1. การเปลี่ยนแปลงค่าเช่าอาคารสำนักงาน ตามแนวรถไฟฟ้า
       จากผลการสำรวจล่าสุด ณ กลางปี 2547 โดย บจก. เอเจนซี ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานในทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งแนวบีทีเอส และรถไฟฟ้ามหานคร สายสีน้ำเงิน (ใต้ดิน) มีการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าดังนี้

ตารางที่ 7 : แสดงการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าอาคารสำนักงาน ในทำเลสำคัญ ตามแนวรถไฟฟ้าในปัจจุบัน

2. การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ตามแนวรถไฟฟ้า

ตารางที่ 8 : แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า 2 สาย

ทำเล : แนวรถไฟฟ้ามหานคร สายสีน้ำมัน (ใต้ดิน)
       ทำเลตาม แนวรถไฟฟ้าใต้ดินสายหัวลำโพง-บางซื่อ ซึ่งเริ่มต้นตั้งแต่สถานีรถไฟหัวลำโพงไปตามถนนพระรามที่ 4 จนถึงคลองเตย และเลี้ยวซ้ายไปตามแนวถนนรัชดาภิเษกผ่านหน้าศูนย์ประชุมสิริกิตต์ ต่อเนื่องไปยังถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท 21 หรือซอยอโศกเดิม) ถนนรัชดาภิเษก ห้วยขวาง สุทธิสาร ถนนลาดพร้าว ห้าแยกลาดพร้าว สิ้นสุดที่สถานีบางซื่อ โดยรถไฟฟ้าฯ จะมีแผนจะเปิดใช้อย่างไม่เป็นทางการในวันที่ 13 เมษายน และเปิดอย่างเป็นทางการในวันแม่ 12 สิงหาคม 2547

        ปัจจุบันพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าฯ สายนี้ ได้มีการพัฒนาเพื่อรองรับการเปิดบริการของรถไฟฟ้าฯ กันอย่างคึกคัก สำหรับการพิจารณาพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าฯ ผมจะแบ่งออกเป็น 4 ช่วงตามสภาพทำเลที่ตั้งและการใช้ประโยชน์หลักดังนี้

       ในช่วงแรก คือ ช่วงสถานีหัวลำโพงไปตามแนวถนนพระรามที่ 4 จนถึงย่านบ่อนไก่ สภาพพื้นที่บริเวณนี้ในปัจจุบันส่วนใหญ่ใช้ประโยชน์เป็นอาคารพาณิชย์ โดยมีอาคารพาณิชยกรรมขนาดใหญ่เป็นช่วงๆ โดยเฉพาะช่วงต่อกับถนน สุรวงศ์ สีลม และสาทร ที่จะมีการใช้ประโยชน์เป็นอาคารสำนักงานหนาแน่น เนื่องจากเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สีลม สาทร รวมทั้งยังอาคารพาณิชยกรรมประเภทโรงแรม (เช่น ดุสิตธานี) ศูนย์การค้า (เช่น โรบินสัน สีลม) รวมทั้งโครงการสวนลุมไนท์ พลาซ่า ในภาพรวมแล้วการพัฒนาของพื้นที่ย่านนี้ในอนาคตน่าจะมีความต่อเนื่องไปในทางด้านพาณิชยกรรมในรูปแบบดังกล่าวโดยอาคารพาณิชย์ที่มีแต่เดิม คาดว่าจะมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่หลากหลายในธุรกิจการบริการต่าง ๆ มากขึ้น นอกจากนี้ในอนาคตยังจะมีโครงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบจุฬาฯ ซึ่งได้ปัจจุบันก็ไม่มีการต่อสัญญาผู้เช่าเซ้งอาคารพาณิชย์ในย่านนี้ เพื่อนำพื้นที่ไปพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ โดยมีโครงการนำร่องไปก่อน แต่ยังค้างอยู่ คือ โครงการจุฬาไฮเทค สแควร์ ก็อาจกลับมาพัฒนาต่อได้เนื่องจากการมีรถไฟฟ้าฯ และภาวะการต่าง ๆ ที่ดีขึ้นแล้ว

