Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 796 คน
'คลื่นยักษ์' ไม่กระทบราคาที่ดิน แค่ 'อาฟเตอร์ช็อก' ระยะสั้น

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          "คาด"สึนามิ"กวาดเม็ดเงินหาย 4 หมื่นล้าน! จีดีพีวูบร้อยละ 0.3" <3>
          "คลังทำนาย สึนามิฉุดเศรษฐกิจ 0.3%" <4>
          "โรงแรมสังเวย 'สึนามิ' 2 หมื่นล." <5>
          จึงมีคำถามสำคัญว่า แล้วราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกหรือไม่

ครั้งหนึ่งในชีวิต
          สึนามิที่ไทยประสบนั้นเกิดขึ้นในรอบร้อยปีทีเดียว ครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นก็คือตอนที่ภูเขาไฟกรากะตัวระเบิดเมื่อปี 2426 <6> แต่ในกรณีหมู่เกาะฮาวาย จะเกิดทุกปี พื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันตกของสหรัฐอเมริกา เกิดทุก 7-8 ปี ดังนั้นจึงเชื่อว่าจะไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก

          ความจริงการระเบิดของกรากะตัวถือว่าร้ายแรงและน่ากลัวที่สุดในประวัติศาสตร์ เสียงจากการระเบิดดังมากถึงขนาดคนที่นอนหลับอยู่ในประเทศออสเตรเลียและอินเดีย ซึ่งอยู่ไกลออกไปตั้ง 1,860 ไมล์ ก็ยังตกใจตื่น เถ้าถ่านและเศษหินถูกพ่นขึ้นสู่ท้องฟ้าสูงถึง 34 ไมล์ (อยู่กรุงเทพฯ ยังมองเห็นด้วยตาเปล่า) ฝุ่นภูเขาไฟแผ่ปกคลุมพื้นที่ซึ่งอยู่ไกลออกไปถึง 3,100 ไมล์และลอยอยู่ในอากาศนานถึง 3 ปี จึงจะตกลงมาบนพื้นโลกหมด ตลอดระยะเวลานี้ฝุ่นภูเขาไฟทำให้อากาศเย็นลง นอกจากนี้ยังเกิดคลื่นสึนามิส่งผลให้คนตายถึง 36,500 คน (เดี๋ยวนี้คงตายมากกว่านี้มหาศาลเพราะประชากรอยู่กันหนาแน่นมากขึ้น)

ทุกอย่างจะฟื้นคืน
          ที่เมืองฮิโร (Hilo) ในหมู่เกาะฮาวาย ซึ่งถูกสึนามิทำลายอย่างหนักในปี 2503 มีคำกล่าวว่า “สึนามิเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตของเรา ในการวางแผนเมืองฮิโร เราจำเป็นต้องตระหนักว่ามันยังจะมีอีกและอาจใหญ่กว่าที่เคยมีมาก่อน <7> สิ่งที่เราทำได้ก็คือมีเครื่องเตือนภัยและเคร่งครัดในการลี้ภัยเมื่อมาถึงโดยไม่ประมาทเท่านั้น

          ในฮาวาย ไม่เพียงแต่มีสึนามิแทบทุกปี มีหินละลายที่พุ่งออกมาจากภูเขาไฟบ่อย ๆ และอุตสาหกรรมปลูกอ้อยก็พังพาบมานานแล้วก็ตาม เมืองต่าง ๆ ก็ยังดำรงอยู่ได้และพัฒนาต่อไป <8> โดยเฉพาะเป็นแหล่งท่องเที่ยวชื่อก้องของโลกหรืออย่างน้อยก็ในสหรัฐอเมริกาที่แทบทุกคนต้องขอโอกาสให้รางวัลกับชีวิตตนเองไปพักผ่อนที่นั่นสักครั้ง

          นอกจากนี้ยังมีตัวอย่างใกล้ตัวเช่น ที่เกาะบาหลีเมื่อปี 2535 เกิดสึนามิขึ้นทำให้ชาวบ้านตายไปถึง 1,690 คนและบ้าน 18,000 หลังพังทลายไป <9> แต่ที่ผ่านมาก็เป็นแหล่งท่องเที่ยวลือชื่อที่คนส่วนมากอยากไปเยือน

เมืองนอกราคาลดลงเท่าใด
          ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ในอินเดียเชื่อว่า ราคาที่ดินริมหาดในบริเวณที่สึนามิทำลาย จะมีราคาลดลง 15-20% จากราคาเดิมอย่างน้อยก็ภายในระยะเวลา 1-2 ปีนับจากนี้ และอุปสงค์ของบ้านและที่ดินริมชายหาด น่าจะลดลง 60-70% อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญบางคนก็เชื่อว่านี่เป็นเพียงปรากฎการณ์ชั่วคราว และบางคนก็ไม่เห็นด้วยเลยว่าราคาจะลดลง<10>

