด็นหลักที่พึงพิจารณา คือ จะต้องใช้กฎหมายผังเมือง (พ.ศ. 2518) เป็นเกณฑ์ในการเติมช่องว่าง มีการเลือกแนวทางใหม่ที่ดีมาปรับใช้ รวมทั้งยังต้องได้รับคำแนะนำที่ดีจาก หน่วยงานในท้องถิ่นซึ่งเป็น "เจ้าของ" โดยทั้งหมดนี้ต้องการกระบวนการที่เรียบง่ายแต่สามารถบังคับใช้ได้ ทั้งจากเจ้าของที่ดินที่เป็นเอกชนและหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
          และเมื่อพิจารณาขึ้นไปถึงระบบการวางผังเมืองรวม พบว่า มีจุดอ่อนที่สำคัญ คือ ผังเมืองรวมของประเทศไทยเปรียบเสมือนกับแหล่งรวบรวมข้อมูลและการกำหนดวิสัยทัศน์ แต่ไม่ใช่เป็นไปเพื่อการพัฒนาเมือง รวมทั้งยังมีความหละหลวมมากและมีการล้าสมัยเร็ว (บังคับใช้ 5 ปี) ดังนั้นผังเมืองนี้จึงยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร และการพัฒนาเมืองยังมีการชี้นำโดยการเก็งกำไรจากที่ดินและการลงทุนด้านสาธารณูปโภค (โดยเฉพาะถนน) ซึ่งเทศบาลส่วนใหญ่ยังขาดความกระตือรือร้นที่เพียงพอในการกำกับการพัฒนา และผังเมืองรวมยังไม่สามารถใช้เป็นเกณฑ์สำหรับการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารได้
          และเมื่อพิจารณาขึ้นไปถึงระบบการวางผังเมืองรวม พบว่า มีจุดอ่อนที่สำคัญ คือ ผังเมืองรวมของประเทศไทยเปรียบเสมือนกับแหล่งรวบรวมข้อมูลและการกำหนดวิสัยทัศน์ แต่ไม่ใช่เป็นไปเพื่อการพัฒนาเมือง รวมทั้งยังมีความหละหลวมมากและมีการล้าสมัยเร็ว (บังคับใช้ 5 ปี) ดังนั้นผังเมืองนี้จึงยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร และการพัฒนาเมืองยังมีการชี้นำโดยการเก็งกำไรจากที่ดินและการลงทุนด้านสาธารณูปโภค (โดยเฉพาะถนน) ซึ่งเทศบาลส่วนใหญ่ยังขาดความกระตือรือร้นที่เพียงพอในการกำกับการพัฒนา และผังเมืองรวมยังไม่สามารถใช้เป็นเกณฑ์สำหรับการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารได้

              นอกจากนี้ในผังเมืองแต่ละประเภท (สี) ข้างต้น ยังกำหนดบริเวณย่อยๆ อีกหลายสิบบริเวณ บางสีอาจเป็นร้อยบริเวณ เช่น ประเภท ย.3 ก็มีตั้งแต่ ย.3-1 ถึง ย.3-106 หมายถึง พื้นที่ ย.3 เองยังกำหนดย่อยไปอีก 106 บริเวณ โดยบริเวณที่ ย.3-1 จะตั้งอยู่แถวๆ ดอนเมือง ส่วน ย.3-106 จะอยู่แถวๆ ทุ่งครุ เป็นต้น เริ่มงงมั้ยครับ ลองไปเปิดร่างผังเมืองใหม่ดู จะกำหนดไว้ในลักษณะนี้ทั้งนั้นครับ
              แต่เรื่องสำคัญไม่ใช่การลดจำนวนสีผังเมืองข้างต้นครับ สาระสำคัญก็คือ การเปลี่ยนแปลงของข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินในแต่ละสี อย่าดูแค่สีครับ เพราะการใช้ประโยชน์อาจไม่เหมือนเดิม แม้สีผังเมืองจะยังเป็นสีเดิม เช่น แต่เดิมเคยก่อสร้างอาคารได้เท่านั้นเท่านี้ แต่ของใหม่อาจสร้างได้น้อยลงกว่าเดิม หรืออาจเหลือเพียงนิดเดียว หรือว่ากลับกันบางแห่งได้เปลี่ยนจากสีเขียวเป็นสีเหลือง แต่ข้อกำหนดไม่เปลี่ยน (ห้ามสร้างโน่น สร้างนี่เหมือนเดิม) ดังนั้นสาระสำคัญอยู่ที่ข้อกำหนดว่าแต่ละสี สามารถสร้างอะไรได้ หรือไม่ได้ครับ แต่อย่าเพิ่งตกใจครับ ติดตามกันต่อ
