Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,118 คน
นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เพื่อประชาชน?
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 25 ฉบับที่ 1,972 วันที่ 6-8 มกราคม 2548 หน้า 37

ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

        ประเทศไทยไม่เคยมีนโยบายที่อยู่อาศัยของชาติเลย ฟังดูก็เป็นเรื่องแปลกที่ประเทศชาติไม่เคยตระหนักถึงความสำคัญของภาคที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง แต่ในอีกแง่หนึ่งอาจไม่แปลกเพราะผู้แทนราษฎรส่วนใหญ่มาจากต่างจังหวัดในสภาพที่แต่เดิมเป็นชนบท ดังนั้นจึงอาจไม่เคยเล็งเห็นความสำคัญของเมืองและที่อยู่อาศัยมาก่อน

ความพยายามในยุคแรก
        ในยุคแรก ๆ รัฐบาลมีการดำเนินการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเพียงเล็กน้อย ความจริง พรบ.อาคารสงเคราะห์เกิดขึ้นตั้งแต่ปีแห่งการเปลี่ยนแปลงการปกครองแผ่นดิน พ.ศ. 2475 แต่ก็แทบไม่มีการดำเนินการใด ๆ จริงจังจนถึง พ.ศ.2493 (18 ปีต่อมา) ซึ่งมีการจัดตั้งกองเคหะสถานสงเคราะห์เพื่อสร้างเคหะสงเคราะห์ซอยรางน้ำ และในปีถัดมา (พ.ศ.2494) จึงมีกาารจัดตั้งสำนักงานอาคารสงเคราะห์เพื่อสร้างบ้านให้เช่าแก่ประชาชน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ก่อตั้งขึ้นในปี 2496 เพื่อทำหน้าที่เป็นนักพัฒนาที่ดิน (ไม่ใช่สถาบันการเงิน) ด้วยการสร้างอาคารสงเคราะห์ขาย และเฉพาะในปี 2496-8 สร้างได้เพียง 454 หน่วย

        ยิ่งเมื่อพิจารณาทางด้านผังเมืองแล้ว จะเห็นว่ารัฐบาลมีความพยายามที่เชี่ยงช้ามาก ทำให้การเติบโตของเมืองและที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างขาดระบบเท่าที่ควร โดยจะเห็นได้ว่า กรมโยธาธิการและผังเมือง (สำนักผังเมือง เดิม) จัดตั้งขึ้นในปี 2508 เป็นเวลาถึง 33 ปี นับแต่มี พรบ. ผังเมือง พ.ศ. 2475 สิ่งที่น่าเสียใจยิ่งกว่านั้นก็คือ ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับแรก ซึ่งเริ่มร่างมาตั้งแต่ปี 2500 และร่างเสร็จในปี 2503 กลับได้รับการประกาศใช้ในปี 2535 หรือ 60 ปีหลังจากมี พรบ.ผังเมือง (33 ปีนับจากเริ่มร่าง)

บทบาทอันจำกัดของภาครัฐ
        ในประเทศสิงคโปร์ ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 85% สร้างขึ้นโดยภาครัฐบาลคือคณะกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือ Housing Development Board (คล้ายการเคหะแห่งชาติของประเทศไทยเรา) แต่ในกรณีประเทศไทย นับแต่ตั้งการเคหะแห่งชาติมาในปี พ.ศ. 2516 จนถึงปัจจุบัน ประมาณ 30 ปี สามารถจัดสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ได้เพียง 130,000 หน่วย ในขณะในช่วงเวลาดังกล่าว จำนวนบ้านในเขต กทม.และปริมณฑลเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 ล้านหน่วย

        ประวัติศาสตร์ที่ผ่านมาชี้รัฐบาลจำกัดบทบาททางด้านที่อยู่อาศัยเป็นอย่างยิ่งจนอาจกล่าวได้ว่า "ขาดความใส่ใจต่อที่อยู่อาศัยของประเทศ" ประเทศไทยเราไม่เคยมีกระทรวงที่ดิน หรือทบวงที่อยู่อาศัย เราเคยมีคณะอนุกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยในคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (ตั้งในปี 2525) แต่ก็ยุบไปในปี 2539 ช่วงหนึ่งเรากลับไปให้ความสำคัญกับชุมชนแออัดซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยแต่มีจำนวนประชากรไม่ถึงหนึ่งในสิบของ กทม.และปริมณฑล และเมื่อชุมชนแออัดลดลงเรื่อย ๆ ความสนใจต่อที่อยู่อาศัยก็ยิ่งลดน้อยลงตามลำดับ อย่างไรก็ตามความสนใจอาจกลับเพิ่มขึ้นเป็นระยะ ๆ โดยเฉพาะเมื่อถึงเทศกาลเลือกตั้ง

ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย 
       มีความเข้าใจผิด ๆ หลายประการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยซึ่งควรได้รับการทบทวนคือ
       1. เราเข้าใจความต้องการที่อยู่อาศัยเกินจริงเกินไป โดยเริ่มจากตรรกที่ว่า ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่หรือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด แล้วเลย "มองข้ามช็อต" โดยการพยายามส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่แท้ที่จริง "need" ของที่อยู่อาศัยก็คือ "shelter" ไม่ใช่ "housing หรือ (owner-occupied) residence" ด้วยความเข้าใจผิดนี้ นักพัฒนาที่ดินจึงพยายามทำให้สังคมเข้าใจบทบาทของตนต่อที่อยู่อาศัยสูงเกินจริง ทำให้ธุรกิจของตนดู "มีค่า" เกินจริง และด้วยความเข้าใจผิดนี้เราจึงพยายามให้ชาวชุมชนแออัดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่แม้แต่คนชั้นกลางระดับล่างยังยากที่จะมีบ้านเป็นของตนเองเลย และส่งผลให้เกิด "คนจนผู้ยิ่งใหญ่" หรือคนจนที่มีอภิสิทธิ์ (the privileged poor)

       2.เราเข้าใจว่าชุมชนแออัดมีเพิ่มขึ้น ทั้งที่ความจริงกลับลดลงอย่างต่อเนื่อง ในที่นี้ถือได้ว่ามีคนพยายามวาดภาพให้ใหญ่เกินจริงเพื่อผลประโยชน์ที่ตนเองทำงานอยู่ เช่น เป็น เอ็นจีโอที่ไม่ดีบางพวกที่พยายามทำตัวเป็น "ขอทานอินเตอร์" ถ้าสลัมลด ความช่วยเหลือจากต่างชาติ (ซึ่งก็คือรายได้ส่วนตัวของตนเองด้วย) ก็จะลดลงไป ผมทำการศึกษาให้กับ ILO และ UN-Habitat พบว่า กรุงเทพมหานครเป็นนครแห่งความหวัง ความรุ่งโรจน์ที่เราแก้ปัญหาชุมชนแออัดได้ ชุมชนแออัดสามารถลดลงต่อเนื่อง ในขณะที่คุณภาพชีวิตดีขึ้น

       3.เราเข้าใจว่าชุมชนแออัดจะหมดไปเพราะการพัฒนาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งที่หน่วยงานเหล่านี้ทั้งภาครัฐและเอ็นจีโอแทบไม่ได้ช่วยอะไรเลยนอกจากการบำบัดความต้องการขั้นพื้นฐานและเฉพาะหน้าเป็นสำคัญเท่านั้น ชุมชนแออัดจะหยุดโต ลดน้อยลงและหมดไปก็เพราะเศรษฐกิจดีขึ้น ผู้คนสามารถย้ายออกไปสู่บ้านที่ได้มาตรฐาน มีคุณภาพชีวิตที่สูงขึ้นมากกว่าการทนอยู่ในสิ่งแวดล้อมอาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพ ชีวิตและทรัพย์สิน ในประเทศอินเดียมีแม่ชีเทเรซาผู้เป็นเสมือนพระผู้มาโปรดสัตว์ ท่านทุ่มเททั้งชีวิตจนสิ้นอายุขัยเพื่อผู้ยากไร้แต่ก็ไม่อาจทำให้ชุมชนแออัดลดลงซ้ำกลับเพิ่มขึ้น ดังนั้นถึงแม้จะมีแม่ชีเทเรซานับพันรูปก็คงไม่ทำให้สถานการณ์ดีขึ้นตราบที่ประเทศยังยากไร้

