Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 495 คน
สิ่งมีค่าที่ควรเรียนรู้จากตลาดที่อยู่อาศัยอลาสก้า
อาคารที่ดิน อัพเกรด วันอังคารที่ 8-15 พฤศจิกายน 2548 หน้า 81

น.ส.ปัทมา จันทรานุกูล <1>
รองกรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส <2>

          ราคาบ้านเคยตกต่ำลงมาครึ่งต่อครึ่ง แต่ตั้งแต่ปี 2535 ราคาเพิ่มขึ้นโดยตลอดจนถึงปัจจุบันนับเป็นเวลา 13 ปีแล้ว ท่านเชื่อหรือไม่ว่าบ้านที่นี่ถ้าเสนอขาย จะขายได้ภายใน 45 วันเท่านั้น (ไม่ต้องรอจนเหงือกแห้งอย่างบ้านเรา) ทั้งนี้เพราะมีระบบการขายที่ดีผ่านนายหน้า ซึ่งเป็นระบบที่ดูแลคุ้มครองผู้ซื้อ ผู้บริโภคเป็นอย่างดี (ไม่ใช่มุ่งคุ้มครองผู้ประกอบการหรือนายหน้า) โดยมีระใช้ระบบบัญชีสินค้ารวม (Multiple Listing System หรือ MLS) เป็นเครื่องมือในการจัดการ

ดูงานนครแองเคอะริจ อลาสก้า
          เมื่อวันศุกร์ที่ 23 กันยายน 2548 ผู้เขียนได้ร่วมไปดูงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครแองเคอะริจ เมืองหลักของมลรัฐอลาสก้า โดยได้รับการต้อนรับจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลายแห่ง ได้แก่ สมาคมนายหน้าอลาสก้า (Alaska Association of Realtors), คณะกรรมการควบคุมนายหน้าอลาสก้า (Anchorage Board of Realtors) โดยใช้สำนักงานใหญ่ของ Remax ซึ่งเป็นบริษัทนายหน้าใหญ่แห่งหนึ่งในนครแองเคอะริจ เป็นสถานที่ประชุมและดูงาน สำหรับรายนามของผู้ให้ความกรุณาอนุเคราะห์ข้อมูลในการนี้แสดงไว้ในท้ายบทความนี้
          การดูงานครั้งนี้ได้รับการประสานงานระหว่างนายอัล แมนเซล (Mr. Al Mansel) ประธานกรรมการ National Association of Realtors (NAR) ซึ่งเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ด้านนายหน้าที่มีสมาชิกมากที่สุดในโลกถึง 1.2 ล้านคน กับ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย โดยทางมูลนิธิเคยร่วมมือกับทาง NAR และสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จัดหลักสูตร CIPS (Certified International Property Specialists) ขึ้นในประเทศไทยเมื่อกลางปี 2547

ที่อยู่อาศัยแองเคอะริจในวันนี้
          เทศบาลนครแองเคอะริจนี้มีพื้นที่รวมกัน 4,921 ตร.กม. หรือ 1,900 ตร.ไมล์ แต่ส่วนใหญ่ 94% เป็นภูเขา มีประชากรประมาณ 270,000 คน มีแปลงที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยรวมกันประมาณ 94,000 แปลง (ส่วนมากบ้านหนึ่งหลังมี 1 แปลง) รวมมูลค่าของที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 880,000 ล้านบาท (40 บาท/ดอลลาร์) หรือตกเป็นเงินแปลงละ 9.362 ล้านบาท <4> อย่างไรก็ตามข้อมูลจากทางกลุ่มบริษัทนายหน้า <5> ให้ข้อมูลที่สูงกว่าเล็กน้อยคือบ้านหลังละ 11.143 ล้านบาท ทั้งนี้คงเป็นเพราะบ้านบางหลังอาจมีแปลงที่ดินมากกว่า 1 แปลงนั่นเอง บ้านระดับราคานี้มักมีขนาด 3 ห้องนอน มีพื้นที่อาคาร 160-190 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถสองคัน
          ราคาที่อยู่อาศัยเคยตกต่ำครั้งหนึ่งในช่วงปี 2531-3 (เป็นช่วงที่ไทยกำลัง “บูม” สุดขีด) อันเป็นผลจากการล้มละลายของบริษัทเงินทุนเพื่อการเคหะ (Saving and Loan Corporation) ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำลงถึงครึ่งต่อครึ่งในช่วงเวลาดังกล่าว อย่างไรก็ตามหลังจากนั้น ราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามสถิติพบว่า ณ เดือนมกราคม 2535 ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในนครนี้เป็นเงิน 3.211 ล้านบาท (เวลานั้น 1 ดอลลาร์ = 25 บาท) บัดนี้ ณ เดือนสิงหาคม 2548 ราคาเฉลี่ยเพิ่มเป็น 12.174 ล้านบาท (1 ดอลลาร์ = 40 บาท) และการเพิ่มขึ้นของราคาในช่วง 2 ปีนี้เป็นสัดส่วนประมาณ 10-11%
          ในแต่ละเดือนในช่วงปี 2548 มีบ้านเสนอขายผ่านนายหน้าประมาณ 500-620 หน่วย ซึ่งนับว่าลดลงต่อเนื่อง ทั้งนี้คงไม่ได้มีการสร้างบ้านใหม่มากนัก ประกอบกับสินค้าในตลาดไม่ได้มีอุปทานส่วนเกินรอการขาย ทั้งนี้สังเกตได้ว่าในช่วงฟื้นตัวในปี 2535 มีจำนวนบ้านเสนอขายมากกว่านี้คือประมาณ 1,200-2,000 หน่วย การที่ราคาเพิ่มขึ้นแต่อุปทานลดลง แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครนี้มีความเข้มแข็งพอสมควร ทั้งนี้เป็นเพราะนครนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจของรัฐและเป็นเมืองท่องเที่ยวอีกด้วย
          อัตราการขายได้ (liquidate) ของที่อยู่อาศัยคือประมาณ 45 วัน อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยบางประเภทและบางทำเลอาจขายได้เร็วกว่าค่าเฉลี่ยเสียอีก นี่เป็นประจักษ์หลักฐานสำคัญที่ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในนครนี้มีความเข้มแข็งพอสมควร การซื้อบ้านเพื่อการเก็งกำไรแทบจะไม่ค่อยได้พบเห็น อัตราหนี้เสียมีเพียงประมาณ 4% ขณะที่มีสูงถึงประมาณ 40% ในปีที่ตกต่ำสุดขีด (พ.ศ. 2532)

