นายบุญธรรม ทองขลิบ
หัวหน้าฝ่าย 1 กองจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดี

          การประมูลซื้อขายทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเป็นการขายทรัพย์ตามสภาพ โดยก่อนเข้าสู้ราคา ผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบสภาพที่แท้จริงและรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อตามสถานที่ตั้งของทรัพย์สินตามที่ปรากฏในประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีและถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์นั้นโดยละเอียดครบถ้วนี้
          ที่มาของทรัพย์กรมบังคับคดีเป็นทรัพย์ที่เกิดจากการขัดแย้งที่ยุ่งยาก ได้มาโดยการยึด-ขาย-ครอบครองทรัพย์ของลูกหนี้ที่จำนองกับสถาบันการเงิน ปี 2546 กรมบังคับคดีมีทรัพย์ที่ยึดมามีมูลค่าทั้งสิ้น 300,000 ล้านบาท เป็นภาระที่ต้องจำหน่ายออกไป 100,000 ล้านบาทต่อปี และตั้งเป้าหมายปี 2547 ว่าจะจำหน่ายออก 105,000 ล้านบาท คิดเป็น 10,000 ล้านบาทต่อเดือน
          ตลาดการประมูลเป็นของผู้ซื้อ ลูกค้าประกอบด้วยธนาคาร คนต้องการบ้าน นักธุรกิจ ซึ่งสามารถลงทุน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้โดยการวางเงินเริ่มต้นเพียง 50,000 บาท การตีราคาถ้าเห็นว่าราคาไม่ดีก็ส่งประเมินโดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทนายความหรือธนาคาร การซื้อเป็นการสมยอมซื้อของคู่กรณีระหว่างการพิพาท ต้องใช้สิทธิขายโดยคำสั่งของศาล การโอนผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่านายหน้าราคาจึงถูกกว่าตลาด
          อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่พบของทรัพย์จากกรมบังคับคดีสำหรับผู้ซื้อคือ ซื้อมาแล้วและเข้าอยู่ไม่ได้เพราะเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก ต้องใช้กฎหมายขึ้นอยู่เจ้าหนี้กับลูกหนี้
          ประเภททรัพย์ที่นำมาประมูลของเอกชนและรัฐโดยกองบังคับคดีจะต่างกันคือ เอกชนจะแบ่งเป็นโซน แต่กองบังคับคดีจะเป็นทรัพย์ที่หลากหลายและกระจัดกระจาย
          ทรัพย์แต่ละรายจะมีการประมูลประมาณ 4 ครั้งต่อ 1 รายการ โดยการประมูลครั้งที่ 1-3 ราคาประมูลเริ่มต้นที่ 80% ของราคาประเมิน และการประมูลครั้งที่ 4 เป็นต้นไป ราคาประมูลเริ่มต้นที่ 50% ของราคาประเมิน สำหรับการนับของภาครัฐมีจะระเบียบชัดเจนให้นับ 1 (3 ครั้ง) 2 (3 ครั้ง) และ 3 (1 ครั้ง) โดยการเคาะไม้ ส่วนเอกชนจะนับ นับ 1,2,3 เท่านั้น
          วิธีปฏิบัติในการเข้าประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์
          1. การเตรียมเอกสารในการเข้าประมูลซื้อ
                1.1. ผู้ประมูลซื้อต้องนำบัตรประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการไปด้วย พร้อมสำเนา 1 ชุด
                1.2. ถ้าผู้ประมูลซื้อกระทำการในนามบุคคลอื่น จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาท และบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ชุด บัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา 1 ชุด
