Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 30,718 คน
ผังเมือง กทม.ใหม่ ผลกระทบชาวกรุง
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,935 วันที่ 29 สิงหาคม-1 กันยายน 2547 หน้า 37-38 (ตอน 1)
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,936 วันที่ 2-4 กันยายน 2547 หน้า 33-34 (ตอน 2)
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,941 วันที่ 19-22 กันยายน 2547 หน้า 33-34 (ตอน 3)
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,942 วันที่ 23-25 กันยายน 2547 หน้า 37-38 (ตอน 4)
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,943 วันที่ 26-29 กันยายน 2547 หน้า 33-34 (ตอนจบ)

          ท่านทราบหรือไม่ว่าผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่จะมีการประกาศใช้ใหม่อีกครั้ง (ผังเมืองกรุงเทพฯ ประกาศใช้ครั้งแรกเมื่อปี 2535 และครั้งต่อมาเมื่อปี 2542 และครบกำหนดการประกาศใช้ในครั้งต่อไป เมื่อ 5 กรกฎาคม 2547 ที่ผ่านมา แต่ได้มีการเลื่อนออกไปอีก 1 ปี และปกติผังเมืองจะประกาศใช้ได้คราวละ 5 ปี อาจต่ออายุได้อีก 2 ครั้งๆ ละไม่เกิน 1 ปี หลังจากนั้นต้องมีการปรับปรุง และประกาศใช้ใหม่) โดยผังเมืองเป็นการควบคุมการใช้ที่ดินของภาครัฐ ด้วยหลักการของการจัดเตรียมพื้นที่ให้เพียงพอกับความต้องการ การพัฒนาในอนาคต และบรรเทาปัญหาในการใช้ที่ดิน การสนับสนุน ส่งเสริมให้มีคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้น โดยผังเมืองจะกำหนดว่าพื้นที่ต่างๆ ของเมือง ควรจะมีการใช้ประโยชน์เป็นอะไร เช่น เป็นเขตที่อยู่อาศัย เขตพาณิชยกรรม เขตอุตสาหกรรม เขตชนบทและเกษตรกรรม เป็นต้น

          เรื่องของผังเมือง จะมีผลกระทบต่อผู้คนที่อาศัยอยู่ในเมืองนั้นทุกๆ คน ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงใดๆ ของผังเมือง ก็ควรจะเป็นที่รับรู้ อย่างเข้าใจ (ย้ำครับ แค่รับรู้ แต่ไม่เข้าใจ ไม่มีประโยชน์) ทีนี้ผมจะอธิบายถึงผังเมืองใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ว่าเป็นอย่างไร มีผลกระทบอย่างไร

          ข่าวล่าสุด เห็นว่าจะประกาศใช้ให้ทันภายใน สิ้นปี 2547 นี้

ส่วนที่ 1 : การเปลี่ยนแปลงสำคัญของผังเมืองใหม่
          การเปลี่ยนแปลงในภาพรวมของร่างผังเมืองใหม่ กับผังเมืองฉบับปัจจุบัน ที่เป็นเรื่องสำคัญ ๆ ดังนี้
1.1  สีผังเมือง
          แต่เดิมได้กำหนดไว้ 13 ประเภท (กำหนดให้ใช้ประโยชน์ได้ 13 ประเภท) แต่ตามร่างผังเมืองใหม่มีเพียง 10 ประเภท (แต่แยกย่อยรวมได้ 23
          เขต ตามชื่อย่อในตาราง) ดังนี้ครับ
          ตารางที่ 1 : ประเภทสีผังเมืองใหม่

ผังเมืองประเภท สีผังเมือง ชื่อย่อ  
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีเหลือง ย.1-ย.4 พื้นที่แต่ละประเภท (สี) ตั้งอยู่แถวไหนบ้าง คงต้องเปิดดู ตามร่าง (ผมมีสรุปพื้นที่ตัวอย่างในตารางที่ 3)
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สีส้ม ย.5-ย.7
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สีน้ำตาล ย.8-ย.10
พาณิชยกรรม สีแดง พ.1-พ.5
อุตสาหกรรม
สีม่วง อ.1-อ.2
คลังสินค้า สีเม็ดมะปราง อ.3-อ.4
อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ก.1-ก.2
ชนบทและเกษตรกรรม สีเขียว ก.3-ก.4
อนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย สีน้ำตาลอ่อน ศ.
สถาบันราชการฯ สี้น้ำเงิน ส.

          นอกจากนี้ในผังเมืองแต่ละประเภท (สี) ข้างต้น ยังกำหนดบริเวณย่อยๆ อีกหลายสิบบริเวณ บางสีอาจเป็นร้อยบริเวณ เช่น ประเภท ย.3 ก็มีตั้งแต่ ย.3-1 ถึง ย.3-106 หมายถึง พื้นที่ ย.3 เองยังกำหนดย่อยไปอีก 106 บริเวณ โดยบริเวณที่ ย.3-1 จะตั้งอยู่แถวๆ ดอนเมือง ส่วน ย.3-106 จะอยู่แถวๆ ทุ่งครุ เป็นต้น เริ่มงงมั้ยครับ ลองไปเปิดร่างผังเมืองใหม่ดู จะกำหนดไว้ในลักษณะนี้ทั้งนั้นครับ
          แต่เรื่องสำคัญไม่ใช่การลดจำนวนสีผังเมืองข้างต้นครับ สาระสำคัญก็คือ การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินในแต่ละสี อย่าดูแค่สีครับ เพราะการใช้ประโยชน์อาจไม่เหมือนเดิม แม้สีผังเมืองจะยังเป็นสีเดิม เช่น แต่เดิมเคยก่อสร้างอาคารได้เท่านั้นเท่านี้ แต่ของใหม่อาจสร้างได้น้อยลงกว่าเดิม หรืออาจเหลือเพียงนิดเดียว หรือว่ากลับกันบางแห่งได้เปลี่ยนจากสีเขียวเป็นสีเหลือง แต่ข้อกำหนดไม่เปลี่ยน (ห้ามสร้างโน่น สร้างนี่เหมือนเดิม) ดังนั้นสาระสำคัญอยู่ที่ข้อกำหนดว่าแต่ละสี สามารถสร้างอะไรได้ หรือไม่ได้ครับ แต่อย่าเพิ่งตกใจครับ ติดตามกันต่อ

