Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 657 คน
เมืองนอร์ฟอล์ค: กรณีศึกษาเกี่ยวกับการบริหารเมืองอสังหาริมทรัพย์และภาษี
ประชาชาติธุรกิจ ปีที่ 28 ฉบับที่ 3618 (2818) วันที่ 13-15 กันยายน 2547 หน้า 39

ดร.โสภณ พรโชคชัย(sopon@area.co.th)
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

            ในช่วงที่ผมในฐานะผู้แทน IAAO (International Association of Assessing Officers) ประจำประเทศไทย พาคณะข้าราชการและภาคเอกชนรวม 10 คนจากสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กรมธนารักษ์ สนง.แปลงสินทรัพย์เป็นทุน ธ.อาคารสงเคราะห์ ธ.กรุงเทพ ธ.พัฒนาวิสาหกิจ และภาคเอกชน ไปร่วมประชุมประจำปี ณ นครบอสตันในระหว่างวันจันทร์ที่ 30 สิงหาคม - วันพฤหัสบดีที่ 2 กันยายน ศกนี้ ผมยังได้พาคณะไปดูงานที่เมืองนอร์ฟอล์คอีกด้วย จึงขอแบ่งปันประสบการณ์ไว้ ณ ที่นี้
            เมืองนอร์ฟอล์คตั้งอยู่ห่างจากนครบอสตันไปทิศตะวันตกเฉียงใต้ประมาณ 40 กิโลเมตร ในมลรัฐแมสซาชูเซ็ตต์ เป็นเมืองขนาดเล็กที่มีบ้านเพียง 2,895 หน่วย (ไม่นับรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น, ตามรายงานประจำปี 2546) แต่มีแปลงที่ดินทั้งหมดเกือบ 4,000 แปลง เมืองนี้ก่อตั้งเมื่อปี 2413 (134 ปีแล้ว) สิ่งที่น่าสังเกตเบื้องต้นก็คือ เมืองนี้กลับยังมีขนาดเล็ก (โตช้าจัง) ซึ่งก็เป็นเพราะมีการวางแผนที่ดี ไม่ใช่ปล่อยให้เมืองเติบโตโดยไร้ขีดจำกัดแบบบ้านเรา

การบริหารเมืองด้วยภาษีทรัพย์สิน
            ก่อนอื่นเราควรมาศึกษาเกี่ยวกับการบริหารเมือง เผื่อจะมีแง่คิดที่เป็นประโยชน์ต่อการปรับใช้ในกรุงเทพมหานคร เทศบาล อบจ. อบต. ของประเทศเราบ้าง
            เมืองใหญ่น้อยในสหรัฐอเมริกา ได้งบประมาณหลักมาจากการเก็บภาษีทรัพย์สิน อย่างเช่นเมืองนี้ตามงบประมาณปี 2547 คาดว่าจะเก็บภาษีทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ได้ 520 ล้านบาท และสังหาริมทรัพย์ได้ 12 ล้านบาท รวม 532 ล้านบาท คิดเป็น 55%ของงบประมาณทั้งปีซึ่งเป็นเงิน 960 ล้านบาท (532 ล้านที่เก็บได้ + 428 ล้านได้รับการอุดหนุนของมลรัฐ)

ภาษีทรัพย์สินสะท้อนภาพประชาธิปไตย
            จะสังเกตได้ว่าโดยที่ภาษีทรัพย์สินเป็นแหล่งรายได้หลักในการพัฒนาท้องถิ่น จึงมีการป้องกันการโกงภาษีอย่างแข็งขัน กฎหมายมีบทลงโทษแรงมาก ใครแจ้งซื้อ-ขายบ้านในราคาต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อจงใจหลบเลี่ยงภาษี ไม่ใช่เพียงมีโทษปรับอัตราสูงเท่านั้น ยังติดคุกอีกต่างหาก นอกจากนี้ถ้าเพื่อนบ้านรู้เข้า เขาก็จะแจ้งทางราชการเพื่อมาสอบสวนในฐานที่เอาเปรียบคนอื่นอีกต่างหาก (บ้านเราถ้าใคร “เจือก” อย่างนี้ ก็อาจเกิดโอษฐภัยได้)
            ตามงบประมาณปี 2547 อัตราภาษีทรัพย์สินทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์คือ 1.193% เช่นถ้าใครมีบ้านราคา 1 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษี 11,930 บาท เทียบกับของประเทศไทยที่จะเก็บภาษีทรัพย์สิน 0.1% แล้ว เราจะเสียภาษีเพียง 1,000 บาท หรือน้อยกว่าเขาเกือบ 12 เท่า! (แล้วอย่างนี้ท้องถิ่นไทยจะเจริญได้ไง)
            การที่เก็บเก็บภาษีท้องถิ่นในรูปแบบภาษีทรัพย์สินน้อยเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นว่าท้องถิ่นไทยขึ้นกับรัฐบาลส่วนกลางในการจัดสรรงบประมาณเป็นอย่างมาก และนี่อาจเป็นสาเหตุสำคัญที่ประชาธิปไตยที่ทุกฝ่ายควรมีส่วนร่วมไม่มีโอกาสหยั่งรากในผืนแผ่นดินไทย

