Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 524 คน
ตรวจแนวรบ อสังหาริมทรัพย์ ทั่วอาเซียนปี 2548-2549

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          เราควรรู้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้านโดยเฉพาะภูมิภาคอาเซียน เพื่อนำมาเปรียบเทียบคิดหาทางพัฒนาตลาดของบ้านเราให้เจริญยิ่งขึ้น การนี้จะยังประโยชน์ต่อทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้บริโภคซึ่งถือเป็นผู้มีคุณต่อนักพัฒนาที่ดินและทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

          ข้อมูลที่ผมจะนำเสนอนี้น่าสนใจเพราะได้จากผู้เกี่ยวข้องโดยตรงในแต่ละประเทศ ที่ไม่ใช่ข้อมูลประกอบการทำการตลาดและการขายของบริษัทนายหน้าข้ามชาติที่บางครั้งอาจตกแต่งหรือนำเสนอข้อมูลเพียงด้านเดียวเพื่อให้ตนเองขายของได้เป็นสำคัญ

          เมื่อวันที่ 1-2 กรกฎาคม 2548 ผมได้เดินทางไปประชุมสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ซึ่งเป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียน ขากลับได้รับเลือกเป็นกรรมการสมาคมนี้ติดไม้ติดมือมาด้วย! ผมเข้าประชุมสมาคมนี้มานับสิบปีแล้ว และเป็นสมาชิกมาก็หลายปี แต่ 2-3 ปีมานี้กิจกรรมต่าง ๆ ในภูมิภาคเบาบางลงนับแต่ระเบิดบาหลี (2545) โรคซาร์ส-หวัดนก (2546) และสึนามิ (2547)

สิงคโปร์
          คาดว่าในปี 2548 จะมีมูลค่าการก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 250,000 ล้านบาท ซึ่งถดถอยไป 6.2% จากปี 2546-2547 ซึ่งมีมูลค่าพอ ๆ กัน และมูลค่าการก่อสร้างนี้คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 4-5% ของ GDP ของสิงคโปร์ แสดงว่าสิงคโปร์กำลังอยู่ในช่วงชลอตัวจากภาวะกดดันรอบด้าน

          สิ่งที่น่าทึ่งประการหนึ่งของสิงคโปร์ก็คือ การเคหะแห่งชาติของเขาสามารถสร้างถึง 85% ของประชากรทั้งหมด (1 ล้านหน่วย) แต่การเคหะแห่งชาติของเราสร้างได้ประมาณ 150,000 หน่วยในช่วงที่ผ่านมา (ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร) ขณะนี้จึงมีแนวคิดที่จะยุบการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์เพราะไม่มีอะไรจะทำแล้ว ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ 2540-2542 ปรากฏว่ามีบ้านล้นเสียอีก เพราะคนจองทิ้งบ้านกันมากมาย ผิดกับช่วงก่อนหน้าที่คนจองซื้อบ้าน (เก็งกำไร) กันจนมีคิวก่อสร้างยาวเหยียด บทบาทขณะนี้ของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์จึงเป็นการ “ปฏิสังขรณ์” เคหะชุมชนเก่า ๆ เป็นสำคัญ (กรรมของผู้ประสบความสำเร็จ!.. ที่อาจตกงาน)

          สำหรับในภาคอาคารสำนักงานและพื้นที่อุตสาหกรรมให้เช่า ปรากฏว่า ยังมีเหลืออยู่พอสมควร ถือว่าอยู่ในสภาวะล้นตลาด อย่างไรก็ตามสิงคโปร์เริ่มมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (real estate investment trust) ถึง 6 กองแล้ว ซึ่งคาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อทรัพย์สินต่าง ๆ มาบริหารให้เกิดประโยชน์สูงสุด

          รัฐบาลตัดสินใจสร้างบ่อนการพนัน (ถูกกฎหมาย) ถึง 2 แห่งขึ้นพร้อมกันในสิงคโปร์ ทั้งที่แต่เดิมต่อต้านอย่างแข็งขัน แสดงว่า สิงคโปร์อยู่ในภาวะ “หิวโซ” พยายามทุกวิถีทางที่จะดูดเงินจากประเทศเพื่อนบ้าน นอกจากนี้ภาครัฐยังมีการลงทุนในการขยายท่าอากาศยานส่วน (terminal) ที่ 3 อีกด้วย

มาเลเซีย
          ขณะนี้นักพัฒนาที่ดินในมาเลเซียกำลังมีปัญหาเรื่องการควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคที่มีคณะกรรมการควบคุมในแต่ละรัฐอย่างใกล้ชิด แต่ก็จะเป็นผลดีในระยะยาวที่ทำให้ผู้ซื้อเกิดความมั่นใจในสินค้าของผู้ประกอบการที่จะได้มาตรฐานในอนาคต

