Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 963 คน
ใช้ CAMA ในการประเมินค่าโรงแรมในสหรัฐอเมริกา
อาคารที่ดิน อัพเกรด ประจำวันอังคารที่ 8 - 15 พฤศจิกายน 2548 หน้า 80

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          โรงแรมที่ว่ายากในการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น ในขณะนี้มีผู้ทำการประเมินโรงแรมจำนวนมากในคราวเดียวด้วยการสร้างแบบจำลอง การประเมินค่าทรัพย์สิน หรือภาษาอังกฤษว่า Computer-assisted Mass Appraisal (CAMA) <3> แล้ว เราควรเรียนรู้ตัวอย่างนวัตกรรมนี้เพื่อนำมาปรับใช้ให้เกิดประโยชน์กับประเทศไทย

ที่มาที่ไป
          การประเมินค่าทรัพย์สินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง มีความสำคัญต่อการจัดเก็บภาษี การจัดการด้านภาษี การวางแผนการลงทุนและการซื้อขายกิจการ ฯลฯ ปกติเรามักต้องประเมินโรงแรมทีละโรงเพื่อให้เกิดความละเอียดรอบคอบในการได้มาซึ่งมูลค่า แต่ในปัจจุบันมีการใช้แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้สามารถประเมินโรงแรมได้จำนวนมากในเวลาอันสั้น อันจะเป็นประโยชน์ต่อการประหยัดต้นทุนในการประเมินค่า
          ในการประชุมประจำปีของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (International Association of Assessing Officers หรือ IAAO) ครั้งที่ 71 ณ นครแองเคอะริจ มลรัฐอลาสก้า สหรัฐอเมริกา ในระหว่างวันที่ 18-23 กันยายน 2548 มีหัวข้อหนึ่งที่น่าสนใจ ก็คือ “Mass Appraisal of Hotels” นำเสนอโดย นายทิม วิลแม็ท และนายเคน เอ็นเกิล ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากนครแทมปา ซึ่งเป็นเมืองตากอากาศชื่อดัง ในมลรัฐฟลอริดา สหรัฐอเมริกาโดยเมืองนี้มีโรงแรมรวมกันถึง 200 แห่ง <4>
          บทความสั้น ๆ นี้คงเป็นเพียงแนวทางในการพิจารณาการประเมินค่าโรงแรมซึ่งมีความสลับซับซ้อนมาก แต่หากจะสามารถประเมินค่าโรงแรมได้อย่างมั่นใจก็คงต้องใช้ข้อมูลและวิธีการวิเคราะห์ในรายละเอียด

แบ่งประเภทโรงแรมให้ชัดก่อน
          ก่อนที่เราจะประเมินโรงแรมได้ เราต้องเข้าใจธรรมชาติของโรงแรมว่ามีหลายประเภท โรงแรมในนครนี้หรือกระทั่งในฟลอริดาโดยรวม สามารถแบ่งแยกออกเป็น 5 ประเภทคือ
          1. โรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมประเภทนี้อาจมีสนามกอล์ฟอยู่ด้วย เพื่อให้เกิดบรรยาการการพักผ่อนที่แท้จริง รายได้ของโรงแรมประเภทนี้มักมาจากกิจกรรมการพักผ่อนเป็นสำคัญ
          2. โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมพวกนี้เน้นระดับนักธุรกิจ ความหรูหรามาจากห้องอาหาร หรือบริการอื่น ซึ่งถือเป็นแหล่งรายได้สำคัญถึงประมาณ 40% ของรายได้รวมทั้งหมดของโรงแรมประเภทนี้แต่ละแห่ง
          3. โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) เป็นโรงแรมที่มีไว้เพื่อการประชุม-สัมมนาเป็นสำคัญ ที่พักก็มีไว้เพื่อรองรับคนกลุ่มนี้ ดังนั้นจึงมีกลุ่มเป้าหมายเฉพาะและรายได้หลักก็มาจากการจัดงานประชุม-สัมมนา เป็นสำคัญ
          4. โรงเตี๊ยม (limited services hotel) โรงแรมประเภทนี้ไม่มีภัตตาคาร อาจมีเพียงห้องอาหารเล็ก ๆ ไว้บริการแขก มีสิ่งอำนวยความสะดวกแบบจำกัด เน้นการให้เช่าห้องพักเป็นสำคัญ ดังนั้นรายได้ถึง 95% จึงมาจากการให้เช่าห้องพัก
          5. โรงแรมเช่ายาว (extended stay or suite hotels) ซึ่งก็คล้าย serviced apartment ใจกลางเมืองของบ้านเรา ที่มีห้องครัว มีห้องนอนมากกว่า 1 ห้อง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกจำกัด จึงมีรายได้หลักประมาณ 90% มาจากการให้เช่าห้องพักเป็นสำคัญ