                1.3. ถ้าผู้ประมูลซื้อกระทำการในนามนิติบุคคล จะต้องมีหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน และหนังสือมอบอำนาจของนิติบุคคล บัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา 1 ชุด
          2. การเตรียมเงินในการเข้าประมูลซื้อ
                ผู้ประมูลซื้อต้องเตรียมเงินสดจำนวน 50,000 บาทหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกรมบังคับคดี กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าประมูลซื้อทรัพย์ในวันดังกล่าวและเมื่อประมูลซื้อคดีใดได้แล้ว สามารถใช้เงินประกันดังกล่าว เป็นค่ามัดจำซื้อทรัพย์ส่วนหนึ่งในคดีนั้น หากผู้ซื้อยังประสงค์จะประมูลซื้อในคดีอื่นต่อไป จะต้องวางเงินสดใหม่อีก 50,000 บาท หรือวางเป็นแคชเชียร์เช็คตามจำนวนเงินดังกล่าว
          3. การเข้าประมูล
                3.1. ผู้ประมูลซื้อต้องวางเงินประกันและเอกสารต่าง ๆ ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าประมูล และรับใบรับเงินประกัน บัตรสำหรับการใช้ประมูล
                3.2. นั่งในสถานที่จัดไว้สำหรับผู้เข้าประมูล และประมูลซื้อตามลำดับรายการที่มีความประสงค์จะซื้อ
                3.3. เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายให้แก่ผู้ประมูลซื้อรายใดเป็นผู้ซื้อทรัพย์ได้แล้ว ผู้ซื้อจะต้องนำเงินประกัน 50,000 บาทชำระเป็นค่ามัดจำซื้อทรัพย์บางส่วน และทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดีในวันที่ซื้อ ส่วนค่าซื้อทรัพย์ที่เหลือนั้น ผู้ซื้อจะต้องวางชำระให้ครบถ้วนภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ซื้อ
                3.4. เมื่อผู้ซื้อชำระค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนก่อนกำหนด 15 วัน หรือภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันซื้อเจ้าพนักงานบังคับคดีจะออกหนังสือโอนกรรมสิทธิ์พร้อมเอกสารสำคัญ ในการไปดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินต่อไป
          4. การขอคืนเงินประกัน กรณีประมูลซื้อไม่ได้ และไม่ประสงค์เข้าประมูลซื้อ
                ผู้ประมูลซื้อนำหลักฐานใบรับเงินประกันและบัตรประมูลไปติดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อรับเงินคืนในวันที่ประมูล
          5. ก่อนเข้าสู้ราคา
                ผู้มีหน้าที่ตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่จะซื้อตามสถานที่และแผนที่การไปที่ปรากฏในประกาศ และถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์นั้นโดยละเอียดครบถ้วนแล้ว
          ข้อสังเกต
          1. กำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลที่ 50% และ 80% กำหนดจากประเภททรัพย์ที่ยึดดูจากราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ค่าเสื่อมราคา สภาพทรัพย์สิน ราคาใกล้เคียง ราคาตลาด คนซื้อต้องมีค่าฟ้องศาล ค่าโอน และภาระอื่น ๆ ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการพิจารณาราคาทรัพย์ ทั้งนี้ ราคาประมูลที่ตกลงแล้วสามารถเปลี่ยนแปลงได้ หากมีการคัดค้านโดยเจ้าของทรัพย์ หากมีเจ้าของทรัพย์หลายรายก็จะมีโอกาสคัดค้านราคาประมูลได้หลายครั้ง ดังนั้น เพื่อให้ราคาประมูลยุติโดยเร็ว โจทย์และจำเลยควรมาพร้อมกันเพื่อตกลงราคาซื้อขาย