          กรณีของฮาวายพบว่า สึนามิเกิดขึ้นบ่อย และยังมีหินละลายภูเขาไฟอยู่เนือง ๆ รวมทั้งภัยธรรมชาติอื่น ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในย่านธุรกิจลังเลที่จะลงทุนเพิ่มเติมเช่นกัน <11> อย่างไรก็ตามสำหรับที่อยู่อาศัย ราคากลับปรับตัวสูง โดยราคาบ้านในเมืองฮิโร เพิ่มขึ้นจาก 3.84 ล้านบาทในปี 2543 เป็น 5.84 ล้านบาทในปี 2547 (40 บาทต่อดอลลาร์) หรือเพิ่มขึ้น 52% <12>

ราคาที่ดินจะลดหรือไม่
          กรณีของประเทศไทย ในเบื้องต้นเชื่อว่าคงเกิดอาการช็อคเช่นเดียวกับกรณีโรงแรมรอยัลพลาซ่า นครราชสีมา หรืออดีตโรงแรมรอยัลจอมเทียนที่มีผู้คนเสียชีวิตมากมาย ทำให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ชะงักไปสักพักหนึ่ง ต่อจากนั้นก็จะมี “นักเก็งกำไร” ที่กล้าเสี่ยงซื้อและอาจสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดเพราะในยามวิกฤติราคาย่อมถูกกว่าปกติ ความรู้สึกด้านอารมณ์จะไปถือเป็นสรณะไม่ได้

          อย่างไรก็ตามเหตุการณ์เช่นนี้จะเข้าสู่ปกติในเวลาไม่เกิน 1-2 ปี เพราะสึนามิในแถบนี้คงไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก สามารถเตือนภัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นกรณีนี้คงมีผลกระทบในระยะสั้นต่อการท่องเที่ยวและกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นเท่านั้น

          การที่ราคาที่ดินจะลดลงโดยพื้นฐานในช่วงแรก คงเกิดขึ้นในกรณีเรือกสวน ซึ่งไม้ยืนต้นตาย (ถ้ามี) หรือสภาพดินเพื่อการเกษตรกรรมเสียหาย ส่วนในกรณีที่ดินเพื่อการสร้างโรงแรมรีสอร์ท จะมีราคาลดลงเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นนอกเหนือจากสภาพที่ดิน เช่น สภาพชายหาดที่อาจเปลี่ยนไป สภาพของปะการังและแหล่งท่องเที่ยวที่อาจถูกทำลายไปบางส่วน และผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ที่ดินริมหาดใหม่ที่อาจจำกัดโอกาสการพัฒนาที่ดินติดหาด เป็นต้น

          โอกาสใหม่ย่อมเกิดขึ้นจากซากร่างของสิ่งเก่า ถ้าเราร่วมกันพัฒนาพื้นที่และสภาพแวดล้อมอย่างแข็งขัน เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวก็จะพัฒนาต่อไป มิติใหม่ของการท่องเที่ยวเชิงคุณภาพที่ไม่เน้นปริมาณแต่กลับมีรายได้เพิ่มขึ้น (เหนื่อยน้อยลง) ก็อาจเกิดขึ้นในเร็ววัน ลำพังความเอื้ออาทร มีน้ำใจและกระตือรือล้นในการช่วยเหลือกู้ภัยและช่วยเหลือผู้บาดเจ็บล้มตายก็ยังความประทับใจไปทั่วโลกแล้ว

          ขอไว้อาลัยแด่ผู้เสียชีวิต ขออวยพรให้ผู้รอดพ้นเคราะห์โศกตลอดไป และขอสดุดีผู้ช่วยเหลือทั้งภาครัฐและภาคประชาชนทุกท่าน

หมายเหตุ
 
<1> ยังเป็น กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและที่ปรึกษานายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังเป็นผู้แทนประจำประเทศไทยของ International Association of Assessing Officers (IAAO), Association of Real Estate Licensing Law Officials (AREALLO) และ International Federation of Real Estate (FIABCI)
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดตั้งขึ้นเพื่อเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน โดยเป็นองค์กรสมาชิกของ FIABCI และสถาบันระหว่างประเทศอื่น ๆ
<3> ผู้จัดการออนไลน์ 2 มกราคม 2548 05:47 น.
<4> กรุงเทพธุรกิจ 1 มกราคม 2548
<5> บ้านเมือง 29 ธันวาคม 2547
<6> ดูรายละเอียดการระเบิดของภูเขาไฟ กรากะตัว
<7> “Tsunamis are a way of life. Any planning for Hilo needs to consider that there will be another and it may be bigger" (Mr. Shepherd Bliss, the Future of Down Town Hilo.)
<8> “Despite tsunami, threats of lava flow, the end of the sugar industry and the resulting economic consequences these buildings remain”
<9> ดูรายละเอียดที่ USC Civil Engineering department.
<10> บทวิเคราะห์โดย Mr. Ajita Shashidhar ใน The Hindu Business Line
<11> “The constant threat of another tsunami or natural disaster like lava flowing into Hilo makes some owners of downtown property reluctant to make investments”
<12> จากเอกสาร Economic Forecast ของ First Hawaiian Bank
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่