Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 478 คน
รัฐบาลมักไม่ใส่ใจประชาชน

ดร. โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ที่ว่า “รัฐบาลมักไม่ใส่ใจประชาชน” นั้น ก็เพราะว่า อะไรก็ตามที่เป็นประโยชน์ของประชาชนโดยตรง มักไม่ได้ทำซะที นโยบาย แผนและมาตรการที่เกี่ยวข้องก็ไม่ได้ออกมา ออกมาช้า หรือออกมาผิดรูปผิดร่าง ทำให้เห็นว่ารัฐบาล (หลายต่อหลายคณะ) มักไม่ใส่ใจต่อผลประโยชน์ของประชาชนอย่างแท้จริง

ระบบประกันเงินดาวน์ผู้ซื้อบ้าน
          เราผ่านวิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์มา 8 ปีเต็มแล้ว แต่ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ผู้ซื้อบ้าน (Escrow Account) <3> ก็ยังไม่เกิดเสียที ก่อนเกิดวิกฤติ เราเคยเห็นผู้ประกอบการบ้านจัดสรรเอาเงินดาวน์ชาวบ้านไปซื้อรถเบนซ์ ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น หลังวิกฤติเศรษฐกิจ ชาวบ้านดาวน์บ้านกลับได้แต่กระดาษ ได้แต่เสา ดังนั้นทั่วโลกจึงมีระบบประกันเงินดาวน์มานานแล้ว แต่เราก็ไม่มี
          เราอาจเข้าใจผิดว่า การคุ้มครองผู้บริโภคจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการเสียหาย แต่ความจริงแล้ว ยิ่งเราคุ้มครองผู้บริโภคเท่าไหร่ ผู้บริโภคก็ยิ่งจะเชื่อมั่นตลาดเท่านั้น ยิ่งจะซื้อ ยิ่งเป็นการช่วยผู้ประกอบการต่างหาก ที่ผ่านมาเราอาจเชื่อแต่ข้าราชการประจำและผู้ประกอบการรายใหญ่ จนไม่ได้เข้าถึงความต้องการของประชาชน เพราะระบบคุ้มครองเงินดาวน์นี้ถูก “ศึกษา” หรืออีกนัยหนึ่งถูกพยายามที่จะบิดเบือนให้กระทบต่อผู้ประกอบการน้อยที่สุด เช่น พยายามจะให้ใช้ในขอบเขตจำกัดในลักษณะ “โดยสมัครใจ” แทนที่จะเป็นการบังคับใช้ทั่วไป โดยอาจอ้างว่าทำให้ต้นทุนพุ่ง เป็นผลเสียแก่ประชาชน แต่ความจริงแล้ว ถ้าชาวบ้านต้องเสียเงินเพิ่มขึ้นบ้าง แต่สามารถคุ้มครองเงินลงทุนของเขา เขาก็ยินดี
          ในสมัยที่มีการออก ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งถือเป็น “พรบ.” จัดสรรที่ดินฉบับแรกเมื่อปี 2515 <4>นั้น ก็มีผู้ประกอบการร้องว่าต้นทุนพุ่งและจะเป็นภาระแก่ผู้ซื้อบ้านเช่นนี้เหมือนกัน เพราะในโครงการจัดสรรใหม่นั้น ต้องกันที่ดินไว้ทำสวนสาธารณะ มีขนาดถนนที่ได้มาตรฐาน เป็นต้น แต่เวลาก็ได้พิสูจน์ให้เห็นชัดว่า การนี้เป็นการดีต่อทุกฝ่าย (win – win) และเป็นผลเสียต่อผู้ฉ้อฉลเท่านั้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
          ผมเคยเขียนไว้เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2546 ว่า “ประเทศมาเลเซีย ได้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติภายในเวลา 9 เดือนนับแต่เกิดวิกฤติการณ์ปี 2540” <5> แต่ของเรากว่าจะมีศูนย์ฯ ก็ปาเข้าไป 7 ปี แต่แรกตอนที่ผมรับหน้าที่ทำการศึกษาเป็นที่ปรึกษาทำการศึกษานั้น ได้ร่วมกันศึกษาให้เป็น “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” แต่กลับเหลือเพียง “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” (เฉย ๆ) สังกัดธนาคารอาคารสงเคราะห์ (โปรดอ่านข่าว “ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แห่งชาติล่ม! เป็นได้แค่หน่วยงานใน ธอส.” <6>)
          ตามข้อเสนอที่ผมและคณะผู้เชี่ยวชาญจากทั้งไทยและเทศได้ศึกษาไว้ ก็คือประเทศไทยควรมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แข่งกับภาคเอกชน แต่ประสานกับทุกภาคส่วนในการรวบรวม-จัดระบบข้อมูล และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการสังเคราะห์ข้อมูลโดยเป็น “Think Tank” <7> ให้กับภาครัฐในการกำหนดนโยบาย แผนและการเตือนภัยอันทันการ และให้กับภาคเอกชนและประชาชนทุกฝ่ายให้ได้รับรู้ข้อมูลอย่างเท่าทัน-เท่าเทียมกัน
          การเป็น Thank Tank หมายความว่า ศูนย์ข้อมูลฯ จะต้องเป็นอิสระจากผู้มีส่วนได้เสีย เพื่อจะสามารถเตือนภัยได้ทันท่วงที และนำเสนอข้อมูลที่เป็นกลางแก่รัฐและประชาชน การที่จะเอาผู้ประกอบการ (รายใหญ่) มารับรู้ข้อมูลก่อนนัยว่าเพื่อการสังเคราะห์-จัดระเบียบไม่ให้สับสนนั้น ในแง่หนึ่งถือเป็นการดูถูกและแสดงความไม่เชื่อมั่นต่อประชาชนว่า ไม่มีวิจารณญาณเพียงพอในการบริโภคข้อมูล และผู้ประกอบการรายใหญ่ยังได้รับรู้ข้อมูล “เนื้อ ๆ” ก่อนผู้ประกอบการทั่วไปซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นสมาชิกสมาคมผู้ประกอบการต่าง ๆ แต่อย่างใด
          เราเอาภาษีอากรของประชาชนมาสร้างศูนย์ข้อมูลฯ เราต้องให้ประชาชนได้รับรู้ข้อมูลก่อนหรืออย่างน้อยก็ ณ เวลาเดียวกับผู้ประกอบการและที่สำคัญ ต้องได้ข้อมูลที่ควบถ้วนเช่นเดียวกับผู้ประกอบการ (รายใหญ่)
          ข้อสังเกตเพิ่มเติมอีกประการหนึ่งก็คือ ทางราชการไม่พยายามศึกษา “บ้านว่าง” (บ้านสร้างเสร็จแต่ไม่มีใครเข้าอยู่เพราะการเก็งกำไร) ซึ่งมีอยู่สูงถึง 340,000 หน่วยในช่วงปี 2541 เลย จึงไม่ทราบว่าสถานการณ์ปัจจุบันเป็นเช่นใด ข้อมูลนี้มีประโยชน์ต่อประชาชนโดยตรงเพื่อให้ระวังการลงทุนเก็งกำไรเกินตัว แต่อาจเป็นข้อมูลที่ผู้ประกอบการไม่ชอบเพราะกลัวว่าชาวบ้านจะไม่มีวิจารณญาณแยกแยะ จนทำให้ตลาดมีภาพพจน์เป็นลบ! จึงไม่ได้สำรวจ