              2. การเปลี่ยนแปลงที่ถือว่าสำคัญมาก ถือเป็นเรื่องหลักที่มีผลกระทบมากที่สุดในการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ คือ เรื่อง FAR และ OSR เนื่องจากแต่เดิม FAR ได้กำหนดให้เป็น 10 เท่าทั่วทั้งกรุงเทพฯ แต่ผังเมืองใหม่ได้ถูกประกาศให้ FAR ลดลงเหลือ 8, 6, 5, 4, 3.5, 3, 2, 1.5 และ 1 ต่ำสุด โดยในเขตชั้นในจะมี FAR สูงสุด 10 เท่า และจะค่อยๆ ลดลงเมื่อห่างออกเขตชั้นในไปจนถึงชั้นนอกจนเหลือต่ำสุด 1 เท่า ตามร่างผังเมืองใหม่จะมีเพียงพื้นที่สีแดงย่านสีลม เพลินจิต เท่านั้นที่ FAR ยังคง 10 เท่าเช่นเดิม แต่ในพื้นที่อื่นๆ ส่วนใหญ่ล้วนแต่ลดลง โดยพื้นที่สีเขียวซึ่งตังอยู่ชั้นนอกจะมี FAR เหลือน้อยสุด (รวมทั้งพื้นที่สีเหลือง สีม่วงบางบริเวณ) สามารถก่อสร้างได้เพียง 1 เท่า เท่านั้น
              ขยายความ FAR (Floor Area Ratio) หมายถึง สัดส่วนการก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินที่มี เช่น ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารตามผังเมืองเดิมได้ 10 เท่า คือ 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร) แต่ต่อไปจะก่อสร้างกันได้น้อยลงตามสัดส่วน โดยถ้าเป็นพื้นที่สีเขียวที่เหลือแค่ 1 เท่า ที่ดิน 1 ไร่ก็จะสร้างกันได้เพียง 1,600 ตารางเมตร เท่านั้น หรือถ้ามีที่ดิน 100 ตารางวา ก็สร้างได้ 400 ตารางเมตร (1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร) เป็นต้น
              แต่อย่าได้ตกใจไปเลย ครับ เพราะว่าการกำหนด FAR นั้นผมเห็นว่าน่าจะมีความเหมาะสมกับศักยภาพพื้นที่แต่ละแห่งในปัจจุบันพอสมควร โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก เช่น พื้นที่ที่กำหนดไว้ให้สร้างได้แค่ 1 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่รอบนอกไกล ๆ ก็ไม่มีความจำเป็นต้องสร้างกัน 10 เท่าอยู่แล้ว เท่านั้น ทุกวันนี้เรายังสร้างกันไม่ถึง 1 เท่ากันเลย เช่น พื้นที่ ย.1 แถวๆ ถนนหทัยราษฎร์ ถ้ามีที่ดิน 100 ตารางวา เราก็สร้างกันแค่ 200-300 ตารางเมตรกันเอง (ตาม FAR 1 เท่า สร้างได้ 400 ตารางเมตร) ยกเว้นบางพื้นที่เท่านั้นที่มีการกำหนดอาจไม่ค่อยสอดคล้องกับศักยภาพพื้นที่ เช่น แถวๆ สุขุมวิท 71 คลองตัน ถนนรัชดาภิเษกฝั่งตะวันออก (พื้นที่ ย.6, ย.7) ที่กำหนด FAR แค่ 3.5-4.0 เท่า แต่ศักยภาพพื้นที่น่าจะมีถึง 8-10 เท่าเลย
              แต่ถ้าเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ส่วนใหญ่ก็มี FAR 6-8 เท่า (ดูเหมือนลดลงไม่มาก) แต่กลับจะส่งผลกระทบมากกว่า เพราะในเขตชั้นในนั้นศักยภาพจะเหมาะกับอาคารสูง (เกิน 23 เมตร) อาคารขนาดใหญ่ (เกิน 2,000 ตารางเมตร) ขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ถ้า FAR ลดลงจาก 10 เหลือ 8 จะมีผลกระทบที่ชัดเจนมากกว่า โดยแต่ละ FAR ที่ลดลง 1 เท่า คาดว่าจะมีผลต่อราคาที่ดินที่ลดลงประมาณ 5-10% ดูตัวอย่าง ตามตารางที่ 2-1 และ ตารางที่ 2-2
              ขยายความหมาย OSR (Open Space Ratio) บ้าง OSR หมายถึง สัดส่วนพื้นที่ว่างของที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง ซึ่งข้อกำหนดนี้แต่เดิมไม่มีการกำหนดไว้ แต่ตามผังเมืองใหม่จะมีกำหนดไว้ ตั้งแต่ 3-40% โดยในเขตชั้นในจะมี OSR ต่ำ ส่วนในเขตชั้นนอกจะมี OSR สูง ยกตัวอย่าง เช่น ถ้าจะก่อสร้างอาคารขนาด 16,000 ตารางเมตร แต่เดิมใช้พื้นที่เพียง 1 ไร่ (หรือ 400 ตารางวา) แต่ถ้าตามผังเมืองใหม่บริเวณนั้น