แนวทางการประเมินค่า
          โรงแรมนั้นถือเป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อการเช่า จึงต้องประเมินโดยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach to Value) เป็นสำคัญ ผู้ประเมินของเมืองนี้ต้องเก็บข้อมูลจากโรงแรมประมาณ 40 แห่งหรือ 20% ของโรงแรมทั้งหมดโดยเฉพาะกรณีรายได้และรายจ่ายของโรงแรมต่าง ๆ รวมทั้งข้อมูลทุติยภูมิจากการศึกษาเกี่ยวกับธุรกิจโรงแรมโดยรวมและสำหรับในแบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินนั้นยังรวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา (reserve for replacement) เพื่อง่ายต่อการไม่ต้องประมาณค่าใช้จ่ายในรายละเอียดแต่ละปี ใส่ค่ามียี่ห้อ (franchise) เพื่อให้การประเมินรวมไปถึงมูลค่ากิจการอีกด้วย
          ในสหรัฐอเมริกามักใช้วิธีการแปลงรายได้แบบตรงหรือ (Direct Capitalization) ตามสูตร V = I / R โดยที่ V คือ Value หรือมูลค่า ส่วน I คือ Income หรือรายได้สุทธิ และ R คือ Capitalization Rate หรืออัตราการแปลงรายได้เป็นมูลค่านั่นเอง ในการประเมินโดยการสร้างแบบจำลองนี้ ก็ใช้วิธีข้างต้นเพื่อลดความซับซ้อนในการประเมิน อย่างไรก็ตามวิธีการที่ถือว่าสอดคล้องกับความเป็นจริงที่สุดน่าจะเป็น DCF ย่อมาจาก discounted cash flow <5>
          นอกจากนี้ในการประเมินค่าโรงแรมยังอาจใช้วิธีการวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach to Value) แต่มูลค่าที่ได้อาจไม่สอดคล้องกับภาวะตลาดที่แท้จริงของโรงแรม เพราะเป็นเพียงการนำต้นทุนที่ดินอาคารและสังหาริมทรัพย์อื่นมารวม ๆ กันและบวกด้วยค่าดำเนินการ
          สำหรับวิธีการเปรียบเทียบตลาด ซึ่งนับเป็นวิธีการที่ดีที่สุดนั้น ก็ปรากฏว่าในกรณีโรงแรม ก็ไม่ค่อยมีการซื้อขายกันมากเพียงพอที่จะนำมาเปรียบเทียบได้ โดยมีโรงแรมเพียง 6-10 แห่ง (จาก 200 แห่งที่มีการซื้อขายในแต่ละปี) และโรงแรมแต่ละแห่งอาจมีลักษณะในรายละเอียดที่แตกต่างกันมาก การเปรียบเทียบโดยตรงคงจะเป็นไปได้ยาก ยกเว้นการเปรียบเทียบค่าเช่า ค่าใช้บริการต่าง ๆ เพื่อนำมาวิเคราะห์ด้วยวิธีการแปลง รายได้เป็นมูลค่าอีกขั้นหนึ่ง
          ในการประเมินในภาคปฏิบัตินั้น ผู้ประเมินจะรวบรวมข้อมูลลักษณะของโรงแรมต่าง ๆ แล้วนำไปประมวลผลให้ออกมาเป็นมูลค่าจากสูตรตามหลักการประเมินข้างต้น และพิจารณาอีกครั้งว่าวิธีไหนจะสอดคล้องกับความเป็นจริง ตามสถานการณ์ตลาด

