Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,317 คน
สึนามิ & ราคาที่ดินริมหาดภูเก็ต
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 25 ฉบับที่ 1,974 วันที่ 13-15 มกราคม 2548 หน้า 41

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ก่อนอื่นก็ขอไว้อาลัยแด่ผู้เสียชีวิต (จากข่าวล่าสุดขณะนี้มีผู้เสียชีวิต 165,000 คนแล้ว <3>) ขออวยพรให้ผู้รอดพ้นเคราะห์โศกตลอดไป และขอสดุดีผู้ช่วยเหลือทั้งภาครัฐและภาคประชาชนทุกท่าน

บทเรียนเพื่อการวางผังเมืองไทย
          จากข่าวเดียวกันสำหรับประเทศไทย ส่วนมีรายงานยอดผู้เสียชีวิตล่าสุด 5,288 ราย เป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ 2,510 ราย ท่านทราบไหมที่เมืองไทยคนต่างชาติตายเกือบครึ่ง ส่วนที่ศรีลังกาแทบไม่มีคนต่างชาติตายเลย คนตายกลับเป็นคนจน ๆ สร้างบ้านเรือน (อย่างผิดกฎหมาย) อยู่ริมชายทะเล

          ผมพบเพื่อนชาวศรีลังกา ท่านบอกว่า ที่ศรีลังกานั้น เขาเข้มงวดเรื่องการก่อสร้างมาก โรงแรมแทบไม่มีโอกาสเกิดริมหาด โดยในระยะ 300 เมตรจากชายหาด หากใครจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ นอกจากจะต้องได้รับการอนุญาตจากราชการส่วนท้องถิ่นแล้ว ยังต้องผ่านการอนุมัติจากกรมควบคุมชายฝั่งทะเลด้วย และ หากทั้งสองฝ่ายมีความเห็นไม่ตรงกัน ก็จะต้องให้ทางสำนักงานสิ่งแวดล้อมของรัฐเป็นผู้ตัดสินอีกขั้นหนึ่ง

          การไม่ให้เฉพาะองค์กรท้องถิ่นตัดสิน ก็เพื่อป้องกันปัญหาการ "มุบมิบ" อนุมัติกันเอง แต่ให้มีการคานอำนาจกันและให้มีการตรวจสอบโดยหน่วยงานหลายหน่วย

          ในศรีลังกาซึ่งมีระบบการบังคับใช้ที่ดินที่เข้มงวดกว่าไทยนั้น ถือว่าที่ดินชายหาดเป็นทรัพยากรแผ่นดินจะให้ใครมาปลูกอาคารโดยขาดการควบคุมไม่ได้ (ยกเว้นที่คุมไม่ได้จริง ๆ คือผู้บุกรุกที่มีรายได้น้อย) นอกจากนี้เขายังมีการจัดแบ่งพื้นที่ (zoning) ว่าตรงไหนที่จะสร้างแหล่งท่องเที่ยวระดับหรูหรือระดับ "ฉิ่งฉาบทัวร์"

ราคาที่ดินริมหาดก่อนเกิดสึนามิ
          จากฐานข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูล AREA.co.th พบว่าก่อนเกิดสึนามิ ราคาที่ดินติดหาดขนาด 10 ไร่แถวป่าตองมีราคาแพงที่สุด คือ ไร่ละ 20 ล้านบาท รองลงมาคือ ที่ดินติดหาดกมลาและกะรน (ไร่ละ 10 ล้านบาท) อันดับสามก็คือที่ดินหาดบางเทา หาดกะตะ และอ่าวมะขาม (ไร่ละ 8 ล้านบาท) หาดราไวย์และอ่าวฉลองที่อยู่ติดกับราคาตกไร่ละ 6 ล้านบาท หาดไนทอน 5 ล้านบาท และอ่าวปอ อ่าวสะบำ 3 ล้านบาท ที่ถูกที่สุดก็คือที่ดินติดอ่าวมะพร้าว 2 ล้านบาท

          จะสังเกตได้ว่าที่ดินที่อยู่ฝั่งทะเลอันดามันราคาแพงกว่าฝั่งกระบี่เพราะเป็นทะเลเปิดและมักมีทัศนียภาพและสิ่งแวดล้อมที่สวยงามกว่านั่นเอง แต่สึนามินั้นอาจทำให้สิ่งแวดล้อมเสียหายไปบ้าง แต่ก็คาดว่าคงจะไม่มากนักก็จะฟื้นคืน ซึ่งขณะนี้คงต้องรอเวลาการสำรวจ แต่ก็เชื่อว่าปะการังน้ำตื้นเสียหายมากยกเว้นบริเวณที่สึนามิไม่ได้เคลื่อนผ่าน ส่วนประการังน้ำลึกไม่เสียหาย <5>

