Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 660 คน
ประเมินเพื่อการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินในอเมริกา แบบอย่าง อปท. ไทย

ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท) ของไทย ไม่ว่าจะเป็นเทศบาล อบต. อบจ. มักประสบปัญหามีรายได้ไม่เพียงพอกับรายได้ ท่านทราบหรือไม่ในอเมริกา แต่ละเมืองเก็บภาษีปีละประมาณ 1.5%ของมูลค่าทรัพย์สินที่ผู้อยู่อาศัยครอบครองอยู่มาใช้เพื่อการจัดการศึกษาและดูแลท้องถิ่น เราควรทำอย่างนี้บ้างไหมหนอ


www.mapquest.com หาเมือง/นคร Anchorage หรือ Palmer ในมลรัฐอลาสก้า (AK)

ตัวอย่างจากอลาสก้า
          จากการเข้าร่วมการประชุมประจำปีของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (International Association of Assessing Officers หรือ IAAO) ครั้งที่ 71 ณ นครแองเคอะริจ มลรัฐอลาสก้า สหรัฐอเมริกา ในระหว่างวันที่ 18-23 กันยายน 2548 ทางคณะผู้เข้าร่วมจากประเทศไทยได้รับเกียรติให้ไปดูงานหน่วยงานประเมินนครและเมืองในมลรัฐอลาสก้า ซึ่งนับเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก สมควรที่ อปท. ไทยควรมีโอกาสได้ศึกษาเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการจัดเก็บภาษีอย่างเหมาะสม สาระในการนี้ยังควรได้รับการพิจารณาจากหน่วยราชการระดับชาติ สถาบันการเงินตลอดจนผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในการให้บริการแก่ อปท. ในอนาคต
          ผู้ที่ให้ความกรุณาในการนี้คือประธานสมาคม IAAO นายเวน ลิเวเลน (Mr. Wayne D. Llewellyn) และผู้ประเมินหลักประจำมลรัฐ นายสตีฟ แวนแซน (Mr. Steve Van Sant) โดยได้มีโอกาสดูงาน ณ ที่ทำการนครแองเคอะริจ และที่ทำการเมืองพาล์มเมอร์ (Palmer) ซึ่งเป็นเมืองขนาดเล็ก ห่างจากตัวเมืองหลักไปทางตะวันออกเฉียงเหนือประมาณ 50 ไมล์ สำหรับรายละเอียดชื่อผู้เกี่ยวข้องแสดงไว้ท้ายบทความนี้ <3>
          เมื่อปี 2547 ทางมูลนิธิได้เข้าร่วมประชุม IAAO ประจำปี ณ นครบอสตันและได้เดินทางไปดูงาน ณ เมืองนอร์ฟอร์ค ซึ่งได้รับข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากมาย และเป็นบทความที่ยังปรากฏอยู่ ณ เว็บไซต์ของมูลนิธิ <4>

การประเมินเพื่อการเสียภาษีทรัพย์สิน
          ในแต่ละเมืองหรือนครในสหรัฐอเมริกา จะจัดเก็บภาษีจากทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวเมืองครอบครองอยู่ โดยจะมีหน่วยงานผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประจำเมืองเป็นรับผิดชอบประเมิน และจะประเมินตามมูลค่าตลาดจริง ๆ ไม่ใช่ประเมินต่ำกว่ามูลค่าตลาดตามที่เป็นอยู่ในประเทศไทย และแต่ละปีภาษีของท้องถิ่นจะเป็นเงินประมาณ 1.5% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด เงินจำนวนนี้นำมาใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นโดยตรง
          ปฏิทินการดำเนินการเป็นดังนี้
          1 มกราคม หน่วยงานประเมินประกาศมูลค่าทรัพย์สินของบ้าน ที่ดินแต่ละแปลงในเมืองนั้น ๆ
          15 มกราคม ส่งรายงานมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ไปยังเจ้าของทรัพย์สิน
          15 กุมภาพันธ์ วันสุดท้ายของการอุทธรณ์มูลค่า หากเจ้าของไม่เห็นด้วย (30 วันนับจากได้รับรายงาน)
          15 มีนาคม วันสุดท้ายของการอุทธรณ์ (ขยายเวลา)
          15 มิถุนายน วันที่ประกาศราคาสุดท้ายเพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินไปเสียภาษี
          15 กรกฎาคม ส่งใบเก็บภาษีไปยังเจ้าของทรัพย์สิน
          15 สิงหาคม วันสุดท้ายของการนำส่งภาษีทรัพย์สิน
          สำหรับผู้ที่ไม่เห็นด้วยกับมูลค่าที่ประเมิน จะต้องแสดงให้ทางราชการเห็นว่า มูลค่าที่ทางราชการประเมินไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงอย่างไร ถ้าพิสูจน์ได้ก็ได้รับการลดหย่อน ปกติจะมีผู้ร้องเรียนประมาณ 10% แต่ที่มีการแก้ไขจริง ๆ มีไม่ถึง 1% เท่านั้น ในแต่ละปีทางราชการจะประกาศอัตราการเสียภาษีด้วย ซึ่งอาจเป็น 1.1-1.8% ของมูลค่าทรัพย์สินในแต่ละเมือง ขึ้นอยู่กับแต่ละท้องที่ รายได้จากการนี้ใช้เพื่อการจัดการศึกษา กิจการตำรวจและรักษาความปลอดภัย งานเทศบาลทั่วไป และสวัสดิภาพของประชาชนในพื้นที่