ถูกกำหนดให้มี OSR = 10% แสดงว่าต้องมีที่ดินว่าง (ไม่มีอาคารปกคลุม) 10% ของพื้นที่อาคารคิดเป็น 1,600 ตารางเมตร (16,000 x 10%) หรือ 400 ตารางวา (4 ตารางเมตร =1 ตารางวา) ซึ่งจะทำให้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ถ้าจะก่อสร้างอาคารให้ได้เท่าเดิม โดยแต่เดิมที่ใช้เพียง 400 ตารางวา ต้องเพิ่มเป็น 680 ตารางวา แทน (ไม่ได้เพิ่มเป็น 800 เพราะแต่เดิมก็ต้องมีที่ว่าง 30% = 105 ตารางวา ตาม พรบ.ควบคุมอาคารอยู่แล้ว จึงเพิ่มแค่ 280) โดยพื้นที่สีเขียว จะถูกกำหนดให้มี OSR สูงสุด คือ 40% (รวมทั้งสีเหลือง สีม่วง บางบริเวณ)
              ที่นี้มาว่ากันถึงผลกระทบของ OSR โดยถ้าเป็นในเขตชั้นนอก จะมีผลก็ต่อเมื่อจะสร้างอาคารตั้งแต่ 3 ขึ้นไป (ส่วนอาคาร 1-2 ชั้น จะไม่มีผล เพราะแต่เดิมก็ต้องมีการเว้นที่ว่างไว้เพียงพอตามกฎใหม่ (ดูตัวอย่างตามตาราง 3) แต่ส่วนใหญ่ในเขตชั้นนอก ก็จะก่อสร้างกันแค่ 1-2 ชั้นไม่เกินอยู่แล้ว ดังนั้น OSR จะแทบจะไม่มีผลกระทบ แต่ถ้าเป็นเขตชั้นในจะมีผลกระทบมาก เพราะศักยภาพพื้นที่เหมาะกับอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง ทำให้ต้องมีพื้นที่โล่ง ไม่มีอาคารปกคลุมมากขึ้น ส่งผลต้องเพิ่มที่ดินในการพัฒนาโครงการมากขึ้น ต้นทุนจะสูงขึ้น เกือบลืมไปว่า ทั้ง FAR และ OSR ไม่บังคับใช้กับการก่อสร้าง "บ้านเดี่ยว" ในผังเมืองทุกประเภท ส่วนบ้านแฝดจะไม่บังคับใช้กับผังเมืองบางบริเวณ หมายความว่า ท่านสร้างบ้านเดี่ยวได้ตามเต็มที่ตามปกติ
              ที่ว่ามาข้างต้น ถ้าจะนับเฉพาะผลกระทบต่อชาวบ้านทั่วไป ก็ไม่น่าจะมีผลต่อขนาดที่จะก่อสร้างมากนัก ในทางตรงกันข้ามผมว่ากลับจะเป็นผลดีมาก ๆ ต่อชาวบ้านแบบเรา ๆ ก็คือ ต่อไปเราจะมีความแออัดน้อยลง มีพื้นที่โล่งมากขึ้น มีพื้นที่ให้ปลูกต้นไม้กันมากขึ้นแม้ในอาณาเขตบ้านเราเอง ทำให้เมืองน่าอยู่มากขึ้น อยากได้กันไม่ใช่หรือครับ แต่เราอาจต้องซื้อแพงขึ้นก็ได้ ติดตามต่อ
              ในภาคการลงทุนหรือในภาคธุรกิจ จะส่งผลทำให้มีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องเพิ่มที่ดินเป็นทีโล่งมากขึ้นในการพัฒนาโครงการหนึ่ง ๆ แต่แน่นอนว่าเขาคงไม่แบกไว้เองแน่ ต้องกำหนดราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุนประมาณ 10-20% (ดูตารางที่ 3 แต่อย่าตกใจไปเลยครับ กลไกตลาดน่าจะช่วยทำให้ราคาไม่เพิ่มขนาดนั้น โดยอาจเพิ่มแต่ครึ่งเดียว 5-10% ซึ่งน่าจะพอยอมรับได้

              แต่ผู้ที่เดือดร้อนแน่ๆ ก็คือ ท่านเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ๆ โดยเฉพาะในเขตชั้นนอก ที่กักตุนไว้เพื่อการพัฒนาโครงการอาคารขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า หรือโครงการใหญ่ งานนี้หนาวแน่ครับ เพราะว่าท่านจะไม่สามารถสร้างอาคารเกิน 2,000 ตารางเมตร (ขนาดเท่ากับตึกแถว 4 ชั้น 10 คูหาเองครับ) เช่น ถ้าที่ดินท่าน 10 ไร่ ตั้งอยู่ในพื้นที่ ย.3 จะมี FAR แค่ 1.5 เท่า ก็ควรจะสร้างได้ตาม FAR ตั้ง 24,000 ตารางเมตร (10 x 1,600 x 1.5 = 24,000) แต่ขอโทษครับ พื้นที่ ย.3 เขาห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ท่านก็สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรเท่านั้นครับ จะลงทุนคุ้มมั้ยละครับ (ดูข้อ 3 ต่อ) แต่โครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบ หรือ บ้านจัดสรร จะมีผลกระทบน้อยมากตามที่ว่าไว้แล้ว เพราะสร้างบ้านหลังหนึ่งแค่ 200-300 ตารางเมตรเอง ไม่มีปัญหา