ราคาประเมินราชการ=ราคาซื้อขาย
            ในสหรัฐอเมริกา ราคาประเมินทางราชการกับราคาซื้อขายจะเท่ากัน ซึ่งต่างจากประเทศไทยมาก การที่ไทยเราทำให้ราคาประเมินทางราชการต่ำกว่าราคาซื้อขายโดยตรรกที่ว่าจะได้ช่วยลดภาระภาษีของประชาชน ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่สมควรเป็นอย่างยิ่ง เพราะการนี้ขึ้นอยู่กับ “ดุลยพินิจ” ที่นักการเมืองสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการหาเสียงและข้าราชการท้องถิ่นสามารถมีช่องทางการโกงกินได้
            ถ้าเราจะลดภาระภาษีของประชาชนจริง ก็ควรจะลดอัตราภาษีให้เหมาะสม เหมือนอย่างเมืองนอร์ฟอล์ค เขากำหนดไว้ที่ 1.193% ซึ่งอัตรานี้จะเปลี่ยนแปลงไปทุกปีตามงบประมาณที่จำเป็นต้องใช้เพื่อการทำนุบำรุงเมือง
            ชาวบ้านผู้เป็นเจ้าของบ้านในเมืองต่าง ๆ ในสหรัฐอเมริกาสามารถแย้งราคาที่ทางราชการประเมินเพื่อการเสียภาษีให้ตนได้ แต่ปรากฏว่ามีน้อยรายมากที่แย้ง อย่างที่เมืองนอร์ฟอล์คนี้ มีแย้งเพียง 30 รายหรือ 0.1% ของบ้านทั้งหมด

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน
            การประเมินค่าทรัพย์สินก็ใช้วิธีการตามปกติตั้งแต่วิธีการวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีการเปรียบเทียบตลาด และวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า ซึ่งอาจใช้หลายวิธีเข้าด้วยกันก็ได้ แต่วิธีการเปรียบเทียบตลาดคงเป็นวิธีที่ดีที่สุดอยู่แล้วเพราะมีข้อมูลจากการซื้อขายมากมาย
            ในกรณีที่ผู้ประเมินของทางราชการจำเป็นต้องทราบข้อมูลของตัวบ้านด้วยการเข้าไปตรวจสอบ ผู้ประเมินก็ต้องขออนุญาตเจ้าของบ้านก่อน แต่เจ้าของบ้านก็มีสิทธิปฏิเสธ ในกรณีเช่นนี้ผู้ประเมินอาจประเมินตามสภาพที่เห็นภายนอกเท่านั้น แต่ถ้าประมาณการแล้วสูงเกินกว่าที่เจ้าของบ้านจะรับได้ เจ้าของก็ต้องไปอุทธรณ์ ซึ่งในขั้นตอนนี้เจ้าของก็จะต้องยอมให้ผู้ประเมินเข้าบ้านเพื่อตรวจสอบในที่สุด
            นอกจากนี้ยังมีการสร้าง “แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ” หรือ CAMA (computer-assisted mass appraisal) หรือ AVM (Automated Valuation Method) จากฐานข้อมูลการซื้อขายที่มีการบันทึกและเปิดเผยกันทั่วไป อย่างไรก็ตามใช่ว่าแต่ละเมืองจะมีผู้เชี่ยวชาญในการสร้างแบบจำลองนี้ ส่วนมากจะหาซื้อซอฟแวร์จากบริษัทผลิต CAMA-AVM