1.2 FAR และ OSR
          การเปลี่ยนแปลงที่ถือว่าสำคัญมาก ถือเป็นเรื่องหลักที่มีผลกระทบมากที่สุดในการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ คือ เรื่อง FAR และ OSR เนื่องจากแต่เดิม FAR ได้กำหนดให้เป็น 10 เท่าทั่วทั้งกรุงเทพฯ แต่ผังเมืองใหม่ได้ถูกประกาศให้ FAR ลดลงเหลือ 8, 6, 5, 4, 3.5, 3, 2, 1.5 และ 1 ต่ำสุด โดยในเขตชั้นในจะมี FAR สูงสุด 10 เท่า และจะค่อยๆ ลดลงเมื่อห่างออกเขตชั้นในไปจนถึงชั้นนอกจนเหลือต่ำสุด 1 เท่า ตามร่างผังเมืองใหม่จะมีเพียงพื้นที่สีแดงย่านสีลม เพลินจิต เท่านั้นที่ FAR ยังคง 10 เท่าเช่นเดิม แต่ในพื้นที่อื่นๆ ส่วนใหญ่ล้วนแต่ลดลง โดยพื้นที่สีเขียวซึ่งตังอยู่ชั้นนอกจะมี FAR เหลือน้อยสุด (รวมทั้งพื้นที่สีเหลือง สีม่วงบางบริเวณ) สามารถก่อสร้างได้เพียง 1 เท่า เท่านั้น

          ขยายความของ FAR (Floor Area Ratio) หมายถึง สัดส่วนการก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินที่มี เช่น ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ จะสามารถก่อสร้างอาคารตามผังเมืองเดิมได้ 10 เท่า คือ 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร x 10 = 16,000 ตารางเมตร) แต่ต่อไปจะก่อสร้างกันได้น้อยลงตามสัดส่วน โดยถ้าเป็นพื้นที่สีเขียวที่เหลือแค่ 1 เท่า ที่ดิน 1 ไร่ก็จะสร้างกันได้เพียง 1,600 ตารางเมตร เท่านั้น หรือถ้ามีที่ดิน 100 ตารางวา ก็สร้างได้ 400 ตารางเมตร (1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร) เป็นต้น

          แต่อย่าได้ตกใจไปเลย ครับ เพราะว่าการกำหนด FAR นั้นผมเห็นว่าน่าจะมีความเหมาะสมกับศักยภาพพื้นที่หรือสอดคล้องกับความต้องการก่อสร้างในปัจจุบัน ตามทำเลต่างๆ โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก เช่น พื้นที่ที่กำหนดไว้ให้สร้างได้แค่ 1 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่รอบนอกไกล ๆ ก็ไม่มีความจำเป็นต้องสร้างกัน 10 เท่าอยู่แล้ว เท่านั้น ทุกวันนี้เรายังสร้างกันไม่ถึง 1 เท่ากันเลย เช่น พื้นที่ ย.1 แถวๆ ถนนหทัยราษฎร์ ถ้ามีที่ดิน 100 ตารางวา เราก็สร้างบ้านกันแค่ 200-300 ตารางเมตรเท่านั้นเอง (ตาม FAR 1 เท่า สร้างได้ 400 ตารางเมตร) ยกเว้นบางพื้นที่เท่านั้นที่มีการกำหนดอาจไม่ค่อยสอดคล้องกับศักยภาพพื้นที่ เช่น แถวๆ สุขุมวิท 71 คลองตัน ถนนรัชดาภิเษกฝั่งตะวันออก (พื้นที่ ย.6, ย.7) ที่กำหนด FAR แค่ 4.5-5.0 เท่า แต่ศักยภาพพื้นที่น่าจะมีถึง 8-10 เท่าเลย

          แต่ถ้าเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ส่วนใหญ่ก็มี FAR 6-8 เท่า (ดูเหมือนลดลงไม่มาก) แต่กลับจะส่งผลกระทบมากกว่า เพราะในเขตชั้นในนั้นศักยภาพจะเหมาะกับอาคารสูง (เกิน 23 เมตร) อาคารขนาดใหญ่ (เกิน 2,000 ตารางเมตร) ขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ถ้า FAR ลดลงจาก 10 เหลือ 8 จะมีผลกระทบที่ชัดเจนมากกว่า โดยแต่ละ FAR ที่ลดลง คาดว่าจะมีผลต่อราคาที่ดินที่ลดลงประมาณ 15-25% ดูตัวอย่าง ตามตารางที่ 3

          ขยายความหมายของ OSR (Open Space Ratio) บ้าง OSR หมายถึง สัดส่วนพื้นที่ว่างของที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง ซึ่งข้อกำหนดนี้แต่เดิมไม่มีการกำหนดไว้ แต่ตามผังเมืองใหม่จะมีกำหนดไว้ ตั้งแต่ 3-40% โดยในเขตชั้นในจะมี OSR ต่ำ ส่วนในเขตชั้นนอกจะมี OSR สูง ยกตัวอย่าง เช่น ถ้าจะก่อสร้างอาคารขนาด 16,000 ตารางเมตร แต่เดิมใช้พื้นที่เพียง 1 ไร่ (หรือ 400 ตารางวา) แต่ถ้าตามผังเมืองใหม่บริเวณนั้น ถูกกำหนดให้มี OSR = 10% แสดงว่าต้องมีที่ดินว่าง (ไม่มีอาคารปกคลุม) 10% ของพื้นที่อาคารคิดเป็น 1,600 ตารางเมตร (16,000 x 10%) หรือ 400 ตารางวา (4 ตารางเมตร =1 ตารางวา) ซึ่งจะทำให้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ถ้าจะก่อสร้างอาคารให้ได้เท่าเดิม โดยแต่เดิมที่ใช้เพียง 400 ตารางวา ต้องเพิ่มเป็น 680 ตารางวา แทน (ไม่ได้เพิ่มเป็น 800 ตารางวาเพราะแต่เดิมก็ต้องมีที่ว่าง 30% = 120 ตารางวา ตาม พรบ.ควบคุมอาคารอยู่แล้ว จึงเพิ่มแค่ 280 ตารางวา) โดยพื้นที่สีเขียว จะถูกกำหนดให้มี OSR สูงสุด คือ 40% (รวมทั้งสีเหลือง สีม่วง บางบริเวณ)