              แล้วถ้ามี 10 ไร่ ในเขตชั้นกลาง จะสร้างได้มากขึ้น เพราะจะเริ่มอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษกันได้ และ FAR ก็มากขึ้น 3-6 เท่า แต่ (ดูข้อ 3 ต่อ)
              ข้างต้นนี้เป็นการอธิบายเพื่อความเข้าใจในการดูผังเมืองใหม่ โดยในแต่ละพื้นที่ จะมีการกำหนด FAR และ OSR แตกต่างกันไป และโดยสรุปก็คือ พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกจะมี FAR ต่ำ OSR สูง แต่เมื่อเข้ามาในชั้นกลาง ชั้นใน จะมี FAR เพิ่มขึ้น และ OSR ลดลง (ดูตารางที่ 5)
              3. การห้ามก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ แต่เดิมบางบริเวณในพื้นที่สีเหลือง จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้ แต่ในรอบใหม่ส่วนใหญ่สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะเกินได้ในพื้นที่ ย.4 และต้องมีถนนกว้างเกิน 12 เมตร (ซึ่งหาจะแทบไม่เจอว่ามีแถวไหนบ้าง)
              ส่วนในพื้นที่สีส้ม ส่วนใหญ่สร้างอาคารอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (ถ้าจะเกินต้องมีถนนกว้างเกิน 18 เมตรบ้าง 30 เมตรบ้าง)
              ส่วนพื้นที่สีน้ำตาล อาคารอยู่อาศัยสร้างได้ทุกขนาด แต่อาคารพาณิขยกรรมสร้างได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (ถ้าจะเกินถนนต้องกว้าง 30 เมตร)
              ซึ่งข้อจำกัดเกี่ยวกับความกว้างถนนข้างต้น ในเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะชั้นในส่วนใหญ่ถนนกว้างขนาดนี้ก็มีน้อยกว่า ยิ่งในซอยต่าง ๆ หมดสิทธิ์ครับ ส่วนในเขตชั้นในจริง ๆ (พื้นที่ พ.3-พ.5) ก็สามารถสร้างได้เพราะ FAR 6-10 เท่า และไม่มีข้อจำกัดเรื่องความกว้างถนน (แต่ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร จะสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ถนนต้องกว้างเกิน 10 เมตรอยู่แล้ว เพราะฉะนั้น ซอยเล็กกว่า 10 เมตร ก็แห้วมาแต่เดิมแล้วครับ
              4. นอกจากนี้มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน อื่นๆ ที่ควรรู้ เช่น
              4.1 เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ตามสีผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงจากแนวคิดเดิมเล็กน้อย หรือถ้ากล่าวในทางบวกก็ต้องบอกว่าที่มีการยืดหยุ่นมากขึ้น
              • เช่น แต่เดิม ถ้าเป็นพื้นที่สีเขียว เป็นที่รู้กันว่าจะไม่สามารถก่อสร้างตึกแถว และทาวน์เฮาส์ได้ (สร้างได้แต่บ้านเดี่ยว) แต่ในรอบนี้จะมีพื้นที่สีเขียวบางแห่งที่เป็นบริเวณ ก.4 จะสามารถก่อสร้างได้ด้วย แต่พื้นที่ ก.4 มีน้อยมากครับ โดยมีแค่แถว ๆ ตลิ่งชัน และบางขุนเทียน
              • กลับกันถ้าเป็นพื้นที่สีเหลือง แต่เดิมจะสร้างบ้านอยู่อาศัยได้ทุกประเภททั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ แต่ในรอบนี้พื้นที่สีเหลืองบางบริเวณก็ไม่สามารถสร้างตึกแถว ทาวน์เฮาส์ได้ คือ บริเวณ ย.1 และ ย.2 แต่พื้นที่ ย.1 และ ย.2 ก็มีน้อย แค่แถว ๆ ถนนหทัยราษฎร์ รัตนโกสินทร์สมโภช ร่มเกล้า ทุ่งครุ