       ช่วงที่สอง ตามแนวถนนรัชดาภิเษกด้านหน้าศูนย์ประชุมสิริกิตต์ และถนนอโศกมนตรี สภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงาน ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจพื้นที่ย่านนี้ค่าเช่าสำนักงานจะต่ำมาก เหลือเพียงตารางเมตรละ 250-300 บาท/ตรม./เดือน แต่เมื่อรถไฟฟ้าฯ จะเปิดใช้ก็ได้มีการปรับค่าเช่าสูงขึ้นเป็น 300-400 บาทในปัจจุบัน เนื่องจากการคมนาคมแต่เดิมถือว่าเป็นถนนที่รถติดมากที่สุดสายหนึ่ง ก็จะมีความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น

       ช่วงที่สาม คือ ถนนรัชดาภิเษก จากแยก อสมท. ห้วยขวาง สุทธิสาร ไปจนถึงแยกถนนลาดพร้าว สภาพการพัฒนาพื้นที่ช่วงนี้ในปัจจุบันถือเป็นย่านศูนย์ธุรกิจที่สำคัญแห่งหนึ่ง และเป็นย่านแหล่งบันเทิงที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบัน ย่านนี้ได้มีการขยายตัว หรือการเติบโตของธุรกิจต่างๆ สูงมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยปัจจุบันมีการพัฒนาทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสถานบันเทิงต่าง ๆ กันอย่างมาก จนอาจกล่าวได้ว่าเป็นถนนสายเดียวที่ไม่เคยหลับ เนื่องจากจะมีกิจกรรมที่มีความคึกคักทั้งในช่วงเวลากลางวันและกลางคืน ซึ่งสืบเนื่องมาจากเป็นศูนย์ธุรกิจและแหล่งบันเทิง ประกอบกับการมีรถไฟฟ้าฯ ยิ่งเป็นการส่งเสริมให้พื้นที่บริเวณนี้มีศักยภาพสูงขึ้นไปอีก นอกจากนี้ในพื้นที่ย่านนี้มีทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับแหล่งที่อยู่อาศัยหนาแน่นในย่านห้วยขวาง สุทธิสาร ลาดพร้าว บางกะปิ การพัฒนาพื้นที่ส่วนด้านในซอย ซึ่งแต่เดิมจะเป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบ ได้เปลี่ยนแปลงเป็นอาคารสูง ประเภทอาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ หอพัก เพื่อรองรับการเติบโตของย่านรัชดาภิเษก ซึ่งมีผู้คนทำงานทั้งกลางวันและกลางคืนจำนวนมาก

        ช่วงสุดท้าย คือ ช่วงถนนลาดพร้าว จนถึงสถานีบางซื่อ สภาพการใช้ประโยชน์ช่วงนี้แต่เดิมถือเป็นย่านที่อยู่อาศัย แต่หลังการมีรถไฟฟ้าฯ ได้มีการพัฒนาโครงการต่าง ๆ เกิดขึ้นตามแนวถนนลาดพร้าว โดยเฉพาะศูนย์การค้า โดยแต่เดิมมีเพียง ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว แต่ในปัจจุบันมีทั้งโลตัส ยูเนียนมอลล์ (กำลังก่อสร้าง) ประกอบกับการพัฒนาที่ส่งเสริมซึ่งกันและกันของพื้นที่โดยรอบ คือ ย่านถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดีรังสิต และย่านรัชโยธิน ที่มีการพัฒนาธุรกิจอาคารสำนักงานกันอย่างชัดเจน ส่วนพื้นที่ด้านในซอยในอนาคตก็น่าจะมีการพัฒนาประเภทอาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ หอพัก คล้าย ๆ กับย่านรัชดาภิเษก แต่จะมีความหนาแน่นน้อยกว่า

