Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 488 คน
ประเมิน... ช่วยสินเชื่อ / ช่วยชาติ
ตีพิมพ์ในหนังสือรายงานสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2547 และแนวโน้มปี 2548 ของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          "ในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 หรือเมื่อ 8 ปีที่แล้ว สถาบันการเงินล้มลงมากมาย
          ทำไมจึงเกิดขึ้นได้ทั้งที่ในการให้สินเชื่อใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน
          ทำไมหลักทรัพย์จึงไม่คุ้มหนี้ หรือเพราะประเมินผิด ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่รู้จริง ขี้ฉ้อ
          หรือให้เขาจูงจมูก"

          เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 23 ธันวาคม 2547 ผมในนามของ Agency for Real Estate Affairs ได้สนับสนุนการจัดงานประชุมประจำปีเรื่อง “นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย” ในวันนั้นคุณอดิศักดิ์ อาปะจินดา ผู้จัดการศูนย์หลักประกันและจดจำนอง บมจ.ธนาคารกรุงเทพ ได้กรุณาไปเข้าร่วมตามคำเชิญด้วย ผมนึกชื่นชมท่านผู้นี้ที่แม้เป็นถึงผู้บริหารระดับสูง ก็ยังสละเวลาอันมีค่ามาเข้าร่วมประชุมในหัวข้อที่ไม่ได้มี commercial value โดยตรงกับธุรกิจ แต่มาร่วมกันระดมความเห็นต่อนโยบายของประเทศชาติ

          ผมได้ทราบว่าทางธนาคารกรุงเทพ มีผู้ประเมินรวมกันถึง 300 คน มากกว่าบริษัทของผม (AREA) ที่มีเพียง 150 คนเท่านั้น ผมจำได้ว่าในช่วงวิกฤติ คุณอดิศักดิ์ อาปะจินดา คุณดุลประเสริฐ บาโรส อดีตผู้จัดการศูนย์ฯ และพนักงานอื่นในศูนย์ฯ ของท่านทำงานหนักมาก และบัดนี้ก็ผ่านวิกฤติการณ์มาแล้ว คุณดุลประเสริฐ นั้นถือเป็นหนึ่งในผู้รู้จริงในวงการประเมินของไทย เช่นเดียวกับคุณพิสาร์ เสนาวงศ์ แห่งธนาคารกรุงศรีอยุธยา (เกษียณไปแล้ว) ผมเชื่อว่าการที่ทางสถาบันการเงินบางแห่งแคล้วคลาดปลอดภัย ก็ด้วยการประเมินค่าทรัพย์สินที่เชื่อถือได้นั่นเอง

          ในทางตรงกันข้ามสำหรับสถาบันการเงินอีกหลายต่อหลายแห่ง ก็มีผู้รู้ชั้นครู และมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจำนวนมากเช่นกัน แต่ทำไมจึง "เจ๊ง" ทำไมไม่อาจช่วยให้สถาบันการเงินของตนรอดพ้นจากวิกฤติการณ์ไปได้ นักวิชาชีพเหล่านั้น "เอามือซุกหีบ" หรืออย่างไร

แบงค์ "เจ๊ง" ปมอยู่ที่ไหน
          จากข้อมูลการโอนทรัพย์สินให้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยในช่วงปี 2544-2545 พบว่า มูลหนี้ 400,000 ล้านบาทแรก เป็นของลูกหนี้เพียง 300 ราย และมูลหนี้ทั้งหมด 900,000 ล้านบาท เป็นของลูกหนี้เพียง 2,000 รายเท่านั้น แสดงว่าความเสียหายสำคัญ ๆ เกิดจากลูกหนี้รายใหญ่เป็นสำคัญ

          ผมอยากจะเรียนว่า ที่สถาบันการเงินเหล่านั้น "เจ๊ง" นั้นเพราะในการให้สินเชื่อ

          1. ไม่ได้ประเมินค่าทรัพย์สินเลย โดยเฉพาะการขอสินเชื่อของนักการเมือง บางรายพอขอสินเชื่อก็ได้ไปเลย จดจำนองกันเรียบร้อย รับเงินหรืออาจกล่าวอีกนัยหนึ่ง "ฟอกเงิน" กันไปเรียบร้อยแล้ว