              4.2 เรื่องนี้ไม่เปลี่ยนแปลงครับ แต่อยากบอกว่า ก็คือ พื้นที่ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น โดยบางท่านอาจมีคำถามว่าบางพื้นที่ที่ถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัย แต่ทำไมเห็นมีศูนย์การค้า สร้างขึ้นมาได้ นั้นเป็นเพราะว่าตามข้อกำหนดของผังเมืองแต่ละสี จะมีข้อยกเว้นให้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น (ที่ไม่ได้ห้ามไว้) ประมาณ 5-10% ของพื้นที่แต่ละบริเวณ (คำว่าบริเวณ หมายถึง พื้นที่ที่มีการกำหนดไว้เป็นกลุ่มๆ เช่น ย.3-100 ถ้ากลุ่มบริเวณนี้มีพื้นที่รวมทั้งหมด 1,000 ไร่ จะใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ 50-100 ไร่เลยครับ ซึ่งใครขออนุญาตก่อนก็ได้ก่อน (ไม่ได้หมายความว่าถ้าเรามีที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 10 ไร่ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้เพียง 1 ไร่ ในที่ดินของเราเองน้ะครับ แต่หมายถึงเราสามารถสร้างได้ทั้ง 10 ไร่เลย ถ้าเราไปขออนุญาตก่อน และโควต้า 5-10% ยังเหลือ และปัจจุบันโควต้า 5-10% เพื่อกิจการอื่นยังเหลืออีกมากครับ)
              ผลกระทบต่อราคาที่ดิน และราคาขาย
              ต่อไปเรามาดูกันว่า ผังเมืองที่จะประกาศใช้ใหม่ จะมีผลกระทบในด้าน "ราคาขายของโครงการที่จะสร้างใหม่" และ "ราคาที่ดิน (แปลงที่ยังเป็นที่ว่าง ๆ)" อย่างไร ซึ่งจะส่งผลต่อชาวบ้านอย่างเราอย่างไร ผมมีตัวอย่าง สรุปการประมาณการราคาขายของโครงการประเภทต่างๆ ในผังเมืองแต่ละบริเวณ ตามตารางที่ 1
              และตัวอย่างการประมาณการการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน โดยขอยกตัวอย่างในเขตชั้นในที่น่าจะมีผลกระทบมากกว่า ตามตารางที่ 4

              ผลกระทบโดยสรุป ก็คือ
              • พื้นที่ ย.1 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น หทัยราษฎร์ ทุ่งครุ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น
              • ส่วนพื้นที่ ย.2 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น รัตนโกสินทร์สมโภช และร่มเกล้าตะวันตก ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ทั้งนี้ในการสร้างบ้านเดี่ยวจะไม่มีการบังคับใช้ FAR และ OSR ในการก่อสร้าง นั่นหมายความว่าสามารถสร้างบ้านเดี่ยวได้โดยไม่ต้องคำนึงถึง FAR และ OSR
              • พื้นที่ ย.3 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ดอนเมือง วัชรพล สายไหม รามอินทรา มีนบุรี สุขาภิบาล 3 สวนหลวง ประเวศ หนองแขม และภาษีเจริญ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท คือ ได้ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว โดยจะมีการบังคับใช้ FAR 1.5 เท่า และ OSR ร้อยละ 25 แต่จะมีผลการสร้าง