ความผิดพลาดสำคัญเชิงนโยบาย
        ที่ผ่านมาเรามีความผิดพลาดเชิงนโยบายสำคัญก็คือ เราไม่เคยทำการศึกษาอะไรให้จริงจังหรือเพียงพอก่อนออกมาเป็นมาตรการหรือนโยบาย เช่น เมื่อยามที่เราสร้างแฟลต (walk-up apartments) 5 ชั้นดินแดงในปี 2506 นั้น เราสร้างเลียนในลักษณะอาคารสงเคราะห์ (social housing) ที่ตะวันตกเขาทำได้เพราะเป็นประเทศร่ำรวย แต่ไทยเราทำได้แค่เล็กน้อยก็เลิกเพราะไม่มีงบประมาณ แถมชาวบ้านชุมชนแออัดที่ "เชิญ" ขึ้นไปอยู่ยังขายสิทธิ์ลงมายังชุมชนแออัดอีก

        ลอกสมมติว่าถ้าเราสร้างแฟลตแล้วขายให้ข้าราชการหรือชนชั้นกลางอยู่ก่อนโดยไม่รัฐไม่ (แทบ) ต้องอุดหนุน แฟลตก็จะกลายเป็นที่อยู่ของคน "มีระดับ" (ไม่ใช่น่ารังเกียจว่าเป็นที่อยู่ของคนจนที่แม้แต่ชาวชุมชนแออัดเองก็ยัง "เมิน") การอยู่อาศัยแบบแฟลตก็อาจเป็นค่านิยมที่ดี ใคร ๆ ก็ไม่รังเกียจ เมื่อสร้างให้คนจนอยู่ในภายหลังก็จะได้รับการต้อนรับ ที่สำคัญเมืองก็คงไม่ขยายตัวในแนวราบเช่นทุกวันนี้ พื้นที่ชั้นยอดทางการเกษตรรอบกรุงเทพมหานครก็คงไม่ถูกรุกรานจนป่นปี้อย่างที่เห็นอยู่

        ความจริงการเลียนแบบต่างชาติโดยไม่แยกแยะเกิดขึ้นมานานแล้ว อาจจะตั้งแต่ 100 ปีก่อนที่ประเทศไทยส่งคนไปเป็น "นักเรียนนอก" และหลังจากเรียนจบก็กลับมา "เป็นใหญ่" เลยโดยไม่เคยทำงานภาคปฏิบัติจริงในต่างประเทศ ทำให้นอกจากไม่เข้าใจสภาพของประเทศไทยแล้ว ยังไม่เข้าใจการประสานทฤษฎีกับการปฏิบัติ การศึกษาที่ผ่านมาจึงอาจถือเป็นความสูญเปล่าเพราะการผลิต "นักเรียนนอก" ประเภท "กร่าง" (เพราะจบนอก) แต่ "กลวง" (เพราะไม่รู้จริง)

"ลาง" ของการมีนโยบายที่ดี
       เราจะสามารถสร้างสรรค์นโยบายที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับประเทศไทยและเป็นประโยชน์จริงก็ต่อเมื่อ:
        1. เราต้องมีข้อมูลเป็นพื้นฐาน การไม่มีข้อมูลจริง ย่อมไม่สามารถผลิตนโยบายที่ถูกต้องได้ ในทางตรงกันข้ามถ้าในวงการใด ไม่สนใจข้อมูล ความเสียหายย่อมจะตามมา เช่น ในอดีตมีผู้เตือนเรื่องคลื่นซึนามิ บางท่านก็อาจไม่ยอมรับฟังเพราะเกรงจะเสียบรรยากาศการท่องเที่ยว จนทำให้เกิดความพินาศย่อยยับ เป็นต้น

       2. เราต้องมีการศึกษาอย่างจริงจัง ยาวนานเพียงพอ จะคิดนโยบายแบบ "สุกเอาเผากิน" ไม่ได้ นโยบายที่ดีต้อง "ตกผลึก" จากการศึกษา ถ้ามีข้อมูลที่ถูกต้องและผลวิจัยจากการศึกษาที่ดี ความเข้าใจผิดต่าง ๆ ก็จะหมดไป การวางแผนก็จะมีความเป็นระบบและมีความหวัง

