Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 492 คน
มองเวียตนาม-อินโดฯ พัฒนาการประเมินค่าทรัพย์สิน
วารสารThaiAppraisal มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ปีที่ 4 ฉบับที่ 4 เดือน กรกฏาคม - สิงหาคม 2548 หน้า 17

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org))
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>   

          ประเทศใดมีวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างจริงจัง ประเทศนั้นมีอารยธรรม โปร่งใส เป็นธรรม ในทางตรงกันข้ามหากเราปล่อยให้มีการโกงกินและฉ้อฉลกันอย่างกว้างขวาง ใช้การประเมินค่าทรัพย์สินเป็นเพียงตรายางเพื่อทุจริตอย่างแยบยล หรือผู้คนตัดสินใจในด้านทรัพย์สิน การลงทุน มรดกกันด้วยเลือดและลูกปืนเสียแล้ว การประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศนั้น ๆ คงไม่มีโอกาสเจริญงอกงามเป็นแน่แท้

เวียตนามพัฒนากันยกใหญ่
          ผมได้รับการแต่งตั้งจากกระทรวงการคลังเวียตนามว่าจ้างให้ทำการศึกษาเพื่อการพัฒนามาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศเวียตนาม และในการนี้ยังได้เดินทางไปนำเสนอผลการศึกษา ณ กรุงฮานอย ในวันที่ 10 มิถุนายน 2548 รวมทั้งการเข้าร่วมประชุมแลกเปลี่ยนความเห็นกับเจ้าหน้าที่ระดับสูงในหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ

          ขณะนี้เวียตนามได้ตั้งคณะกรรมการควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน มีมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินทั้งอาคารที่ดินและเครื่องจักร กำลังจะผลิตหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินให้ใช้ในสถาบันอุดมศึกษาที่เกี่ยวข้องทั่วประเทศ และกำลังจะตั้งสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งเวียตนามเพื่อเป็นศูนย์รวมสำหรับนักวิชาชีพต่อไป

          ศ.หลานหยวน ลิ้ม ชาวสิงคโปร์ ซึ่งผู้เชี่ยวชาญอีกท่านหนึ่งที่ได้รับการว่าจ้างพร้อมกับผม ได้นำเสนอให้เห็นว่า การจัดการศึกษาที่สิงคโปร์ได้วางรากฐานไว้อย่างดี วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินได้พัฒนามาตั้งแต่ปี 2511 ปัจจุบันมีการควบคุมนักวิชาชีพอย่างเคร่งครัดภายใต้การกำกับของ Singapore Institute of Surveyors And Valuers

          จากประสบการณ์ของไทยที่ตั้งสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมา 19 ปี (พ.ศ.2529) มีนายกสมาคมซึ่งก็คืออธิบดีกรมที่ดินมา 11 ท่านแล้ว แต่มาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินของเราก็ยังไม่มีอย่างเป็นทางการ คือที่ผ่านมามี 2 ฉบับของ 2 สมาคม และล่าสุดมีฉบับของ กลต. อีกฉบับหนึ่ง แต่ก็ยังไม่ใช่ฉบับที่รัฐบาล “โอเค” เช่นเวียตนาม

          ทุกท่านก็ทราบว่าเวียตนามเป็นประเทศสังคมนิยมที่เพิ่งเปิดรับการประเมินค่าทรัพย์สินเมื่อไม่ถึง 10 ปีมานี้เอง การที่รัฐบาลเวียตนามให้ความสำคัญเกี่ยวกับการพัฒนามาตรฐาน ปริมาณและคุณภาพของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศนั้นเป็นสัญญาณที่ดี และในทางตรงกันข้ามก็เป็นสัญญาณที่น่าใจหายว่า สักวันหนึ่งเวียตนามอาจแซงเราไปก็ได้

อินโดฯ ก้าวไกลถึงทรัพย์แผ่นดินแล้ว
          และคงเป็นความบังเอิญที่ในช่วงเดียวกัน ผมยังได้รับเชิญให้ไปเป็นวิทยากร ร่วมนำเสนอบทความในงานสัมมนาเรื่อง “ความโปร่งใสและความน่าเชื่อถือในการประเมินและจัดการทรัพย์แผ่นดิน” หรือ Transparancy and accountability in the public asset valuation & management ณ กรุงจาการ์ตา ในวันที่ 7 มิถุนายน 2548 งานนี้จัดขึ้นโดยสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศอินโดนีเซีย 3 แห่งคือ Indonesia Society of Appraisers (MAPPI), Association of Indonesian Appraisal Companies (GAPPI) and National Association of Indonesian Consultants (INKINDO)

