Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 670 คน
การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน กทม.และปริมณฑล, 2537-2547

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
คุณวสันต์ คงจันทร์ <2>(wason@area.co.th)
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA<3>

          AREA ได้ทำการประเมินค่าที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นตัวอย่างประมาณ 200 แปลงมาตั้งแต่ปี 2537 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน และโดยที่ในขณะนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการฟื้นตัวขึ้นตามลำดับ และในอนาคตอาจจะมีโอกาสตกต่ำตามวัฏจักรได้อีก AREA จึงนำเสนอผลการศึกษานี้เพื่อประโยชน์ของท่านผู้เล็งเห็นความสำคัญและคุณค่าของข้อมูลเพื่อการวางแผนทั้งในภาครัฐและภาคเอกชน

ความจำเป็น
          ข้อมูลเรื่องที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตพื้นฐานสำหรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจทุกประเภท การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินจึงมีนัยสำคัญอย่างยิ่งที่จะเป็นดัชนีชี้ถึงอนาคตของเศรษฐกิจและธุรกิจของประเทศ และโดยที่การพัฒนาหลักอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (BMR) ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ถึงครึ่งหนึ่งผลิตขึ้นในภูมิภาค BMR นี้ AREA จึงเน้นทำการศึกษาเฉพาะใน BMR นี้เป็นสำคัญ

การสำรวจ
          ประโยชน์สำคัญของการศึกษาเรื่องราคาที่ดินก็คือ การที่สามารถทราบราคาที่ดินในแต่ละบริเวณในสภาพและเวลาที่ใกล้เคียงกัน เช่น ราคาที่ดินย่านสีลม รังสิต บางพลี บางแค ฯลฯ เพื่อที่จะสามารถวางแผนการพัฒนาที่ดินในบริเวณที่เหมาะสม หรือเลือกพัฒนาตามทำเลก่อนและหลังตามที่เห็นสมควร เป็นต้น นอกจากนี้ยิ่งหากสามารถทราบถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงจากแต่ละห้วงเวลา ยิ่งจะทำให้ได้ข้อมูลที่มีประสิทธิภาพในการวางแผนยิ่งขึ้น

          ดังนั้นในการศึกษานี้จึงกำหนดให้ขนาดที่ดินแปลงสมมติมีขนาดเท่ากับคือ 4, 16 และ 36 ไร่ มีรูปร่างเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกันได้ ทั้งนี้เพราะในความเป็นจริงที่ดินในหลายบริเวณอาจไม่มีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมมุมฉากนัก เช่น บริเวณถนนลาดพร้าวซึ่งถนนตัดตามแนวตะวันตกเฉียงเหนือไปทางตะวันออกเฉียงใต้ เป็นต้น และเพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกันได้ชัดเจนที่ดินแต่ละแปลงยังสมมติให้ถมเสมอระดับถนน แต่มีสภาพเป็นที่ดินดิบที่ยังไม่มีสาธารณูปโภค (no on-site infrastructure)

          สำหรับแนวทางการประเมินค่าทรัพย์สินในแต่ละแปลงเริ่มจากการสำรวจราคาที่ดินที่มีการซื้อขายในฐานะเป็น "แปลงเปรียบเทียบ" เพื่อนำมาวิเคราะห์มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่จะทำการประเมิน วิธีการประเมินในที่นี้เรียกว่า วิธีการทดสอบสมมติฐานในการพัฒนาที่ดิน (hypothetical development analysis) โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ดินตามประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (highest and best uses) และหามูลค่าการพัฒนานั้น จากนั้นจึงลบด้วยต้นทุนการพัฒนาต่าง ๆ ทั้งที่เป็น hard และ soft costs เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าดำเนินการ ภาษีและกำไรตามสมควร จึงได้เป็นมูลค่าที่ดินที่เหมาะสม

ข้อค้นพบสำคัญ
          1. ราคาที่ดินเพิ่มสูงสุดในปี 2539 โดยเพิ่มสูงกว่าราคาในปี 2528 ถึง 30 เท่าตัว อันเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงขั้นรากฐานของประเทศไทยจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสากรรมใหม่เพราะ GDP หลักเป็นภาคอุตสาหกรรมและบริการแทนภาคเกษตรกรรมอย่างชัดแจ้ง

          2. อย่างไรก็ตามวิกฤติการณ์เศรษฐกิจในปี 2540 ที่ปรากฏชัดจากการลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม2540 ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลงและตกลงต่ำสุดถึงเกือบ 1/5 ของมูลค่า (18.2%) ในปี 2542 การตกต่ำนี้ไม่ได้ถึงครึ่งต่อครึ่งเช่นราคาเรียกขาย อย่างไรก็ตามการตกต่ำนี้ยังถือว่าน้อยหากเทียบกับในจังหวัดภูมิภาค (โดยเฉพาะที่ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยว แหล่งอุตสาหกรรมหรือเมืองการค้าชายแดน) ซึ่งตกต่ำกว่ามากโดยเฉพาะในบริเวณที่มีการเก็งกำไรเป็นพิเศษ

