Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 598 คน
เวนคืน: น้ำตา เสียสละ หน้าที่?

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          “เวนคืน” เป็นคำแสลงที่ไม่มีใครอยาก “โดน” กับตัวเองเลย แต่คำนี้มีความจำเป็นเป็นอย่างยิ่งในการพัฒนาประเทศ และในความเป็นจริง เราสามารถที่จะจัดการได้อย่าง “บัวไม่ให้ช้ำ น้ำไม่ให้ขุ่น” กับทุกคนได้

ฝันร้ายของผู้คน!
          การเวนคืนเป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาเพราะที่ผ่านมาเรามักจ่ายค่าทดแทนกันตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางกรมที่ดิน (ซึ่งเดี๋ยวนี้โอนมาเป็นกรมธนารักษ์แล้ว) และส่วนมากราคาประเมินดังกล่าวก็ต่ำมาก ไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด และที่เราถือเอาตามราคาของทางราชการก็เพราะถือเป็นแหล่งอ้างอิงเดียวที่มี และการที่ข้าราชการท่านใด คณะใดจะพิจารณาจ่ายค่าทดแทนเกินกว่าราคาอ้างอิง ก็อาจถูกสอบสวนหาว่า “มีนอกมีใน” กับผู้ถูกเวนคืนได้ จึงต่าง “เอามือซุกหีบ” ผลร้ายที่ตามมาก็คือประชาชนผู้ถูกเวนคืนเป็นผู้ “รับเคราะห์” ได้ค่าทดแทนต่ำเกินไป
          แม้ในปัจจุบันนี้ การเวนคืนส่วนมากจะอ้างอิงราคาตลาดเป็นสำคัญ แต่จากภาพ “ฝันร้าย” ในอดีต ยังตาม “หลอกหลอน” ทำให้ใครก็ตามที่มีโอกาส “โดน” เวนคืน ย่อมจะใจหายอยู่ดี ซ้ำยังทำให้การแก้ปัญหาดูสับสนขึ้นอีก

เข้าใจราคาประเมินทุนทรัพย์
          เราควรเข้าใจว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการได้รับการจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการเสียภาษีในระหว่างการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ และโดยที่ที่ผ่านมาประเทศไทยไม่ได้มุ่งเน้นเก็บภาษีจากที่ดิน ประกอบกับทางราชการจัดทำราคาดังกล่าวทุก 4 ปี ในขณะที่สถานการณ์ราคาที่ดินโดยเฉพาะในช่วง “บูม” เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทุกระยะ ราคาประเมินทางราชการจึงต่ำมาก อีกประการหนึ่งก็เกี่ยวข้องกับ “การเมือง” ด้วยคือ ท้องถิ่นต่าง ๆ ก็ไม่อยากปรับเพิ่มราคาประเมินมากนัก เพราะเกรงจะกระทบ “ฐานเสียง” เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามในบางพื้นที่ ราคาประเมินทางราชการกลับสูงกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาดก็มี ซึ่งคงเป็นเพราะความผิดพลาดทางเทคนิค หรือเป็นในบางเวลาที่เศรษฐกิจและราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเป็นพิเศษ เช่นในช่วงปี 2540-2542 เป็นต้น ในกรณีนี้เช่นนี้ ผู้ที่ถูกเวนคืนก็อาจ “ยิ้มทั้งน้ำตา” เพราะได้ค่าทดแทนที่สูงเกินจริงก็ได้