          2. การวางเงินสด 50,000 บาท และการทำสัญญาซื้อขายขอสินเชื่อธนาคาร 15 วัน มีบางราย ซื้อแล้วไม่วางเงิน เจ้าหนี้ลูกหนี้ต้องฟ้องร้อง
          3. การรอนสิทธิ สิทธิตามกฎหมายต้องบันทึกในสารบรรณจดทะเบียนหลังโฉนด เป็นสิ่งสำคัญและถ้าพบกองบังคับคดีจะคืนเงินให้ผู้ซื้อ เช่น เป็นที่สาธารณะ (สาระสำคัญของผู้ซื้อ)
          4. การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินแต่ละแห่งใช้เวลาประมาณ 45-90 วัน หากผู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่มีข้อตกลงเรื่องการให้สินเชื่อกับกรมบังคับคดีแล้ว และไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระได้ทันภายใน 15 วัน ผู้ซื้อสามารถยื่นคำร้องขอขยายเวลาการวางเงินต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยให้สถาบันการเงินดังกล่าวเป็นผู้รับรอง ขอผ่อนปรน 3 ครั้ง จนได้รับอนุมัติแล้วจึงนำเงินมาโอนให้กับกรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนจำนองได้ภายใน 1 วัน และผ่อนชำระกับสถาบันการเงินต่อไป อย่างไรก็ตาม ปกติการนับคิดดอกเบี้ยจะคิดถึงวันที่ขาย

นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล
กรรมการผู้จัดการ บจก.เรียลตี้เวิล์ด อัลไลแอนซ์

          ในฐานะนักธุรกิจผู้ลงทุนด้านการประมูลอสังหาริมทรัพย์ มีความเห็นว่า การประมูลอสังหาริมทรัพย์เป็นการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยจัดให้มีการแข่งขันทางด้านราคาอย่างเปิดเผย โปร่งใส ให้ประโยชน์และความยุติธรรมกับผู้ซื้อและผู้ขายสูงสุด
          ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาประมูล
          1. ทรัพย์ที่ขายตามสภาพ
          2. ทรัพย์ที่ปรับสภาพแล้วพร้อมใช้ประโยชน์
          หน่วยงานที่จัดการประมูลอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
          1. การประมูลของภาครัฐจัดโดยกรมบังคับคดี เป็นการประมูลทรัพย์สินเพื่อให้หนี้ อาจได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สิน
          2. การประมูลของบริษัทเอกชน จัดขึ้นภายหลังวิกฤตปี 2540 เป็นการแข่งขันราคาเพื่อให้ทรัพย์สินจำหน่ายออกอย่างรวดเร็ว และได้รับความยินยอมของผู้ขายและผู้ซื้อ เนื่องจากผู้ซื้อสามารถตรวจสอบภายในของทรัพย์สินได้อย่างละเอียด ลดอัตราเสี่ยง ซึ่งทรัพย์ที่นำมาประมูลของภาคเอกทันที
          การประมูลเป็นวิธีการจำหน่ายทรัพย์สินที่ต้องการขาย นำไปประมูลโดยกำหนดราคาเริ่มประมูลที่ต่ำกว่าราคาตลาดมาก หรือไม่กำหนดราคาขั้นต่ำ เพื่อให้ผู้สนใจซื้อเข้าสู้ราคากันให้ได้ราคาสูงมาก ๆ โดยเป็นราคาที่ผู้ซื้อยังมีความพึงพอใจที่จะได้ทรัพย์สินนั้น ๆ ในราคาที่ประมูลได้
