Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 468 คน
ส่งเสริมบ้านมือสอง, ต้องทำอย่างไร
วารสารThaiAppraisal มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ปีที่4 ฉบับที่3 เดือน พฤษภาคม - มิถุนายน 2548 หน้า 16

อติณัช ชาญบรรยง
รองผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

          ประเด็นหนึ่งที่ร้อนแรงในขณะนี้ก็คือบ้านมือสอง ซึ่งถูก “จุดประกาย” ขึ้นโดย ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ ท่านรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และนายวีรชัย วีระเมธีกุลผู้ช่วยรัฐมนตรีประจำกระทรวงการคลังเมื่อปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา <1> ไม่รู้จะถือเป็น “ของเล่นใหม่” หรืออย่างไร ประเด็นนี้สาธารณชนควรรู้เพื่อให้เท่าทันสถานการณ์ ผมจึงขออนุญาตร่วมให้ทัศนะในกรณีนี้

ความ (ไม่) สนใจบ้านมือสองที่ผ่านมา
          แต่เดิมเราไม่ค่อยสนใจบ้านมือสองกันนัก ท่านทราบไหมว่า ณ พ.ศ. 2545 ซึ่งเป็นปีที่ 20 ปีนับแต่เราฉลองกรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี (ใน พ.ศ. 2525) นั้น มีบ้านใหม่เกิดขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 2.0 ล้านหน่วย ในขณะที่ใน 200 ปีแรกมีอยู่เพียง 1.0 ล้านหน่วยเท่านั้น อุตสาหกรรมบ้านมือหนึ่งมีขนาดใหญ่มาก นักพัฒนาที่ดินจึงมีอิทธิพลมาก รัฐบาลก็มุ่งช่วยเหลืออุตสาหกรรมนี้เป็นหลัก ประกอบกับชาวบ้านเองเมื่อนึกจะซื้อบ้านก็มุ่งสนใจซื้อบ้านมือหนึ่งเพราะจะได้ “เฮง ๆ”

          แต่ “กงกรรมกงเกวียน” บ้านมือหนึ่งในวันวานก็จะกลายเป็นบ้านมือสองในวันนี้ กลุ่มผลประโยชน์อีกกลุ่มที่เกี่ยวข้องก็คือสถาบันการเงินที่รับจำนองหรือยึดบ้านมือหนึ่งในอดีต ก็จำเป็นต้องผ่องถ่ายขายทรัพย์สินที่เป็น non-performing asset (NPA) อย่างมีประสิทธิภาพ จะได้ไม่ “มันจุกอก” ตายเสียก่อน บ้านมือสองจึงกลับกลายเป็นความสนใจอีกครั้งหนึ่ง โดยเฉพาะประเด็นกลไกที่มีประสิทธิภาพในการผ่องถ่ายขายบ้านมือสอง

การส่งเสริม "บ้านมือสอง" ในปัจจุบัน
          มาตรการส่งเสริมที่กำลังทำอยู่ก็คือการพยายามลดภาษีค่าโอนต่าง ๆ ในข่าว “ซื้อ-ขาย 'บ้านมือสอง' ได้สิทธิประโยชน์มากกว่าที่คิด” <2> ได้ระบุไว้ว่าอาจมีการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในเวลาที่กำหนด การสามารถนำค่าดอกเบี้ยไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้ การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือครองเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี และลดภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

          มาตรการสำคัญอีกอันหนึ่งก็คือ การให้กู้ 100% สำหรับที่อยู่อาศัย อย่างข่าว “ธนาคารอาคารสงเคราะห์จัดแคมเปญสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสอง มอบสิทธิพิเศษด้วยเงินกู้ 100%ของราคาประเมิน” <3> การนี้ก็เพื่อมุ่งหวังที่จะเร่งหรือกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองเพิ่มขึ้นนั่นเอง มาตรการข้างต้นอาจช่วยส่งเสริมการขายบ้านมือสองได้ส่วนหนึ่ง แต่ยังไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ ประเด็นสำคัญอยู่ที่ราคาและกลไกการขายที่จะทำอย่างไรให้สามารถขายได้อย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง

ราคาขายทรัพย์สินที่เป็นธรรม
          ในการขายบ้านมือสองนั้น เราควรขายตามสภาพ แต่ผู้ขายโดยเฉพาะสถาบันการเงินอาจต้องการจะขายโดยคิดจากต้นทุนที่ยึดมาบอกดอกเบี้ยและค่าดำเนินการต่าง ๆ ซึ่งในบางครั้งกลับแพงกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ทำให้การขายไม่มีประสิทธิภาพ ในบางขณะถ้าสถาบันการเงินยังขายไม่ได้ก็เก็บไว้ก่อน เพราะหวังจะ “ซื้อเวลา” เพื่อรอให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