          ที่นี้มาว่ากันถึงผลกระทบของ OSR โดยถ้าเป็นในเขตชั้นนอก จะมีผลก็ต่อเมื่อจะสร้างอาคารตั้งแต่ 3 ขึ้นไป (ส่วนอาคาร 1-2 ชั้น จะไม่มีผล เพราะแต่เดิมก็ต้องมีการเว้นที่ว่างไว้เพียงพอตามกฎใหม่ (ดูตัวอย่างตามตารางที่ 4) แต่ส่วนใหญ่ในเขตชั้นนอก ก็จะก่อสร้างกันแค่ 1-2 ชั้นไม่เกินอยู่แล้ว ดังนั้น OSR จะแทบจะไม่มีผลกระทบ แต่ถ้าเป็นเขตชั้นในจะมีผลกระทบมาก เพราะศักยภาพพื้นที่เหมาะกับอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง ทำให้ต้องมีพื้นที่โล่ง ไม่มีอาคารปกคลุมมากขึ้น ส่งผลต้องเพิ่มที่ดินในการพัฒนาโครงการมากขึ้น ต้นทุนจะสูงขึ้น

          แต่ทั้ง FAR และ OSR ไม่บังคับใช้กับการก่อสร้าง "บ้านเดี่ยว" ในผังเมืองทุกประเภท ส่วนบ้านแฝดจะไม่บังคับใช้กับผังเมืองบางบริเวณ หมายความว่า ท่านสร้างบ้านเดี่ยวได้ตามเต็มที่ตามปกติ

          ที่ว่ามาข้างต้น ถ้าจะนับเฉพาะผลกระทบต่อชาวบ้านทั่วไป ก็ไม่น่าจะมีผลต่อขนาดที่จะก่อสร้างมากนัก ในทางตรงกันข้ามผมว่ากลับจะเป็นผลดีมาก ๆ ต่อชาวบ้านแบบเรา ก็คือ ต่อไปเราจะมีความแออัดน้อยลง มีพื้นที่โล่งมากขึ้น มีพื้นที่ให้ปลูกต้นไม้กันมากขึ้นแม้ในอาณาเขตบ้านเราเอง ทำให้เมืองน่าอยู่มากขึ้น อยากได้กันไม่ใช่หรือครับ แต่เราอาจต้องซื้อแพงขึ้นก็ได้ ประเด็นนี้ต้องติดตามต่อครับ

          ส่วนในภาคธุรกิจ การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลทำให้มีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องเพิ่มที่ดินเป็นที่โล่งมากขึ้นในการพัฒนาโครงการหนึ่ง ๆ แต่แน่นอนว่า เจ้าของโครงการคงจะไม่แบกภาระนี้ไว้เองแน่ คงต้องไปเพิ่มราคาขายจากต้นทุนที่สูงขึ้น ประมาณ 10-30% (ก่อนการแก้ไข) แต่ก็ได้มีการแก้ไขเพิ่ม FAR และ ลด OSR ให้เหมาะสมตามศักยภาพพื้นที่ ทำให้มีผลต่อราคาขายน้อยมาก ทำให้มีผลกระทบต่อบางทำเลเพียง 5% เท่านั้น ส่วนใหญ่แทบไม่มีผลต่อราคาขายเลย (ตามตารางที่ 4)

          แต่ผู้ที่เดือดร้อนแน่ๆ ก็คือ ท่านเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ๆ โดยเฉพาะในเขตชั้นนอก ที่กักตุนไว้เพื่อการพัฒนาโครงการอาคารขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า หรือโครงการใหญ่ งานนี้หนาวแน่ครับ เพราะว่าท่านจะไม่สามารถสร้างอาคารเกิน 2,000 ตารางเมตร (ขนาดเท่ากับตึกแถว 4 ชั้น 10 คูหาเองครับ) เช่น ถ้าที่ดินท่าน 10 ไร่ ตั้งอยู่ในพื้นที่ ย.3 จะมี FAR แค่ 2.5 เท่า ก็ควรจะสร้างได้ตาม FAR ตั้ง 24,000 ตารางเมตร (10 x 1,600 x 2.5 = 40,000) แต่ขอโทษครับ พื้นที่ ย.3 เขาห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ท่านก็สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรเท่านั้นครับ จะลงทุนคุ้มมั้ยละครับ แต่โครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบ หรือ บ้านจัดสรร จะมีผลกระทบน้อยมากตามที่ว่าไว้แล้ว เพราะสร้างบ้านหลังหนึ่งแค่ 200-400 ตารางเมตรเอง ไม่มีปัญหา

          แล้วถ้ามี 10 ไร่ ในเขตชั้นกลาง จะสร้างได้มากขึ้น เพราะจะเริ่มอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษกันได้ และ FAR ก็มากขึ้น 3-6 เท่า (ขยายความต่อในข้อ 1.3)

          ข้างต้นนี้เป็นการอธิบายเพื่อความเข้าใจในการดูผังเมืองใหม่ โดยในแต่ละพื้นที่ จะมีการกำหนด FAR และ OSR แตกต่างกันไป และโดยสรุปก็คือ พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกจะมี FAR ต่ำ OSR สูง แต่เมื่อเข้ามาในชั้นกลาง ชั้นใน จะมี FAR เพิ่มขึ้น และ OSR ลดลง (ดูตารางที่ 6)

