Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 538 คน
ลงทุน-บริหารโครงการยักษ์: ข้อคิดจากซันเทคซิตี้

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ไม่นานมานี้ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้เชิญนายอะลอง แซ่ว่อง ประธาน FIABCI<3> สิงคโปร์ และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร “ซันเทคซิตี้”<4> มาเป็นองค์ปาฐกแก่ผู้สนใจในการเสวนาประจำเดือนมกราคม 2548 มูลนิธิมีแผนที่จะเชิญผู้รู้จากประเทศอื่น ๆ มาให้ความรู้แก่คนไทยอีกหลายท่าน สำหรับท่านนี้ได้มาพูดเรื่องการลงทุน-บริหารโครงการยักษ์กรณีศึกษาโครงการของท่านเอง ซึ่งมีสาระน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง

ซันเทคซิตี้แห่งสิงคโปร์
          ซันเทคซิตี้ เป็นการลงทุนร่วมกันของอภิมหาเศรษฐีรายใหญ่ ๆ ชาวฮ่องกงที่ได้รับเชิญจากรัฐบาลสิงคโปร์ โครงการนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จเมื่อปี 2540 เป็นโครงการที่มีมูลค่าการก่อสร้างสูงสุดในสิงคโปร์ (47,000 ล้านบาท) ในปัจจุบัน แต่ละวันมีรถเข้าออก 10,000 คัน มีคนมาเยือน 2 ล้านคนต่อเดือน มีคนทำงาน 15,000 คนใน 700 บริษัทที่ตั้งอยู่ในโครงการนี้

          โครงการนี้ประกอบด้วย ศูนย์การค้า (1 แสนตารางเมตร) ศูนย์ประชุม-แสดงสินค้า (1 แสนตารางเมตร จุคนนั่งได้ 12,000 คน) และพื้นที่สำนักงาน (ซึ่งมี 5 แท่งคล้ายนิ้วมือซ้าย 5 นิ้ว รวม 2.4 แสนตารางเมตร) ปัจจุบันเป็นบริษัทมหาชนไปแล้วและประสบความสำเร็จด้วยดี

โอกาสล้ม… แลเห็นแต่วันแรก
          โครงการนี้ส่อแววล้มตั้งแต่วันแรก เพราะคุยกันเพียง 30 นาทีก่อนพบรัฐบาลสิงคโปร์ แสดงว่าขาดการวางแผนที่ดีมาแต่แรก ผู้ถือหุ้นผู้เป็นอภิมหาเศรษฐีแต่ละท่านต่างมีหุ้นใกล้เคียงกัน ไม่มีใครเป็นหุ้นส่วนใหญ่ การบริหารจึงอาจยุ่งยาก แต่ด้วยคติจีนคือความอดทน การถ้อยทีถ้อยอาศัยและความเคารพในกันและกัน จึงทำให้ไม่เกิดปัญหาการบริหาร (ท่าน “คุย” ว่าอย่างนั้น จะเชื่อหรือไม่ก็แล้วแต่วิจารณญาณ)

          ทำเลที่ตั้งนับเป็น “จุดตาย” อีกประเด็นหนึ่ง เนื่องจากอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้ารัฟเฟิลเพลสถึง 1 กิโลเมตร เดิมทีทางการก็ว่าจะขยายเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านโครงการนี้ตั้งแต่ปี 2546 แต่สุดท้ายก็ต้องรอถึงปี 2552 ดังนั้นเมื่อแรกเปิดตัว โครงการนี้จึงเงียบมาก เลยต้อง “แก้ลำ” ด้วยการจัดรถรับส่งจากรัฟเฟิลเพลส แต่รถรับส่งก็ถูกตำรวจจราจรไล่บ้างเป็นครั้งคราว

ทางแก้การบริหารโครงการ
          สิ่งสำคัญอยู่ที่ความใจกว้างและการสร้างเครือข่าย (connection) ดังนั้นยุทธวิธีต่อศูนย์ประชุม-แสดงสินค้าก็คือ การให้เช่าใช้ในราคาถูกหรือเกือบให้เปล่าสำหรับกิจการการกุศลในระยะแรก ๆ โดยถือหลักว่าถ้ามีคนมามาก ก็มีเครือข่ายคนรู้จักมาก มีคนมาใช้สอยมาก ก็ต้องมาจับจ่ายทานน้ำ อาหารในพื้นที่ ทำให้เกิดมูลค่าเพิ่ม และทำให้เกิดการสะพัดของเงินมากขึ้น เจ้าของโครงการจะคิดแบบ “เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย” ไม่ได้เด็ดขาด

          สำหรับกรณีศูนย์การค้านั้นก็ถือหลักคล้ายคลึงกันก็คือ การยืดหยุ่นกับผู้เช่า และร่วมกับผู้เช่าส่งเสริมการขายอย่างไม่ย่อท้อ ไม่ใช่มุ่งแต่เก็บค่าเช่าสถานเดียว เพราะถ้าผู้เช่ารอด โครงการก็รอด จึงทำให้เกิดความสัมพันธ์อันดีกับผู้เช่า ทำให้ศูนย์การค้ามีการเติบโตต่อเนื่อง