          2. ประเมินหลังจากให้สินเชื่อไปแล้ว ดังนั้นแม้มูลค่าที่ประเมินได้อาจไม่คุ้มหนี้ก็ถือว่าผ่านไปแล้ว สถาบันการเงินในยุคนั้นก็คงได้แต่หวังว่าราคาจะขึ้นไปเรื่อยจนคุ้มหนี้ (ซึ่งการณ์กลับไม่เป็นเช่นนั้น)

          3. ประเมินแบบ "ลูบหน้าปะจมูก" ทำเพียงในรูปแบบ แม้มูลค่าที่แท้จริงจะไม่ถึง ก็ประเมินให้ถึงให้ได้เพื่อจะได้อนุมัติสินเชื่อ กรณีนี้อาจเกิดได้ทั้งการจ้างวานของลูกค้าหรือการสั่งการของผู้บริหารสถาบันการเงินเอง

          4. ประเมินถูกต้องและได้มูลค่าต่ำไม่อาจคุ้มหนี้ แต่ผู้บริหารสถาบันการเงินก็ยังยินดีอนุมัติให้กู้ไปได้ (อาจเป็นเครือญาติ พรรคพวกหรือนักการเมือง)

ถ้าโปร่งใส ไม่ "เจ๊ง" แน่
          ในการให้สินเชื่อตามปกติ ถ้าหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า สถาบันการเงินมักจะให้กู้เพียง 60-70% ของมูลค่าตลาด แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัย ก็มักให้กู้ถึง 70-80% ส่วนต่างก็เผื่อ "กันเหนียว" ในกรณีวิกฤติเท่านั้น จะสังเกตได้ว่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงประมาณ 30-40% ดังนั้นหากมีการประเมินอย่างถูกต้องและให้สินเชื่อตามกรอบที่เผื่อเหลือไว้ ก็ไม่น่าที่สถาบันการเงินจะมีผลกระทบสำคัญแต่อย่างใด

          ยิ่งในกรณีกู้เงินซื้อบ้าน ถ้าไม่แย่งกันปล่อยกู้อย่างในยุคก่อนเกิดวิกฤติแล้ว โอกาสที่สถาบันการเงินจะเสียหายแทบไม่มีเลย เพราะผู้คนส่วนมากย่อมต้องพยายามสุดชีวิตที่จะรักษาบ้านซึ่งเป็นสมบัติสำคัญของตนเองไว้ ดังนั้นถ้ามีการคัดกรองลูกค้าตามหลักการที่ดี พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของเขาอย่างเหมาะสมแล้ว โอกาสที่จะกลายเป็นหนี้เสีย แทบจะเป็นไปได้ยาก ยิ่งถ้าเราเห็นว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เริ่มจะร้อนแรง เราอาจลดสัดส่วนเงินกู้ลงเหลือเพียง 50-70% ของมูลค่าแทนที่จะเป็น 70-90% ก็ยังได้

หน่วยประเมินในแบงค์ต้องมีอิสระ
          จากบทเรียนข้างต้น ต่อไปภายในสถาบันการเงินเอง ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินควรเป็นอิสระ คล้ายผู้ตรวจสอบภายใน ทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาอันอาจเกิดจากการที่ผู้บริหารสถาบันการเงินจะร่วมกับลูกค้ารายใหญ่ "ฉ้อฉล" หรือ "โกง" สถาบันการเงินของตัวเอง (ความจริงไม่ใช่ของตนเองแต่เป็นของ "มหาชน" ต่างหาก) ถ้าการให้สินเชื่อใดที่ตามหลักการแล้วต้องมีทรัพย์สินเป็นหลักประกัน ก็ต้องผ่านการประเมินค่าทรัพย์สินก่อนโดยเคร่งครัดและมีเวลาเพียงพอในการประเมิน