          ทรัพย์แผ่นดิน หรือที่ราชพัสดุ (public asset) หมายถึง อสังหาริมทรัพย์อันเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินทุกชนิด เว้นแต่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งเป็น ที่ดินรกร้างว่างเปล่าและที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับพลเมืองใช้หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ของพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคล และขององค์การปกครองท้องถิ่นก็ไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุเช่นกัน (พรบ. ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4)

          ที่ราชพัสดุในสหรัฐอเมริกา แคนาดาและประเทศตะวันตกอีกหลายประเทศสามารถนำมาขายได้ แต่กรณีของประเทศไทย สามารถเพียงนำไปให้เช่าเป็นสำคัญ การที่เราไม่ให้ขายทรัพย์สินแผ่นดินก็คงเพราะกลัวจะเกิดการทุจริต แต่ประสบการณ์ของประเทศตะวันตกชี้ว่า ถ้ามีการจัดการที่เหมาะสม โปร่งใส การทุจริตก็จะไม่มี และที่สำคัญจะสามารถนำที่ราชพัสดุมาใช้นำเงินเข้าคลังได้อย่างมีประสิทธิภาพ

          ในงานเดียวกันนี้ นายมานิ อุสิลลาปัน อธิบดีกรมประเมินค่าและอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย ซึ่งได้รับเชิญไปพร้อมกับผม ได้ให้ความเห็นว่า ประเด็นสำคัญอยู่ที่การจัดทำทะเบียนที่ราชพัสดุอย่างชัดเจน ถูกต้อง พร้อมกับการประเมินค่าทรัพย์สินที่ราชพัสดุทุกแห่ง เพื่อจะสามารถใช้ตัวเลขเหล่านี้ประกอบการวางแผนการจัดหาผลประโยชน์แก่ทางราชการ

          ในงานเดียวกันนี้ นายมานิ อุสิลลาปัน อธิบดีกรมประเมินค่าและอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย ซึ่งได้รับเชิญไปพร้อมกับผม ได้ให้ความเห็นว่า ประเด็นสำคัญอยู่ที่การจัดทำทะเบียนที่ราชพัสดุอย่างชัดเจน ถูกต้อง พร้อมกับการประเมินค่าทรัพย์สินที่ราชพัสดุทุกแห่ง เพื่อจะสามารถใช้ตัวเลขเหล่านี้ประกอบการวางแผนการจัดหาผลประโยชน์แก่ทางราชการ

เพื่อเศรษฐกิจ ประชาชาติและศักดิ์ศรีไทย
          ผมอยากเรียนว่า การพัฒนาการประเมินค่าทรัพย์สินไทยให้ดีนั้น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของนักวิชาชีพหรือผู้ที่ทำมาหากินด้วยอาชีพนี้ แต่เพื่อที่จะนำวิชาชีพนี้มารับใช้การพัฒนาประเทศ ให้เกิดความโปร่งใสเป็นธรรมในการทำธุรกิจ ทำให้เศรษฐกิจมีการพัฒนาอย่างยั่งยืนเป็นสำคัญ

          ผมอยากจะบอกว่า ใครก็ตามที่บอกว่า การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อให้รู้มูลค่าที่แท้จริงเป็นภาระ เป็นต้นทุนที่สูงนั้น มันผู้นั้นคงตั้งใจจะโกง หรือเปิดช่องให้พวกพ้องโกง เพราะต้นทุนนี้ต่ำมาก แต่มีประโยชน์มหาศาลในการมีตัวเลขที่แท้จริง ที่จับต้องได้มาวางแผน มาประกอบการตัดสินใจในธุรกรรมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐและเอกชน

          ในวงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยจำเป็นต้องมีความเป็นประชาธิปไตยในทุกระดับ นายจ้างเจ้าของบริษัทจะสั่ง “ซ้ายหัน-ขวาหัน” กับผู้ประเมินไม่ได้ เราจึงควรมีสหภาพแรงงานผู้ประเมิน ในสมาคมผู้ประเมินก็ควรมีประชาธิปไตยที่ทุกคนมีส่วนร่วม และแม้แต่ในระดับนานาชาติก็เช่นกัน ไม่ใช่ให้สมาคมใหญ่ ๆ อย่างของอังกฤษมาครอบงำสมาคมอื่น ๆ

          ดังนั้นเราไม่ว่าผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ใช้บริการและประชาชนผู้ตระหนักถึงศักดิ์ศรีของประเทศชาติ จึงควรร่วมใจกันพัฒนาวิชาฃีพนี้อย่างจริงจัง ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากวิชาชีพนี้ หากินด้วยวิชาชีพนี้ ควรสร้างสรรค์วิชาชีพนี้เพื่อ

หมายเหต  
<1> เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2> ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่