สลัม-แผงลอย-ฝรั่งรุกเกาะสมุย
          ท่านทราบไหมว่าทำไมจึงมีสลัมบุกรุกอยู่ใต้สะพานนับร้อยแห่ง ทำไมจึงมีหาบเร่ แผงลอยวางขายกันเกร่อแม้บนสะพานลอย ทำไมบนเขาบนเกาะสมุย จึงมีฝรั่งแอบไปปลูกบ้านกันอย่างโจ๋งครึ่ม คำตอบอาจมีหลากหลาย แต่คำตอบหนึ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ก็คือ การเอาหูไปนาตาไปไร่ เพราะได้รับสินบน หรืออีกนัยหนึ่ง ก็คือการโกงกินนั่นเอง ถ้าข้าราชการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด โอกาสที่จะเกิดปัญหาลุกลามก็ไม่มี ปัญหาที่มีอยู่ก็ค่อย ๆ แก้ไขได้โดยไม่ให้สถานการณ์เสื่อมทรุดหรือเลวร้ายลง
          ปัญหาข้างต้นจึงสะท้อนให้เห็นว่า รัฐบาลหรือทางราชการขาดความใส่ใจต่อผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวม ปล่อยให้กฎหมู่อยู่เหนือกฎหมาย ปล่อยให้ข้าราชการขี้ฉ้อเอาสะพานลอย เอาทางเท้า เอาสมบัติของส่วนรวมไปหากินเพื่อประโยชน์เฉพาะตนอย่างฉ้อฉลโดยไม่ห้ามปราม ไม่กำราบ
          ผมใคร่ขออัญเชิญ พระบรมราโชวาทมาเพื่อเป็นเครื่องเตือนสติดังนี้ “...ผู้เป็นข้าราชการพึงสำเหนียกตระหนักเป็นนิตย์ ถึงความรับผิดชอบที่จะต้องปฏิบัติงานของตัวร่วม กับงานของผู้อื่นและประสาน ประโยชน์กับทุกฝ่ายให้ได้ผลสมบูรณ์ทุก ส่วนเพื่อนำพาประเทศชาติให้ ก้าวไปถึงความเจริญมั่นคง ซึ่งเป็น จุดประสงค์แท้จริง...” <8>