          สถาบันการเงินมีหน้าที่ที่จะช่วยประกาศความโปร่งใสมีธรรมาภิบาลด้วยการสนับสนุนองค์กรเพื่อความเป็นกลางของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในองค์กร เปิดโอกาสให้วิชาชีพนี้ก้าวข้ามการอยู่ในอาณัติขององค์กร การประเมินค่าทรัพย์สินให้เกิดความโปร่งใสนั้นต้องไม่ถูกกีดขวางด้วยข้ออ้างความลับทางธุรกิจ เพราะมีแต่ธุรกิจที่ไม่ชอบมาพากลเท่านั้นที่ต้องมีความลับขนาดว่าไม่อาจเปิดเผยผลการประเมินค่าทรัพย์สินว่าคุ้มหนี้หรือไม่

บริษัทประเมินต้องมีศักดิ์ศรี
          ศักดิ์ศรีในที่นี้ไม่ใช่สิ่งเลื่อนลอยหรืออ้างกันส่งเดช ในความเป็นจริงบริษัทประเมินขาดศักดิ์ศรี มักเป็นกิจการเล็ก ๆ ดูเหมือนลูกไล่ที่สถาบันการเงินอาจจ้างเหมือนจ้างยาม หรือคล้ายซื้อบริการจากซัพพลายเออร์ทั้งหลาย ใครเสนอราคาต่ำสุดก็จ้างรายนั้น บางแห่งอาจอยากจ้างแต่ที่สั่ง "ซ้ายหันขวาหัน" ได้ ผู้ประเมินบางรายก็เลยคิดว่า "ไม่สนค่า fee (ว่าจะต่ำเพียงใด) แต่หวังค่า 'ฟัน' แทน"

          การจะมีศักดิ์ศรี มีความน่าเชื่อถือก็ต้องจ่าย เพราะ "ของฟรีไม่มีในโลก" เราต้องมีการทำประกันภัยกลุ่มของบริษัทประเมินต่าง ๆ กล่าวคือถ้าประเมินผิดต้องมีผู้รับผิดชอบ บริษัทประเมินต้องยินดีลงขันกันจ่ายเบี้ยประกัน กรณีนี้เกิดขึ้นแล้วในธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส)ในสมัยที่คุณปฤษฐา สมิตคุปต์ เป็นผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคา บริษัทประเมินที่ให้บริการกับ ธอส. จ่ายเบี้ยประกันปีละ 100,000 บาทสำหรับทุนประกัน 30 ล้านบาทเป็นต้น

          เมื่อกล่าวถึง ธอส. ก็คงต้องคารวะคุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ท่านอดีตกรรมการผู้จัดการ ที่เป็นผู้ริเริ่มว่าจ้างบริษัทประเมินทำการประเมินแทนผู้ประเมินของธนาคาร ซึ่งนับเป็นสถาบันการเงินแห่งแรก และภายหลังสถาบันการเงินอื่น ๆ จึงเจริญรอยตาม นับเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญของธุรกิจการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

ผู้ประเมินยิ่งต้องได้รับการปลดปล่อย
          เราควรส่งเสริมให้บุคคลผู้เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั้งหลาย มีสถาบันที่เป็นผู้แทนของตนเอง เช่น ในรูปแบบของ:
          1. สมาคมที่ทุกคนมีส่วนร่วมและเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ถูกผูกขาดครอบงำโดยราชการหรือกลุ่มใดโดยเฉพาะ เพื่อเป็นองค์กรกลางร่วมกันปกป้องศักดิ์ศรีวิชาชีพ พิทักษ์ประโยชน์ของผู้ประเมิน และพัฒนาตนเองอย่างต่อเนื่อง

          2. สหภาพแรงงานของผู้ประเมินเพื่อไม่ให้ผู้ประเมินถูกเอารัดเอาเปรียบโดยผู้บริหาร/นายจ้าง/เจ้าของบริษัทประเมินหรือสถาบันการเงิน สหภาพนี้ไม่จำเป็นต้องมีในแต่ละบริษัท แต่เป็นสหภาพของนักวิชาชีพที่ก้าวข้ามพรมแดนของบริษัทไป เป็นสหภาพของนักวิชาชีพโดยรวมนั่นเอง