1.3 การห้ามก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
          แต่เดิมบางบริเวณในพื้นที่สีเหลือง จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้ แต่ในรอบใหม่ส่วนใหญ่สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะเกินได้ในพื้นที่ ย.4 และต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ซึ่งแทบไม่เจอว่ามีแถวไหนบ้าง

          ส่วนในพื้นที่สีส้ม ส่วนใหญ่สร้างอาคารอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (ถ้าจะเกินต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตรบ้าง 30 เมตรบ้าง)

          ส่วนพื้นที่สีน้ำตาล อาคารอยู่อาศัยสร้างได้ทุกขนาด แต่อาคารพาณิชยกรรมสร้างได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (ถ้าจะเกินถนนต้องกว้าง 30 เมตร)

          ซึ่งข้อจำกัดเกี่ยวกับความกว้างถนนข้างต้น ในเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะชั้นในส่วนใหญ่ถนนกว้างขนาดนี้ก็มีน้อยกว่า ยิ่งในซอยต่าง ๆ หมดสิทธิ์ครับ ส่วนในเขตชั้นในจริง ๆ (พื้นที่ พ.3-พ.5) ก็สามารถสร้างได้เพราะ FAR 6-10 เท่า และไม่มีข้อจำกัดเรื่องความกว้างถนน แต่ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร จะสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ถนนต้องกว้างเกิน 10 เมตรอยู่แล้ว เพราะฉะนั้น ซอยเล็กกว่า 10 เมตร ก็แห้วมาแต่เดิมแล้วครับ

1.4 โบนัส ซิสเต็ม (เพิ่มให้ล่าสุด)
          จากที่ได้มีการปรับปรุงแก้ไข ล่าสุดได้มีการกำหนดให้โบนัส กับอาคารขนาดใหญ่ในทุกพื้นที่ คือ ถ้าเจ้าของอาคารขนาดใหญ่ มีพื้นที่สีเขียวและที่ว่างที่เปิดให้ประชาชนทั่วไปเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ หรือก่อสร้างที่จอดรถสาธารณะมากกว่าที่กฎหมายกำหนด และเปิดให้คนทั่วไปสามารถเข้าไปจอดรถได้ (ก่อสร้างที่จอดรถ 1 คัน มีโบนัสให้เพิ่มขนาดอาคารได้ 30 ตารางเมตร) ผังเมืองจะมีโบนัสให้ โดยจะสามารถก่อสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้นกว่าเดิม แต่ไม่เกิน 20% ของ FAR เดิม

          แล้วถามว่าคุ้มที่จะสร้างมั้ย ก็ต้องเทียบกับต้นทุนในการลงทุนของโครงการแต่ละประเภทกับราคาขาย เนื่องจากจะต้องมีต้นทุนส่วนเพิ่มจากการก่อสร้างที่จอดรถเพิ่ม โดยต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารจอดรถ 1 คัน ต้องใช้พื้นที่ประมาณ 25 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 7,450 บาท (อ้างอิงตามมาตรฐานสมาคมฯ ผู้ประเมิน 2547 ประเภทอาคารจอดรถบนดิน) เป็นเงิน 186,250 บาท เฉลี่ยต่อพื้นที่ที่ก่อสร้างเพิ่มได้ 30 ตารางเมตร โดยพื้นที่ขายประมาณว่า 70% เหลือไว้ 30% เป็นพื้นที่ที่ขายไม่ได้ เช่น ทางเดิน คิดเป็นพื้นที่ขาย 21 ตารางเมตร ก็จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้นจากการก่อสร้างที่จอดรถเฉลี่ยต่อพื้นที่ขายตารางเมตรละ 8,869 บาท (=186,250/21) ถ้าเป็นกรณีการขายพื้นที่ เช่น คอนโดฯ หรือถ้าเป็นการเช่าจะเฉลี่ยต้นทุนลงไปในค่าเช่ารายเดือนๆ ละ 40 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ฯลฯ

          ซึ่งต้องนำต้นทุนส่วนเพิ่มข้างต้นไปรวมกับต้นทุนปกติ ของอาคารแต่ละประเภทจะมีต้นทุนการก่อสร้างปกติอยู่แล้ว และนำไปเทียบกับราคาขาย ว่าจะคุ้มหรือไม่ แสดงตัวอย่างอาคาร 3 ประเภท ดังนี้
ตารางที่ 2 : การประมาณการต้นทุนโครงการ ในกรณีก่อสร้างเพิ่ม จากการได้รับโบนัสซิสเต็ม

รายการ คอนโดฯ อาคารสำนักงาน
ศูนย์การค้า
  26-35 ชั้น 21-36 ขั้น > 4 ชั้น
ค่าก่อสร้างปกติ ต่อพื้นที่ก่อสร้าง (บาท/ตรม.)
24,600
 
27,400
 
21,160
 
เฉลี่ยต่อพื้นที่ขาย (50% ของพื้นที่ก่อสร้าง)  
49,200
        54,800       42,320
ค่าการขาย ดำเนินการต่าง ๆ (บาท/ตรม.)  
10,000
        10,000       10,000
ค่าก่อสร้างที่จอดรถเพิ่ม (บาท/ตรม.)  
8,869
        8,869       8,869
             
รวมต้นทุนต่อตารางเมตร –กรณีขาย  
68,069
        73,669       61,189
ถ้าเป็นกรณีเช่า (บาท/ตรม./เดือน)                         308                     333                     277
       
เทียบกับราคาขาย – เขตกรุงเทพฯ ชั้นใน         40,000-60,000
50,000-70,000
> 100,000
เทียบกับค่าเช่า –เขตกรุงเทพฯ ชั้นใน                         ***
400-600
1,500-2,000