       3. เรามีแรงผลักดันจากฝ่ายการเมืองที่เข้มแข็ง ต่อเนื่องและไม่มีวาระซ่อนเร้น หรืออาจเรียกว่ามี strong government commitment นักการเมืองจะมัวแต่ "เล่นการเมือง" โดยไม่ใส่ใจประชาชนอย่างแท้จริงไม่ได้ และประการสุดท้ายก็คือ

       4. เราต้องไม่มีอาการแบบ "ผักชีโรยหน้า" ถ้าเป็นข้าราชการการเมืองหรือข้าราชการประจำก็ตาม เราต้อง "อยู่เพื่อทำ (งานให้ประสบความสำเร็จ)" ไม่ใช่ "ทำเพื่ออยู่" (เช่น ถ้ารัฐบาลไม่ได้มีโครงการบ้านเอื้ออาทร ก็เท่ากับว่าบางท่าน บางหน่วยงานอาจไม่มีอะไรทำกันเลย)

นโยบายสำคัญที่ควรดำเนินการ
       ในที่นี้เป็นบางส่วนที่ควรพิจารณา ได้แก่:
       1. นโยบายส่งเสริมภาคเอกชนให้สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชน (enabling) โดยการอำนวยความสะดวกให้กลไกตลาดสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนโดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระ

       2. นโยบายการคุ้มครองผู้บริโภค โดยถือว่าผู้บริโภคมาที่หนึ่ง (ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) เพราะถ้าผู้บริโภคได้รับความคุ้มครอง ก็จะเกิดความมั่นใจในการซื้อสินค้า และส่งผลดีต่อผู้ประกอบการในที่สุด

       3. การสร้างองค์กรอิสระเพื่อการสนับสนุนด้านข้อมูลและนโยบาย เช่น การมีคณะอนุกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่เป็นอิสระ (ไม่ใช่แต่งตั้งตามใจชอบ) การมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระในการเสนอข้อมูล (โดยไม่ต้องไปเกรงใจผู้อยู่ในวงการธุรกิจ) การมีสภาอสังหาริมทรัพย์ที่รวมผู้เกี่ยวข้องทุกสาขาวิชาชีพ (ไม่ใช่จำกัด/ขีดวงเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน) เป็นต้น

       4. นโยบายการสร้างความเข้มแข็งให้กับนักวิชาชีพ เช่น การจัดตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สภาควบคุมวิชาชีพนายหน้า และผู้บริหารทรัพย์สิน เป็นต้น การทำให้นักวิชาชีพมีความเข้มแข็งจะช่วยตรวจสอบผู้ประกอบการได้ส่วนหนึ่ง และการควบคุมผู้ประกอบการก็เพื่อประโยชน์ของประชาชนและสังคมส่วนรวมโดยตรง

       5. การมีมาตรการ "ป้อง-ปราม" ที่ชัดเจน เช่น ในเมื่อถ้าผู้ซื้อบ้าน "เบี้ยว" ต้องถูกยึดเงินดาวน์ ดังนั้นถ้าผู้ประกอบการสร้างเสร็จช้า ต้องถูกปรับ 1% ของมูลค่าบ้านต่อเดือน ถ้าประเมินค่าทรัพย์สินผิดพลาด ต้องจ่ายค่าปรับ 50 เท่าของค่าจ้าง ถ้านายหน้าฉ้อฉล จะต้องยึดใบอนุญาตเป็นต้น

       โปรดสังวรไว้ว่าปรากฏการณ์ที่ที่ผ่านมานับสิบ ๆ ปีก็ยังไม่ค่อยมีความคืบหน้าในการพัฒนานโยบายที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง (และออกจะถอยหลังเข้าคลองด้วยซ้ำ) นั้น ผู้เกี่ยวข้องตั้งแต่ระดับนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรีและอธิบดีที่เกี่ยวข้องทั้งหลายในอดีต ต้องร่วมกันรับผิดชอบต่อบาปกรรมนี้

หมายเหตุ
 
<1>
ยังเป็น กรรมการหอการค้าสาขาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและที่ปรึกษานายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังเป็นผู้แทนประจำประเทศไทยของ International Association of Assessing Officers (IAAO), Association of Real Estate Licensing Law Officials (AREALLO) และ International Federation of Real Estate (FIABCI)
<2>
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดตั้งขึ้นเพื่อเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน โดยเป็นองค์กรสมาชิกของ FIABCI และสถาบันระหว่างประเทศอื่น ๆ
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่