Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 787 คน
สัจธรรมเกิด-ดับในวงการอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ในวงการค้าขายเช่นอสังหาริมทรัพย์ ก็มีปรากฏการณ์ให้เราได้เข้าถึงธรรมะ ให้ประจักษ์ต่อสายตาเช่นกัน โดยเฉพาะสัจธรรมแห่งการเกิดเพื่อดับเพื่อให้เรารู้จักปลง ไม่ยึดติด -มั่นจนเกินไป ปรากฏการณ์ที่ขอยกนี้มาจากต่างประเทศ แต่ไม่ไกลแค่สิงคโปร์นี้เอง

รัฐบาลสิงคโปร์สร้างบ้านให้คน 84%
          ที่ประเทศสิงคโปร์ เขามีการเคหะแห่งชาติของเขาชื่อว่า Housing Development Board (HDB) เป็นหน่วยงานที่ทรงประสิทธิภาพยิ่ง สามารถสร้างที่อยู่อาศัยให้กับประชากรถึง 84% (เคยสูงถึง 87%) จากทั้งหมด 3.5 ล้านคน ที่เหลืออีก 16% อยู่บ้านที่สร้างโดยภาคเอกชน จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างโดย HDB รวมแล้วมากถึง 970,798 หน่วย ถ้าหากรวมร้านค้าด้วยก็คงเป็นล้าน <3>

          ถ้าเทียบกับประเทศไทย การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ของเราสร้างเคหะชุมชน (ไม่รวมการปรับปรุงสลัมและอื่น ๆ) ตั้งแต่ปี 2519 – พฤษภาคม 2548 ได้ 138,170 หน่วย <4> หรือประมาณ 1% ของบ้านทั้งหมดในประเทศไทยเท่านั้น ข้อนี้คงไม่ใช่ว่า กคช. ของเราแย่!?! แต่ควรมองในแง่ดีว่าภาคเอกชนของเราเข้มแข็งมาก สามารถจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนได้เองโดยรัฐบาลไม่ต้องเสียเงินอุดหนุนเช่น HDB แต่ประการใด

ไม่ตามก้นฝรั่งจึงเกิดอย่างสง่า
          ในสิงคโปร์นั้น รัฐบาลพยายามรื้อสลัมเพื่อนำที่ดินมาพัฒนาประเทศ แล้วจัดหาที่อยู่มาตรฐานให้แทน ลองนึกดูว่าถ้า 40 ปีก่อน สิงคโปร์อนุรักษ์สลัมไว้ตามแนวทางพัฒนาของฝรั่ง (องค์การระหว่างประเทศที่ยัดเยียดให้ประเทศในภูมิภาคนี้แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยด้วยยาสูตรเดียวกันหมด) ป่านนี้สิงคโปร์คงสิ้นชาติไปแล้วหรือไม่ก็กลายเป็นประเทศที่ยากจนที่สุดในโลก (รอแต่แบมือขอเช่นประเทศหลายแห่งในอาฟริกาและอเมริกาใต้) เพราะไม่มีที่ทางเหลือพอจะพัฒนาอะไรได้อีก

          เมื่อ 40 ปีที่แล้ว ประเทศไทยของเราก็สร้างแฟลตเหมือนกัน แต่ของไทยทำไม่สำเร็จ เพราะแทนที่จะรื้อสลัมเพื่อเอาที่ดินมาพัฒนาทางเศรษฐกิจใจกลางเมืองแล้วเอาเงินกำไรมาสร้างแฟลตทดแทน เรากลับสร้างแฟลตให้ชาวสลัมโดยตรง (แล้วชาวสลัมก็ไปเซ้งต่อทำกำไรได้โบนัสกัน) ไทยเราสร้างได้ไม่นานก็หยุดเพราะหมดเงิน

