Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 556 คน
ประเมินสถานะการพัฒนาที่อยู่อาศัย 50 ปีของประเทศไทย

ดร.โสภณ พรโชคชัย(sopon@area.co.th)
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

        “บ้าน” มีความหมายที่แตกต่างกันไปในสายตาของผู้คนต่างวงการ
        • นักพัฒนาที่ดิน ก็มองเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างขายได้
        • นายธนาคาร ก็มองว่าเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันที่มั่นคง
        • สถาปนิก ก็มองว่าเป็นอาคารที่มีรูปแบบหลากหลาย
        • วิศวกร/ผู้รับเหมา ก็มองว่าเป็นสิ่งก่อสร้างเพื่อการอยู่อาศัย
        • นายหน้า ก็มองว่าเป็น สินค้าที่สามารถซื้อ/ขาย/แลกเปลี่ยนได้
        • นักบริหารทรัพย์สิน ก็มองว่าเป็นสถานที่ที่สามารถให้บริการทางวิชาชีพได้
        • เอ็นจีโอ ก็เน้นมองเฉพาะสลัมซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนจน
        • ราชการก็แยกมอง แยกสัมผัสในการหน้าที่เฉพาะของตน เช่น กรมที่ดิน (เอกสารสิทธิ์), กระทรวงแรงงานฯ
           (อาชีพ), กทม.ฝ่ายโยธา (ก็มองในแง่การก่อสร้าง), กทม. ฝ่ายสวัสดิการสังคม (ก็มองในแง่สงเคราะห์สลัม) เป็นต้น
        • กวี ก็คงมองได้ในมิติร้อยแปดพันเก้าตามแต่จินตนาการ
         โดยทั่วไปในแต่ละวงการ แต่ละวิชาชีพ ต่างก็มอง “บ้าน” หรือ “ที่อยู่อาศัย” ในมิติที่แตกต่างกันมากมายตามการหน้าที่ ห้วงโอกาส กระแส ฯลฯ
        ยิ่งถ้าให้ประเมินความเปลี่ยนแปลงของที่อยู่อาศัยในรอบ 50 ปีที่ผ่านมาด้วยแล้ว เรายิ่งอาจได้มุมมองที่แตกต่างกันมาก ทั้งที่เปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาล เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้าง จนถึงไม่เปลี่ยนแปลงเลย ก็คือ ลักษณะของสลัมในเมือง
        อย่างไรก็ตามหากประเมินกันอย่างรอบด้านแล้วจะพบความเปลี่ยนแปลงมากมายทีเดียว

ประการแรก: คุณภาพชีวิตในแง่ที่อยู่อาศัยดีขึ้น
        คุณภาพชีวิตของประชาชนในแง่ที่อยู่อาศัยปรับปรุงขึ้นอย่างมาก กล่าวคือ ในช่วงปีกึ่งพุทธกาล (พ.ศ.2500) กรุงเทพมหานครมีบ้านแบบสลัมถึง 43% ในขณะที่ปัจจุบันคาดว่ามีอยู่ไม่เกิน 5%
        ผมเคยทำการศึกษาให้กับทางองค์การสหประชาชาติ 2 ครั้ง (สำหรับ ILO และ UNCHS) เพื่อประเมินสลัมในประเทศไทย พบว่ากรุงเทพมหานครเป็นหนึ่งในนครไม่กี่แห่งในโลกที่สามารถทำให้สลัมลดลงได้ “อย่างน่าทึ่ง” ผิดกับประเทศกำลังพัฒนาหลายแห่งที่จำนวนสลัมกลับเพิ่มขึ้น หรือไม่ก็คงที่