บ้านเอื้ออาทร: อาทรใครกัน
          ผมเคยทำหนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2546 <9> ว่า การดำริสร้างบ้านเอื้ออาทรนั้น เป็นผลจากการดูงานแวบเดียวที่มอสโก ยังไม่ได้กลั่นกรองให้ดีเท่าที่ควร ผมเรียนว่า ที่ประเทศไทยนี้ รัฐบาลแทบไม่เคยต้องสร้างบ้านคนจนเลย ภาคเอกชนไทยมีประสิทธิภาพสูง ได้สร้างบ้านราคาถูกหลายแสนหน่วยจนกระทั่งทำให้ประเทศไทยจัดอยู่ในกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในการลดปัญหาสลัม นอกจากนี้ค่าเช่าบ้านก็ต่ำมาก … ดังนั้นการลงทุนของภาครัฐนี้จึงเป็นการใช้เงินงบประมาณที่ไม่คุ้มค่า
          การออกมาตรการนี้อาจเป็นเพราะได้รับข้อมูลคลาดเคลื่อน เช่นว่า ในประเทศไทยมีการบุกรุกที่ดินถึง 5,000 ชุมชน รวม 1.6 ล้านครอบครัว ซึ่งล้วนเป็นข้อมูลเท็จ แสดงว่าเราไม่ได้บริหารราชการโดยอาศัยข้อมูลที่เป็นจริง ทำให้ผลประโยชน์ของประชาชนเสียหาย
          การตั้งใจที่จะสร้างบ้านใหม่ 600,000 หน่วย ภายใน 5 ปี ในขณะที่ยังมีบ้านที่สร้างเสร็จเหลืออยู่มากมายถึง 340,000 หน่วย (เฉพาะใน กทม.และปริมณฑล) จึงไม่ได้เอื้อประโยชน์ต่อประชาชน แต่เป็นการเอื้อประโยชน์ต่อผู้รับเหมาก่อสร้างและนักพัฒนาที่ดิน ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากต่างประเทศ อาจทำให้เงินทองรั่วไหลออกนอกประเทศต่างหาก

เราไม่ได้ส่งเสริมนักวิชาชีพ
          ท่านเชื่อหรือไม่ว่าเราไม่ได้ส่งเสริมนักวิชาชีพเลย ทำให้ระบบการบังคับใช้กฎหมายต่าง ๆ ไม่มีในความเป็นจริง
          1. ในองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นต่าง ๆ อาจมีเจ้าหน้าที่นักวิชาชีพตรวจสอบอาคาร (building inspector)เพียงไม่กี่คน ครอบคลุมบ้านนับหมื่น ๆ หลัง แล้วอย่างนี้จะไปบังคับใช้กฎหมายเพื่อส่วนรวมอย่างเท่าเทียมกันได้อย่างไร
          2. ที่ผ่านมาเรามีการออกระเบียบให้มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน มีการสอบผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ไม่มีมาตรการควบคุม ลงโทษปรับผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่กระทำผิดให้เข็ดหลาบ <10>
          3. นายหน้าเป็นวิชาชีพที่ควรได้รับการควบคุมเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคโดยตรง แต่นี่ก็ผ่านมา 8 ปีแล้วเช่นกัน การจัดระเบียบนายหน้าก็ยังไม่เป็นจริง อย่างไรก็ตาม ณ กลางปี 2548 นี้ รัฐบาลท่านก็เริ่มให้ความสนใจวิชาชีพนี้บ้างแล้ว ก็คงต้องรอดูว่างานนี้จะเป็น “ไฟไหม้ฟาง” อีกหรือไม่      