การขายผ่านนายหน้าสูงถึง 80%
          การที่ขายบ้านได้รวดเร็วข้างต้น ส่วนหนึ่งเพราะระบบการขายบ้านของเขามีประสิทธิภาพ ในสหรัฐอเมริกาการขายบ้านส่วนมากขายผ่านนายหน้า โดยในนครแองเคอะริจนี้มีสูงถึง 80% หรืออีกนัยหนึ่งมีผู้ที่ซื้อขายเองเพียง 20% ผิดกับประเทศไทยที่ส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อขายผ่านนายหน้า และความจริงแล้วค่าเฉลี่ยของการขายบ้านผ่านนายหน้าในสหรัฐอเมริกาสูงถึง 90-95% ทั้งนี้เพราะธุรกิจนายหน้ามีความเข้มแข็งเป็นพิเศษ สามารถบริการประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพและทางราชการก็ให้ความคุ้มครองผู้บริโภคมากเป็นพิเศษ จึงไม่ต้องกลัวจะถูกนายหน้าเอาเปรียบ
          มีเรื่องตลกที่เกี่ยวเนื่องเล่าให้ฟังว่า นายหน้าที่ประเทศคอสตาริกา ก็ไม่มีการสอบ การรับรองโดยรัฐบาลเช่นกัน นายหน้าที่นั่นบอกว่า ทุกคนมีอิสระเสรีในการประกอบธุรกิจ (ในแง่หนึ่งก็ฟังดูดี) แต่ในอีกแง่หนึ่งนายหน้าคอสตาริกาท่านบอกว่า คู่แข่งสำคัญของนายหน้าอย่างพวกเขาก็คือ แท็กซี่ เพราะพวกนี้ก็ทำงานนายหน้าเหมือนกัน! (ฮา)
          ค่านายหน้าที่นี่คนขายเป็นผู้จ่าย อัตราค่านายหน้าคือ 6% ของราคาตลาด ซึ่งสูงมาก ของไทยเพียง 3% ทั้งนี้อาจเป็นเพราะว่าถ้าเราต้องการบริการที่ดี เราก็อาจต้องจ่ายมากกว่าที่คุ้นเคยก็ได้! นายหน้าที่นี่มีอยู่ประมาณ 1,200 คน รายได้คนหนึ่งประมาณ 240,000 บาท/เดือน นายหน้าถึง 70% สังกัดอยู่กับบริษัทขนาดใหญ่ 5 แห่งที่มีสาขาทั่วสหรัฐอเมริกา อย่างไรก็ตามบริษัทนายหน้าในนครแองเคอะริจมีอยู่ถึง 154 แห่ง ซึ่งส่วนมากเป็นบริษัทเล็ก ๆ ที่มีนายหน้า 1-2 คนทำงาน ส่วนบริษัทที่ใหญ่ที่สุดคือ Prudential มีนายหน้าในสังกัดถึง 220 คน
          นายหน้าที่สหรัฐอเมริกาจะต้องได้รับการศึกษาต่อเนื่องปีละ 10 ชั่วโมง (กำลังจะเพิ่มเป็น 20 ชั่วโมงในปีหน้า) ซึ่งส่วนมากก็จะศึกษาตอนมีการจัดการประชุมประจำปีของสมาคมนายหน้าระดับนคร ระดับรัฐหรือระดับชาติ