ประการที่สอง: เศรษฐกิจดีทำสลัมหด
        การลดลงของสลัมนี้สืบเนื่องมาจากเศรษฐกิจของประเทศเจริญเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ประเทศไทยเปลี่ยนพื้นฐานจากประเทศเกษตรกรรม (ที่สมัยผมเรียนหนังสือชั้นประถม มีสินค้าออกสำคัญคือ ข้าว ยางพารา ไม้สัก) มาเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ (ที่สมัยลูกผมเรียนหนังสือ มีสินค้าออกสำคัญคือ เสื้อผ้า ชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์ ฯลฯ)
        สิ่งที่ควรสังเกตหนึ่งก็คือ สลัมไม่ได้ลดลงจากผลของการ “สงเคราะห์” โดยเอ็นจีโอ หรือหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงสลัมแต่อย่างใดเลย ท่านอาจทราบว่า ในอินเดียมี “แม่ชีเทเรซ่า” ที่เป็น “แม่พระ” ของชาวสลัม ท่านแม่ชีทำดีไว้มากมาย บัดนี้สิ้นชีวิตไปแล้ว แต่สลัมก็ไม่ลดลง แต่กลับเพิ่มขึ้น ผมเชื่อว่า ถึงแม้มี “แม่พระ” นับพันคน ก็ไม่อาจทำให้สลัมดีขึ้นได้ ตราบเท่าที่เศรษฐกิจของประเทศยังไม่พัฒนา

ประการที่สาม: ผลงานของภาคเอกชนเป็นหลัก
        การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานในประเทศไทยนั้น เกิดจากน้ำมือของภาคเอกชน “ล้วน ๆ” โดยรัฐบาลแทบไม่ได้ยื่นมือเข้ามาช่วยเหลือเลย ในสิงคโปร์นั้น แฟลตสวย ๆ ส่วนมากสร้างโดยรัฐบาลทำให้ราคาที่ขายแก่ประชาชนต่ำกว่าค่าก่อสร้างมหาศาล ทั้งนี้เพราะรัฐบาลอุดหนุน ในรัสเซียที่ท่านนายกรัฐมนตรีไปดูงานจน “ปิ๊ง” ได้ไอเดีย “บ้านเอื้ออาทร” มาในเดือนตุลาคม 2545 นั้น รัฐบาลรัสเซียก็แทบจะสร้าง “ประเคน” ให้ชาวบ้าน
        แต่ในประเทศไทย ภาคเอกชนสามารถสร้างบ้านในทุกระดับราคาขายแก่ประชาชนโดยรัฐบาลแทบไม่ได้อุดหนุนอะไรเลย ในปีฉลองครบรอบสองร้อยปีของกรุงเทพมหานคร (พ.ศ.2525) กทม.และปริมณฑลมีบ้านเพียง 1 ล้านหน่วย แต่บัดนี้ผ่านไปอีกเพียง 22 ปี กลับเพิ่มอีก 2 ล้านหน่วย รวมเป็นราว 3 ล้านหน่วย และส่วนใหญ่ก็คือบ้านและห้องชุดในโครงการจัดสรรภาคเอกชนนั่นเอง ในขณะที่การเคหะแห่งชาติสร้างบ้านใหม่เพียงไม่ถึง 130,000 หน่วยทั่วประเทศในช่วงเวลาเดียวกันเท่านั้น
        ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าภาคเอกชนมีบทบาทหลัก บทบาทนำ และมีคุณูปการต่อการพัฒนาสถานะการอยู่อาศัยของประชาชนในประเทศไทย (อย่างไรก็ตามในส่วนที่มีผู้ประกอบการส่วนน้อยที่เอาเปรียบผู้บริโภค ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ไม่ได้มองข้ามแต่ต้องถือเป็นข้อปลีกย่อย)