          กรณีนี้ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินตามหลักวิชาที่โปร่งใสและเชื่อถือได้ สามารถให้ความมั่นใจกับผู้ซื้อได้ ก็จะเป็นประโยชน์อย่างมหาศาลต่อผู้ซื้อ อย่าลืมว่าการขายได้เร็ว จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ไม่ใช่ต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง

ทำการประมูลให้เป็นธรรม
          เมื่อปี 2542 เราเคยทำประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบัน (ปรส.) ซึ่งว่าจ้างบริษัทประเมินนับสินแห่งดำเนินการ เสร็จแล้ว ปรส. ก็จัดลงหนังสือพิมพ์ชั้นนำมากมาย เชิญชวนให้ผู้สนใจประมูลมาดูนิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขาย มีการพาผู้สนใจไปดูถึงสถานที่จริง (open house) ปรส. ยังตั้งราคาประมูลไว้ที่ 50% ของมูลค่าที่บริษัทประเมินประมาณการไว้ รายงานประเมินก็ให้ผู้สนใจซื้อไปศึกษาได้ และจัดการประมูลอย่างเป็นธรรม ให้ทุกฝ่ายได้สู้กันอย่างเป็นธรรมถึง 2-3 หน

          ผลปรากฏว่า ผู้ซื้อ ๆ ทรัพย์สินกันในราคาเฉลี่ยสูงถึง 70-80% ของมูลค่าตลาด นี่แหละครับ การประมูลที่เป็นธรรม จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามในภายหลัง ปรส. ประมูลหนี้ กลับประมูลแบบเหมารวม ให้นักลงทุนมีเวลาและข้อมูลจำกัด ทำให้กลับประมูลได้เพียง 20-30% ของมูลหนี้เท่านั้น ซึ่งนับเป็นเรื่องน่าเศร้าของประเทศไทย

ปวดหัว… ประมูลบ้านแล้วยังต้องขับไล่เอง
          การที่ผู้ซื้อบ้านประมูล จะต้องไปไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมออกไปเอง
ซึ่งเป็นการสะท้อนประสิทธิภาพการจัดการที่ไม่สมควรจะเกิดขึ้นเลย แต่ในขณะนี้ก็มีข่าวดีว่า “กรมบังคับคดีเร่งเครื่องแก้กฎหมายฟ้องขับไล่กลไลหลักดันอสังหาริมทรัพย์บูม” <4> อย่างไรก็ตามสาระสำคัญคือ "เราขอแก้กฎหมายให้บังคับขับไล่คนที่อยู่อาศัยในทรัพย์นั้นได้เลย โดยผู้ซื้อทรัพย์สามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี เพื่อบังคับขับไล่คนที่อยู่อาศัยนั้นได้ และเมื่อศาลออกหมายบังคับคดีแล้ว ผู้ซื้อสามารถมาติดต่อกับกรมบังคับคดี เพื่อจัดพนักงานในการดำเนินการขับไล่คนที่อยู่อาศัยนั้นให้ ซึ่งวิธีการขับไล่คนที่อยู่อาศัยนั้นเราก็มีวิธีการซึ่งมีความรวดเร็ว"

          กรณีนี้จึงอาจยังไม่ดีพอ ความจริงบ้านที่จะประมูลควรปลอดผู้อยู่อาศัย เคลียร์เรื่องต่าง ๆ แล้วจึงค่อยนำไปประมูลมากกว่า เพื่อที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจได้เร็วโดยไม่ลังเลและไม่ยุ่งยากภายหลัง

          นี่แหละครับ หากเราสามารถตั้งราคาขายอย่างเป็นธรรม จัดการประมูลได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถส่งมอบทรัพย์สินอย่างโปร่งใสแก่ผู้ซื้อ โอกาสที่จะผ่องถ่ายบ้านมือสองเพื่อช่วยการหมุนเวียนเศรษฐกิจบนพื้นฐาน win-win แก่ทุกฝ่ายก็จะเกิดขึ้น

หมายเหต  
<1> โปรดอ่านข่าว “คลังดับฝัน"ลดภาษี"บ้านมือสอง โบรกเกอร์ต่อรองปล่อยกู้100%”, ประชาชาติธุรกิจ ปีที่ 28 ฉบับที่ 3677 (2877), 7 เมษายน 2548 หน้า 33 และข่าว “คลังเตรียม 4 มาตรการเจาะตลาดบ้านมือสอง”, ผู้จัดการออนไลน์ 30 มีนาคม 2548 13:16 น.
<2> ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2001, 17 - 20 เมษายน 2548
<3> โปรดดูเพิ่มเติมที่ http://www.ghbhomecenter.com/news/news_ghb_detail.asp?NewsID=536
<4> ข่าว “กรมบังคับคดีเร่งเครื่องแก้กฎหมายฟ้องขับไล่กลไลหลักดันอสังหาริมทรัพย์บูม” ในผู้จัดการรายสัปดาห์, 29 เมษายน 2548
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่