              (1) ทาวน์เฮาส์หรือตึกแถวตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ดินที่ต้องใช้ เช่น ตึกแถว 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 35 ตรว. ดังนั้นจะใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 94 และถ้ามาพิจารณาในเรื่องของราคาขาย พบว่า ราคาขายเดิมอยู่ในราคา 1,800,000 บาท แต่ราคาขายใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 2,310,000 บาท ดังนั้นราคาขายจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 ทั้งๆ ที่ขนาดที่ดินเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 94
              (2) ในทำนองเดียวกันถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.7 ตรว. ดังนั้นจะใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 48 ถ้ามาพิจารณาในเรื่องของราคาขาย พบว่า ราคาขายเดิมอยู่ในราคา 1,500,000 บาท แต่ราคาขายใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 1,761,000 บาท ดังนั้นราคาขายจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 17
              แต่ทั้งนี้พื้นที่ ย.3 ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เขตชั้นนอก โดยทั่วไปยังไม่จำเป็นต้องสร้างทาวน์เฮาส์ 3-4 ชั้น แค่ 2 ชั้นก็พอแล้ว จึงอาจจะไม่กระทบในส่วนนี้มากนัก
              • พื้นที่ ย.4 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น หลักสี่ บางเขน เกษตร-นวมินทร์ ประดิษฐ์มนูธรรม นวลจันทร์ นวมินทร์ เสรีไทย และศรีนครินทร์ตะวันตก จะมีการบังคับใช้ FAR 2 เท่า และ OSR ร้อยละ 20 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น
              (1) การสร้างตึกแถวตั้งแต่ 4 ชั้น จากเดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.3 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็นต้น
              (2) ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 20 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 11
              (3) ถ้ามาพิจารณาในส่วนของอาคารประเภทหอพัก (ขนาดอาคารไม่เกิน 2,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 160 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 250 ตรว. ส่งผลให้ค่าเช่าหอพักจากเดิมเดือนละ 2,000 บาท เพิ่มเป็นเดือนละไม่ต่ำกว่า 2,280 บาท เป็นต้น
              (4) ถ้าเป็นอาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) ราคาเดิม 25,000 บาท/ตรม. แต่ราคาใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 32,905 บาท/ตรม. นั่นคือราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 32 ทั้งๆ ที่ราคาที่ดินสำหรับการสร้างโครงการนี้เพิ่มสูงถึงร้อยละ 188 ซึ่งสาเหตุที่ราคาขายไม่เพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงนั้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินโดยทั่วไปจะมีสัดส่วนน้อยกว่าค่าก่อสร้างอาคาร
              • พื้นที่ ย.5 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ตลาดมีนบุรี สวนสยาม เกษตร งามวงศ์วาน วงศ์สว่าง บางแวก และบางมด จะมีการบังคับใช้ FAR 3 เท่า และ OSR ร้อยละ 15 จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 938 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 27,500 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 32,449 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 เป็นต้น
