Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 604 คน
สึนามิกับการพัฒนาเมืองในอนาคต

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ภาพข่าวพื้นที่ชายหาดราบพนาสูรเพราะฤทธิ์คลื่นสึนามิ รวมทั้งศพผู้คนที่ถูกทับด้วยอาคารต่าง ๆ ชี้ว่า สภาพอาคารที่ก่อสร้างไม่แข็งแรงเพียงพอที่จะต้านสึนามิได้ และต่อไปเพื่อเป็นการป้องกันภัยธรรมชาตินี้ ข้อกำหนดในการก่อสร้างและผังเมืองควรจะมีการปรับปรุงและนำมาใช้อย่างเข้มงวด

          แต่ก็น่าหนักใจที่เราก็ได้พบเห็นว่า ยังไม่ทันไรความพยายามในการจัดระเบียบ "ร่มและเตียงผ้าใบ" กลับนำไปสู่ความไม่พอใจของผู้มีส่วนได้เสีย จนแทบจะ "ตืบ" นายอำเภอเสียแล้ว

อาคารต้องแข็งแรง
          ในอนาคตข้อกำหนดในการก่อสร้างต้องเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม การก่อสร้างอาคารบ้านพัก โรงแรมหรือรีสอร์ตจะต้องมีความแข็งแรงเพียงพอที่จะเป็นที่หลบภัยเอาชีวิตรอด ไม่ใช่กลายเป็นกับดักพังลงมาทับผู้คนเช่นที่เป็นอยู่ จะสังเกตได้ว่า อาคารที่อยู่ติดพื้นดินถูกน้ำเซาะและซัดพังไป ดังนั้นรูปแบบอาคารควรเป็นบ้านใต้ถุนสูง ซึ่งเป็นบ้านแบบไทย ๆ หรือแบบมอร์แกนก็แล้วแต่ พื้นชั้นล่างก็ไม่สูญเปล่าสามารถจะไว้เก็บของหรือจอดรถก็ตามใจ

          การก่อสร้างอาคารที่แข็งแรงยิ่งขึ้นนี้ อาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 30-40% แต่ก็ไม่ใช่การสูญเปล่าเนื่องจากนักท่องเที่ยวก็จะเกิดความมั่นใจมากขึ้น ทำให้สามารถคิดค่าเช่า ค่าใช้บริการได้สูงกว่าทั่วไป สมกับที่ต่อไปเราจะมุ่งเน้นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ (กระเป๋าหนักด้วย) มากกว่าเชิงปริมาณ (ฝรั่งขี้นก / "ฉิ่งฉาบทัวร์")

          ก็คงอย่างที่เขาบอก "ของถูกไม่มีดี ของฟรีไม่มีในโลก" หรือเพื่อนชาวเนปาลของผมก็เคยบอกไว้เมื่อปี 2529 ว่า "ซื้อของแพงร้องไห้หนเดียว ซื้อของถูกร้องไห้หลายหน" นั่นเอง

ผังเมืองต้องเผื่อไว้
          โดยทั่วไปสิ่งก่อสร้างที่สูงไม่เกิน 15 เมตรจากระดับน้ำทะเล และเป็นพื้นราบห่างจากชายหาดในระยะ 1.5 กิโลเมตรมีโอกาสจะได้รับความเสียหายได้ ดังนั้นในระยะ 0.5, 1.0 และ 1.5 กิโลเมตรแรกจากชายหาดจึงควรเป็นเขตพิเศษ โดยเฉพาะบริเวณชายหาด อาจไม่ควรอนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารใด (โดยเฉพาะอาคารที่ไม่ถาวรและไม่เข้าเกณฑ์ตามข้างต้น)

          อย่างไรก็ตามอาจมีข้อยกเว้นในกรณีท่าเทียบเรือ หรืออาคารชั่วคราวเพื่อกิจกรรมเฉพาะหน้าหรือชั่วคราวซึ่งไม่เสี่ยงต่อการเสียชีวิตของผู้คน ทั้งนี้คงเป็นสิ่งก่อสร้างที่ไม่มีมูลค่าสูงนัก และไม่น่าเสียดายมากนักหากถูกสึนามิทำลายไป

          ตามแนวชายหาด ก็ควรจะมี "แนวป้องกันสึนามิ" เช่น มีการปลูกป่าริมชายหาดเพื่อป้องกันคลื่น มีถนนและที่จอดรถคั่นระหว่างหาดกับที่ดินส่วนบุคคล และมีการยกระดับพื้นดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารให้สูงขึ้นเพื่อสามารถพ้นกระแสคลื่นได้ (ในระดับหนึ่ง)

