Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 752 คน
รื้อมหิดล รพ.รามาฯ และกระทรวงต่างประเทศไปสร้างสลัมดีไหม?

ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ท่านเชื่อหรือไม่ว่าบริเวณที่ตั้งปัจจุบันของกระทรวงการต่างประเทศ มหาวิทยาลัยมหิดล โรงพยาบาลรามาธิบดีและสถาบันมะเร็งแห่งชาตินั้น ครั้งหนึ่งเคยเป็นสลัมหรือชุมชนแออัดขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่ง! คือมีประชากรอยู่กันถึง 1,570 ครัวเรือนในปี 2500 (สมัยนั้นสลัมคลองเตยอันโด่งดังยังมีขนาดเล็กอยู่เลย) <3>
          คำถามวันนี้ก็คือ เราควรรักษาสลัมแห่งนี้ไว้ถึงวันนี้หรือไม่

การโยกย้ายสลัมหน้ากรมทางหลวง
          ถ้าวันนี้สลัมดังกล่าวยังอยู่ ก็คงเป็นแหล่งงาน แหล่งพักพิงและแหล่งโอกาสของผู้คนอีกนับหมื่นคน ตอนนี้สลัมแห่งนี้คงเติบโตเป็นอย่างน้อยประมาณ 3,000 ครัวเรือน ๆ หนึ่งประมาณ 4 คน คงแทบไม่กล้าคิดจะรื้อย้ายเสียแล้ว เพราะไม่รู้จะเอาผู้คนจำนวนมากมายนี้ไปไว้ที่ไหน
          แต่ตอนนั้นรัฐบาลโดยกระทรวงมหาดไทยและเทศบาลนครกรุงเทพ (กรุงเทพมหานครในขณะนั้น) เอาจริง ได้วางแผนจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ให้กับชาวบ้านแล้วโยกย้ายชุมชนออกไป ใช้เวลาประมาณ 3 ปีกว่าจะแล้วเสร็จ และสุดท้ายได้พิมพ์หนังสือออกมาเล่มหนึ่งดังที่ได้อ้างอิงไว้ท้ายบทความนี้
          ในหนังสือดังกล่าวได้ ทางราชการได้สรุปนโยบาย แผน แนวทางและวิธีการในการโยกย้ายชุมชนออกไป ตลอดจนรายละเอียดการจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่ การจ่ายค่าทดแทนการโยกย้าย ภาพถ่ายและแผนที่ต่าง ๆ ไว้อย่างละเอียดมาก อันแสดงให้เห็นถึงความตั้งใจจริง การมีแผนการที่แน่ชัด และแสดงนัยถึงความโปร่งใสในการดำเนินงาน

บทเรียนจากการโยกย้าย
          อย่างไรก็ตามข้อผิดพลาดสำคัญประการหนึ่งของโครงการนี้ก็คือ การโยกย้ายชาวบ้านออกไปไกลถึงปากเกร็ด ซึ่งท้ายสุดชาวบ้านเกือบทั้งหมดก็ไม่ได้ไปอยู่ที่นั่น ส่วนหนึ่งไปอยู่แล้วแต่กลับมาเพราะทนความทุรกันดารไม่ได้ (ปทุมธานีในขณะนั้น ไกลปืนเที่ยงเหลือเกิน) และอีกส่วนหนึ่งก็ไปหาที่อยู่ที่อื่นแทนซึ่งก็คือภายในเขตกรุงเทพมหานครนี้เอง
          ข้อผิดพลาดเช่นนี้ ถ้าวิเคราะห์เพียงผิวเผิน ก็อาจบอกได้ว่า การโยกย้ายชุมชนนี้สร้างความเดือดร้อน (อย่างแสนสาหัส… (ใส่ไข่)) ให้กับประชาชน ดังนั้นทางที่ดีควรจะให้สลัมทั้งหลายคงอยู่ที่เดิมดีกว่า ซึ่งความจริงทางออกเช่นนี้นับเป็น “ความมักง่ายทางวิชาการ” เป็นอย่างยิ่งด้วยไม่ได้ศึกษาให้รอบด้าน
          ความจริงก็คือ การที่ชาวบ้านทั้งหมดกลับมาอยู่ในกรุงเทพมหานครแสดงว่า พวกเขาก็มีลู่ทางการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับตนเอง ยังมีที่ทางให้เช่าปลูกบ้าน หรือเช่าบ้านที่อื่น ตราบเท่าที่พวกเขาได้รับค่าทดแทนและมีฐานะเพียงพอที่จะจัดหาที่อยู่อาศัยของตนเอง ไม่ใช่ว่าถ้ารัฐบาลไม่ได้จัดหาที่อยู่อาศัยให้ ชาวบ้านจะ “สิ้นไร้ไม้ตอก” เสียเมื่อไหร่
          การอ้างว่าการโยกย้ายทำให้กระทบภาวะเศรษฐกิจของชาวบ้านนั้น คงต้องตรวจสอบให้ชัดเจน เพราะส่วนหนึ่งอาจเป็นกลุ่มที่จะย่ำแย่เองอยู่แล้ว หรือกำลังซวดเซเต็มที พอถูกโยกย้ายก็เลยได้ “แพะรับบาป” มาอ้าง

