Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 481 คน
น้ำมันขึ้นราคา: ควรรีบ รอหรือเลิกซื้อบ้าน
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 26 ฉบับที่ 2033 วันที่ 7-10 สิงหาคม 2548 หน้า 35

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ราคาน้ำมันวันนี้ขึ้นสูงขึ้นนับเท่าตัวอย่างน่าใจหาย และยังมีแนวโน้มที่จะขึ้นอีกอย่างไม่หยุดยั้ง ถ้าเรามีแผนการที่จะซื้อบ้าน เราควรจะทำอย่างไรดี รีบ, รอ หรือเลิกซื้อกันแน่

นักพัฒนาที่ดิน: ต้อง "รีบ" เสมอ
          ถ้าไปถามนักพัฒนาที่ดิน โดยมากท่านก็มักต้องว่า “รีบ” คือ ยิ่งรีบยิ่งดี เพราะตัวเองจะได้ขายหมด (ห่วง) ไปเสียที กลยุทธกระตุ้นให้ผู้ซื้อบ้านรีบตัดสินใจซื้อ จึงถูกหยิบยกมาใช้เป็นประจำ โดยเฉพาะในเวลาที่วัสดุก่อสร้างจะขึ้นราคา ยิ่งในช่วงราคาน้ำมันทำท่าจะวิกฤติเท่าไร ก็ยิ่งต้องงัดกลยุทธนี้มาใช้เสมอ คงสังเกตได้ว่า นักพัฒนาที่ดินมักจะพูดว่า “ปีนี้เป็นปีทองของผู้บริโภค เพราะฉะนั้นรีบซื้อด่วน” (ก่อนที่ฉันจะ “แย่”) และทุกปีก็ล้วนถูกเอ่ยอ้างเป็นปีทองกันทั้งนั้น

          อันนี้จะไปโทษนักพัฒนาที่ดินก็คงไม่ได้ คนค้าขายสุจริต ไม่ได้ไปปล้นเขากิน ก็ต้องพยายามกระตุ้นให้คนซื้อด้วยวิธีการสารพัด ขอแต่ไม่ผิดศีลธรรม (แต่อาจกระตุ้นต่อม “อยาก”) ก็ถือเป็นใช้ได้ทั้งนั้น

น้ำมันขึ้นมีผลลบอย่างยิ่ง
          นับแต่ปี 2543 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มกระเตื้องและเติบโตต่อเนื่องมาโดยตลอด ทั้งที่ราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ราคาค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นถึง 60% ในช่วงปี 2539-2547 และยิ่งในปี 2548 <3> ค่าก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นถึง 75% ในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมานักพัฒนาที่ดินอาจนำเรื่องค่าก่อสร้างขึ้นราคามาเป็นข้ออ้างกระตุ้นให้คนรีบซื้อบ้าน สำหรับอัตราดอกเบี้ย ในช่วง 2 ปีมานี้ ก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แต่ก็คาดว่าคงไม่สูงขึ้นมากมายและเป็นการปรับตัวอย่างช้า ๆ ประกอบกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ล้วนได้บวกเผื่อไว้ในเงินผ่อนเดิมอยู่แล้ว ดังนั้นผลกระทบจึงอาจมีไม่มากนัก

          อาจกล่าวได้ว่า ดอกเบี้ยมีความสัมพันธ์เชิงบวกกับภาวะเศรษฐกิจ กล่าวคือถ้าเศรษฐกิจดี ดอกเบี้ยก็ขึ้นเป็นเงาตามตัว จนกระทั่งเศรษฐกิจร้อนแรงเป็นพิเศษ ก็ยังอาจต้องขึ้นดอกเบี้ยมาชลอ ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นทั้งในภาวะเศรษฐกิจดี (ต้นทุนค่าแรงเพิ่ม) และเศรษฐกิจตกต่ำ (ราคาวัสดุจากต่างประเทศเพิ่มขึ้นเพราะค่าเงินตกต่ำ)