          การไม่ใส่ใจพัฒนานักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เท่ากับเป็นการไม่คุ้มครองผู้บริโภค ไม่พัฒนาวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวหน้า ปล่อยให้เป็นแบบ “มือใครยาวสาวได้สาวเอา” และเป็นบ่อเกิดของการฉ้อราษฎร์บังหลวง

ใส่ใจประชาชนเมื่อยังมีโอกาส
          ปรากฏการณ์ข้างต้นเหล่านี้ฟ้องชัดว่า หลายต่อหลายรัฐบาลที่ผ่านมา ไม่ได้ใส่ใจต่อผลประโยชน์ของประชาชนอย่างแท้จริง มาตรการเพื่อส่วนรวมต่าง ๆ จึงไม่ได้ออก เราจึงควรถามนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรี ปลัดกระทรวง และอธิบดีที่เกี่ยวข้องทั้งหลายว่า นับสิบปีที่ผ่านมาว่า ทำไมท่านไม่ยอมทำ (ซะที) ในยุคสมัยที่ท่านมีอำนาจอยู่ในมือ
          ในท้ายนี้ ผมใคร่ขออัญเชิญพระบรมราโชวาทอีกบทหนึ่งเพื่อให้ทุกท่านได้ระลึกว่า “...เมื่อมีโอกาสและมีงานให้ทำ ควรเต็มใจ ทำโดยไม่จำเป็นต้องตั้งข้อแม้หรือเงื่อนไขอันใด ไว้ให้เป็นเครื่องกีดขวาง คนที่ทำงานได้จริง ๆ นั้น ไม่ว่าจะจับงานสิ่งใดย่อมทำได้เสมอ ถ้ายิ่งมี ความเอาใจใส่ มีความขยันและซื่อสัตย์สุจริต ก็ยิ่งจะช่วยให้ประสบผลสำเร็จในงานที่ทำสูงขึ้น..." <11>
          เกิดมาทั้งที ต้องสร้างสรรค์ เพื่อไม่ให้เป็นคน “หนักแผ่นดิน”

หมายเหต  
<1>
เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย Email: sopon@thaiappraisal.org
<2>
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3>
โปรดดูคำจำกัดความและประเด็นวิเคราะห์จาก US Department of Housing and Urban Development http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/respafaq.cfm
<4>
โปรดอ่านสาระของ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ได้ที่ http://www.lawonline.co.th/Document/code310.doc
และดู พรบ. จัดสรรที่ดินได้ที่ http://www.lawonline.co.th/Document/code652.doc
<5>
http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market12.htm
<6>
ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 1920, หน้า 1, 8 - 10 กรกฎาคม 2547
<7>
โปรดอ่านคำจำกัดความมาตรฐาน เช่น “A think tank is a group of individuals dedicated to high-level synergistic research on a variety of subjects, usually in military laboratories, corporations, or other institutions” ได้ที่
http://www.google.co.th/search?hl=th&lr=&oi=defmore&defl=en&q=define:think+tank
<8>
พระบรมราโชวาท พระราชทานเนื่องในวันข้าราชการพลเรือน 1 เมษายน 2529 http://www.thaisnews.com/prdnews/king/tamroy/official.html
<9>
โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/letter/letter06.htm
<10>
เหลียวหลังแลหน้า: สรุปบทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐาน ทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" จริงหรือ? ในรายงานสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2546 และแนวโน้ม ปี 2547 ประจำปี 2546 วารสารบ้านและเงิน สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (หน้า 88-91) http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market24.htm
<11>
พระบรมราโชวาท ในพิธีพระราชทานปริญญาบัตรของ วิทยาลัยเทคโนโลยีและอาชีวศึกษา 8 กรกฎาคม 2530 http://www.thaisnews.com/prdnews/king/tamroy/work.html
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่