          ถ้าวันนั้นไทยเราศึกษาสักนิดและคิดใหม่ว่า หากเราสร้างแฟลตให้คนชั้นกลางอยู่ก่อนโดยรัฐบาลไม่เสียเงินอุดหนุน (จากนั้นค่อยสร้างให้คนจนอยู่) ภาพพจน์แฟลตก็จะกลายเป็นที่อยู่อาศัยที่ “มีระดับ” ของคนชั้นกลาง ปัญญาชน ไม่ใช่ “รังนกกระจอก” ของคนจน เมืองก็คงขยายในแนวดิ่ง และสาธารณูปโภคก็คงไม่ต้องขยายไปโดยไร้ขอบเขตเช่นทุกวันน

          นี่แหละ การที่สิงคโปร์ไม่ตามก้นฝรั่ง จึงเกิด HDB ขึ้นอย่างสง่างาม

เกิดเพื่อดับคือสัจธรรม
          การที่สิงคโปร์สามารถสร้างบ้านได้มากมายเช่นนี้ และบ้านในฐานะอสังหาริมทรัพย์ก็มีอายุยืนนานเสียด้วย ความต้องการในการสร้างใหม่จึงมีน้อยลงตามลำดับตอนนี้ HDB จึงทำหน้าที่ปรับปรุงอาคารเดิม ๆ เป็นสำคัญ แต่ก็ไม่ค่อยมีอะไรทำมากนัก เพราะที่ผ่านมาก็ปรับปรุงไปมากแล้ว อาคารยุคแรก ๆ เมื่อ 40 ปีก่อนแทบไม่มีเหลือ ไม่ทุบทิ้งก็ปรับรูปโฉมใหม่ให้ทันสมัย หรือเอาแฟลตสองห้องมายุบเป็นห้องเดียวทำให้โปร่งโล่งน่าอยู่ยิ่งขึ้น

          ภาวะขณะนี้ผิดกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติการณ์ 2540 แบบพลิกหน้ามือเป็นหลังมือ ยุคนั้น HDB สร้างแฟลตขนานใหญ่ คนเข้าคิวจองซื้อกันมากมายจนสร้างไม่ทัน ทั้งนี้ส่วนหนึ่งก็เพราะการเก็งกำไร แต่พอเกิดวิกฤติ ปรากฏว่า ผู้คนกลับทิ้งเงินจองเสีย ทำให้ยังมีแฟลตเหลืออีกมากมาย ดังนั้นในขณะนี้สิงคโปร์จึงไม่ค่อยมีความจำเป็นต้องสร้างแฟลตเพิ่มเติม

          รัฐบาลมีนโยบายสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” เช่นกัน แต่สร้างเพียงเล็กน้อยสำหรับข้าราชการให้สามารถเช่าระยะยาว 99 ปี นอกจากนี้ยังส่งเสริมให้สร้างบ้าน 100 หน่วยในเทศบาลแต่ละแห่งสำหรับคนไร้บ้านได้เช่าอยู่อาศัย แต่คาดว่าการนี้คงจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ไม่มากนัก

          นายโฮยูนชอง ซึ่งเป็นอดีตผู้บริหารสูงสุดคนแรกของ HDB ถึงขนาดเคยปรารภว่า น่าจะปิด HDB และให้ภาคเอกชนจัดหาที่อยู่อาศัยกันเองได้แล้ว <5> นี่แหละคือสัจธรรม “เกิดเพื่อดับ” คือเกิดมาด้วยวัตถุประสงค์ที่แน่นอน เมื่อบรรลุแล้วก็ต้องดับหรือปิดตัวลงไป

          องค์กรที่เกิดเพื่อดับในเมืองไทยก็เช่น ปรส. บบส. และ บสท. คือเมื่อบรรลุวัตถุประสงค์แล้ว ก็คงต้องยุบเลิกไป

แต่บางพวกไม่ยอมดับ
          ในทางตรงกันข้าม บางองค์กรไม่ยอมยุบ ไม่ยอมเลิก ซึ่งก็ต้องสงสัยว่า ผู้ที่ทำงานคง “หากิน” กับองค์กรเหล่านั้น ยกตัวอย่างเช่น หน่วยงานหลายแห่งของสหประชาชาติมัก “เล่น” ตามกระแสไปเรื่อย บางแห่งเป็นองค์กรเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย พอถึงปีสตรี ปีเด็ก ปียาเสพติด ปีเอดส์ ฯลฯ ก็ “เล่น” เปรอะไปได้ทุกเรื่อง เพื่อให้องค์กรของตัวเองมีงานทำ มีโอกาสอยู่รอด เพียงเพื่อให้ตนเองมีโอกาส “ชูคอ” ต่อไป