หมายเหตุ :
          1. ค่าก่อสร้างข้างต้น อ้างอิงตามมาตรฐานสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ปี 2547
          2. ต้นทุนข้างต้นไม่รวมค่าที่ดิน เนื่องจากเป็นการให้โบนัสก่อสร้างอาคารเพิ่มบนที่ดินที่มีเท่าเดิม

          จากตารางจะเห็นได้ว่า ถ้าเป็นอาคารในเขตชั้นใน คอนโดฯ กับ อาคารสำนักงานอาจไม่คุ้มที่จะก่อสร้าง แต่ถ้าเป็นศูนย์การค้า จะคุ้มเนื่องจากมีราคาขาย (เซ้ง) หรือเช่า สูงกว่าต้นทุนมาก

1.5 การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน อื่นๆ
          1.5.1เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ตามสีผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงจากแนวคิดเดิมเล็กน้อย หรือถ้ากล่าวในทางบวกก็ต้องบอกว่าที่มีการยืดหยุ่นมากขึ้น (แต่ถ้าเป็นทางลบ ก็อาจถามได้ว่าจะเอาไงแน่)
          • เช่น แต่เดิม ถ้าเป็นพื้นที่สีเขียว เป็นที่รู้กันว่าจะไม่สามารถก่อสร้างตึกแถว และทาวน์เฮาส์ได้ (สร้างได้แต่บ้านเดี่ยว) แต่ในรอบนี้จะมีพื้นที่สีเขียว
          บางแห่งที่เป็นบริเวณ ก.4 จะสามารถก่อสร้างได้ด้วย แต่พื้นที่ ก.4 มีน้อยมากครับ โดยมีแค่แถว ๆ ตลิ่งชัน และบางขุนเทียน
          • กลับกันถ้าเป็นพื้นที่สีเหลือง แต่เดิมจะสร้างบ้านอยู่อาศัยได้ทุกประเภททั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ แต่ในรอบนี้พื้นที่สีเหลือง
          บางบริเวณก็ไม่สามารถสร้างตึกแถว ทาวน์เฮาส์ได้ คือ บริเวณ ย.1 และ ย.2 แต่พื้นที่ ย.1 และ ย.2 ก็มีน้อย แค่แถว ๆ ถนนหทัยราษฎร์
          รัตนโกสินทร์สมโภช ร่มเกล้า ทุ่งครุ

          1.5.2พื้นที่การใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น เรื่องนี้ส่วนใหญ่ไม่เปลี่ยนแปลง บางท่านอาจเคยมีคำถามว่าบางพื้นที่ที่ถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัย แต่ทำไมเห็นมีศูนย์การค้า สร้างขึ้นมาได้ นั่นเป็นเพราะว่าตามข้อกำหนดของผังเมืองแต่ละสี จะมีข้อยกเว้นให้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น (ที่ไม่ได้ห้ามไว้) ประมาณ 5-10% ของพื้นที่แต่ละบริเวณ (คำว่าบริเวณ หมายถึง พื้นที่ที่มีการกำหนดไว้เป็นกลุ่มๆ เช่น ย.3-100 ถ้ากลุ่มบริเวณนี้มีพื้นที่รวมทั้งหมด 1,000 ไร่ จะใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ 50-100 ไร่เลยครับ ซึ่งใครขออนุญาตก่อนก็ได้ก่อน (ไม่ได้หมายความว่าถ้าเรามีที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 10 ไร่ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้เพียง 1 ไร่ ในที่ดินของเราเองน้ะครับ แต่หมายถึงเราสามารถสร้างได้ทั้ง 10 ไร่เลย ถ้าเราไปขออนุญาตก่อน และโควต้า 5-10% ยังเหลือ และปัจจุบันโควต้า 5-10% เพื่อกิจการอื่นยังเหลืออีกมากครับ ตรวจสอบได้ฝ่ายผังเมือง กรุงเทพมหานคร ดินแดง)

          1.5.3 พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าฯ ในรัศมี 500 เมตร ในผังเมืองแต่ละประเภทได้มีการกำหนดไห้สามารถก่อสร้างอาคารอยู่อาศัย พาณิชยกรรม และสำนักงาน ได้มากกว่าปกติ แต่ต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร 16 เมตร หรือ 30 เมตร ขึ้นอยู่ผังเมืองประเภทต่าง ๆ

ส่วนที่ 2 : ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่ดิน
2.1 ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
          ต่อไปเรามาดูกันว่า ผังเมืองที่จะประกาศใช้ใหม่ จะมีผลกระทบในด้าน "ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่จะสร้างใหม่" และ "ราคาที่ดิน (แปลงที่ยังเป็นที่ว่าง ๆ)" อย่างไร ซึ่งจะส่งผลต่อชาวบ้านอย่างเราอย่างไร
          ความเดิม ก่อนหน้านี้ที่ได้มีการกำหนด FAR และ OSR ไว้ จะค่อนข้างมีผลกระทบต่อราคาขายที่จะทำให้ราคาสูงขึ้นได้ในระดับ 10-30% แต่หลังจากมีข้อโต้แย้งกันมาก ทำให้ได้มีการปรับเพิ่ม FAR และลด OSR ให้ ในเวลาต่อมา -ประมาณ เดือนกรกฎาคม 2547 ที่ผ่านมา ทำให้ส่งผลต่อราคาขายไม่มากนัก ประมาณ 5% โดยประมาณ และบางพื้นที่เท่านั้น
          สรุปผลกระทบต่อก่อน และหลังการปรับปรุง FAR และ OSR (ใช้ตารางที่ 3 ประกอบ)
          ผลกระทบโดยย่อ ต่อพื้นที่ผังเมืองแต่ละประเภท ตามที่กำหนดไว้เดิม (ก่อนการแก้ไข เพิ่ม FAR และลด OSR ให้ ในเวลาต่อมา -ประมาณ เดือนกรกฎาคม 2547 ที่ผ่านมา) มาพิจารณาผลกระทบต่อราคาขายก่อนและหลัง ตามผังเมืองประเภทต่าง ๆ ดังนี้

