ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          เมื่อวันพุธที่ 31 สิงหาคม 2548 ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดงานแถลงข่าวเกี่ยวกับความเห็นต่อวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย จึงขอสรุปสาระสำคัญเพื่อประโยชน์ต่อการกระตุ้นการพัฒนาวงการ-วิชาชีพนี้เพื่อประโยชน์ของสังคมส่วนรวม

ว่าด้วยการสำรวจความเห็น
          มูลนิธิจัดทำการสำรวจนี้เพื่อมุ่งหวังให้ผู้เกี่ยวข้องในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน และผู้ใช้บริการตลอดจนประชาชนทั่วไปได้ช่วยกันตรวจสอบวิชาชีพนี้และร่วมสนับสนุนการพัฒนาวิชาชีพนี้
          วิธีการสำรวจ โดยใช้แบบสอบถามและให้ผู้เกี่ยวข้องได้กรอกแสดงความคิดเห็น จัดส่งไปยังไปรษณีย์หรือแจกจ่ายทั่วไปในช่วงเดือนกรกฎาคม - สิงหาคม 2548 โดยได้แบบสอบถามกลับคืนมาทั้งหมด 503 ชุด แยกเป็นผู้ให้บริการหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน 27% และอีก 73% เป็นผู้ใช้บริการหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่น ในที่นี้เป็นผลการสำรวจเบื้องต้นเพื่อพิจารณาดังนี้:

การใช้บริการวิชาชีพ
          ต่อข้อถามเกี่ยวกับว่า มูลค่าตลาดที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินวิเคราะห์ออกมาโดยผู้ประเมิน 2 รายนั้น ไม่ควรต่างกันเกินกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ ผลปรากฎว่า เฉลี่ยคือ 12% โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเห็นว่าไม่ควรเกิน 15% แต่ผู้ใช้บริการรับได้ที่ 11% เป็นธรรมดาที่ผู้ใช้บริการอยากได้ผลการประเมินที่ใกล้เคียงกันเพื่อป้องกันความสับสน แต่สำหรับผู้ประเมินในแง่หนึ่งอาจป้องกันตนเองหรือต้องการความยืดหยุ่นจึงยอมรับความต่างของมูลค่าที่ประเมินที่กว้างกว่า
          สำหรับในการประเมินค่าทรัพย์สินสำคัญ ๆ ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 500 ล้านขึ้นไป ทั้งผู้ใช้บริการและผู้ให้บริการ ต่างเห็นตรงกันว่า ควรมีการว่าจ้างบริษัทประเมิน 3 แห่ง (ไม่น้อยกว่า 2 แห่ง) ทั้งนี้เพื่อจะได้ตรวจสอบมูลค่าที่ประเมินให้ชัดเจน สำหรับในข้อนี้ ผมยังเห็นว่า หากเป็นในกรณีบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ควรให้ผู้ว่าจ้างติดต่อกับผู้ประเมินโดยตรง การคัดเลือกบริษัทรประเมินควรเป็นการจับฉลากระหว่างบริษัทที่ได้รับอนุญาตทุกแห่ง (ถือว่าทุกแห่งควรมีมาตรฐานเท่าเทียมกัน – ยกเว้นถ้ากระทำผิดก็ต้องลงโทษซึ่งเป็นอีกกรณีหนึ่ง) การจ่ายค่าจ้าง ให้จ่ายผ่าน กลต. (โดยรับค่าจ้างจากบริษัทมหาชน) ทั้งนี้เพื่อป้องกันการ “ซูเอี๋ย” กัน
          ในการเลือกใช้บริการบริษัทประเมินนั้น ผู้ใช้บริการเห็นว่า ชื่อเสียงมาอันดับหนึ่ง ประสบการณ์เป็นอันดับ 2 ข้อเสนอด้านเทคนิคเป็นอันดับสาม และค่าจ้างที่ต่ำเป็นอันดับสี่ ซึ่งถ้าหากให้ชื่อเสียงมีคะแนนเท่ากับ 100% ประสบการณ์ จะเป็น 79% เทคนิคดี 74% และค่าจ้าง 56% ตามลำดับ แต่ข้อนี้เชื่อว่าในความเป็นจริงของปัจจุบันที่มีการแข่งขันรุนแรง ทำให้การว่าจ้างปกติยังต่ำกว่าอัตราค่าจ้างมาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