กรณีเทศบาลนครแองเคอะริจ
          เทศบาลนี้มีพื้นที่รวมกัน 4,921 ตร.กม. หรือ 1,900 ตร.ไมล์ แต่ส่วนใหญ่ 94% เป็นภูเขา มีประชากรประมาณ 270,000 คน มีแปลงที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยรวมกันประมาณ 94,000 แปลง (ส่วนมากบ้านหนึ่งหลังมี 1 แปลง) รวมมูลค่าของที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 880,000 ล้านบาท (40 บาท/ดอลลาร์) หรือตกเป็นเงินแปลงละ 9.362 ล้านบาท ในเมืองนี้อัตราภาษีคือ 1.6% แสดงว่าภาษีที่จะได้จากทรัพย์สินคือ 14,080 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 68% ของงบประมาณของเทศบาล ส่วนที่เหลือเป็นเงินภาษีทางอื่นและเงินอุดหนุนจากมลรัฐ เป็นต้น
          หน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินที่นี่มีพนักงานอยู่ 52 คน เป็นผู้ประเมิน 40 คน นอกนั้นเป็นเจ้าหน้าที่ทั่วไป ค่าใช่จ่ายของหน่วยงานนี้เป็นเงินปีละประมาณ 250 ล้านบาท ซึ่งถ้าเทียบกับรายได้ที่สามารถทำได้จากทรัพย์สินที่ 14,080 ล้านนั้น ค่าใช้จ่ายนี้เป็นเพียง 1.8% ของรายได้ดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งนับว่าคุ้มมากที่มีหน่วยงานดังกล่าวประจำนครหรือเมืองแต่ละแห่ง

กรณีเมืองพาล์มเมอร์
          เมืองนี้เป็นแดนชนบทมาก่อน และต่อมาเป็นเมืองที่พัก (bedroom community) ของคนทำงานในนครแองเคอะริจ แต่ปัจจุบันก็มีการเติบโตด้วยตัวเองจากผลพวงการพัฒนาอุตสาหกรรมเหมืองแร่ มีแปลงที่ดินรวมกัน 70,000 แปลง เป็นที่อยู่อาศัย 30,000 แปลง เป็นไร่นาและอื่น ๆ 40,000 แปลง ประกอบด้วยประชากร 70,000 คน
          มูลค่าทรัพย์สินของเมืองนี้มีเพียง 208,000 ล้านบาท มีอัตราการเก็บภาษีที่ต่ำกว่าเล็กน้อยคือ 1.5% หรือเป็นเงิน 3,120 ล้านบาท สำหรับหน่วยงานประเมินที่นี่มีคนทำงาน 19 คน มีค่าใช้จ่ายทั้งหมดประมาณ 58 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนประมาณ 1.9% ของภาษีที่ได้จากทรัพย์สิน
          ในเมืองนี้ได้ทำการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างน้อยทุกปี ส่วนที่นครแองเคอะริจ สำรวจใหม่ทุก 6 ปี เพราะมีขนาดใหญ่กว่า ราคาบ้านที่นี่เพิ่มขึ้นประมาณ 10-12% ซึ่งยังต่ำกว่าที่นครแองเคอะริจ ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 12-15%

สิ่งอื่นที่ควรเรียนรู้
          ในเมืองทั้งสองแห่งนี้ ใช้ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (geographical information system, GIS) และยังมีการสร้างแบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สิน (computer-assisted mass appraisal) โดยข้อมูลทรัพย์สินทั้งหลายแสดงไว้ในเว็บไซต์ (โปรดดูรายละเอียดเว็บไซต์ท้ายบทความนี้) มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้โดยทางราชการใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดมาก ผู้เสียภาษียอมรับและมีเพียงส่วนน้อยที่อุทธรณ์ (สำเร็จ) ที่สำคัญที่สุดก็คือ ข้อมูลต่าง ๆ ของทรัพย์สินเปิดเผยในเว็บไซต์โดยไม่ถือเป็นข้อมูลส่วนบุคคล ทั้งนี้เพื่อให้ทุกคนรวมทั้งเพื่อนบ้านสามารถตรวจสอบได้ว่าคนอื่นเสียภาษีถูกต้องหรือไม่ เอาเปรียบในการเสียภาษีหรือไม่
          เราควรเรียนรู้เรื่องนี้จากสหรัฐอเมริกาเป็นอย่างมาก

หมายเหต  
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ขณะนี้ยังดำรงตำแหน่งกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทน IAAO ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3> ผู้มีส่วนสนับสนุนที่ขอแสดงเพื่อให้เกียรติ และแสดงเป็นภาษาอังกฤษเพื่อให้เห็นชื่อที่ถูกต้องชัดเจน Mr. Wayne D. Llewellyn, 2005 President of IAAO, Mr. Steve Van Sant, Alaska's State Assessor, Mr. Don Martin McGee, Assessor and Mr.John G. Wedelich, Deputy Assessor, Municipality of Anchorage (www.muni.org), Mr. Allen Black, Borough Assessor and Mr. Dave Dunivan, Chief Appraiser, Matanuska-Susitna Borough (www.matsugov.us)
<4> โปรดดูรายละเอียดได้ที่บทความ “Learning from Norfolk Town: Local Government and Property Taxes” (ภาษาอังกฤษ) ณ www.thaiappraisal.org/English/International/RE19.htm และ “เมืองนอร์ฟอล์ค: กรณีศึกษาเกี่ยวกับการบริหารเมือง อสังหาริมทรัพย์และภาษี” ณ http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market53.htm
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่