Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 934 คน
ราคาบ้านปีหน้า เปลี่ยนแปลงอย่างไร ?

วสันต์ คงจันทร์ (wason@area.co.th)
กรรมการผู้จัดการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน(AREA)

        สำหรับท่านที่กำลังมองหาซื้อบ้าน จะซื้อไว้อยู่เอง หรือจะซื้อไว้เพื่อการลงทุน น่าจะมีคำถามอยู่ในใจว่าปีหน้าราคาบ้านจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร บทความนี้อาจช่วยท่านได้บ้างไม่มากก็น้อยครับ

        จากช่วงภาวะอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูในรอบที่แล้วที่ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นมาก จนถึงยุคตกต่ำในช่วงวิกฤติในปี 2541 และจากนั้นมาหลายปีที่ราคาบ้านนิ่งไม่ค่อยเปลี่ยนแปลง จนถึงในช่วงปี 2545 ที่เริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นจนถึงปัจจุบัน ซึ่งผมจะแสดงในเชิงลึกแสดงการเปลี่ยนแปลงแยกตามประเภทบ้าน ระดับราคา ดังนี้

แผนภูมิที่ 1 : แสดงค่าเฉลี่ยราคาบ้าน ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จากปี 2535-2547

ตารางที่ 1 : แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านแยกแต่ละประเภท และระดับราคา จากปี 2535 -2547

แสดงเป็นรูปภาพดังนี้

        จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านแต่ละประเภทในภาพรวม ของพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล แบ่งเป็น 3 กลุ่ม คือ
1.
กลุ่มแรก คือ อาคารชุดราคาถูก (250,000-400,000 บาท) และอาคารชุดราคาปานกลาง (1.1-1.2 ล้านบาท) โดยบ้าน 2 ประเภทนี้ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2538 ถึง 123% และ 147% เมื่อเทียบกับราคาในปี 2535 แต่ราคาปรับลดลงมากในปี 2541 เหลือเพียง 65% และ 83% ของปี 2535 (แสดงว่าลดลงถึง 58% และ 64%) จนถึงปัจจุบันราคายังทรง ๆ อยู่ โดยเทียบกับปี 2535 แล้วราคายังต่ำกว่าปี 2535 อยู่มาก (ต่ำกว่าถึง 30% และ 19%) ดังนั้นท่านที่จะซื้อบ้านในกลุ่มนี้ ถ้าเป็นกรณีเพื่อการลงทุนก็ไม่น่าสนใจบ้านประเภทและระดับราคานี้ แต่ถ้าจะซื้อไว้อยู่เพราะความสามารถในซื้อมีในระดับนี้ เลือกไม่ได้มากนักก็อีกเรื่องหนึ่ง (แต่ก็ไม่แน่ในอนาคตถ้าตกลงมาก ก็อาจปรับราคาสูงขึ้นได้มากเช่นกัน แต่คงต้องใช้เวลาหลายปี เพราะอุปทานบ้านในกลุ่มนี้ยังเหลืออยู่มาก)
2.
กลุ่มที่สอง คือ ทาวน์เฮาส์ราคาถูก (ไม่เกิน 800,000 บาท) และบ้านเดี่ยวราคาแพง (5.0-7.0 ล้านบาท) กลุ่มนี้ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2538 ประมาณ 129% และ 119% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2535 และราคาได้ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2535 ในช่วงวิกฤติและนิ่งมาจนถึงปี 2545 และปรับตัวสูงเล็กน้อยในปัจจุบัน (106% และ 100%) จะเห็นว่าบ้านกลุ่มนี้ราคาไม่ค่อยหวือหวา เนื่องจากทาวน์เฮาส์ราคาถูกแต่เดิมอุปทานอยู่มากเช่นกัน ส่วนบ้านเดี่ยวราคาแพงในอดีตมีอุปทานไม่มากนัก เนื่องจากอุปสงค์มีจำกัด ทำให้ราคาไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลง
3.
กลุ่มที่สาม เป็นกลุ่มที่แนวโน้มการปรับราคาเพิ่มสูง คือ อาคารชุดราคาแพง (3.0 ล้านขึ้นไป) ทาวน์เฮาส์ระดับราคาปานกลาง (1.1-2.0 ล้านบาท) และบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (2.1-3.0 ล้านบาท) ที่ในช่วงปี 2538 ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 126%,158% และ 150% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2535 และราคาลดลงมาในปี 2541 จนถึงปี 2544 เหลือที่ 100% 97% และ 101% (ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2535) และราคาทรงตัวจนถึงปี 2545 และปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2546 ถึงปี 2547 เป็น 110% 116% และ 111% ตามลำดับ จะเห็นว่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่น่าสนใจเนื่องจากมีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นไปอีกในอนาคต โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคานี้ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตชั้นใน ตามแนวรถไฟฟ้า และเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ขายดิบขายดีในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่วนทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ในระดับดังกล่าว มีปริมาณอุปสงค์เพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับในอดีต (อุปสงค์ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ที่เคยอยู่บ้านระดับราคาถูก ได้เปลี่ยนมาซื้อบ้านระดับราคาปานกลางมากขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้คนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และหนุ่มสาวยุคใหม่ในปัจจุบันมีรายได้สูงกว่าในอดีตทำให้มีกำลังซื้อสูงขึ้น)

        นอกจากนี้ผมจะเรียนลงไปในระดับ ทำเล โดยในปี 2547 ทำเลที่บ้านมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 10 ลำดับแรก โดยเพิ่มขึ้นถึง 10-14% ในปีเดียว (ในขณะที่ค่าเฉลี่ยของการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเพียง 0.67% เท่านั้น) แสดงดังนี้

ตารางที่ 2 : ราคาบ้านที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 10 ลำดับแรก ตามทำเล ประเภท และระดับราคา

        จริง ๆ แล้วยังมีทำเล ประเภทบ้าน ที่บ้านมีการปรับราคาลดลงสูงสุด 10 ทำเลแรกเช่นกัน โดยราคาลดลงถึง 10-14% ผมไม่อยากแสดงไว้ ณ ที่นี้ เกรงว่าจะกระทบหลายฝ่าย กล่าวโดยสรุปแล้วส่วนใหญ่แล้วราคาบ้านในปี 2548 คงต้องพิจารณาเป็นประเภทบ้าน ระดับราคา รวมทั้งทำเล โดยในรายละเอียดสามารถติดตามได้ใน WWW.AREA.CO.TH ครับ
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่