ธรรมชาติของกลไกราคา
          จากตัวเลขข้างต้น หากมีผู้มาเสนอขายที่ดินติดหาดในเวลานี้ เราจะซื้อในราคาเท่าไหร่ ก่อนอื่นก็คงต้องพิจารณาถึงกลไกราคาก่อนว่า สำหรับผู้จะซื้อนั้น มักพึงพอใจในราคาที่ต่ำที่สุดโดยเฉพาะราคาที่ผู้ขายจำเป็นต้องขาย เรียกว่า ถ้ากดราคาได้เท่าไหร่ยิ่งดี แต่ก็จะซื้อไม่เกินราคาที่ตนเองตั้งไว้ ยกเว้นบางครั้ง “หน้ามืด” สู้กัน “ติดพัน” ในระหว่างการประมูลที่อาจซื้อสูงกว่าราคาตลาดก็มี

          ส่วนผู้ขายนั้น ก็อาจได้ราคาสูงที่สุดที่เป็นไปได้ แต่ก็ไม่ต่ำกว่าระดับหนึ่งที่ตนเองตั้งไว้ว่าพอจะทำใจรับได้ที่จะขาย ถ้าขายต่ำกว่าราคาดังกล่าวก็คงเลิกขายดีกว่า

          พฤติกรรมการซื้อ-ขายทรัพย์สินนั้น ทั้งสองฝ่ายก็จะใช้วิจารณญาณและการเจรจาต่อรองกันถึงที่สุดตามประโยชน์ของแต่ละฝ่าย และตามฐานะในการ "ยื้อ" ของแต่ละฝ่าย ยิ่งในกรณีปัจจุบันที่อนาคตการท่องเที่ยวอาจจะ "ง่อนแง่น" บ้าง ก็อาจเป็นทีของผู้ซื้อก็ได้

          ในการประเมินค่าทรัพย์สินปกติเราจึงจะใช้ "ราคาตลาด" ที่มีการซื้อขายกันจริงมาวิเคราะห์หา "มูลค่า" ของทรัพย์สินที่เราจะประเมินนั่นเอง เพราะเราเชื่อว่าประชาชนผู้มีส่วนได้เสียมาทำการซื้อขายกันนั้น ก็ได้ใช้วิจารณญาณกันอย่างเต็มที่เข้าทำนอง "เสียงของประชาชนคือเสียงสวรรค์" ดังนั้นเราจึงต้องดูพฤติกรรมและราคาที่มีการซื้อขายเป็นสำคัญ

เรามักวิตกเกินเหตุ
          สมมติว่าวันนี้มีคนมาเสนอขาย ที่ดินริมหาดป่าตอง ซึ่งแต่เดิมประเมินไว้ 10 ล้านบาท วันนี้จะซื้อเท่าไหร่ดี กรณีนี้ถ้าดูบรรยากาศซึ่งยัง "ฝุ่นตลบ" อยู่นั้น ดูไม่เห็นอนาคตที่สดใส ยิ่งมีข่าวมากมายในทำนอง "ท่องเที่ยวเจ๊งทัวร์เผ่นหมด" <6> ราคายิ่งดูน่าจะต่ำกว่า 10 ล้านบาท และหากเป็นในกรณีหาดที่มีคนตายมาก มีซากปรักหักพังมาก ต้องรื้อถอน ราคาก็อาจยิ่งตกก็ได้

          แต่ความจริงนั้น เราอาจวิตกเกินเหตุ เพราะสึนามิที่ไทยประสบนั้นเกิดขึ้นในรอบร้อยปีทีเดียว ครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นก็คือตอนที่ภูเขาไฟกรากะตัวระเบิดเมื่อปี 2426 <7> แต่ในกรณีหมู่เกาะฮาวาย จะเกิดทุกปี พื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันตกของสหรัฐอเมริกา เกิดทุก 7-8 ปี หมู่เกาะฮาวายเกิดแทบทุกปี ดังนั้นกรณีภูเก็ตจึงไม่น่าหนักใจนัก นอกจากนี้ยังมีตัวอย่างใกล้ตัวเช่น ที่เกาะบาหลีเมื่อปี 2535 เกิดสึนามิขึ้นทำให้ชาวบ้านตายไปถึง 1,690 คนและบ้าน 18,000 หลังพังทลายไป <8> แต่ที่ผ่านมาก็เป็นแหล่งท่องเที่ยวลือชื่อที่คนส่วนมากอยากไปเยือน

แนวทางการวิเคราะห์มูลค่าที่ดิน
          ในทางปฏิบัติการซื้อขายทรัพย์สิน ก็คงต้องรอสำรวจให้ชัดก่อนว่า โครงสร้างพื้นฐานของการท่องเที่ยวได้รับความเสียหายมากน้อยแค่ไหนและจะมีการส่งเสริมให้มีสภาพดีเช่นเดิมเพียงใด