มีใครกล้าคิดสงวนสลัมนี้ไว้ไหม
          มาถึงวันนี้ถ้าให้เลือกระหว่างข้อหนึ่ง การคงสลัมหน้ากรมทางหลวงไว้ กับข้อสอง การรื้อไปสร้างเป็นสถานที่ราชการ มหาวิทยาลัยและโรงพยาบาลนั้น มีใครกล้าเลือกข้อแรกหรือไม่ อาจมีเพราะโลกนี้ย่อมมี “คนขวางโลก” อยู่บ้าง แต่ถ้าว่ากันอย่างเป็นธรรมแล้ว การคงสลัมไว้ใจกลางเมืองนั้นเป็นการความสูญเสียโอกาสในการสร้างความเจริญให้กับสังคมโดยรวม
          อย่าว่าแต่สลัมแห่งนี้เลย สลัมใด ๆ ก็ไม่ควรให้คงอยู่ เพราะถือเป็นที่อยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมที่ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย เราควรให้ลูกหลานไทยเรามีโอกาสเติบใหญ่ในสภาพแวดล้อมที่ดีกว่านี้ (โปรดอย่าอ้างนะว่าในสลัมมีสังคมความรัก ความเอื้ออาทรกันหอมหวาน เพราะเป็นเรื่องปั้นแต่ง ความจริงก็คือ ถ้าชุมชนสลัมมีภูมิต้านทานที่ดีจริง ยาบ้าคงไม่ระบาดหนักข้อขึ้นเช่นทุกวันนี้)

ความเป็นไปได้ทางการเงิน
          พูดถึงเรื่องเงิน บางคนอาจมองเป็นเรื่อง “อาบัติ” “บัดสีบัดเถลิง” แต่มันเป็นความจริง (ที่เป็นธรรม) ของชีวิต ตัวอย่างสลัมหน้ากรมทางหลวงนี้ ตั้งอยู่บนที่ดินถึง 129.26 ไร่ แสดงว่าในจำนวน 1,570 ครอบครัว ๆ หนึ่งครอบครองที่ดินไว้ 32.9 ตรว.) ถ้าที่ดินแถวนั้นสามารถขายได้ ก็จะเป็นเงินตกตารางวาละ 100,000 บาทในปัจจุบัน บ้านหลังหนึ่ง (แม้นับเฉพาะที่ดิน) ก็จะเป็นเงินอย่างน้อย 3.29 ล้านบาทเข้าไปแล้ว
          ถ้าเราบอกว่า เราจะยกที่ดินตรงนั้นให้ชาวสลัมอยู่ฟรี ก็เท่ากับพวกเขากลายเป็นคนจนประเภทอภิสิทธิ์ชน เพราะคนจนอื่น ๆ ขาดโอกาสนี้ ส่วนคนชั้นกลางต้องอดออมทั้งชีวิตเพื่อให้สามารถซื้อบ้านไกลถึงชานเมือง ต้องทนออกจากบ้านตีสี่ตีห้าเพื่อเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง
          ในทางตรงกันข้าม ถ้าให้พวกเขาเช่าบ้านในบริเวณใกล้เคียง ครอบครัวหนึ่งอาจต้องเสียค่าเช่าประมาณ 2,000 บาท (ไม่รวมน้ำ-ไฟ ซึ่งอยู่ที่ไหนก็ต้องเสียอยู่แล้ว) หรือปีละ 24,000 บาท หากประมาณการเป็นมูลค่าตามสูตรทางการเงิน (มูลค่า = ค่าเช่า หารด้วยอัตราผลตอบแทน ซึ่งสมมติเป็น 10%) ก็จะเป็นเงินครอบครัวละ 240,000 บาท ดังนั้นมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ชาวสลัมอยู่กัน 1,570 ครอบครัว จึงรวมกันเป็นเงิน 376.8 ล้านบาท
          ในขณะที่ที่ดินทั้งแปลงตกเป็นเงินประมาณ 5,170.4 ล้านบาท (129.26 ไร่ ในขณะที่ 1 ไร่ = 400 ตรว. และ 1 ตรว. = 100,000 บาท) ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่า ในการชดเชยแก่ผู้อยู่อาศัย ด้วยเงิน 376.8 ล้านบาทนั้น เป็นสัดส่วนเพียง 7.3% ของมูลค่าที่ดินเท่านั้น เราจึงควรจ่ายค่าชดเชยแก่ผู้อยู่อาศัยอย่างเป็นธรรมและรวดเร็ว การปล่อยเนิ่นนานออกไปจะเป็นการสูญเสียโอกาสการพัฒนาที่ดิน