บางกรณีต้องจ่ายสูงกว่าราคาตลาด
          หลักสำคัญของการเวนคืนก็คือ เพื่อความเป็นธรรมกับผู้ถูกเวนคืน ทางราชการต้องจ่ายค่าทดแทนไม่ต่ำกว่าราคาตลาด การบังคับเอาที่ดินไปจากประชาชนผู้ครอบครองโดยจ่ายค่าทดแทนต่ำ ถือเป็นการละเมิด (สิทธิมนุษยชน) และสร้างความไม่เท่าเทียมกันในสังคม อันจะก่อให้เกิดปัญหาตั้งแต่การดื้อแพ่ง การประท้วง ความไม่สงบในบ้านเมือง ความล่าช้าและเสียหายของโครงการที่พึงดำเนินการจากการเวนคืน
          อย่างไรก็ตามในบางกรณี ทางราชการยังอาจต้องจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดของทรัพย์สิน เพราะความสูญเสียของผู้ถูกเวนคืนมีมูลค่ามากกว่านั้น เช่น ตึกแถวตับหนึ่งอาจมีราคาเฉลี่ยคูหาละ10 ล้านบาท ดังนั้นค่าทดแทนจึงควรมีมูลค่าประมาณ 10 ล้านบาท แต่ถ้ามีคูหาหนึ่งที่หญิงชราตาบอดอาศัยอยู่มานับสิบ ๆ ปีจนรู้หมดว่าตรงไหนเป็นอะไร ค่าทดแทนของคูหานี้อาจต้องสูงกว่าปกติ เพราะผู้เสียหายนี้ต้องไปปรับตัวขนานใหญ่ในการอยู่บ้านใหม่ด้วยการเริ่ม “คลำ” จนคล่องแคล่วอีกครั้ง
          นอกจากนี้ยังมีตัวอย่างอื่น ๆ อีกเช่น ทรัพย์สินเป็นสถานที่ประกอบกิจการเปิดร้านค้าหรือบริษัท การเวนคืนทำให้ต้องพิมพ์กระดาษหัวจดหมายใหม่ หรือทำให้เกิดความยุ่งยากในการขนส่งสินค้า หาแหล่งวัตถุดิบใหม่ กรณีความเสียหายเหล่านี้ สมควรได้รับการชดเชยเช่นกัน

ให้สูงแล้วทำไมยังไม่ไปอีก?
          ก็ยังมีบางกรณีที่อย่างไรเสียผู้ถูกเวนคืนก็ไม่ยอมย้ายออกอยู่ดี แม้จะทดแทนให้สมราคาตลาดหรือสูงกว่าเพื่อชดเชยความเสียหายอื่นแล้วก็ตาม กรณีเช่นนี้อาจเป็นเพราะความผูกพัน / ปักใจเป็นพิเศษในที่เดิม เช่น “เจ้าคุณพ่อสั่งไว้ให้อยู่ที่นี่ชั่วชีวิต!?!” เป็นต้น
          ความรู้สึกเคยชินในที่เดิมมักทำให้คนไม่ค่อยคิดย้ายบ้าน แม้บางครั้งอาจไม่เกี่ยวกับการเวนคืนก็มี เช่น ในย่านเยาวราชหรือ China Town ของไทย ก็ยังมีผู้มีอันจะกิน (โดยเฉพาะรุ่นคุณยาย) หลายท่านที่ยังอยู่ ทั้งที่ส่วนใหญ่ก็ย้ายออกและผู้คนย่านนี้ถูกแทนที่ด้วยผู้ใช้แรงงานจากภาคอีสานในยุคหนึ่งและแม้แต่ผู้ใช้แรงงานต่างด้าวในปัจจุบัน
          ดังนั้นกรณีการ “ดื้อแพ่ง” จึงถือเป็นเรื่องส่วนตัวที่ยอมรับไม่ได้ในสังคมส่วนรวม และเข้าทำนอง “กีดขวางความเจริญ” ของชุมชน สังคมและประเทศชาติอีกต่างหาก

ไม่ใช่เสียสละด้วยซ้ำ
          เราควรเข้าใจว่า การเวนคืนนั้นไม่ใช่การที่ผู้ถูกเวนคืนยอมเสียสละอะไรบางอย่างเพื่อชาติ จึงต่างจาก “รั้วของชาติ” ที่สละชีพเป็นชาติพลี มีบุญคุณต่อประเทศ เพราะตราบเท่าที่ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าทดแทนอย่างเป็นธรรมแล้ว ประเทศชาติก็ไม่ได้ติดค้างบุคคลเหล่านี้
          เรายังควรให้การศึกษากับสังคมเพิ่มเติมด้วยว่า ในฐานะพลเมืองของประเทศ บุคคลไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของชุมชน (ปัจเจกบุคคลอื่นทุกคนรวมกันยกเว้นผู้ถูกเวนคืน) ชุมชนไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของเมือง เมืองไม่พึงกีดขวางความต้องการจำเป็นของชาติ เป็นต้น ในประเทศที่เจริญแล้ว เราตัดต้นไม้ในบ้านเราเองก็ยังทำไม่ได้ถ้าการนั้นทำให้ชุมชนเสียระบบนิเวศ หรือถ้าเราอยู่ห้องชุด เราจะเปลี่ยนกุญแจโดยพลการไม่ได้เพราะหากเกิดเหตุร้ายทางนิติบุคคลจะได้เข้าไปช่วยเหลือได้ทันท่วงที <3>
          เราไม่ควรสับสนกันระหว่างสิทธิและเสรีภาพในการนับถือศาสนา ความเชื่อ กับหน้าที่ในการปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม สิทธิส่วนบุคคลถูกจำกัดได้ด้วยหน้าที่ต่อส่วนรวมนั่นเอง แต่เราจะยึดถือหลักการเพื่อส่วนรวมนี้ได้ เราก็ต้องบำบัดและชดเชยความสูญเสียส่วนบุคคลของผู้ถูกเวนคืนอย่างสมควร ซึ่งบางครั้งอาจตีค่าเป็นเงินสูงกว่าราคาตลาดด้วยซ้ำไป