       สำหรับราคาที่ดิน สืบเนื่องจากการมีรถไฟฟ้าฯ ประกอบกับการที่ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้น ทำให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าฯ ทั้งสายได้ปรับตัวสูงขึ้นในภาพรวมประมาณ 18% จากช่วงปี 2540 (ช่วงเริ่มต้นโครงการ) โดยที่ดินแปลงเล็กเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ จะมีราคาตลาดตาม ตารางที่ 8 ข้างต้น

              ด้านการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินราชการ จากรอบที่แล้วกับรอบนี้เทียบได้ดังนี้

        จะเห็นว่า ราคาประเมินราชการในบริเวณแนวรถไฟฟ้าฯ ก็ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แม้ว่าพื้นที่ย่านนี้จะมีการพัฒนาค่อนข้างสูงก็ตาม (พื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพฯ จำนวนแปลงที่ดินกว่า 80% ราคาประเมินก็ไม่เปลี่ยนแปลง แม้การปรับราคาโดยรวมจะสูงขึ้น 5.6% แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการปรับราคาในพื้นที่ที่มีการตัดถนนใหม่ๆ มากกว่า)

        ด้านข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินของภาครัฐ ตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯปัจจุบัน ซึ่งจะหมดอายุในเดือนกรกฎาคม 2547 นี้ (มีการต่ออายุไปอีก 1 ปี) และร่างผังเมืองใหม่ ได้กำหนดการใช้ประโยชน์บริเวณต่าง ๆ ไว้ดังนี้

       ซึ่งจะเห็นว่าส่วนใหญ่ยังเป็นสีผังเมืองเดิม แต่บางพื้นที่ เช่น ย.6 ซึ่งเป็นบริเวณฝั่งตะวันออกของถนนรัชดาภิเษก จะมีผลกระทบจากผังเมืองค่อนข้างสูง เนื่องจาก FAR เหลือเพียง 4.5 เท่า (จากเดิม 10 เท่า) ทำให้การพัฒนาถูกจำกัดในเรื่องพื้นที่ก่อสร้างที่สร้างได้น้อยลงมาก แต่ในขณะที่ศักยภาพทางการตลาดของพื้นที่มีสูงสร้าง 10 เท่าได้ ดังนั้น อาจส่งผลต่อราคาที่ดินลดลงได้ อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดผังเมืองประการสำคัญ ก็คือ การเอื้อประโยชน์ต่อพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าฯ โดยอนุญาตพิเศษให้ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าฯ ในระยะ 500 เมตร สามารถก่อสร้างอาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร ได้ (ถนนต้องกว้าง 16 เมตรด้วย) ในขณะที่พื้นที่นอกระยะ 500 เมตร บางสีผังเมืองอาจก็สร้างอาคารเกิน 10,000 ตารางเมตรไม่ได้

       โดยรวมแล้วพื้นที่บริเวณเหล่านี้ จะได้รับอานิสงค์จากการมีรถไฟฟ้าฯ กันถ้วนหน้า การพัฒนาคงจะมีต่อไปอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อาคารต่าง ๆ ค่าเช่าก็คงปรับตัวสูงไปอีก ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น ซึ่งโดยสรุปแล้วบริเวณเหล่านี้จะมีศักยภาพที่เจริญเติบโตต่อเนื่องได้ในอนาคต โดยเฉพาะย่านถนนรัชดาภิเษก 