          ปัจจุบันการประมูลเป็นที่นิยมของผู้บริโภคมากขึ้น เนื่องจากมีโอกาสที่จะซื้อทรัพย์สินได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาด โดยที่ผู้ขายก็พอใจที่ได้ขายทรัพย์สินได้อย่างรวดเร็ว โดยเสียค่าใช้จ่ายน้อยคุ้มค่าไม่ต้องทำการตลาดเสนอขาย โดยไม่รู้ว่าเมื่อไรจะขายได้ ส่วนค่าการตลาดและค่าโฆษณาต้องจ่ายไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะขายได้ทำให้สิ้นเปลืองกว่ามาก
          กลยุทธ์การประมูลอสังหาริมทรัพย์
          1. การตรวจสภาพทรัพย์สิน ในการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือจะต้องรู้ถึงสภาพของทรัพย์สินที่จะเข้สู้ประมูล ซึ่งหลักสำคัญก็คือตรวจสอบตัวบ้านทั้งภายในและภายนอก เช่น บ้านจากกรมบังคับคดีซึ่งสภาพของทรัพย์ค่อนข้างโทรม จึงควรตรวจสอบให้ละเอียดเท่าที่จะทำได้
          2. ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน ในส่วนนี้สิ่งที่ต้องคำนึงมีอยู่ 2 ประการ คือ ดูว่าทรัพย์สินนั้น ๆ อยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ ซึ่งคงต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และอีกประการคือ เรื่องทำเลที่ตั้งเป็นบริเวณที่อยู่ในความนิยมของผู้บริโภคหรือไม่ อย่างไร
          3. การตรวจสอบราคาตลาดในทรัพย์ที่สนใจประมูล จะต้องทราบราคาตลาดของทรัพย์นั้น ๆ โดยดูได้จากบ้านทำเลใกล้เคียงที่มีการประกาศขายอยู่ ซึ่งตรงนี้จำเป็นมากในการตั้งราคาสู้ประมูล เพื่อที่จะประมูลหรือกำหนดราคาที่ไม่เกินราคาตลาดได้
          4. กรณีที่อยู่อาศัยมีการปิดตาย ซึ่งชี้ให้เห็นว่า เป็นบ้านว่างไม่มีคนอยู่อาศัย ในกรณีนี้ ถ้าเป็นกรณีการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี ควรต้องตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน ถ้าประตูล็อคเราไม่สามารถเข้าไปดูสภาพทรัพย์โดยละเอียดได้ การบุกรุกงัดแงะเข้าไปถือว่าผิดกฏหมาย เพราะว่าเจ้าของบ้านเดิมยังมีสิทธิในทรัพย์สินอยู่ อีกกรณีคือบ้านมีผู้อยู่อาศัยอาจจะเป็นเจ้าของเดิม หรือการลักลอบหรือการเข้าอาศัยจากเจ้าของเดิม ถ้ามีการประมูลได้คงต้องการขอให้ย้ายออก ถ้าผู้อาศัยไม่ย้ายออกจะต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ต่อไป ซึ่งอาจใช้เวลายืดเยื้อ 1.5-3 ปี
          5. การรอนสิทธิ์และภาระจำยอม ผู้ที่จะประมูลต้องตรวจสอบว่าในหลังโฉนดมีการติดภาระจำยอมหรือการรอนสิทธิ์หรือไม่ ทางที่ดีควรไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อขอดูต้นฉบับโฉนดและหมายรวมไปถึงสัญญาเช่าด้วย
           6. ปัญหาเรื่องมิเตอร์น้ำ, ไฟฟ้า ปัญหาเรื่องนี้ผู้ที่ประมูลทรัพย์สินได้คงต้องตรวจสอบเช่นกันเพราะว่าถ้ามีการขออนุญาตใหม่ จะเสียค่าใช้จ่ายสูง เนื่องจากทั้งการประปาและการไฟฟ้าจะให้ผู้ขอติดตั้งชำระเงินค่างวดค้างจ่ายทั้งหมดตั้งแต่อดีต สำหรับกรณีนิติบุคคลอาคารชุด การโอนต้องชำระเงินค้างจ่ายทั้งหมดเพื่อแสดงการปลอดหนี้จึงจะจดทะเบียนกับนิติบุคคลได้ ทั้งนี้ยอดค้างจ่ายจะไม่รวมถึงเบี้ยปรับของค่าใช้จ่ายค้างชำระ ดังนั้น ผู้ประมูลต้องตรวจสอบให้รอบคอบถึงค่างวดค้างจ่ายและค่าเบี้ยปรับด้วย