          ทั้งในกรณีศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน การพัฒนาสัมพันธภาพอันดีกับผู้เช่า มีการสื่อสารที่ดีและหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้านับเป็นกลยุทธสำคัญนอกเหนือจากการพึ่งพิงและร่วมกันเป็นพันธมิตรส่งเสริมการเติบโตของโครงการ

          และโดยหลักการนี้ อาคารสำนักงานก็มีคนเข้าใช้สอยมากขึ้น ในปัจจุบันมีอัตราการเข้าใช้สูงถึง 85% และโดยที่มีผู้เข้าใช้สอยมาก เครือข่ายก็ยิ่งเข้มแข็ง มีผู้คนมาติดต่องานกันมากขึ้น ศูนย์การค้าและอื่น ๆ ก็พลอยได้รับอานิสงส์ดีตามไปด้วย นี่จึงเป็นการสะท้อนสัจธรรมอีกข้อหนึ่งที่ว่า “Size does matter”

การสร้างแบรนด์
          ผู้บริหารซันเทคบินไปดูงานและติดต่อกับกิจการใหญ่ ๆ ทั่วโลกเพื่อแนะนำให้ใครต่อใครรู้จักโครงการของตน ให้คนรู้จักซันเทคในฐานะ “vertical silicon valley” นอกจากนี้ยังสร้างเครือข่ายสมาคมศูนย์การค้าระดับยักษ์ (Mega Mall Association) เครือข่ายจัดงานปีใหม่โลก (เคาน์ดาวน์ เช่นที่ไทม์สแควร์ นิวยอร์ค)

          ด้วยการสร้างเครือข่ายอย่างต่อเนื่องและด้วยการบริหารโครงการแบบมืออาชีพนี่เอง โครงการนี้จึงไม่ง้อให้นายหน้าข้ามชาติรายใหญ่ ๆ มาช่วยขายพื้นที่เช่าให้แต่อย่างใด โครงการนี้ขายพื้นที่เองทั้งหมด

          การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย และโดยเฉพาะโครงการขนาดยักษ์ด้วยแล้ว ต้องเข้าใจและทำใจว่านี้ไม่ใช่จะคืนทุนได้เร็วในระยะเวลาสั้น ๆ ไม่ใช่การซื้อมาขายไปแบบบ้านจัดสรร ต้องสร้าง "แบรนด์" ในระยะยาวเป็นสำคัญ และกว่าโครงการจะคืนทุนก็ต้องใช้เวลายาวนานพอสมควร

          ความสำเร็จของแบรนด์อย่างหนึ่งก็คือ การที่โครงการนี้ใหญ่มากจนกลายเป็นความเป็นเอก การที่โครงการนี้สามารถอยู่ได้ในระยะยาวจนหาคู่แข่งระดับเดียวกันไม่ได้ จึงเป็นแรงดึงดูดให้นักลงทุนมุ่งมาที่โคงรการนี้เป็นสำคัญ

          อาจกล่าวได้ว่า ศูนย์ประชุม-แสดงสินค้าไม่ควรจะทำเพียงอย่างเดียว ควรมีองค์ประกอบเป็นสำนักงานและศูนย์การค้าเช่นโครงการนี้จึงจะเหมาะสม เพราะจะทำให้เกิดการเกื้อหนุนกัน (self-sustained) เป็นการพัฒนาที่ยั่งยืน (sustainable)

ความสำเร็จในวันนี้
          ปัจจุบันโครงการนี้ขายพื้นที่สำนักงานให้บริษัทอื่นไปแล้วประมาณครึ่งหนึ่ง บริษัทสามารถระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์กลายเป็นบริษัทมหาชนไปแล้ว และถึงแม้ว่าจะลงทุนไปมากในช่วงแรก แต่เมื่อเทียบกับในปัจจุบันที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ก็กลับได้กำไร ทั้งในช่วงเริ่มต้นยังมีต้นทุนค่าเช่าที่ดินถูกโดยการส่งเสริมจากรัฐบาลสิงคโปร์ ภาษีก็ต่ำ จึงทำให้โครงการนี้สามารถอยู่รอดและสำเร็จจนผู้ถือหุ้นรุ่นแรกสามารถ “หลุดบ่วง” ไปได

          จะสังเกตได้ว่าโครงการนี้ก่อสร้างตามหลักฮวงจุ้ยเป็นอย่างดี มีน้ำพุแห่งความมั่งคั่ง (fountain of wealth) แต่เท่าที่ฟังจากองค์ปาฐก ความสำเร็จนั้นไม่ได้เกิดจากฮวงจุ้ยเป็นสำคัญ แต่เกิดจากความพยายามในการปรับตัวและคิดสร้างสรรค์ตามความเหมาะสม ฮวงจุ้ยนั้นคติจีนถือว่ามีความสำคัญต่อความสำเร็จเป็นอันดับสามรองจาก “เต็ก-เห็ง”<5>

หมายเหต
 
<1> ดุษฎีบัณฑิตทางที่ดิน-ที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th
<2> ทะเบียนเลขที่ กท.1075 ที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่งหนึ่งในปัจจุบัน
<3> FIABCI หรือ International Federation of Real Estate ซึ่งเป็นองค์กรอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ซึ่งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยก็เป็นสมาชิกด้วย
<4> โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.sunteccity.com.sg/retail/index.htm
<5> โปรดดูรายละเอียดที่ "ฮวงจุ้ย...กับข้อพึงสังวร"
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่