พื้นที่ ย.1 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น หทัยราษฎร์ ทุ่งครุ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น ซึ่งแต่เดิมก่อสร้างบ้านได้ทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ อาจส่งผลให้ราคาที่ดินลดลงได้ เพราะคงมีความสนใจน้อยลง เพราะสร้างทาวน์เฮาส์ไม่ได้แล้ว และจะมีการบังคับใช้ FAR 1.0 เท่า และ OSR ร้อยละ 40 (พื้นที่ ย.1 ไม่มีการปรับปรุง FAR/OSR) ซึ่งจะไม่มีผลต่อการใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่ คือ บ้านเดี่ยว แต่จะมีผลต่อการใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น ที่แต่เดิมใช้ FAR ได้ 10 เท่า และไม่มี OSR จะแทบไม่มีโอกาสเกิดโครงการใหญ่ ๆ ที่อาศัยประโยชน์จากพื้นที่เพื่อกิจการอื่นเหมือนในอดีตที่ผ่านมา
ส่วนพื้นที่ ย.2 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น รัตนโกสินทร์สมโภช และร่มเกล้าตะวันตก ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เฉพาะ บ้านเดี่ยว กับบ้านแฝด ซึ่งแต่เดิมก่อสร้างบ้านได้ทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ รวมทั้งบางส่วนสามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยไม่เกิน 23 เมตร และเนื้อที่ไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร เช่น หอพัก คอนโดราคาถูก อาจส่งผลให้ราคาที่ดินลดลงได้ เพราะสร้างได้น้อยลงเช่นกัน

การบังคับใช้ FAR (เดิม 1.0 ปรับเป็น 1.5 เท่า) และ OSR (เดิมร้อยละ 40 ปรับเป็นร้อยละ 20) แม้ว่าจะมีการปรับให้ ก็อาจไม่มีผลมากนัก เพราะพื้นที่นี้ ให้สร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ซึ่งไม่มีบังคับใช้ FAR/OSR อยู่แล้ว แต่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้พื้นที่เพื่อกิจการอื่น คล้ายกับพื้นที่ ย.1 ดังกล่าว
พื้นที่ ย.3 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ดอนเมือง วัชรพล สายไหม รามอินทรา มีนบุรี สุขาภิบาล 3 สวนหลวง ประเวศ หนองแขม และภาษีเจริญ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท คือ ได้ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว ซึ่งจะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 1.5 เท่า ได้แก้ไขเป็น 2.5 เท่า) และ OSR (เดิมร้อยละ 25 แก้ไขเป็นร้อยละ 12.5) ทำให้มีผลต่อราคาขาย กล่าวคือ
(1)
แต่เดิมถ้าเป็นอาคาร (ทาวน์เฮาส์หรือตึกแถว) ตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ดินที่ต้องใช้ เช่น ตึกแถว 4 ชั้น ปัจจุบันใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 35 ตรว. ถ้าพิจารณาในเรื่องของราคาขาย จะทำให้ราคาในปัจจุบัน 1,800,000 บาท จะเพิ่มเป็น 2,310,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 แต่หลังจากการปรับเพิ่ม FAR และลด OSR ทำให้มีผลกระทบต่ออาคาร 4 ชั้น ทำให้ราคาสูงขึ้นเพียง 5% เท่านั้น
(2)
ในทำนองเดียวกันถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.7 ตรว. ทำให้ราคาขายในปัจจุบัน 1,500,000 บาท จะเพิ่มเป็น 1,761,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 แต่หลังจากการปรับเพิ่ม FAR และลด OSR ทำให้ไม่มีผลต่อราคาเลย
ดังนั้นพื้นที่ ย.3 ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เขตชั้นนอก จึงจะมีผลกระทบต่อราคาขายเพียงเล็กน้อยเท่านั้น หลังการปรับปรุง FAR/OSR
 
พื้นที่ ย.4 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น หลักสี่ บางเขน เกษตร-นวมินทร์ ประดิษฐ์มนูธรรม นวลจันทร์ นวมินทร์ เสรีไทย และศรีนครินทร์ตะวันตก จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 2 เท่า ปรับเป็น 3 เท่า และ OSR เดิมร้อยละ 20 ปรับเป็นร้อยละ 10) จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น
(1)
การสร้างตึกแถวตั้งแต่ 4 ชั้น จากปัจจุบันใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่ (ก่อนปรับ) จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.3 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็นต้น แต่หลังการปรับ FAR/OSR จะไม่มีผลกระทบเลย
(2)
ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น ปัจจุบันใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ (ก่อนปรับ) จะต้องใช้ที่ดินขนาด 20 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 แต่หลังการปรับ FAR/OSR จะไม่มีผลกระทบเลย
(3)
ถ้ามาพิจารณาในส่วนของอาคารประเภทหอพัก (ขนาดอาคารไม่เกิน 2,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 160 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 275 ตรว. ส่งผลให้ค่าเช่าหอพักจากเดิมเดือนละ 2,000 บาท เพิ่มเป็นเดือนละไม่ต่ำกว่า 2,479 บาท เป็นต้น แต่หลังการปรับ FAR/OSR จะเพิ่มเป็น เดือนละ 2,025 บาท (1%) เอง
(4)
ถ้าเป็นอาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) ราคาปัจจุบัน 25,000 บาท/ตรม. แต่ราคาใหม่(ก่อนปรับ) จะอยู่ในราคาประมาณ 32,905 บาท/ตรม. นั่นคือราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 32 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเป็น 28,865 บาท/ตรม. (15%)
 