การเปลี่ยนแปลงมูลค่าบ้าน
            จากบันทึกในรายงานประจำปีของเมืองนอร์ฟอล์คพบว่า ณ ปี 2546 มีบ้านทั้งหมด 2,895 หน่วย รวมมูลค่า 43,980 ล้านบาท หรือหน่วยละ 15.192 ล้านบาท ราคาบ้านที่นี่สูงกว่าราคาเฉลี่ยทั่วสหรัฐอเมริกาซึ่งตกเป็นเงินหน่วยละประมาณ 8.8 ล้านบาท
            เฉพาะปีที่แล้วปีเดียว ราคาเพิ่มขึ้นถึง 13% ต่างจากในประเทศไทยที่เพิ่มขึ้นเพียงไม่เกิน 1% เท่านั้น (ข้อมูลการสำรวจของ www.area.co.th) และในปี 2538 ราคาบ้านเฉลี่ยเป็นเงินเพียง 7.716 ล้านบาทต่อหน่วย แสดงว่าตลอดช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 97% หรือเกือบเท่าตัว
            ทางราชการเมืองนอร์ฟอล์คประมาณการว่าในขณะนี้มีอุปทานในตลาดเพียง 6% แต่มีอุปสงค์สูงถึง 9% แสดงว่าเมืองนี้น่าอยู่มาก และเหตุผลสำคัญประการหนึ่งก็คือมีโรงเรียนมัธยมซึ่งใช้ร่วมกับเมืองอื่นอีก 3 เมืองโดยรอบตั้งอยู่
            จะสังเกตได้ชัดว่า เศรษฐกิจของประเทศดี ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีราคาเพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจ ไม่ใช่เป็นตัวแปรนำดังที่บางคนอาจเข้าใจผิดหรือจงใจทำให้เข้าใจไขว้เขวเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจ

โครงสร้างราคาบ้านเป็นอย่างไร
            ถ้ายกตัวอย่างบ้านที่มีราคาแพงสักหลังหนึ่งคือ 52 ล้านบาทนั้น จะพบว่าเป็นราคาที่ดิน 16.8 ล้านบาท (สำหรับที่ดิน 1,400 ตรว. หรือ ตรว.ละ 12,000 บาท) นอกนั้นอีก 35.2 ล้านบาทเป็นราคาอาคาร (878 ตรม. ๆ ละประมาณ 40,000 บาท)
            การลงทุนและโดยเฉพาะการเก็งกำไรอย่างมืดบอดนั้น สร้างความเสียหายต่อเศรษฐกิจได้ เพราะแทนที่คนจะไปลงทุนในการพัฒนาการด้านอุตสาหกรรมหรืออื่น ๆ กลับไปหารายได้จากการซื้อมาขายไปโดยไม่ได้ทำการผลิตใด ๆ
            อาจกล่าวได้ว่าโครงสร้างราคาบ้านในสหรัฐอเมริกามีสัดส่วนระหว่างที่ดินกับบ้านคือ 1: 2 คือที่ดิน 1 ส่วน (16.8 ล้าน) เทียบกับอาคาร 2 ส่วน (35.2 ล้าน) บ้านในราคาถูกกว่านี้ก็มีโครงสร้างราคาเช่นนี้โดยกำหนดให้ราคาบ้านหมายถึงราคาสร้างใหม่ที่ยังไม่หักค่าเสื่อม
            อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทยสัดส่วนอาจเป็นตรงข้ามคือ 2: 1 ทั้งนี้เพราะที่ดินในไทยมีน้อยกว่า แต่ค่าแรงถูกกว่า อย่างเช่นบ้านในหมู่บ้านเลคไซด์ 1 หลังหนึ่งอาจตกเป็นเงิน 38 ล้านบาท แยกเป็นที่ดิน 26 ล้านบาท (400 ตรว. ๆ ละ 65,000 บาท) และตัวอาคารอีก 12 ล้านบาท (500 ตรม. ๆ ละ 24,000 บาท)
            ผมเพิ่งเดินทางกลับจากการประชุม Asian Real Estate Society ณ กรุงนิวเดลีเมื่อกลางเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ที่นั่นสัดส่วนคือ 4:1 คือ เช่น บ้านหลังหนึ่งราคา 5 ล้านบาทเป็นที่ดินเสีย 4 ล้านขณะที่ตัวอาคารมีค่าเพียง 1 ล้านเท่านั้น

ส่งท้าย: แล้วเราจะเริ่มต้นที่ไหน
            การที่เขาพัฒนากว่าประเทศไทยนั้น คงไม่ใช่เพราะมีเทคโนโลยีที่ทันสมัยเป็นสำคัญ ผมเชื่อว่าอยู่ที่การสั่งสมฐานข้อมูลซื้อขายและภาษีทรัพย์สินที่เปิดเผยมายาวนาน และการที่ทำเช่นนี้ได้ก็อยู่ที่การปลูกฝังสำนึกประชาธิปไตยที่ให้ทุกคนมีส่วนร่วม ให้ทุกคนตระหนักในหน้าที่เสียภาษีเพื่อเอามาพัฒนาสร้างประโยชน์แก่ตนเอง ให้ชุมชนควบคุมกันเอง ลดการครอบงำและพึ่งพิงจากภายนอก การหยั่งรากประชาธิปไตยภาคปฏิบัติเช่นนี้ ทำให้ประเทศมีความมั่นคงและเจริญเติบโต

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่