ใช้ระบบบัญชีสินค้ารวม
          ในที่นี้หมายถึง Multiple Listing System (MLS) คือนายหน้าส่วนใหญ่จะร่วมกัน “ลงขัน” ข้อมูลเพื่อนำมา “ลงแขก” ช่วยกันขาย อันจะช่วยให้การขายเร็วขึ้น มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลมากขึ้น ระบบนี้เป็นที่นิยมมากขึ้นตามลำดับ บ้านที่ประกาศขายแต่ละหลังถ้าไม่ใช่หลังที่มีคนอยู่ เครือข่าย MLS นี้จะทำกุญแจแบบการ์ดรูดเพื่อให้นายหน้าทุกคนสามารถพาลูกค้าเข้าชมบ้านได้โดยตรง และในการ์ดยังบันทึกด้วยว่าใครเป็นคนเข้าบ้าน เข้าเมื่อไหร่ เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบการขาย เป็นต้น
          การดำเนินระบบ MLS นี้ มีนายหน้าเข้าร่วมเป็นสมาชิกประมาณ 500 คน (จาก 1,200 คน) แต่ละคนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 66 ดอลลาร์ (2,840 บาท) ต่อเดือน เพื่อให้สามารถเข้าระบบดังกล่าวได้ เครือข่าย MLS นี้มีเจ้าหน้าที่อยู่ 7 คน มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเป็นเงินประมาณ 14 ล้านบาท และถ้าปีหนึ่งสามารถขายได้ 8,000 หลัง ค่าดำเนินการ MLS นี้ก็จะเป็นเงินหลังละประมาณ 1,750 บาท ซึ่งถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาบ้านเฉลี่ยหลังละ 11.143 ล้านบาทข้างต้น (0.02% ของราคาบ้านเท่านั้น)

ข้อคิดส่งท้าย
          อย่างไรก็ตามความสำเร็จของ MLS นี้มาจากการมีระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (geographical information system: GIS) ที่ดี ซึ่งได้พัฒนามาช้านานแล้วในสหรัฐอเมริกา แต่ในกรณีของไทย ยังไม่ได้มีการพัฒนาระบบนี้กันอย่างจริงจัง ที่ผ่านมาแต่ละหน่วยงานในประเทศไทยมีการพัฒนาระบบ GIS ที่เป็นเอกเทศ ผิดกับสหรัฐอเมริกาที่พัฒนาขึ้นมาใช้โดยหน่วยราชการแทบทุกแห่ง ทั้งตำรวจ นายหน้า เทศบาล ฯลฯ การที่เราพัฒนาแบบ “แยกส่วน” เช่นนี้นอกจากทำให้เกิดความสูญเปล่า ขาดประสิทธิภาพเท่าที่ควรแล้ว ยังอาจเป็นช่องทางในการทุจริตกับโครงการ GIS ขนาดใหญ่ด้วย ซึ่งนับเป็นสิ่งที่น่าเสียดายสำหรับประเทศไทยที่ไม่ได้มีฐานะร่ำรวยและจำเป็นต้องใช้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดให้ได้ประโยชน์สูงสุดแก่ประชาชน

หมายเหต
 
<1>
น.ส.ปัทมา จันทรานุกูล, CIPS จบการเงินจาก ม.กรุงเทพ และไปศึกษาประกาศนียบัตรทางการประเมินค่าทรัพย์สินจาก LRTI-Lincoln Institute of Land Policy และหลักสูตร CIPS (Certified International Property Specialists) จาก National Association of Realtors
<2>
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (Agency for Real Estate Affairs: AREA) เป็นองค์กรที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับการรับรอง ISO 9001-2000 ทั่วทุกระบบรายแรกและยังเป็นรายเดียวในประเทศไทยให้บริการการประเมินค่าทรัพย์สินในขอบเขตทั่วอาเซียน และการเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานข้อมูลจากการสำรวจภาคสนามที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในประเทศไทย โดยไม่ทำกิจการนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเองใด ๆ เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพอย่างเคร่งครัด โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.area.co.th
<3>
ผู้อนุเคราะห์ให้ข้อมูลและร่วมประชุมเท่าที่สามารถรวบรวมนามบัตรได้ประกอบด้วย (ขออนุญาตแสดงเป็นภาษาอังกฤษเพื่อความถูกต้องชัดเจน) Alaska Association of Reaotors: Ms. Sandy Eherenman, Executive Director; Anchorage Board of Realtors: Ms. Kay Dubiis, Executive Director; Dynamic Properties: Mr. Art Clark; Prudential: Ms. Eva Loken, Mr. William M. Mehner, Mr.Denny Woods; Remax of Alaska, Inc.: Mr. Dan Lee, Ms.Debbie Cloutier, Mr. Mark Korting, Regional Director
<4>
จากบทความ “ประเมินเพื่อการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินในอเมริกา แบบอย่าง อปท. ไทย” ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย อยู่ระหว่างการตีพิมพ์ กันยายน 2548 ซึ่งยังจะปรากฏในเว็บไซต์ของมูลนิธิ (http://www.thaiappraisal.org) ต่อไป
<5>
สำหรับเอกสารข้อมูลประกอบการนำเสนอของทางอลาสก้าจัดเตรียมโดย Mr.Denny Woods, Sale Manager จาก Prudential
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่