          ที่มาเลเซียนี้ไม่ใช่ว่าใครนึกจะพัฒนาที่ดินก็ทำได้ นักพัฒนาที่นี่ต้องมีใบอนุญาต รัฐบาลควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อผู้บริโภค ผมจำได้ว่าในช่วงวิกฤติทางราชการสั่งห้ามพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไประยะหนึ่งเพราะภาวะล้นตลาดและเน้นการนำอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างไม่เสร็จมาทำต่อ

          มาเลเซียคิดจะสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” เหมือนกัน แต่จะสร้างเพียง 35,000 หน่วย และเน้นให้เช่า (ไม่ใช่แบบไทยที่ขายในราคาต่ำกว่าท้องตลาดแข่งกับผู้ประกอบการ ทั้งที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่มากมาย)

          ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างของมาเลเซียอยู่ได้ส่วนหนึ่งก็เพราะรัฐบาลลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เช่นเมืองศูนย์ราชการปุตราจายา แต่ในปีนี้และอนาคตการลงทุนภาครัฐคงจะลดน้อยลงมาก ทำให้เศรษฐกิจชลอตัวลง โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงมา 4 ไตรมาสแล้ว

          มาเลเซียก็พยายามรณรงค์เช่นประเทศไทยด้วยการทำตัวเป็นบ้านหลังที่สอง (second home) สำหรับชาวต่างประเทศที่จะมาพำนักตากอากาศ และให้สิทธิการซื้ออสังหาริมทรัพย์แก่ชาวต่างชาติ แต่ก็ไม่ค่อยได้ผลมากนัก ผมเองก็ค้านเรื่องให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด เพราะประเด็นที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นก็คือการเพิ่มขึ้นของราคาเพื่อการขายต่อเก็งกำไร มีต่างชาติน้อยนิดที่คิดจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ

ฟิลิปปินส์
          ตอนนี้ประเทศนี้กำลังมีการประท้วงขับไล่ประธานาธิบดี (อีกแล้วครับท่าน) แต่ตามมาตรฐานฟิลิปปินส์แล้ว ขนาดของฝูงชนในการเดินขบวนยังถือว่า “ไม่มากนัก” ผลจะออกหัวหรือก้อยก็คงต้องรอดูกันต่อไป แต่ในหลาย ๆ ครั้งที่พบกับผู้แทนจากประเทศนี้ ทุกคนล้วนยืนยันตรงกันว่า ปัญหาหลักของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ฟิลิปปินส์ก็คือความมั่นคงทางการเมือง

          ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของประเทศนี้ประมาณกันราว 4.5% ในปี 2548 นี้ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงที่ และอัตราแลกเปลี่ยนค่อนข้างคงที่แต่อ่อนตัวลงตามภาวะการเมืองในขณะนี้ คือจาก 54 เปโซเป็น 56 เปโซต่อดอลลาร์สหรัฐอเมริกา

          รัฐบาลมีนโยบายสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” เช่นกัน แต่สร้างเพียงเล็กน้อยสำหรับข้าราชการให้สามารถเช่าระยะยาว 99 ปี นอกจากนี้ยังส่งเสริมให้สร้างบ้าน 100 หน่วยในเทศบาลแต่ละแห่งสำหรับคนไร้บ้านได้เช่าอยู่อาศัย แต่คาดว่าการนี้คงจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ไม่มากนัก

          ผมรู้จักกับนายกสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินคนเก่าของฟิลิปปินส์ แต่ขณะนี้ก็ย้ายไปปักหลักอยู่ในสหรัฐอเมริกาเสียแล้ว เพื่อนร่วมรุ่นสมัยที่ผมเรียนที่เบลเยียมคนหนึ่ง ซึ่งขณะนี้ยังเป็นนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรแห่งฟิลิปปินส์ ก็กำลังเตรียมตัวย้ายอยู่เช่นกัน ผมว่าถ้าประเทศใด หัวกระทิคิดจะย้ายออกไปเช่นนี้ อนาคตของประเทศคงน่าห่วงชอบกล หวังว่าเรื่องอย่างนี้คงไม่เกิดในประเทศไทย!