          7. การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัจจุบันทางกรมบังคับคดีมีข้อตกลงกับทางสถาบันการเงินทั้งหมด 12 แห่ง คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธนาคารธนชาติ, บริษัทเงินทุนทิสโก้, ธนาคารไทยพาณิชย์, ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารทหารไทย, ธนาคารนครหลวงไทย, บริษัทเงินทุนเกียรตินาคิน และบริษัทอเมริกันอินเตอร์แนชชั่นแนลแอสชัวรันส์ ซึ่งทรัพย์สินที่ประมูลได้ครบกำหนด 15 วัน หากสินเชื่อยังไม่อนุมัติ ทางธนาคารที่มีข้อตกลงจะออกหนังสือให้ผู้ประมูลซื้อยื่นต่อทางกรมบังคับคดี เพื่อขอผ่อนผันขยายระยะเวลาชำระเงินได้
          8. การทำรายได้ ควรซื้อทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า ซึ่งทรัพย์สินที่น่าสนใจมากที่สุดก็คือ คอนโดมิเนียมกลางเมือง เนื่องจากมีความต้องการในการเช่าสูง ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และที่ดินเปล่า คงต้องดูในเรื่องศักยภาพทางทำเล ความเจริญ และทางด้านผังเมือง รวมไปถึงกฎการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่จะมีผลในการพัฒนาต่อไป
          ข้อพึงพิจารณาสำหรับการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการขายทรัพย์สิน
                ปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการลงทุนต่างจากเดิมจึงไม่เหมาะสมกับนักลงทุนระยะสั้น เนื่องจากต้องเสียค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนมากผู้ซื้อต้องเสียเองขึ้นกับประโยชน์ในการใช้ที่ดิน ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ภาษีเงินได้ 2% ภาษีโอน 2% (เริ่มใช้ 1 มกราคม 2547 เดิมคิดอัตรา 0.01%) รวม 7.3% และค่าประกันการเข้าประมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายให้กรมบังคับคดีในการประมูล 50,000 บาท เป็นต้น ตัวอย่างเช่น ประมูลทรัพย์มาราคา 2 ล้านบาท ธนาคารให้สินเชื่อ 85% คงเหลือ 1.7 ล้านบาท วันโอนผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ประมาณ 124,000 บาท รวมกับค่าประกันการประมูลอีก 50,000 บาท รวมแล้วผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดไว้ประมาณอย่างน้อย 174,000 บาท
                นอกจากนี้ ผู้ซื้อต้องเตรียมตัวสำหรับทรัพย์ที่อาจเกิดปัญหาจากคู่กรณีหลายราย เช่น ธนาคารเจ้าหนี้ ลูกหนี้ ผู้รับจำนอง ซึ่งปัญหาในด้านกฎหมายผู้ซื้อควรปรึกษาทนายด้านการบังคับคดี กฎหมายแพ่งพาณิชย์และการฟ้องขับไล่ เช่นบางรายมีสัญญาเช่า เจ้าของเดิมซื้อแล้ว ทำให้คดียืดเยื้อ 5 ปี ต้องดูว่าคุ้มค่าหรือไม่
                สำหรับนักลงทุนระยะยาว เมื่อซื้อมาในราคาต่ำต้องยินยอมในอนาคตอย่างมีเป้าหมาย เช่น เพื่อเป็นรายได้จากค่าเช่า การค้า การติดตั้งป้ายโฆษณา

นายอภิชาต อาชาเดช
กรรมการผู้จัดการ บจก.โปรเฟสชั่นแนล เอเชีย เน็ทเวอร์ค