          ระบบโครงข่ายถนนที่สะดวกในการอพยพเป็นอีกองค์ประกอบหนึ่งที่สำคัญของผังเมือง จะเห็นได้ว่าตอนที่สึนามิมาทำลายภาคใต้ของไทย ผู้คนและรถต่างพากันขึ้นสู่ที่สูงและ "ติดกับ" อยู่เป็นเวลานานเพราะแย่งกันไป ดังนั้นจึงควรออกแบบเมืองให้มีโครงข่ายเส้นทางที่เพียงพอต่อการอพยพหนีภัย

          เมืองควรติดตั้งระบบเตือนภัย เพราะในยามฉุกเฉินนั้นจะเห็นได้ว่า ไฟฟ้าดับ เครือข่ายโทรศัพท์ล่ม (ไม่แน่ว่าเครื่องรับข่าวสารสำคัญอาจเป็นวิทยุที่ใช้ถ่านไฟฉายหรือแบตเตอรี่ทั่วไป) ระบบเตือนภัยฉุกเฉินจึงควรถูกออกแบบให้สอดคล้องกับการเติบโตและการวางตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ในเมืองด้วย

เฉพาะหน้าต้องเวนคืน
          ในโอกาสนี้เจ้าของโรงแรมและรีสอร์ทหลายแห่งคงไม่มีทุนเพียงพอที่จะดำเนินการต่อ และหากดำเนินการต่อในลักษณะเดิมก็คงไม่ต้องตามข้อกำหนดในการก่อสร้างและผังเมืองใหม่ที่ควรจะนำมาใช้ ดังนั้นจึงควรที่จะมีการเวนคืนตามสมควร อีกเหตุผลหนึ่งที่ควรเวนคืนก็เพื่อนำที่ดินมาสร้างอนุสรณ์สถานและพิพิธภัณฑ์สึนามิเหมือนในฮาวาย ซึ่งจะกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่ไปด้วย

          ค่าชดเชยจากการเวนคืนอาจพิจารณาจากราคาซื้อขายก่อนหน้าที่เกิดวิกฤติการณ์ก็ได้ ซึ่งอาจเป็นราคาที่สูงเกินจริงเนื่องจากสึนามิทำให้สภาพแวดล้อมต่าง ๆ เสียไป มูลค่าที่ดินก็อาจตกต่ำลง แต่ที่ยังเสนอให้เวนคืนตามราคาตลาดนั้นก็เพราะเป็นการช่วยเหลือเจ้าของที่ดินในพื้นที่

          ในการเวนคืนนั้น สิ่งสำคัญก็คืออย่าไปใช้ราคาประเมินของทางราชการเป็นอันขาด เพราะเป็นราคาที่ไม่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงแต่อย่างไร แต่เป็นราคาที่ทำขึ้นมาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น

          ในอีกทางหนึ่งหากรัฐบาลไม่มีงบประมาณเพียงพอในการเวนคืน ก็อาจทำการ "จัดรูปที่ดิน" เพื่อการพัฒนาเมือง ซึ่งในปัจจุบันก็มีหน่วยงานสามแห่งที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญคือกรมโยธาธิการและผังเมือง สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร และการเคหะแห่งชาติ นอกจากนี้ยังอาจขอความร่วมมือกับทางไจก้า (Japan International Corporation Agency) ซึ่งเป็นต้นแบบทางด้านนี้ก็ได้

          ในท้ายที่สุดนี้ก็คงขออนุญาตไว้อาลัยแด่ผู้เสียชีวิตทุกท่านและขอแสดงความเสียใจกับผู้บาดเจ็บ และญาติมิตรของผู้เสียชีวิตทุกท่าน ขอให้บทเรียนราคาแพงนี้ ทำให้ลูกหลานไทยแคล้วคลาดจากภัยพิบัตินี้ชั่วกาลนาน

หมายเหต
 
<1>
ยังเป็น กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและที่ปรึกษานายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังเป็นผู้แทนประจำประเทศไทยของ International Association of Assessing Officers (IAAO), Association of Real Estate Licensing Law Officials (AREALLO) และ International Federation of Real Estate (FIABCI)
<2>
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดตั้งขึ้นเพื่อเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน โดยเป็นองค์กรสมาชิกของ FIABCI และสถาบันระหว่างประเทศอื่น ๆ
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่