              • พื้นที่ ย.6 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ย่านตลาดบางกะปิ อ่อนนุช อุดมสุข บางนา และเอกชัย จะมีการบังคับใช้ FAR 3.5 เท่า และ OSR ร้อยละ 12 จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 715 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 30,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 33,973 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 เป็นต้น
              • พื้นที่ ย.7 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น คลองตัน เพชรบุรี พระราม 9 บางจาก และพระโขนง จะมีการบังคับใช้ FAR 4 เท่า และ OSR ร้อยละ 10 จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 1,125 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 35,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 38,933 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 เป็นต้น
              • พื้นที่ ย.8 (สีน้ำตาล) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น บางซื่อ บางพลัด และปิ่นเกล้า จะมีการบังคับใช้ FAR 5 เท่า และ OSR ร้อยละ 8 จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 900 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 40,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 42,251 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เป็นต้น
              โดยในแต่ละพื้นที่ตัวอย่างข้างต้น จะเห็นได้ว่าหากมีการบังคับใช้ FAR ต่ำ ๆ และ OSR สูงๆ ก็จะส่งผลให้ต้องใช้ที่ดินมากขึ้นในการพัฒนาโครงการให้มีอาคารขนาดเท่าเดิม และแน่นอนว่าย่อมส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้น ประมาณ 10-20% อย่างไรก็ตาม ข้างต้นตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า ราคาที่ดินเท่าเดิม แต่ผมเชื่อว่ากลไกตลาดน่าจะทำให้ราคาที่ดินลดลงบ้าง ซึ่งจะทำให้ราคาขายไม่เพิ่มมากเท่าที่ยกตัวอย่างข้างต้น (พบกันครึ่งทาง ดีมั้ยครับ ที่ดินลดลงมาหน่อย 5-10% ราคาขายจะได้เพิ่มไม่มาก แค่ 5-10% น่าจะดี)
              การศึกษาข้างต้นได้ศึกษา เฉพาะผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัย (หนาแน่นน้อย-ปานกลาง-มาก) ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อชาวบ้าน ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ต้องไว้โอกาสหน้าครับ
              ต่อไปจะมาพิจารณาถึงผลกระทบต่อราคาที่ดินบ้างครับ ที่นี้จะยกตัวอย่างในเขตชั้นในของเมือง เนื่องจากน่าจะมีผลกระทบเรื่องราคาที่ดินมากกว่า โดยทดลองศึกษาในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปัจจุบัน (CBD: Central Business District) สรุปเป็นตารางได้ดังนี้

          สรุปว่าผังเมืองใหม่ดีหรือไม่
          อันนี้ถ้ามีคนบอกว่า ดี หรือไม่ดี ต้องถามว่า สำหรับใครด้วย