อินโดนีเซีย
          ประเทศนี้ได้จัดตั้งกระทรวงที่อยู่อาศัยขึ้นใหม่ (เคยยุบเลิกไปครั้งหนึ่ง) และสงสัยจะเลียนแบบเมืองไทย คือมีนโยบายสร้างบ้านล้านหน่วย (คล้ายบ้านเอื้ออาทร) เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยปีหนึ่งตั้งใจจะสร้าง 200,000 หน่วย แต่ปีที่แล้วสร้างได้เพียง 70,000 หน่วย (ซึ่งยังมากกว่าเมืองไทยเรายิ่งนัก)

          อีกสิ่งหนึ่งที่คล้ายไทยก็คือ การไม่ใส่ใจต่อปริมาณบ้านที่สร้างเสร็จแล้วไม่มีคนอยู่อาศัย ซึ่งที่อินโดนีเซียมีมากถึง 6 ล้านหน่วย จากทั้งหมดประมาณ 54 ล้านหน่วย (11%) แต่กลับจะสร้างใหม่อีก 1 ล้านหน่วย (สงสัยที่อินโดนีเซียคงหวังจะกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศและผู้รับเหมารายใหญ่ของประเทศ)

          สำหรับในภาคอื่น ๆ เช่น พื้นที่ค้าขาย และที่อยู่อาศัยแนวราบ ไปได้ด้วยดี คือ สัดส่วนกำไรสูงถึง 30% และ 25% ส่วนอาคารชุดและอาคารสำนักงาน มีสัดส่วนกำไรเพียง 14% และ 15% เท่านั้น

          รัฐบาลอินโดนีเซียมีแผนจะสร้างทางด่วนระยะทาง 1,500 กิโลเมตรด้วยเงินลงทุนสูงถึง 400,000 ล้านบาท (อาจเป็นแค่ราคาคุย) แต่ก็สร้างความหวังในการพัฒนาประเทศไทยดีทีเดียว การสร้างโครงสร้างพื้นฐานนับเป็นสิ่งที่น่าสนใจ

          ผมรู้จักกับนายกสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินคนเก่าของฟิลิปปินส์ แต่ขณะนี้ก็ย้ายไปปักหลักอยู่ในสหรัฐอเมริกาเสียแล้ว เพื่อนร่วมรุ่นสมัยที่ผมเรียนที่เบลเยียมคนหนึ่ง ซึ่งขณะนี้ยังเป็นนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรแห่งฟิลิปปินส์ ก็กำลังเตรียมตัวย้ายอยู่เช่นกัน ผมว่าถ้าประเทศใด หัวกระทิคิดจะย้ายออกไปเช่นนี้ อนาคตของประเทศคงน่าห่วงชอบกล หวังว่าเรื่องอย่างนี้คงไม่เกิดในประเทศไทย!

ข้อคิดต่อเมืองไทย
          ในอินโดนีเซีย สิงคโปร์และมาเลเซีย แต่ละประเทศมีสมาคมนักพัฒนาที่ดินสมาคมเดียว และนักพัฒนาที่ดินเกือบทั้งหมดเป็นสมาชิก นักพัฒนาทีดิ่นในอินโดนีเซียและมาเลเซียมีถึงประมาณ 1,900 และ 1,500 รายตามและทั้งหมดเป็นสมาชิกสมาคมด้วย แต่ของไทยมี 3 สมาคมแถมอีกหนึ่งสภาที่อยู่อาศัยแต่นักพัฒนาที่ดินในไทยเป็นสมาชิกรวมกันไม่ถึง 10%

          เมืองไทยของเราอยู่ในภาวะที่ดีเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในทางการเมืองและเศรษฐกิจ ในภูมิภาคนี้นโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์อาจดูคล้ายกัน เลียนแบบกัน เช่น การให้ต่างชาติซื้อทรัพย์สินได้ทั้งแต่แต่เดิมห้ามขาด และการส่งเสริมการเป็นบ้านหลังที่สอง เป็นต้น นอกจากนี้เรายังมีนโยบายคล้าย ๆ กันในการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลงทุนของภาครัฐ ซึ่งในกรณีนี้รัฐบาลมาเลเซียใช้นโยบายนี้มากที่สุดจากการก่อสร้างเมืองใหม่ปุตราจายา

          นโยบายเอื้ออาทร ก็ดูจะคล้ายกันมาก โดยเฉพาะไทยกับอินโดนีเซียโดยมีฟิลิปปินส์และมาเลเซียดำเนินการบ้าง อย่างไรก็ตามในทางตรงกันข้าม ความพยายามในการนำบ้านเก่า ทรัพย์สินเก่ามาปรับปรุงใหม่ขายให้ประชาชนในราคาถูก ยังแทบไม่มีการทำมากนัก (ยกเว้นมาเลเซียที่มีการผ่องถ่ายขายทรัพย์สินเช่น บสท. ของไทยอย่างได้ผลที่สุด)

          ถ้าจะถามว่าประเทศไหนเจริญและมีอนาคตกว่ากัน ผมก็ขอตอบแบบ “กำปั้นทุบดิน” ว่า ประเทศไหนรัฐบาลโกงน้อยที่สุด ประเทศนั้นจะเจริญที่สุด

หมายเหต  
<1>
เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2>
ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่