ประการที่สี่: ต้องไม่มีสลัมในอนาคต
        สลัมไม่อาจอยู่ร่วมกับความเจริญของประเทศและความผาสุกของประชาชนได้ นี่เป็นเรื่องที่ต้องพูดให้ชัด เราจะไปทาสี สร้างทางเดินคอนกรีต ฝึกอาชีพสตรีอย่างไร สลัมก็ยังเป็นด้อยมาตรฐานการอยู่อาศัย เราจะยอมรับซื่อ ๆ ให้ชาวสลัมเป็นพลเมืองชั้นสองที่ต้องทนอยู่อาศัยในที่แบบนี้ไม่ได้
        มีเพียงนักการเมืองและพวก “ขอทานอินเตอร์” (เอ็นจีโอที่ขอเงินต่างชาติบางส่วน) เท่านั้นที่อยากให้มีสลัมตลอดไป ผมไปประชุมสมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งเอเซีย ณ กรุงนิวเดลี เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา พบว่าพอถึงฤดูกาลเลือกตั้ง นักการเมืองที่นั่นแจกสุรากับชาวสลัมกันโจ๋งครึ่ม
        ท่านอาจไม่ทราบว่า ณ ที่ตั้งของกระทรวงการต่างประเทศ มหาวิทยาลัยมหิดลและโรงพยาบาลรามาธิบดีปัจจุบัน เมื่อปี 2500 มีสลัมขนาด 1,500 ครัวเรือนตั้งอยู่ สมัยนั้นอาจถือว่าใหญ่กว่าสลัมคลองเตยเสียอีก ผมอยากถามว่าถ้าทุกวันนี้ยังอนุรักษ์สลัมดังกล่าวไว้ จะดีหรือ
        พวกที่มีอาชีพช่วยเหลือชาวสลัมมักบอกว่า อย่าไปทำลายชีวิตชุมชนสลัม แต่ผมกลับมองตรงข้ามเพราะทราบดีว่า ความเป็นชุมชนอาจมีข้อดีในการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าเท่านั้น แต่ถ้าให้เลือกและมีโอกาส พวกเขาอยากออกไปให้พ้นจากสังคมสลัม ไปสู่สังคมที่ดีกว่านี้มากกว่า

ประการที่ห้า: รัฐบาลต้องมีความรอบรู้
        ในตลอดช่วง 50 ปีที่ผ่านมา เราปล่อยให้ภาคเอกชนออกหน้าพัฒนาที่อยู่อาศัยกันมากมาย จนเกิดแง่ลบสำคัญอย่างหนึ่งคือ มี “บ้านว่าง” (ที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนเข้าอยู่และมักขายให้ชาวบ้านไปแล้ว) ถึง 350,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นความสูญเปล่าทางเศรษฐกิจไประยะหนึ่ง
        แต่นี่ก็เป็นการตอกย้ำว่าสลัมจะไม่ขยายตัวอีก เพราะ “บ้านว่าง” พวกนี้ โดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดราคาถูกชานเมืองนั้น ให้เช่าต่อในราคาถูก (เช่นเดือนละ 500 – 1,200 บาท) ซึ่งถูกว่าห้องเช่าโกโรโกโสในสลัมย่านใจกลางเมือง (ที่เหลืออยู่ไม่มากแล้ว อย่างบ่อนไก่ คลองเตย) ที่เช่ากันเดือนละ 1,500 – 3,000 บาทเสียอีก
        อย่างไรก็ตามบทเรียน “บ้านว่าง” นี้ชี้ให้เห็นว่า หน่วยราชการต่าง ๆ ยังขาดความรอบรู้ทางด้านอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร จึงขาดการกำกับดูแลที่ดี ปล่อยให้มีการสร้างกันมากมายจนล้นตลาด ดังนั้นเราจึงต้องพัฒนาบทบาทการกำกับดูแลโดยอาศัยความตระหนักรู้ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

      ในท้ายนี้ท่านอาจไม่ทราบว่า ประเทศไทยเป็นแบบอย่างและบทเรียนสำคัญแก่คนทั่วโลกไปแล้วในด้านที่อยู่อาศัย ผมได้จัดดูงาน/อบรมที่อยู่อาศัย-อสังหาริมทรัพย์ไทยรวม 8 ครั้ง มีผู้สนใจจากทั่วโลกมาร่วมงานทีเดียว
      ผมเห็นด้วยกับท่านนายกรัฐมนตรีในประเด็นที่ว่า การพัฒนาต้องมี ต้องใช้เงิน ไม่ใช่มีแต่ความฝัน (แต่ความใฝ่ฝันก็ขาดไม่ได้) นอกจากนี้เรายังต้องมีความรู้ มีการเรียนรู้อย่างต่อเนื่องเพื่อเป็นเครื่องชี้ส่องนำทางไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนและถึงขั้น "ส่งออก" ความรู้ของเราไปสู่ทั่วโลกได้ด้วย

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่