ทำเล : บริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ
       ทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งได้แก่ย่าน ถนนบางนา-ตราด ถนนกิ่งแก้ว ถนนลาดกระบัง ถนนหลวงแพ่ง ถนนฉลองกรุง ถนนร่มเกล้า ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่ได้รับอานิสงค์จากการพัฒนาสนามบินฯ โดยตรง พื้นที่บริเวณนี้เป็นพื้นที่รอยต่อของกรุงเทพมหานครกับจังหวัดสมุทรปราการ การใช้พื้นที่แต่เดิมจะแบ่งออกเป็น 2 บริเวณตามเขตจังหวัด กล่าวคือ ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ด้านเหนือของสนามบินฯ การใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่จะเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม บริเวณลาดกระบัง ฉลองกรุง ร่มเกล้า เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองโดยในเขตกรุงเทพฯ ได้กำหนดให้พื้นที่ย่านนี้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียว) และอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีขาวมีกรอบเส้นทแยงเขียว) อย่างไรก็ตาม ก็ได้มีการพัฒนาอยู่บ้าง โดยเป็นการพัฒนาบ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยว เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองไม่ห้าม รวมทั้งการพัฒนาทางด้านอุตสาหกรรม และคลังสินค้าอยู่บ้าง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง และศูนย์ขนถ่ายสินค้าบนถนนเจ้าคุณทหาร แต่ส่วนใหญ่แล้วยังเป็นการใช้พื้นที่ทางด้านเกษตรกรรมประเภท ที่นา กันอยู่มาก

       ส่วนในเขตจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นพื้นที่ด้านใต้ ด้านทิศตะวันออก และด้านตะวันตก ของสนามบินฯ จะมีการใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่ผสมผสานกันระหว่างด้านอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และเกษตรกรรม เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองที่กำหนดไว้ค่อนข้างหลากหลาย โดยพื้นที่ด้านทิศตะวันตกบริเวณถนนกิ่งแก้ว เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พื้นที่สีแดง-แต่เดิมเป็นพื้นที่สีม่วง ย่านนี้จึงยังมีโรงงานอุตสาหกรรมอยู่มาก) ด้านทิศใต้บนถนนบางนา-ตราด ส่วนใหญ่เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียว) และด้านทิศตะวันออกจะกำหนดไว้สลับกันระหว่างพื้นที่สีเขียว พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และพื้นที่สีม่วง (อุตสาหกรรมและคลังสินค้า) ย่านบางพลี

       แต่หลังจากการมีโครงการสนามบินฯ พื้นที่ย่านนี้ได้มีความคึกคักในการพัฒนาพื้นที่โดยเฉพาะการพัฒนาทางด้านที่อยู่อาศัย โดยมีการซื้อที่ดินไว้เพื่อการพัฒนากันเป็นจำนวนมาก ทำให้พื้นที่ย่านนี้มีการตื่นตัวกันมาก อย่างไรก็ตาม การพัฒนาก็ยังค่อนข้างจำกัดไปทางด้านการอยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวเป็นส่วนใหญ่ (ยกเว้นบางพื้นที่ที่เป็นพื้นที่สีเหลืองก็พัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ได้) เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองที่ยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลง รวมไปทั้งร่างผังเมืองกรุงเทพฯ รอบใหม่ก็มีการกำหนดไว้ใกล้เคียงกับสีเดิม อย่างไรก็ตาม การพัฒนาประเภทอื่น ๆ ในกิจการที่เกี่ยวข้องกับการรองรับสนามบินในอนาคต เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น ก็น่าจะมีการก่อสร้างต่อเนื่องตามมาในอนาคตเมื่อสนามบินเปิดใช้ในปี 2548

       จากการสำรวจการพัฒนาพื้นที่พบว่า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นใหม่ในพื้นที่ย่านนี้ประมาณ 15 โครงการ โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการประเภท บ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 4.0 ล้านบาทขึ้นไป

      สืบเนื่องจากการก่อสร้างสนามบินฯ ภาครัฐก็ได้มีการพัฒนาสาธารณูปโภครองรับการใช้สนามบิน โดยเฉพาะทางด้านการคมนาคม ที่ได้มีการเสนอให้มีการตัดถนนเพิ่มเพื่อเชื่อมต่อกับสนามบินฯ หลายสายโดยรอบ โครงการทางพิเศษเชื่อมต่อกับสนามบิน โครงการทางรถไฟที่จะเชื่อมเข้าสนามบินฯ จากสายลาดกระบังในปัจจุบัน รวมทั้งทางยกระดับบางนา-บางปะกง บนถนนบางนา-ตราด ที่มีอยู่ในปัจจุบัน

