Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 577 คน
ธพว. เตือนสติวงการประเมิน ต้องตรงไปตรงมา
ตีพิมพ์ในวารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 4 ฉบับที่ 6 พฤศจิกายน-ธันวาคม 2548

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          เมื่อวันศุกร์ที่ 4 พฤศจิกายน 2548 ผมได้ฟังคุณโชติศักดิ์ อาสภวิริยะ <3> ท่านกรรมการผู้จัดการ ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมแห่งประเทศไทย ( ธพว ) แสดงวิสัยทัศน์เกี่ยวกับวงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยในพิธีลงนามว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินของ ธพว. แล้ว รู้สึกศรัทธาและนับเป็นข้อคิดที่เป็นประโยชน์ต่อการกระตุ้นวงการประเมินค่าทรัพย์สินของเราให้เจริญก้าวหน้าเพื่อประโยชน์ของประชาชน ผมจึงขออนุญาตสรุปความเห็นของคุณโชติศักดิ์มาไว้ในบทความนี้ 

มุ่งเป็นธนาคารสีขาว  
          ตามนโยบาย “ธนาคารสีขาว” ธพว. มุ่งรณรงค์ให้เกิดความ “โปร่งใสตามหลักธรรมาภิบาล” โดยจะไม่ยอมให้เกิดการฉ้อราษฎร์บังหลวงในทุกระดับของ ธพว. และหากใครมีปัญหาร้องเรียนใด ๆ สามารถติดต่อกับคุณโชติศักดิ์ในฐานะกรรมการผู้จัดการได้โดยตรง ที่ผ่านมา ธพว. ใส่ใจกับเรื่องนี้เป็นพิเศษ ประจักษ์หลักฐานสำคัญก็คือ ธพว. ได้ไล่ออกพนักงานที่ฉ้อโกงไปหลายคน ฟ้องบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ทำงานผิดพลาดร้ายแรง ทั้งนี้เพื่อให้ผู้ใช้บริการ ธนาคารและทุกฝ่ายได้รับประโยชน์บนพื้นฐานแห่งความเป็นธรรมจากวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน
          ผมประทับใจที่คุณโชติศักดิ์พูดว่าการรับงานประเมินค่าทรัพย์สินที่ ธพว. นี้ “ไม่ต้องวิ่งเต้น ไม่ต้องจ่ายใต้โต๊ะ” และจะไม่มีการเลือกปฏิบัติ ทั้งยังย้ำว่า “อยากได้คนดี (บริษัทประเมินที่ดี) มาเป็นเพื่อนร่วมธุรกิจและอยากได้ความเป็นธรรม ทั้งค่าจ้างประเมินและมูลค่าที่ประเมินได้ และเพื่อให้ความมุ่งหวังในความโปร่งใสได้รับการดำเนินการในภาคปฏิบัติ คุณโชติศักดิ์จึงได้เชิญ พล.ต.ท. จักรทิพย์ กุญชร ณ อยุธยา ผบช.ประจำ ตร. ซึ่งเคยเป็นผู้ทำคดีของธนาคารกรุงเทพฯพาณิชย์การ (บีบีซี) มาเป็นที่ปรึกษาของ ธพว. อีกด้วย
          ถ้าสถาบันการเงินทุกแห่งและหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องทั้งหลายประกาศนโยบายเช่นที่ ธพว. นี้ เชื่อว่า ความโปร่งใสในวงการธุรกิจในระดับประเทศจะเกิดขึ้น ประชาชนจะสาธุกับความโปร่งใสของทางราชการ และสะท้อนภาพพจน์ที่ดีงามของรัฐบาลอีกด้วย  