          โดยทั่วไปภาวะในขณะนี้ไม่น่าจะมีการซื้อขายเพราะยังอยู่ในระยะ "ช็อค" กับเหตุการณ์อยู่ เมื่อไม่มีการซื้อขายก็ไม่มีข้อมูลราคาตลาดมาทำการวิเคราะห์ ดังนั้นการวิเคราะห์จึงต้องอาศัยสมมติฐานบางประการ

          ในเบื้องต้นอาจกล่าวได้ว่า ในระยะ 1 ปีแรก หรืออาจเผื่อเป็น 2 ปีแรกนั้นอาจจะยังแทบไม่มีอะไรกระเตื้องมากนัก ผิดกับช่วงก่อนสึนามิที่เมื่อซื้อที่ดินมาอาจเริ่มวางแผนพัฒนาโครงการและมีคนมาใช้สอยได้ทันที

          ดังนั้นค่าเสียโอกาสเวลา 2 ปี ๆ ละประมาณ 5% และยังอาจบวกค่าความเสี่ยงอีก 5% (โอกาสล้มเหลว 1 ใน 20) ก็จะทำให้เห็นว่า มูลค่าวันนี้อาจเหลือเพียง 82.6% ของมูลค่าเดิม {(1/(1+10%)^2 ปี} จึงจะเป็นธรรมกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย การคาดการณ์เบื้องต้นนี้สอดคล้องกับที่อินเดียคาดการณ์ไว้ว่าราคาริมทะเลที่ถูกคลื่นสึนามิซัดนั้นอาจลดลง 15-20% <9>

          ความจริงแล้วราคาอาจจะต่ำกว่านี้อีก ทั้งนี้เพราะในอนาคตการก่อสร้างที่ดินติดชายทะเลจะมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น (เพราะการ "วัวหายล้อมคอก") ตัวอาคารก็ต้องสร้างให้แข็งแรง มีการเผื่อภัยธรรมชาติมากขึ้น ดังนั้นที่ดินติดหาดอาจมีศักยภาพลดลงเพราะข้อกฎหมาย แต่กรณีนี้ยังไม่สามารถคำนวณเป็นตัวเงินได้

ทีมผู้เชี่ยวชาญมูลนิธิจะลงใต้
          เมื่อสถานการณ์เฉพาะหน้าในการช่วยเหลือผู้ประสบภัยและซ่อมสร้างต่าง ๆ เสร็จไประดับหนึ่งแล้ว ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะแต่งตั้งคณะทำงานขึ้นชุดหนึ่งเดินทางไปสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน อันจะเป็นกรณีศึกษาให้ผู้เกี่ยวข้องได้เห็นความจำเป็นในการทราบมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินเพื่อประกอบการวางแผนฟื้นฟู และพัฒนาภาคใต้ต่อไป

          สำหรับคณะทำงานที่เกี่ยวข้องในกรณีนี้ประกอบด้วย ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาวุโสและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนประมาณ 5 ท่าน โดยคาดว่าจะสามารถเริ่มปฏิบัติการได้ในเดือนกุมภาพันธ์ ศกนี้ ผลการศึกษาได้ความเช่นใดจะได้นำเสนอต่อสาธารณชนต่อไป     

หมายเหตุ  
<1> ยังเป็น กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและที่ปรึกษานายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังเป็นผู้แทนประจำประเทศไทยของ International Association of Assessing Officers (IAAO), Association of Real Estate Licensing Law Officials (AREALLO) และ International Federation of Real Estate (FIABCI)
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดตั้งขึ้นเพื่อเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน โดยเป็นองค์กรสมาชิกของ FIABCI และสถาบันระหว่างประเทศอื่น ๆ
<3> ยอดผู้เสียชีวิตจากสึนามิเพิ่มเป็น165,000คน กรุงเทพธุรกิจ 7 มกราคม 2547
<4> เมินอาถรรพ์'เขาหลัก' ทุนรร.ทุ่มหมื่นล.ลุยต่อ ฐานเศรษฐกิจ 6 มกราคม 2547
<5> ผลจาก “ดำดิ่งสำรวจ “ปะการัง” ภูเก็ต มรดกธรรมชาติที่ยังเหลือรอดแห่งอันดามัน”
ผู้จัดการออนไลน์ 3 มกราคม 2548 11:13 น.
<6> ข่าวไทยรัฐ 7 มกราคม 2548
<7> ดูรายละเอียดการระเบิดของภูเขาไฟ กรากะตัว
<8> ดูรายละเอียดที่ USC Civil Engineering department.
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่