          ผมรู้จักมูลนิธิหรือเอ็นจีโอไทยอยู่แห่งหนึ่ง แรกเริ่มก็ทำงานพัฒนาสลัมอย่างแข็งขัน ทำไปทำมา คงหมดประเด็นจะ “เล่น” ก็ไปจับงาน “พัฒนาชนบท” พอเกิดสึนามิ ก็หันไปจับประเด็นช่วยเหลือชาวใต้ ในอีกแง่หนึ่งจึงอาจมองได้ว่าเป็นการดิ้นรนเพื่อการคงอยู่ของตัวเอง

          ในวงวิชาชีพของไทย ผมยกย่องสมาคมนักบัญชีและผู้ตรวจสอบบัญชีรับอนุญาตแห่งประเทศไทย ที่ผลักดันอย่างแข็งขันจนนักบัญชีได้รับการยอมรับในมาตรฐานวิชาชีพ และในที่สุดก็ยุบตัวเองไปทั้งที่เป็นสมาคม “แห่งประเทศไทย” เพื่อให้เกิดสภานักบัญชี สำหรับสมาคมสถาปนิกสยามและวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ทั้งคู่ไม่ได้ยุบ แต่ก็เปลี่ยนบทบาทไป และยกบทบาทการควบคุมนักวิชาชีพให้สภา ซึ่งเป็นองค์กรที่เป็นกลางในการควบคุมวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของสังคม ไม่ใช่เฉพาะนักวิชาชีพ

          องค์กรใดที่ไม่ยอมดับนั้น อาจเข้าทำนอง "เชื้อชั่วไม่เคยตาย"! ก็ได้

สรุป… ดับเพื่อเกิด
          เราไม่ควรยึดมั่นถือมั่นในตัวเอง สรรพสิ่งล้วน “เกิดเพื่อดับ” เพราะสิ่งที่เหลืออยู่หลังความตายก็คือผลงานการสร้างสรรค์หรือความดีชั่วของเราเอง ในสังคมนี้บางครั้งเราอาจหลงยกย่องคนรวยทรัพย์ศฤงคาร แต่ความจริงนั้น ในหน้าประวัติศาสตร์ของโลกนี้และในใจคน พวกนี้ไม่มีที่ยืนแม้แต่น้อย หน้าประวัติศาสตร์มีบันทึกแต่ความดี ความชั่ว การสร้างสรรค์หรือทำลายของวีรบุรุษหรือทรราชย์ต่อมนุษยชาติ ดังนั้นในวันที่เรายังมีชีวิตอยู่ เราจึงควรหมั่นสร้างสรรค์เพื่อเป็นศิริมงคลแก่เราเองบ้าง

          และเมื่อถึงวันดับ การดับนั้นก็จะสร้างสรรค์สิ่งใหม่ สร้างสรรค์ปัญญาให้กับสังคม ยกระดับวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนให้ดีขึ้น เช่นเดียวกับประชาชนในสิงคโปร์ที่ได้รับการยกระดับชีวิตความเป็นอยู่ให้ดีขึ้น มีมาตรฐานที่ดีโดย HDB จนในที่สุดไม่จำเป็นต้องมี HDB อีกต่อไป การเกิดเพื่อดับจึงอยู่ในใจของผู้คน และการดับจึงนำไปสู่สิ่งใหม่ ๆ ซึ่งมักเกิดจากซากร่างของสิ่งเก่า

หมายเหต
 
<1>
เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2>
ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
<3>
สถิติโดยละเอียดของ HDB ดูได้ที่ http://www.hdb.gov.sg/isoa031p.nsf/ImageView/AR0304C20/$file/stats.pdf
<4>
ข้อมูลที่อยู่อาศัย กคช. ดูได้ที่ http://www.nhanet.or.th/pplan/groupkg1.html
<5>
http://www.ess.org.sg/pdf/Ngiam_TD_Speech1.pdf
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่