บางปัญหาในวงการประเมิน  
คุณโชติศักดิ์ ยังได้กล่าวถึงปัญหาในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งพึงจดจารไว้เพื่อการปรับปรุงแก้ไขต่อไป ได้แก่:
          1. บริษัทบางแห่งสมคบกับผู้ไม่สุจริตทั้งลูกค้าและพนักงานสถาบันการเงินทำการฉ้อฉล ( ซึ่งบริษัทเหล่านี้ก็ได้รับกรรมด้วยการถูกฟ้องกันไป หรือเสื่อมเสียจนไม่มีโอกาสรับงาน )
          2. การขาดประสิทธิภาพในการควบคุมพนักงานจนทำให้เกิดการปลอมรายงานประเมินค่าทรัพย์สิน <4>
          3. บริษัประเมินบางแห่ง “ โขก” ค่าประเมินสูงเกินจริง ( ทั้งที่ทางสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้กำหนดอัตราค่าจ้างมาตรฐานไว้แล้ว ) <5> ในทางตรงกันข้ามลูกค้าบางราย “ เกเร” พอประเมินไม่ได้ตามที่หวังก็ “ เบี้ยว” ค่าจ้าง เป็นต้น
          4. บริษัทประเมินบางแห่งว่าจ้างเหมาช่วงผู้อื่นทำการประเมินแทนตนหรือใช้ระบบแฟรนไชส์ เพราะที่ไม่มีสาขาของตนเองในต่างจังหวัด ทำให้งานที่ออกมาขาดคุณภาพ ยังมีปัญหาอีกหลายประการในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ปัญหาข้างต้นนั้นควรที่จะดำเนินการแก้ไขในอันดับแรก ๆ เพื่อให้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนี้ สามารถทำงานเพื่อชาติหรือช่วยชาติบนพื้นฐานความโปร่งใสและเป็นธรรม ธพว. เป็นสถาบันการเงินหนึ่งที่มุ่งตรวจสอบและแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ดังนั้นจึงมีมาตรการที่จะสุ่มตรวจสอบรายงานประเมินค่าทรัพย์สิน 30% ของทุกบริษัท ซึ่งนับเป็นมาตรการที่ดี และแม้จะเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนของธนาคารก็ตาม แต่ก็จะเป็นหลักประกันของคุณภาพงานที่จะคาดหวังได้ในอนาคต 

ต้องมีความเป็นมืออาชีพ  
          ความเป็นมืออาชีพมีความสำคัญอย่างยิ่ง ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราอาจประเมินแตกต่างจากราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพราะนั่นไม่ใช่ราคาตลาด แต่ต้องมีการอธิบายให้ชัดเจนเพื่อสะท้อนความน่าเชื่อถือ ความเป็นมืออาชีพ (professional) เช่นข้อมูลตลาดที่หามา ต้องหนักแน่นชัดเจนเป็น concrete evidence มีแหล่งที่มา หมายเลขโทรศัพท์ มีชื่อผู้ให้ข้อมูล วันที่ได้ข้อมูล เป็นต้น วิธีการวิเคราะห์ให้ได้มาซึ่งตัวเลขก็เป็นสิ่งทึ่ต้องแสดงให้ผู้อ่านรายงานได้ทราบเช่นกัน ถือเป็นส่วนสำคัญของรายงานที่ไม่อาจขาดได้
          ความเป็นมืออาชีพยังสะท้อนออกมาเป็นความรับผิดชอบด้วย คุณโชติศักดิ์เล่าให้ฟังว่า รายงานประเมินงานหนึ่งเป็นที่ดินอยู่จังหวัดภูเก็ต ผู้ประเมินเพียงระบุว่า อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ โดยไม่ได้มีการตรวจสอบในรายละเอียด แต่เมื่อตรวจสอบแล้วพบว่า ที่ดินแปลงนี้ได้รับเอกสารสิทธิ์ถูกต้องมาก่อนวันประกาศพื้นที่ป่าสงวน ซึ่งแสดงว่า ไม่ใช่ที่ดินที่ผิดกฎหมาย ดังนั้นการไม่ตรวจสอบให้ละเอียดและรายงานเพียงสังเขปเช่นนี้ นอกจากจะแสดงถึงความไม่รอบคอบในงานแล้ว ยังแสดงให้เห็นว่าผู้ประเมินขาดความรับผิดชอบเท่าที่ควร 