ย้ายสลัมใจกลางเมืองเพื่อพัฒนาเมือง
          ในการพัฒนาเมืองนั้น บางครั้งเราก็มีแนวคิดที่จะทำให้เมืองไม่หนาแน่นเกินไป พยายามกระจายความเจริญออกสู่ภายนอก แต่ก็กลับกลายเป็นการทำให้เมืองขยายตัวอย่างไร้ระบบ ทำให้เกิดความไร้ประสิทธิภาพในการให้บริการสาธาณูปโภคต่าง ๆ ดังนั้นในอีกแง่หนึ่งเราควรทำให้เมืองมีความหนาแน่นโดยเฉพาะในด้านการพัฒนาเศรษฐกิจของเมือง
          ในใจกลางกรุงเทพมหานครมีสลัมอยู่มากมาย นั่งทับที่ดินราคาแพงไว้ ถ้าเราสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ให้ชาวสลัมอย่างเป็นธรรมต่อพวกเขาและสังคม แล้วนำที่ดินราคาแพงเหล่านี้มาใส่สาธารูปโภคให้ดีและจัดสรรเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ (เช่น อาคารสำนักงาน) ก็จะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจมีความเป็นระบบ
          ธรรมชาติของสำนักงานใจกลางเมืองนั้นจำเป็นต้องอยู่รวมกันเพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อผู้มาติดต่อ ส่งผลให้มูลค่าของสำนักงานมีสูงขึ้นกว่าการที่ต่างคนต่างอยู่ ที่สิงคโปร์ เขาก็ทำอย่างนี้ ทำให้การพัฒนาเมืองมีประสิทธิภาพ ไม่เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ <4>

แนวคิดนี้จะทำได้หรือ
          ทำได้หรือไม่ได้ในทางอสังหาริมทรัพย์นั้น พื้นฐานขึ้นอยู่กับกายภาพ การตลาด การเงิน และข้อกฎหมาย ซึ่งข้อเสนอข้างต้น มีความเป็นได้ครบถ้วนอยู่แล้ว แต่การที่จะทำจริงนั้น คงไม่ได้อยู่ที่การ “เถรตรง” อ้างแต่ข้อกฎหมาย ความเป็นไปได้ยังต้องอาศัยการให้การศึกษาแก่ผู้เกี่ยวข้องอีกด้วย เพื่อให้ทุกฝ่ายโดยส่วนใหญ่เกิดความร่วมมือ ยิ่งกว่านั้นความน่าเชื่อถือของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องรวมทั้งรัฐบาลก็เป็นประเด็นสำคัญเช่นกัน เพราะบางครั้งประชาชนเกิดไม่เชื่อถือรัฐบาลชึ้นมา หรือมีข้อแคลงใจว่ารัฐบาลจะคอรัปชั่น ก็คงลำบาก ซึ่งข้อนี้อาจโทษประชาชนไม่ได้เต็มปากนักว่าขัดขวางความเจริญของชาติ ด้วยที่ผ่านมาเมืองไทยยังไม่เคยมีนักการเมืองไทยคนไหน ยอมตายเพื่อชาติและประชาชนให้เห็นเลยสักคน (หรือมี… ผมก็จำไม่ได้)

หมายเหต  
<1> เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2> ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
<3> กระทรวงมหาดไทย. การปรับปรุงแหล่งชุมชนบริเวณหน้ากรมทางหลวงแผ่นดิน. พระนคร. 2505
<4> โปรดอ่านเพิ่มเติมใน “สัจธรรมเกิด-ดับในวงการอสังหาริมทรัพย์” ในหนังสือ “ส่องอสังหาฯ ต่างแดน” โดย ดร. โสภณ พรโชคชัย. กันยายน 2548
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่