          เอาเป็นว่าในความเห็นผมถ้าเป็น"ชาวบ้าน"ธรรมดาๆ แบบผมที่ซื้อ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ไม่เกิน 2 ชั้นในเขตรอบนอกก็แทบไม่มีผล (จากเรื่องผังเมือง ไม่เกี่ยวกับเรื่องอื่น ๆ เช่น ตอนนี้วัสดุก่อสร้างก็ขึ้นเอาๆ โดยเฉพาะเหล็ก) แต่ถ้าเป็นชาวบ้านที่มีเงินมากหน่อยจะซื้อบ้าน 3-4 ชั้น หรือคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ชั้นกลาง ชั้นใน ราคาอาจแพงขึ้น เพราะเจ้าของโครงการต้องมีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ แน่นอนว่าคงไม่มีใครต้องแบกภาระไว้เอง ต้องไปเพิ่มไว้ในราคาขายแหงๆ ซึ่งสุดท้ายภาระตกอยู่กับชาวบ้าน (ที่มีเงินมากหน่อย) โดยราคาขายที่แพงขึ้นก็น่าจะมีผลประมาณ 5-10% (แม้ว่าผลการศึกษาจะเพิ่ม 10-20% แต่มีความเป็นไปได้ว่าราคาที่ดินอาจลดลงส่วนหนึ่งด้วยดังกล่าว) แต่ถ้าไม่อยากซื้อแพงก็ซื้อบ้านเก่า ซึ่งมีอยู่เยอะแยะให้เลือก
          อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอาจมีผลกระทบมากขึ้น ถ้าศักยภาพพื้นที่สูงขึ้น เช่น ถ้าแถวมีนบุรี ปัจจุบันศักยภาพพื้นที่ก็แค่อาคาร 2 ชั้น แต่ถ้าต่อไปศักยภาพสูงขึ้น ต้องสร้างอาคาร 3-4 ชั้น หรือสูงกว่านี้ คงจะมีผลกระทบ แต่ผมว่าอีกยาวไกลกว่าจะถึงวันนั้น และอีก 5 ปี ผังเมืองเขาก็ปรับปรุงกันอีก
          มาทางฝั่ง "เจ้าของที่ดินว่างๆ " (ยังไม่ได้ก่อสร้างอะไร) บ้าง ถึงคราวที่ท่านทั้งหลายอาจเสียประโยชน์เพราะราคาที่ดินอาจลดลง (แต่เอาเถอะ ที่ผ่านมามันก็เพิ่มมาเยอะแล้ว) โดยถ้าเป็นที่ดินชั้นใน ขนาดไม่เกิน 1 ไร่ จะเสียศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูงไป โดยรวมของการศึกษา ถ้าไม่มีปัจจัยอื่น ๆ ใด จะส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชั้นในลดลงประมาณ 10-15% (แม้ว่าผลการศึกษาจะลดลง 15-25% แต่กลไกตลาดน่าจะทำให้ต้องเพิ่มราคาขายด้วย ดังนั้นราคาที่ดินก็ไม่น่าจะลดมาก)
          มาถึงผู้ได้ประโยชน์ตัวจริง คือ ท่านที่เป็น "เจ้าของอาคาร" ต่าง ๆ ราคาทรัพย์สินของท่านน่าจะสูงขึ้น เพราะว่าคู่แข่งถูกจำกัดให้น้อยลง บางแห่งอาจไม่มีใครสามารถสร้างได้เท่าที่ท่านมีอีกแล้ว โดยเฉพาะในเขตชั้นใน ต่อไปจะพบว่าอาคารเก่า ๆ จะถูกนำมาปรับปรุงใหม่กันมากขึ้นแน่ ๆ แล้วดูซิครับว่าปัจจุบันในเขตชั้นใน ยังมีที่ดินว่าง ๆ เหลือมากมั้ย มันก็มีแต่ตึกทั้งนั้นแหละครับ ดังนั้น คนในเขตชั้นในน่าจะอยู่กลุ่มนี้ครับ ส่วนท่านที่ถือที่ดินว่าง ๆ ไว้ท่านน่าจะเป็นส่วนน้อยแล้ว
          แต่ผลที่สำคัญที่สุดในความเห็นผมจากผังเมืองใหม่ ก็คือ ต่อไปจะมีเมืองที่มีพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้น ที่ว่างมากขึ้น ไม่แออัดยัดเยียดกันจนเกินไปเหมือนทุกวันนี้ ซึ่งการเสียสละกันคนละเล็ก คนละน้อย แต่ถ้าทำให้เมืองของเราดูดีขึ้น น่าอยู่มากขึ้น (ในเชิงกายภาพน้ะครับ อย่าหวังถึงเรื่องอื่น) เพราะมีสวนมากขึ้น ตึกสูง ๆ น้อยลง การลงทุนพัฒนาโครงการต่าง ๆ ต้องเผื่อสังคมมากขึ้น ผมว่าแนวคิดนี้ดีมาก ๆๆ สำหรับชาวบ้าน หรือประชาชนอย่างผม แต่แหมไม่ทราบว่าท่านคิดช้าไป 10 ปีหรือเปล่า ที่ว่าช้าก็คือว่า น่าจะกำหนดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 35 แล้ว ปล่อยให้สร้างกันมาเป็น 10 ปีแล้ว มาถึงตอนนี้อาจทำให้หลายๆคน รู้สึกว่าจะเสียประโยชน์ อะไรก็แล้วแต่ที่เคยได้ เคยทำได้ แต่ต่อไปจะทำไม่ได้ หรือได้น้อยลง ก็ย่อมมีเสียงบ่น เสียงว่าเป็นธรรมดา ทน ๆ เอาหน่อยครับ ท่านทำเพื่อชาติจริงๆ ไม่เหมือนท่านผู้ทรงเกียรติ (อ้าวทำไม ไปถึงโน่นได้) เลิกก่อนน่ะครับ