          ในฐานะบริษัทผู้จัดการประมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชน การประมูลอสังหาริมทรัพย์ เป็นการให้ภาพทรัพย์สินที่เป็นกลางที่สุด โดยเปิดโอกาสให้มีการกำหนดราคาเสนอซื้ออย่างเป็นธรรมและเปิดเผย ซึ่งเดิมต้องว่าจ้างพนักงานขายทรัพย์สินทำให้มีต้นทุนการดำเนินงานเพิ่มขึ้น
          องค์ประกอบของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการประมูล ประกอบด้วย
          1. ขายได้ คุณภาพดี ที่ตั้งดี
          2. หลากหลาย เช่น บ้านเดี่ยว ประเภทและขนาดต่าง ๆ
          3. หลายหน่วยขาย เช่น คอนโด
          4. ต้องโอนได้ภายใน 30 วัน
          5. ต้องไม่มีการโฆษณาทรัพย์สินนั้น ๆ ในช่วง 3-5 เดือนก่อนหรือระหว่างการประมูล
          วิธีการประมูล
          1. On the Site Auction เปิดให้เข้าขมและทำการประมูล
          2. Caravan Auction จัดตารางการประมูลบ้านแต่ละหลังในโครงการ โดยกำหนดระยะเวลาการเข้าชมและประมูล
          3. Scatter Auction ไม่เอาทรัพย์สินราคาถูก/แพงมาประมูลพร้อมกันเพราะจะไม่ได้ราคาที่เหมาะสม
          4. Life Auction เป็นการประมูลในสถานที่กำหนดและเป็นที่นิยมในประเทศไทย
          5. ยื่นซองประมูล ถูกและประหยัดต้นทุนค่าใช้จ่าย
          การเตรียมตัวก่อนการประมูล
          1. ขอแผ่นโฆษณา ราคา ขนาดพื้นที่ เงื่อนไขการประมูล
          2. ชมโครงการให้บ่อยที่สุด ขายตามสภาพ โดยถามจากธนาคารที่ให้สินเชื่อ กรมที่ดิน จ้างบริษัทประเมิน เช็คราคาตลาด
          3. ดูหลาย ๆ ยูนิต
          เทคนิคการประมูลอสังหาริมทรัพย์
          1. ควรไปถึงก่อนการประมูล 1 ชั่วโมง เพื่อขอเอกสารใหม่ และจะได้ตั้งราคา
          2. นำบัตรประชาชน พร้อมแคชเชียร์เช็ค หรือเงินสด 50,000 บาท
          3. ห้ามบอกราคาที่ต้องการซื้อกับเจ้าของทรัพย์สิน
          4. กรอกข้อมูลในเอกสารให้ละเอียด
                ทั้งนี้ สัดส่วนการประมูลที่ดีที่สุดคือ ควรเป็น 3: 1 หรือ 5: 1 โดยทรัพย์สิน 1 รายการ ควรมีผู้เสนอซื้อประมาณ 3-5 รายจึงจะเป็นราคาที่เป็นกลางและเหมาะสมที่สุด
          การเตรียมการประมูลสำหรับเจ้าของกิจการขายทรัพย์ มี 3 ขั้นตอน คือ
          1. ขั้นตอนเตรียมการในช่วง 30 วัน โดยการปรับปรุงสถานที่ (Value Added) ให้กับทรัพย์สิน และการทำแผ่นโฆษณา แผนการลงสื่อ รายละเอียด ที่ตั้ง แบบ ราคาครั้งสุดท้าย เงื่อนไขการประมูล
          2. ขั้นตอนชมโครงการให้เจ้าหน้าที่พาชม ระยะเวลาประมาณ 30 วัน
          3. ขั้นตอนการทำสัญญา ระยะเวลา 30 วันสุดท้ายเป็นช่วงการทำสัญญา 7 วันแรก วางเงินจอง และโอน
          ข้อมูลสำคัญสำหรับการประมูล
          1. หากราคาขายที่ได้จากการประมูลสูงขึ้นหลังจากการประมูลจะไม่ปรับราคา ถือว่าวันประมูลเป็น Benchmark
          2. หัวใจการประมูล เป็นการเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ
          3. วิธีการประมูลทุกรูปแบบต้องดูเงื่อนไขของการประมูล อาจตอบรับหรือปฏิเสธ ราคาทรัพย์สินต้องขึ้นอยู่กับว่าจะไปใช้เพื่อประโยชน์อะไร
          4. นักลงทุนและผู้ซื้อต้องศึกษาดูแต่ละยูนิตให้ถ่องแท้