      สำหรับราคาตลาดที่ดินในปัจจุบัน แสดงราคาตามแนวถนนสายต่าง ๆ แสดงตามตารางที่ 9 ข้างต้น ด้านการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินราชการ ของพื้นที่ย่านนี้ จากราคาประเมินในรอบที่แล้ว เทียบกับราคาประเมินในรอบใหม่ ตามแนวถนนสายต่าง ๆ เปรียบเทียบการเปลี่ยนแปลง คร่าว ๆ ได้ดัง      

      โดยสรุปราคาประเมินราชการในเขตกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จะกำหนดราคาใกล้เคียงกับรอบที่แล้ว แต่ในเขตจังหวัดสมุทรปราการได้กำหนดราคาสูงขึ้นแทบทุกถนน แม้จะไม่มากนักก็ตาม โดยสืบเนื่องมาจากการพัฒนาที่มากขึ้นในปัจจุบัน

      อย่างไรก็ตาม ข่าวล่าสุดจากการประชุม คณะกรรมการบริหารการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (กทภ.) ที่มี พ.ต.ท.ทักษิณ ชันวัตร นายกรัฐมนตรีเป็นประธาน เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2547 ที่ผ่านมา ได้มีการอนุมัติ การวางแผนการพัฒนาเมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ ให้เป็นเมืองใหม่ โดยกำหนดพื้นที่โดยรอบสนามบิน ระยะ 100 ตารางกิโลเมตร (ประมาณ 58,900 ไร่) เพื่อรองรับการขยายตัวในอนาคต โดยในเบื้องต้นจะตั้งบรรษัทพัฒนาเมือง โดยออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตพื้นที่สำรวจ และออกพระราชกฤษฎีกาเวนคืนเพื่อการก่อสร้างถนน คลองระบายน้ำไปก่อน และจะให้กรมโยธาธิการและผังเมือง ทำการจัดทำผังเมืองเฉพาะ กำหนดเขตโซนที่จะพัฒนา ให้แล้วเสร็จในเดือนกุมภาพันธ์ 2548 โดยได้มีการกำหนดไว้คร่าว ๆ คือ จะแบ่งการพัฒนาเป็นเขตอุตสาหกรรม ประมาณ 11,000 ไร่ (18.7%) เขตที่อยู่อาศัย 12,200 ไร่ (20.7%) เขตพาณิชยกรรม 2,200 ไร่ (3.7%) สวนสาธารณะ 3,700 ไร่ (6.3%) พื้นที่ถนน 11,700 ไร่ (19.9%) พื้นที่รับน้ำและพื้นที่สำรอง 18,100 ไร่ (30.7%) และกำหนดพื้นที่ที่จะพัฒนาไว้ 3 บริเวณ คือ 1. บริเวณด้านทิศตะวันออกของสนามบินฯ จำนวน 37,000 ไร่ 2. พื้นที่ลาดกระบังตะวันตก จำนวน 6,900 ไร่ 3. พื้นที่ลาดกระบังตะวันออก จำนวน 15,000 ไร่ ดังนั้น ตามแผนในการพัฒนาข้างต้นของภาครัฐ จะส่งเสริมให้การพัฒนาพื้นที่ย่านนี้เติบโตอย่างมีระบบ และสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต แม้ว่าในรายละเอียดอาจต้องรอความชัดเจนจากภาครัฐระยะหนึ่ง

      แต่โดยสรุปแล้วศักยภาพโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิในอนาคตจะมีสูงมาก เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นที่ว่าง ทำให้มีความสะดวกในการวางแผนพัฒนา ประกอบกับราคาที่ดินยังไม่แพง แผนการพัฒนาของภาครัฐที่ชัดเจน ที่จะต้องมีการกำหนดการใช้ที่ดิน การแก้ไขข้อกำหนดผังเมืองเดิมที่เป็นข้อจำกัดในการพัฒนา โดยการจัดทำผังเมืองเฉพาะขึ้นใหม่ โดยจะเห็นภาพที่ชัดเจนตั้งแต่ปี 2548 ที่สนามบินจะเปิดใช้