          3. อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปี 2543 สถานการณ์เริ่มคลี่คลาย จนถึงบัดนี้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก ปี 2542 ซึ่งมีค่าเป็น 24.8 เท่าของราคาในปี 2528 เป็น 29.1 เท่าแล้ว ซึ่งถือว่าใกล้เคียงกับช่วงก่อนวิกฤติ คือปี 2539 ซึ่งราคาในปีนั้นสูงสุดถึงประมาณ 30.3 เท่าของราคาในปี 2528

          4. ปรากฏการณ์ที่ราคาที่ดินแทบไม่ขึ้นเลยในช่วงปี 2537-2539 (เพิ่มขึ้นประมาณ 3.2% - 6.3%) ในระยะเวลา 3 ปีดังกล่าวเป็น "ลาง" หรือสิ่งบอกเหตุว่า ราคาที่ดินใกล้ถึงจุดอิ่มตัวซึ่งอาจจะทำให้เกิดการตกต่ำลงในที่สุด

          5. สิ่งที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งก็คือ อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ในปี 2545-2546 และ 2546-2547 เพิ่มสูงเกินกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว นี่เป็นสัญญาณของการเริ่มเกิดการเก็งกำไรในช่วงต้น เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในอดีต และนำไปสู่การตกต่ำในห้วงเวลาต่อมา กล่าวคือเพิ่มขึ้นประมาณ 3.9 - 6.0% ต่อปี

          6. ในปี 2546-2547 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5.3% สำหรับที่ดินแปลงเล็กขนาด 4 ไร่ 5.5% สำหรับที่ดินแปลงขนาด 16 ไร่ และ 6.0% สำหรับที่ดินแปลงขนาด 36 ไร่

          7. การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในช่วง 2 ปีหลังนี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก อีกส่วนหนึ่งแสดงถึงการลงทุนทั้งภาครัฐและโดยเฉพาะภาคเอกชนมีสูงขึ้น จึงมีความต้องการที่ดินในฐานะเป็นปัจจัยการผลิต และนอกจากนี้ก็เป็นผลจากการเก็งกำไร ซึ่งเชื่อว่าการซื้อที่ดินเก็บไว้ในขณะนี้อาจดีกว่าการลงทุนทางอื่น ซึ่งยังมีความเสี่ยงอยู่

          8. สนามบินสุวรรณภูมิ มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในบางบริเวณบ้าง เช่น บริเวณซีกตะวันออกและซีกเหนือบางส่วน

          9. สำหรับที่ดินบริเวณติดรถไฟฟ้าเฉลิมรัชมงคล (รฟม) และรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ (BTS) นั้น มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงกว่าบริเวณใกล้เคียง คือ สายเฉลิมรัชมงคลเพิ่มขึ้น 8.7% แต่บริเวณใกล้เคียงที่ไม่มีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 3.45 - 5.6% ส่วนสายเฉลิมพระเกียรติเพิ่มขึ้น 5.26% ส่วนบริเวณใกล้เคียงเพิ่มขึ้นเพียง 2.63 - 3.23% แสดงว่ารถไฟฟ้ามีผลต่อราคาที่ดินในระดับหนึ่ง

หมายเหตุ  
<1> ยังเป็น ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและที่ปรึกษานายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังเป็นผู้แทนประจำประเทศไทยของ International Association of Assessing Officers (IAAO), Association of Real Estate Licensing Law Officials (AREALLO) และ International Federation of Real Estate (FIABCI)
<2> คุณวสันต์ คงจันทร์ ปัจจุบันเป็นรองกรรมการผู้จัดการ AREA รับผิดชอบการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วประเทศและในภูมิภาคอาเซียน คุณวสันต์ จบการศึกษาเป็นมหาบัณฑิตด้านอสังหาริมทรัพย์จาก ม.ธรรมศาสตร์, ประกาศนียบัตรบัณฑิตการประเมินค่าทรัพย์สินจาก มธ.-University of South Australia และประกาศนียบัตรการประเมินค่าทรัพย์สินจาก LRTI-Lincoln Institute of Land Policy (Boston)
<3> AREA หรือ Agency for Real Estate Affairs เป็น ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย ที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในประเทศไทย อันเป็นผลจากการสำรวจภาคสนามในขอบเขตทั่วประเทศอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญ AREA ไม่ทำกิจการด้านนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเองทั้งทางตรงและทางอ้อมทั้งนี้เพื่อรักษาความเป็นกลางทางวิชาชีพและความน่าเชื่อทางวิชาการโดยเคร่งครัด
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่