ส่งเสริมวิชาการเพื่อวงการ  
          คุณโชติศักดิ์ ยังแสดงความใจกว้างที่ประสงค์จะส่งเสริมวิชาการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะเทคนิค วิธีการประเมินค่าสิทธิการเช่า และการประเมินค่าธุรกิจ รวมถึงยี่ห้อสินค้า เป็นต้น ทั้งนี้เพราะเล็งเห็นว่า เทคนิควิชาการทางด้านนี้ยังไม่แพร่หลายและมีความจำกัดในประเทศไทย การพัฒนาความรู้นี้จะทำให้วงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยมีมาตรฐานสูงยิ่งขึ้น และส่งผลกลับให้ ธพว. สามารถได้รับบริการที่มีคุณภาพ เป็นผลดีต่อธุรกรรมของ ธพว. และลูกค้าโดยรวม
          สำหรับรูปแบบการสนับสนุนนั้น คุณโชติศักดิ์ตั้งใจจะสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการจัดอบรมให้โดยเฉพาะ โดยอาจจะเชิญวิทยากรจากต่างประเทศ และจากประสบการณ์ประสานงานกับต่างประเทศของทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ผมเห็นว่า หน่วยงานที่มีหลักสูตรทางด้านนี้โดยเฉพาะก็ได้แก่ American Society of Appraisers, Institute of Business Appraisers, Appraisal Institute เป็นต้น
          การมุ่งหวังที่จะสนับสนุนวงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยอย่างเป็นรูปธรรมของทาง ธพว. นี้ อาจถือได้คุณโชติศักดิ์เป็นแบบอย่างของนักบริหารและนักการธนาคารที่มีวิสัยทัศน์ชัดเจนว่า ธุรกิจที่ดีมีรากฐานที่มั่นคงย่อมขึ้นอยู่กับการบริการวิชาชีพที่ได้มาตรฐาน  

คำกล่าวที่ควรจดจำ
ก่อนจบ ผมยังได้ฟังคำกล่าวที่พึงจดจำอีกบางประการที่อยากจะเล่าให้ฟังเพราะเป็นแบบอย่างที่ดี
          1. “ผมค้าขายกับคนยุติธรรม ตรงไปตรงมา” การนี้ถือว่า “win-win” กันทุกฝ่าย สำหรับบริษัทประเมินที่ดี ทาง ธพว. ยังจะให้รางวัลด้วยการให้รับงานเป็น review appraisser โดย ธพว. จะจ้างพิเศษเพื่อรับเป็น second opinion อีกด้วย คุณโชติศักดิ์เน้นว่าการทำตรงไปตรงมาจะทำให้ทุกคน “มีความสุข ปลอดภัยจากคุกตาราง”
          2. “สามเดือน เจอกันที” คือให้มีการประชุมระหว่างผู้บริหารบริษัทประเมินกับคุณโชติศักดิ์ในทุกไตรมาส แสดงให้เห็นว่าผู้บริหาร ธพว. เห็นความสำคัญของวิชาชีพนี้ ไม่ใช่สักแต่จ้างเพราะธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้เป็นเช่นนั้นเท่านั้น   

          ผมเชื่อว่าความเห็นของคุณโชติศักดิ์จะมีน้ำหนักในการช่วยกระตุ้นวงการประเมินนี้ให้มีการพัฒนา ตนเองต่อไปบนพื้นฐานที่เห็นแก่ประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนเป็นหลักและเป็นแบบอย่าง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทั้งหลายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และการธนาคารที่จะช่วยพัฒนาวิชาชีพนี้อย่างจริงจัง

หมายเหตุ
<1> เป็นนักวิจัย - ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3> ดูประวัติของคุณโชติศักดิ์ ได้ที่ http://www.smebank.co.th/md.html
<4> การโกงในวงการประเมินนั้น มีหลายระดับตั้งแต่ผู้ประเมินโกง ผู้ประเมินร่วมกับลูกค้าโกงสถาบันการเงิน แต่ที่ร้ายแรงก็คือ สถาบันการเงินร่วมกับลูกค้าโกงโดยใช้ผู้ประเมินเป็นเครื่องมือ โปรดอ่านเพิ่มเติมได้ที่ “เหลียวหลังแลหน้า: สรุปบทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐานทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" จริงหรือ?” ในรายงานสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2546 และแนวโน้ม ปี 2547 ประจำปี 2546 วารสารบ้านและเงิน สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (หน้า 88-91) หรือ http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market24.htm
<5> โปรดดูรายละเอียดอัตราค่าจ้างมาตรฐานได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/standard/standard07.htm
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่