          ประเด็นสำคัญคงอยู่ที่ราคาน้ำมัน เพราะถ้าราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ๆ ก็จะเป็นการสร้างการหยุดชะงักให้แก่เศรษฐกิจทั้งระบบ วิกฤติเศรษฐกิจอันเกิดจากราคาน้ำมันเคยเกิดขึ้นในโลกและประเทศไทยมาหลายหนแล้ว ดังนั้นประเด็นราคาน้ำมันจึงมีความสำคัญและน่าหวงเป็นที่สุด
          นี่แหละ การที่สิงคโปร์ไม่ตามก้นฝรั่ง จึงเกิด HDB ขึ้นอย่างสง่างาม

เราควรซื้อบ้านในภาวะนี้หรือไม่
          ประเด็นหลักที่ควรพิจารณาก็คือ เราจะมีเงินเพียงพอกับการผ่อนชำระหรือไม่ (ถ้าซื้อสดก็หมดห่วง) ทั้งนี้พิจารณาจากแหล่งรายได้ของเรา ว่าจะถูกกระทบจากราคาน้ำมันไหม ภาคธุรกิจที่เราอยู่นั้น จะได้รับผลกระทบสูงไหม ถ้าสูง ก็อาจกระทบต่อการงาน อาจตกงานและจะหางานใหม่ได้หรือไม่ ถ้าได้ก็คงไม่มีปัญหา ถ้าไม่ได้ก็คงต้องคิดใหม

          เรายังคงจำได้ว่า สมัยเกิดวิกฤติ ประเภทที่ต้องการซื้อบ้านใกล้ที่ทำงานซึ่งเป็นเหตุผลของกลุ่มเป้าหมายแท้ ๆ ก็ยังมลายไปตามภาวะเศรษฐกิจ เพราะถึงวันนั้นแม้แต่ที่ทำงานก็ไม่มีเหลือแล้ว บางคนที่เคยบอกจะซื้อบ้านเพื่อแต่งงาน หรือสร้างครอบครัวใหม่ ก็ยกเลิกการเพราะไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อแล้ว เป็นต้น ดังนั้นเราจึงต้องดูว่าเรามีความสามารถในการจ่ายมากน้อยเพียงใด ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน

          ถ้าเรามีความมั่นคงทางการเงินเพียงพอ เราก็สามารถซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องรั้งรอ ยิ่งในภาวะตกต่ำอาจยิ่งน่าซื้อเพราะอาจมีบางคน “ร้อนเงิน” จำเป็นต้องขายในราคาถูกว่าท้องตลาด ดังนั้นในกรณีนี้ แม้สมมติอีก 5 ปีข้างหน้า ราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้น แต่การซื้อต่ำกว่าราคาท้องตลาดก็เท่ากับได้กำไร ได้มูลค่าเพิ่มมาตั้งแต่แรกแล้ว

ควรซื้อบ้านสร้างเสร็จหรือบ้าน "กระดาษ"
          โดยทั่วไปบ้านที่สร้างเสร็จแล้วมี “ภาษี” ดีกว่า ด้วยซื้อแล้วได้แน่นอน บ้านโครงการจัดสรรที่ยังไม่ได้สร้าง ถ้าเศรษฐกิจผันผวนก็อาจ “เจ๊ง” ไปเสียก่อนได้ โดยเฉพาะในขณะนี้ที่มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ผู้จองซื้อบ้านยังไม่มี (น่าแปลกแท้ เราผ่านบทเรียนจากวิกฤติเศรษฐกิจมา 8 ปีแล้ว ยัง “เจ็บไม่จำ” ยังไม่มีการ “ล้อมคอก” ออกมาตรการนี้เลย)

          แล้วจะปรับตัวกันอย่างไร ในส่วนของคนซื้อบ้าน ถ้าจะซื้อบ้าน “กระดาษ” (ทำสัญญาบนกระดาษก่อนแล้วค่อยสร้าง) เราก็ต้องพยายามเลือกบริษัทที่เชื่อถือได้ (อย่าลืมว่าในยามวิกฤติปี 2540 แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ก็ยัง “เดี้ยง” เลย) ในส่วนของบริษัทพัฒนาที่ดิน ก็อาจปรับตัวด้วยการประกาศมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ด้วยตนเอง เพื่อให้ผู้ซื้ออุ่นใจ อันถือเป็นกลยุทธทางการตลาดอย่างหนึ่ง