รัฐบาลต้อง "ไม่เอามือซุกหีบ"
          ถึงที่สุดแล้ว รัฐบาลต้องตั้งสภาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพราะสมาคมก็จะปกป้องผลประโยชน์ของพวกเดียวกันเอง ถ้าเมื่อไหร่นักวิชาชีพกระทำผิดต่อลูกค้าหรือสังคม ก็ไม่แน่ว่าสมาคมจะปกป้องใคร แต่รัฐบาลในระบอบประชาธิปไตยที่ประชาชนเลือกมา จะต้องปกป้องประชาชนผู้บริโภคเป็นแน่แท้ (อย่างน้อยก็ในทฤษฎี) ดังนั้นรัฐบาลจึงควรยื่นมือเข้ามาเกี่ยวข้อง

          ตัวอย่างสภาวิชาชีพก็เช่น สภาวิศวกร สภาสถาปนิก ซึ่งทั้งสองวิชาชีพนี้ แม้จะมีสมาคมแห่งเดียว (ไม่เหมือนวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่มีถึง 3 สมาคม) และยังเป็นสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์อีกด้วย แต่ก็ยังต้องมีสภาทำหน้าที่ควบคุม จัดสอบหรือรับรองนักวิชาชีพ (จะให้รับรองกันเองคงไม่ได้เพราะอาจเล่นพรรคเล่นพวก)

          การมีสภาวิชาชีพเป็นการควบคุมนักวิชาชีพให้อยู่ในครรลองที่ดี เพื่อประโยชน์ของสังคมและประเทศชาติ (ไม่ใช่การครอบงำหรือ "บอนไซ" นักวิชาชีพ) ยิ่งกว่านั้นยังเป็นการสร้างความเข้มแข็งให้กับนักวิชาชีพบนพื้นฐานความเชื่อถือของประชาชนในที่สุด

ต้องช่วยกัน หาไม่, ชีวิตไร้ค่า
          การพัฒนานักวิชาชีพเช่นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหรืออาจรวมถึงนักวิชาชีพอื่นให้แบกรับภาระในฐานะกลไกเพื่อความโปร่งใสนั้นเป็นสิ่งที่รัฐบาลและ "ผู้หลักผู้ใหญ่" ในวงการทุกคนควรผลักดัน ปรากฏการณ์ต่อไปนี้ต้องไม่เกิดขึ้น:
          1. ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบางคนมาทำงานนี้เพราะความบังเอิญและไม่ใฝ่รู้พัฒนาวิชาชีพและเพื่อรอเปลี่ยนอาชีพใหม่ หรือทำงานอย่างฉ้อฉลไปวันๆ

          2. เจ้าของบริษัทประเมินบางคนก็ทำงานเพื่อประโยชน์สูงสุดทางธุรกิจโดยไม่ใส่ใจร่วมพัฒนาวิชาชีพจริงจัง

          3. ผู้ใช้บริการรายใหญ่บางราย (สถาบันการเงิน วิสาหกิจขนาดใหญ่หรือทางราชการ) ก็เห็นผู้ประเมินเป็นแค่ "rubber stamp" เท่านั้น ใช้บริการเพียงเพื่อธุรกรรมของตนโดยไม่คิดว่าตนควรจะมีส่วนเกื้อหนุนในการพัฒนาวิชาชีพนี้เพื่อส่วนรวมบ้าง

          4. ผู้บริหารในหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องก็เพียงมาประสานกับวิชาชีพนี้ตามวาระที่โยกย้ายมาเท่านั้น พอหมดหน้าที่ก็ผ่านเลยไป

          ที่ว่าไม่ควรเป็นเช่นนี้เพราะการดำรงตนแบบ "ความชั่วไม่มี ความดีไม่ปรากฏ" นั้น ไม่มีนัยสำคัญเลย ชื่อเสียงสะอาด/เรียบร้อยที่ได้มาก็ล้วนจอมปลอม เพราะไม่ได้สร้างสรรค์อะไรเลย คนเราเกิดมาต้องสร้างสรรค์หาไม่ก็เหมือนกับไม่ได้เกิด

หมายเหต  
<1> ยังเป็น กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและที่ปรึกษานายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังเป็นผู้แทนประจำประเทศไทยของ International Association of Assessing Officers (IAAO), Association of Real Estate Licensing Law Officials (AREALLO) และ International Federation of Real Estate (FIABCI)
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดตั้งขึ้นเพื่อเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน โดยเป็นองค์กรสมาชิกของ FIABCI และสถาบันระหว่างประเทศอื่น ๆ
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่