พื้นที่ ย.5 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ตลาดมีนบุรี สวนสยาม เกษตร งามวงศ์วาน วงศ์สว่าง บางแวก และบางมด จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 3 เท่า ปรับเป็น 4 เท่า และ OSR เพิ่มร้อยละ 15 ปรับเป็นร้อยละ 7.5) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 938 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 27,500 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 32,449 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเพียงร้อยละ 7 เท่านั้น
พื้นที่ ย.6 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ย่านตลาดบางกะปิ อ่อนนุช อุดมสุข บางนา และเอกชัย จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 3.5 เท่า ปรับเป็น 4.5 และ OSR เดิมร้อยละ 12 ปรับเหลือร้อยละ 6.5) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 715 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 30,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 33,973 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเพียงร้อยละ 6 เท่านั้น
พื้นที่ ย.7 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น คลองตัน เพชรบุรี พระราม 9 บางจาก และพระโขนง จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 4 เท่า ปรับเป็น 5 เท่า และเดิม OSR ร้อยละ 10 ปรับเหลือร้อยละ 6) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 1,125 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 35,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 38,933 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเพียงร้อยละ 4 เท่านั้น
พื้นที่ ย.8 (สีน้ำตาล) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น บางซื่อ บางพลัด และปิ่นเกล้า จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 5 เท่า ปรับเป็น 6 เท่า และ OSR เดิมร้อยละ 8 ปรับเป็นร้อยละ 5) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 900 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 40,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 42,251 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะไม่เพิ่มเลย (0%)
พื้นที่ ย.9 (สีน้ำตาล) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ดินแดง วิภาวดี และพหลโยธิน ใช้ FAR (เดิม 6 เท่า เพิ่มเป็น 7 เท่า และ OSR เดิมร้อยละ 6.5 ลดเหลือ 4.5) และพื้นที่ ย.10 (สีน้ำตาล) ได้แก่ พระราม 3 สาทร และพระราม 4 ใช้ FAR 8 เท่า (ไม่ปรับ) และ OSR (จากเดิมร้อยละ 5 เหลือร้อยละ 4) ซึ่งทั้งสองพื้นที่นี้ คือ ย.9 และ ย.10 ตามร่างผังเมืองใหม่จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขายมากนัก โดยเฉพาะโครงการที่เป็นอาคารชุด ไม่ว่าก่อนหรือหลังการปรับ FAR/OSR
          โดยสรุปถ้าพิจารณาตาม FAR และ OSR เดิม (ก่อนการแก้ไข) จะมีผลกระทบต่อราคาขายในระดับค่อนข้างสูง แต่หลังการปรับปรุง ทำให้มีผลราคาขายน้อยมาก โดยอาจมีเพียงบางพื้นที่ที่อาจมีผลเพียง 5% เท่านั้น จะเห็นได้ว่าการปรับ FAR เพิ่มให้ประมาณ 1 เท่าจากเดิม และการลด OSR ลงประมาณ 50% จากเดิม (เช่น 40 เหลือ 20) ทำให้แทบไม่มีผลต่อราคาเลยดังกล่าว รายละเอียดแสดงในตารางที่ 4

          การศึกษาข้างต้นได้ศึกษา เฉพาะผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัย (หนาแน่นน้อย-ปานกลาง-มาก) ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อชาวบ้าน ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ต้องไว้โอกาสหน้าครับ

2.2 ผลกระทบต่อราคาที่ดิน
          ต่อไปจะมาพิจารณาถึงผลกระทบต่อราคาที่ดินบ้างครับ ที่นี้จะยกตัวอย่างในเขตชั้นในของเมือง เนื่องจากน่าจะมีผลกระทบเรื่องราคาที่ดินมากกว่า โดยทดลองศึกษาในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปัจจุบัน (CBD: Central Business District) สรุปเป็นตารางได้ดังนี้

ตารางที่ 3 : การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่าน CBD จากร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ สมมติฐาน คือ ราคาขายเท่าเดิม เนื้อที่เท่าเดิม แต่ก่อสร้างได้น้อยลง (รายละเอียดการคำนวณ ตามตารางที่ 5-1  และ 5-2)
 

          จากตารางจะเห็นได้ว่า ตามร่างผังเมืองใหม่มีผลทำให้ราคาที่ดินลดลงในบางพื้นที่ เนื่องจาก FAR มีค่าลดลง จึงสามารถทำการก่อสร้างพื้นที่ได้น้อยลงเช่นกัน รวมทั้งยังมีข้อกำหนดของ OSR ที่เข้ามาควบคุมด้วย เช่น ในย่านพระราม 3 - สะพานแขวน (ย.9 และ ย.10) พบว่า FAR มีค่าลดลงจาก 10 เท่า เหลือเป็น 7 เท่า และ 8 เท่า และมี OSR ร้อยละ 4.5 และ 4 ตามลำดับ ทำให้ราคาที่ดินจากเดิม 150,000 บาท/ตรว. ลดลงเป็น 106,412 บาท/ตรว. หรือลดลงร้อยละ 29 เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่จะลดลงเฉพาะที่ดินที่ว่างๆ เท่านั้น ส่วนที่ดินที่มีอาคารอยู่แล้วกลับจะทำให้มูลค่าที่ดินรวมอาคารของท่านแพงขึ้น เพราะท่านมีคู่แข่งที่จะก่อสร้างได้น้อยลงนั่นเอง และความจริงก็คือ ที่ว่าง ๆ ในเขตชั้นในเหลือน้อยแล้วครับ ส่วนใหญ่ก็สร้างกันไปแล้ว กรณีนี้ก็เช่นเดียวกัน ผมเชื่อว่ากลไกตลาดน่าจะช่วยให้ราคาที่ดินอาจไม่ลดมากขนาดนั้น โดยอาจต้องเพิ่มราคาขายขึ้นไปด้วยส่วนหนึ่ง เนื่องจากภาวะขาขึ้นของธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงนี้