ความรับผิดชอบทางวิชาชีพ
          ทั้งผู้ประเมินและผู้ใช้บริการต่างเห็นว่า ในกรณีที่สถาบันการเงินให้สินเชื่อไปสูงกว่าที่ควร เพราะเชื่อมูลค่าที่บริษัทประเมินได้ ถือเป็นความผิดของทั้งสองฝ่าย (47%) อย่างไรก็ตามก็มีอีก 38% ที่เห็นว่าผู้ประเมินควรรับผิดชอบ และมีเพียง 14% ที่เห็นเป็นความรับผิดชอบของผู้ให้สินเชื่อ
          มีผู้ตอบแบบสอบถามถึง 88% เห็นว่าผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่ควรประกอบกิจการอื่นที่มีบทบาทขัดแย้ง เช่น เป็นนายหน้าในเวลาเดียวกัน ในสหรัฐอเมริกามีการกำหนดชัดให้แยกกัน แต่ของระบบอังกฤษ “ไม่ถือสา” ในกรณีประเทศไทย ผมคิดว่า เราควรทำให้ชัดเจนว่า ถ้าใครเป็นผู้ประเมิน ต้องไม่มีอาชีพเป็นนายหน้าด้วย
          สำหรับความน่าเชื่อถือของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเมื่อเทียบกับวิชาชีพอื่น โดยให้ความน่าเชื่อถือสูงสุดเท่ากับ 100% ผลปรากฎว่า แพทย์ ได้ 88% วิศวกรได้ 82% นักบัญชีได้ 79% ส่วนผู้ประเมินค่าทรัพย์สินได้ 70% แสดงว่าวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนี้ยังต้องพยายามแสดงบทบาทให้เป็นที่ยอมรับมากขึ้น

แนวทางการกำกับวิชาชีพ
          สำหรับแนวทางการกำกับวิชาชีพ ผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่า
          1. ต่อกรณีถ้าผู้ประเมินค่า ประเมินสูง/ต่ำกว่าความเป็นจริง โดยไม่มีเหตุผลสนับสนุนเพียงพอ ผู้ประเมินไม่สมควรรับค่าจ้าง ข้อนี้ผู้ใช้บริการเห็นด้วย 67% ผู้ประเมินเห็นด้วย 41%
          2. ต่อกรณีที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ควรทำประกันความเสี่ยงทางวิชาชีพ (เผื่อประเมินผิด บริษัทปรกันจะได้ช่วยชดใช้) เพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการหรือไม่ ข้อนี้ผู้ใช้บริการเห็นด้วย 72% ผู้ประเมินเห็นด้วย 68%
          3. ต่อกรณีที่ผู้ประเมิน ประเมินผิดพลาดเพราะความประมาท ขาดความรู้ ทุจริต ผู้ประเมินสมควรจ่ายค่าชดเชยแก่ผู้ว่าจ้างหรือไม่ ข้อนี้ผู้ใช้บริการเห็นด้วย 82% ผู้ประเมินเห็นด้วย 64%

ปัจจัยการพัฒนาวิชาชีพ
          สำหรับปัจจัยแห่งความสำเร็จของการประเมินค่าทรัพย์สินที่ดีต่อส่วนรวมนั้น นำเสนอโดยให้คะแนนอันดับหนึ่งเท่ากับ 100% พบว่า “ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีความรู้เพียงพอ” คืออันดับหนึ่ง (100%) รองลงมาคือ “การมีระบบฐานข้อมูลที่ดีพอ” (71%) การมีสมาคมวิชาชีพที่เข้มแข็ง (69%) และสุดท้ายคือ การสนับสนุนจากทางราชการ (53%) ดังนั้นเราจึงต้องเร่งพัฒนาความรู้ทั้งผู้ใช้บริการและผู้ให้บริการ

การควบคุมวิชาชีพ
          ในการควบคุมวิชาชีพพบว่า มีผู้เห็นด้วยกับการให้หน่วยราชการเข้ามาควบคุมโดยตรง เช่น กรณีช่างรังวัดเอกชนเพียง 17% หรือการให้สมาคมผู้ประเมินเป็นผู้ควบคุมกันเองเพียง 16% ส่วนใหญ่ที่สุดถึง 68% เห็นควรให้มีการตั้งสภาวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น สภาสถาปนิก สภาวิศวกร (ซึ่งแม้มีสมาคมสถาปนิกและวิศวกรรมสถานฯ ในพระบรมราชูปถัมภ์ ก็ยังตั้งสภาเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในการควบคุม หรือสภานักบัญชีก็มีแล้ว (อันเป็นผลจากการยุคเลิกสมาคมนักบัญชีและผู้ตรวจสอบบัญชีรับอนุญาตแห่งประเทศไทย)

ข้อเสนอแนะเพิ่มเติม
          1. ข้อมูลราคาซื้อ-ขายที่แจ้ง ณ สำนักงานที่ดินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ควรถือเป็นข้อมุลสาธารณะที่นำมาเปิดเผยเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน
          2. กรมที่ดินควรมีบทบาทสนับสนุนข้อมูลแก่การประเมินค่าทรัพย์สิน ด้วยการอนุญาตให้ตรวจสอบเอกสารสิทธิเพื่อให้การประเมินค่าทรัพย์สินได้รับข้อมูลที่ถูกต้อง สอดคล้องกับความเป็นจริง