ต้อง "คิดใหม่ ทำใหม่" จริง ๆ
          ตามกฎหมายเวนคืนปัจจุบัน เราจะเอาที่ดินที่ถูกเวนคืนไปทำประโยชน์ในทางธุรกิจไม่ได้ โดยนัยนี้คงเป็นเพราะกลัวว่าจะเป็นการเอื้อต่อกลุ่มผลประโยชน์ แต่ควรมีการแก้ไขให้เหมาะสม เพราะการนี้ก็ทำให้ที่ดินที่เหลือจากการเวนคืนมา ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ (เพื่อส่วนรวม) ได้ ปล่อยทิ้งร้างไว้ หรือแม้แต่โครงการเมืองใหม่ก็มีอันต้องเป็นหมันเพราะหากเวนคืนที่ดินใครมา จะมาจัดสรรสร้างเป็นเมือง เป็นชุมชนโดยขายเป็นบ้านให้อยู่อาศัยกันไม่ได้
          ประเด็นนี้ก็คงเป็นเพราะว่าบ้านเมืองเรายังขาดคนดีและการทำความดีในปริมาณที่เพียงพอ จึงขาดความไว้วางใจกัน เช่น แม้แต่ครั้งจะออก พรบ.จัดรูปที่ดิน พระสงฆ์ยังออกมาเดินขบวนเพื่อไม่ให้เอาที่ธรณีสงฆ์ไปรวมไว้ในกฎหมายนี้<4> ด้วยคงจะกลัวเหมือนกรณีที่มีการเอาที่ธรณีสงฆ์ไปทำสนามกอล์ฟนั่นเอง ความบิดเบี้ยวต่าง ๆ จึงเกิดขึ้น การแก้ปัญหาอย่างไม่ถูกจุดเหมือน “ลิงแก้แห” จึงมีให้เห็นอยู่เนือง ๆ
          โดยสรุปแล้ว การเวนคืนนั้นจะเกิดขึ้นเพราะความจำเป็นซึ่งทุกคนควรยอมรับ ควรให้การศึกษาแก่สังคมให้ชัดเจนถึงการเวนคืน ข้าราชการที่เกี่ยวข้องก็ควรพยายามในด้านนี้ จะคิดเพียงกลัว “แปดเปื้อน” หรือคิดปล่อยไปเข้าทำนอง “ประเทศชาติไม่ใช่ของเราคนเดียว” ก็คงจะ “เสียชาติเกิด”
          แต่บางครั้งก็น่าเห็นใจรัฐบาลและข้าราชการ เพราะในประวัติศาสตร์ แทบจะหานักการเมืองไทยคนไหน ยอมตายเพื่อชาติและประชาชนไม่ได้เลย ประชาชนจึงขาดความเชื่อถือ

หมายเหต  
<1> เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2> ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
<3> ข้อมูลจากคุณนคร มุธีศรี โปรดอ่านได้ในบทความของผู้เขียนเรื่อง กฎหมายอสังหาริมทรัพย์: เพื่อส่วนรวมจริงหรือ ที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market80.htm
<4> ข่าว “รัฐบาลลดแรงต้านพระ” ไทยรัฐ วันพฤหัสบดีที่ 22 เมษายน 2547 หน้า 1 www.thairath.co.th/thairath1/2547/politic/apr/22/pol1.php
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่