ส่วนที่ 3 : สรุปว่าผังเมืองใหม่ดีหรือไม่
          อันนี้ต้องมองต่างมุมครับ ดี หรือไม่ดี ต้องถามว่า สำหรับใครด้วย
          เอาเป็นว่าในความเห็นผมถ้าเป็น"ชาวบ้าน"ธรรมดาๆ แบบผมที่ซื้อ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ไม่เกิน 2 ชั้นในเขตรอบนอกก็แทบไม่มีผล (จากเรื่องผังเมือง ไม่เกี่ยวกับเรื่องอื่น ๆ เช่น ตอนนี้วัสดุก่อสร้างก็ขึ้นเอาๆ โดยเฉพาะเหล็ก) แต่ถ้าเป็นชาวบ้านที่มีเงินมากหน่อยจะซื้อบ้าน 3-4 ชั้น หรือคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ชั้นกลาง ชั้นใน ราคาอาจแพงขึ้น เพราะเจ้าของโครงการต้องมีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ แน่นอนว่าคงไม่มีใครต้องแบกภาระไว้เอง ต้องไปเพิ่มไว้ในราคาขายแหงๆ ซึ่งสุดท้ายภาระตกอยู่กับชาวบ้าน (ที่มีเงินมากหน่อย) โดยราคาขายที่แพงขึ้นก็น่าจะมีผลประมาณ 5-10% (แม้ว่าผลการศึกษาจะเพิ่ม 10-20% แต่มีความเป็นไปได้ว่าราคาที่ดินอาจลดลงส่วนหนึ่งด้วยดังกล่าว) แต่ถ้าไม่อยากซื้อแพงก็ซื้อบ้านเก่า ซึ่งมีอยู่เยอะแยะให้เลือก
          อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอาจมีผลกระทบมากขึ้น ถ้าศักยภาพพื้นที่สูงขึ้น เช่น ถ้าแถวมีนบุรี ปัจจุบันศักยภาพพื้นที่ก็แค่อาคาร 2 ชั้น แต่ถ้าต่อไปศักยภาพสูงขึ้น ต้องสร้างอาคาร 3-4 ชั้น หรือสูงกว่านี้ คงจะมีผลกระทบ แต่ผมว่าอีกยาวไกลกว่าจะถึงวันนั้น และอีก 5 ปี ผังเมืองเขาก็ปรับปรุงกันอีก
          มาทางฝั่ง "เจ้าของที่ดินว่างๆ ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างอะไร บ้าง ถึงคราวที่ท่านทั้งหลายอาจเสียประโยชน์เพราะราคาที่ดินอาจลดลง (แต่เอาเถอะ ที่ผ่านมามันก็เพิ่มมาเยอะแล้ว) โดยถ้าเป็นที่ดินชั้นใน ขนาดไม่เกิน 1 ไร่ จะเสียศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูงไป โดยรวมของการศึกษา ถ้าไม่มีปัจจัยอื่น ๆ ใด จะส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชั้นในลดลงประมาณ 10-15% แม้ว่าผลการศึกษาจะลดลง 15-25% แต่กลไกตลาดน่าจะทำให้ต้องเพิ่มราคาขายด้วย ดังนั้นราคาที่ดินก็ไม่น่าจะลดมาก
          มาถึงผู้ได้ประโยชน์ตัวจริง คือ ท่านที่เป็น "เจ้าของอาคาร" ต่าง ๆ ราคาทรัพย์สินของท่านน่าจะสูงขึ้น เพราะว่าคู่แข่งถูกจำกัดให้น้อยลง บางแห่งอาจไม่มีใครสามารถสร้างได้เท่าที่ท่านมีอีกแล้ว โดยเฉพาะในเขตชั้นนอก ต่อไปจะพบว่าอาคารเก่า ๆ จะถูกนำมาปรับปรุงใหม่กันมากขึ้นแน่ ๆ
          ส่วนในเขตชั้นในที่ว่าง ๆ ก็แทบไม่เหลือแล้วครับ ก็มีแต่ตึกสร้างกันไปแล้วทั้งนั้นแหละครับ ดังนั้น คนส่วนใหญ่ในเขตชั้นในน่าจะได้ประโยชน์ ส่วนท่านที่ถือที่ดินว่าง ๆ ไว้ท่านน่าจะเป็นส่วนน้อยแล้ว
          แต่ผลที่สำคัญที่สุดในความเห็นผมจากผังเมืองใหม่ ก็คือ ต่อไปจะมีเมืองที่มีพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้น ที่ว่างมากขึ้น ไม่แออัดยัดเยียดกันจนเกินไปเหมือนทุกวันนี้ ซึ่งการเสียสละกันคนละเล็ก คนละน้อย แต่ถ้าทำให้เมืองของเราดูดีขึ้น น่าอยู่มากขึ้น (ในเชิงกายภาพน้ะครับ อย่าหวังถึงเรื่องอื่น) เพราะมีพื้นที่โล่ง มีพื้นที่สวนมากขึ้น มีตึกสูง ๆ น้อยลง การลงทุนพัฒนาโครงการต่าง ๆ ต้องเผื่อสังคมมากขึ้น ผมว่าแนวคิดนี้ดีมาก ๆๆ สำหรับชาวบ้าน หรือประชาชนอย่างผม แต่แหมไม่ทราบว่าท่านคิดช้าไป 10 ปีหรือเปล่า ที่ว่าช้าก็คือว่า น่าจะกำหนดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 2535 แล้ว ปล่อยให้สร้างกันมาได้เป็น 10 ปีแล้ว มาถึงตอนนี้จะห้าม ก็อาจทำให้คนส่วนหนึ่งเสียประโยชน์ อะไรก็แล้วแต่ที่เคยได้ เคยทำได้ แต่ต่อไปจะทำไม่ได้ หรือได้น้อยลง ก็ย่อมมีเสียงบ่น เสียงว่าเป็นธรรมดา ทนๆ เอาหน่อยครับ ท่านทำเพื่อชาติจริงๆ ไม่เหมือนท่านผู้ทรงเกียรติ (อ้าวทำไม ไปถึงโน่นได้) เลิกก่อนนะครับ

     เอกสารประกอบ  ตารางที่ 4, 4-1, 4-2, 4-3
                                ตารางที่ 5, 5-1, 5-2
                                ตารางที่ 6

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่