ตลาดนี้ไม่ใช่มีเฉพาะบ้านจัดสรร
          คนไทยเคยชินกับการซื้อบ้านจัดสรรมือหนึ่ง จะได้ใหม่ ๆ เฮง ๆ เมื่อคราวฉลองกรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี (พ.ศ. 2525) กทม.และปริมณฑลมีบ้านรวมกัน 1 ล้านหน่วย บัดนี้ผ่านไป 23 ปีกลับมีบ้านเพิ่มขึ้นอีก 2 ล้าน รวมเป็น 3 ล้านหน่วย และบ้านส่วนใหญ่ก็เป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรืออาคารชุดเสียด้วย

          แต่ในอนาคตทิศทางจะเปลี่ยนแปลง กล่าวคือ การซื้อขายหลักอาจไม่ใช่บ้านจัดสรรอีกต่อไป จะเป็นบ้านมือสองเป็นสำคัญ บ้านมือหนึ่งยิ่งเกิดขึ้นมาก บ้านมือสองยิ่งโตเป็นเงาตามตัวและทอดยาวกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก ในสหรัฐอเมริกา ปีหนึ่ง ๆ มีการซื้อขายบ้านมือสองประมาณ 6 ล้านหน่วย ในขณะที่มีการขออนุญาตสร้างบ้านใหม่เพียง 2 ล้านหน่วยหรือเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้น <4>

          ดังนั้นในกรณีประเทศไทย ถ้าเราจะซื้อบ้านมือสอง (ซึ่งบางทียังไม่มีคนอยู่ด้วยซ้ำเพราะเป็นมือสองจากการซื้อ ไม่ใช่จากการอยู่อาศัย) เรายังมีโอกาสซื้อได้อีกมาก ความเสี่ยงต่ำ ราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง แหล่งขายบ้านมือสองก็ได้แก่ สถาบันการเงินต่าง ๆ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ทั้งหลาย กรมบังคับคดี บริษัทนายหน้า หรือแม้แต่บ้านใกล้เรือนเคียง อย่างไรก็ตามความเสี่ยงของการซื้อบ้านมือสองก็มี เช่น ต้องตรวจสอบว่ายังมีใครครอบครองหรือบุกรุกอยู่หรือไม่ สภาพเป็นอย่างไร ต้องซ่อมแซมหรือไม่ เป็นต้น

สรุป: ซื้อด้วยวิจารณญาณ
          การซื้อบ้านนั้นเราต้องรอบรู้ (knowledgeable) ด้วยการทำ “การบ้าน” คือไปหาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการทั้งเก่าและใหม่ให้ดี ให้เวลากับการไตร่ตรองพอสมควร หรืออาจว่าจ้างหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมาย ช่างโยธาสำรวจบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น

          ถ้าเราจะซื้อบ้าน โดยเฉพาะเพื่อใช้สอยเอง (ไม่ใช่เก็งกำไร) กอปรด้วยการมีความพร้อมและมั่นใจว่าไม่ซื้อ “ผิดราคา” ก็ซื้อได้ทันทีไม่ต้องรั้งรอ แต่ถ้าประเมินฐานะตัวเองสูงไป ขาดความพร้อมและยังไม่มั่นใจว่าซื้อได้สมราคาหรือไม่ ก็ค่อย ๆ คิดก็ได้ บ้านไม่ใช่ถูก ๆ เช่น ผักปลา (ทั่วไป) อย่าลืมว่า เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ดีกว่าเสียดายที่ซื้อ เพราะถ้าซื้อไม่ทัน กล้าเสี่ยงน้อยกว่าคนอื่นแล้วคนอื่นได้กำไรไป ก็ควรอนุโมทนากับเขา ไม่ควรไปอิจฉาเขา แต่ถ้าซื้อผิดพลาดไป ทุนหายกำไรหด จะแย่ไปใหญ่

หมายเหต
 
<1>
เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2>
ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
<3>
โปรดดูรายละเอียดได้ใน http://www.thaiappraisal.org/images/cost47-thai.pdf
<4>
โปรดดูรายละเอียดได้ใน http://www.meyersgroup.com/homebuilding/homebuilding.asp
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่