พิเศษสำหรับการประเมินเพื่อจัดเก็บภาษี
          มูลค่าที่ประเมินได้ของโรงแรมเป็นมูลค่าของกิจการโดยรวม (corporate value) ของโรงแรมนั้น ๆ ถ้าเราต้องการทราบเพียงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อมาเสียภาษี ก็ต้องลบด้วยสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ (personal property) ที่ใช้เพื่อการดำเนินกิจการโรงแรม เช่น โต๊ะ ตู้ เตียง ตลอดจนเครื่องครัว ฯลฯ โดยในรายละเอียดอาจให้ความสำคัญต่อการเสื่อมค่าของเฟอร์นิเจอร์บ้างหรือในทางตรงกันข้ามเฟอร์นิเจอร์เก่าที่มีเอกลักษณ์ก็มีค่าสูงกว่าเฟอร์นิเจอร์ที่ซื้อหา ได้ทั่วไปเป็นต้น
          นอกจากนี้เรายังต้องลบมูลค่าทางธุรกิจ (business value) ซึ่งได้แก่ค่ายี่ห้อ และการอยู่ในเครือข่ายโรงแรม (franchise) มูลค่าธุรกิจนี้สามารถประเมินได้ด้วยวิธีการพิจารณาจากกำไรส่วนเกินจากการมีเทียบกับการไม่มี franchise หรือเรียกว่า Excess Profits Methods เป็นต้น แต่ในอีกแง่หนึ่งก็ควรพิจารณาด้วยว่า การมี franchise นั้น ทำให้เรามีต้นทุนเพิ่มทั้งการปรับปรุงโรงแรมเดิมให้ได้มาตรฐานใหม่ และการมีค่าดำเนินการเพิ่มเติมด้วย เมื่อเราหักมูลค่าของกิจการโรงแรมแห่งนั้น ๆ ออกจากมูลค่าธุรกิจและมูลค่าของ personal properties ต่าง ๆ แล้ว เราก็จะสามารถประเมินมูลค่าของโรงแรมเฉพาะส่วนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการประมาณการไว้ใช้เพื่อการจัดเก็บภาษ

เรายังต้องพัฒนาต่อไป
          การสร้างแบบจำลอง CAMA เพื่อการประเมินค่าโรงแรมนั้น ขณะนี้ได้พัฒนาขึ้นมาระดับหนึ่งแล้ว และเป็นกรณีศึกษาที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไทยต้องศึกษาเรียนรู้ อย่างไรก็ตามแบบจำลองนี้ก็ยังไม่สมบูรณ์ สามารถประเมินได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงประมาณ 85% ของจำนวนโรงแรมทั้งหมด ซึ่งก็นับว่าสูงพอสมควร แต่ในอนาคตก็คงต้องมีการพัฒนาต่อไป

หมายเหต  
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ขณะนี้ยังดำรงตำแหน่งกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทน IAAO ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3> CAMA: Computer-Assisted Mass Appraisal is the process by which property is appraised utilizing computers, computer models and analytical programs. (http://www2.adaweb.net/adaweb.nsf/0/27ccf4aabfb92f6e87256a070070e242?OpenDocument)
<4> เพื่อเป็นการให้เกียรติผู้นำเสนอบทความจึงขออนุญาตใส่ชื่อ ตำแหน่ง และเมืองในรายละเอียดดังนี้: Mr. Tim Wilmath, MAI, Director, Valuation Process and Mr.Ken Engle, CFE, Valuation Process Analysts, Hillsborough County, Tampa, FL โปรดดูเว็บไซต์ได้ที่ http://www.hillsboroughcounty.org
<5> Discounted Cash Flow = The present value of future cash flow, determined by a given discount rate (http://www.financial-publishing.com/realestatedictionary/fidelitytitlecompany) หรือ A valuation method used to estimate the attractiveness of an investment opportunity. DCF analysis uses future free cash flow projections and discounts them to arrive at a present value, which is used to evaluate the potential for investment. Most often discounted by the weighted average cost of capital (http://www.investopedia.com/terms/d/dcf.asp)
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่