ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์วิจัย-ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th)

          ทุกวันนี้เราเสียเงินค่าก่อสร้างถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ นับแสนล้านบาทต่อปี ทั้งที่ความจริงสามารถสร้างได้ฟรีโดยที่ทุกฝ่ายพอใจ แถมยังอาจได้กำไรไว้พัฒนาประเทศอีกต่างหาก นี่ไม่ได้นิยายแต่มีความเป็นไปได้จริง เพียงแต่ขณะนี้อาจติดข้อกฎหมายบางประการ ซึ่งแก้ไขได้ อยู่เพียงว่า เราพร้อมจะเปลี่ยนแปลงเพื่อประเทศชาติหรือไม่เท่านั้น
          ถ้าต้นทุนค่าก่อสร้างถนน ซึ่งก็คล้าย ๆ กันทั่วประเทศ เท่ากับ 1 แล้ว ต้นทุนค่าทดแทนที่ดินที่เวนคืนมาสร้างถนนจะประมาณ 3, 2 หรือ1 เท่าของค่าก่อสร้างถนนในเขตใจกลางเมือง เขตต่อเมืองและเขตชานเมืองตามลำดับ หรืออาจกล่าวได้ว่า ถ้าเราจะสร้างถนนใหม่ใจกลางเมืองสักเส้น โดยมีค่าก่อสร้างเท่ากับ 1,000 ล้านบาท ค่าเวนคืนที่ดินเพื่อการนี้อาจสูงถึง 3,000 ล้านบาท (ตามอัตราส่วนค่าก่อสร้างถนนต่อค่าที่ดินคือ 1:3) หรือรวมเป็นเงินต้นทุนค่าก่อสร้างถนนทั้งหมด (ที่ดินและถนน) เป็นเงิน 4,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตามท่านทราบหรือไม่ว่า เมื่อมีถนนใหม่เกิดขึ้น ที่ดินที่แต่เดิมเป็นที่ว่างเปล่า รกร้าง ที่ตาบอด ที่ในซอยแคบ ที่ปลายหรือสุดซอย จะมีมูลค่าสูงขึ้นมหาศาลเลยทีเดียว
          จากการศึกษาของผมเรื่องการจัดรูปที่ดินบริเวณถนนประชาอุทิศ ห้วยขวาง เมื่อปี 2533 พบว่า การตัดถนนใหม่เข้าไปในที่ดินย่านนั้น จะทำให้ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 14,000 บาท เป็น 38,000 บาท หรือประมาณ 2.71 เท่า <1> และอีกครั้งหนึ่งในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดินบึงบัวมน รามอินทรา กม.8 พ.ศ.2534 ก็พบว่า ราคาที่ดินเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 8,675 เป็น 20,228 บาท หรือประมาณ 2.33 เท่า <2> โดยสรุปแล้วจึงอนุมานว่า ภายหลังการตัดถนน ราคาที่ดินจะเปลี่ยนเป็น 2.5 เท่าของราคาเดิม
          ดังนั้น ในกรณีตัดถนนใจกลางเมืองที่ต้องลงทุน 4,000 ล้าน หากให้ทางราชการเวนคืนที่ดินสองฝั่งถนนเพิ่มอีกสองเท่าของตัวถนน เช่น ถนนกว้าง 40 เมตร ก็เวนคืนอีกข้างละ 40 เมตรแล้ว ต้นทุนก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 ล้านบาท (ค่าสร้างถนน 1,000 ล้านบาท, ค่าเวนคืนที่ดินที่เป็นถนน 3,000 ล้านบาท และค่าเวนคืนที่ดินเพิ่มอีก 2 ฝั่งถนนขนาดเท่าตัวถนน อีก 6,000 ล้านบาท) และเมื่อถนนเสร็จ ต้นทุนที่ดินสองฝั่งถนน 6,000 ล้านบาทนี้ก็จะกลายเป็น 15,000 ล้าน (หรือเพิ่มขึ้น 2.5 เท่าตามที่ประมาณการไว้ข้างต้น) ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทั้งโครงการ (10,000 ล้านบาท) ถึง 5,000 ล้าน แหละคือการที่สามารถสร้างถนนได้โดยไม่เสียงบประมาณแผ่นดิน แถมยังได้กำไรไว้บำรุงชาติอีกต่างหาก และถ้าเราทำตามนี้ได้ ต่อไปทางราชการก็ไม่ต้องจำกัดจำเขี่ยเวนคืนที่ดินในราคาต่ำ ๆ และก็ยังสามารถสร้างถนนได้ทั่วไป ถือเป็นโครงการประเภท win-win คือ
          1. ราชการก็ไม่เสียงบประมาณ ประหยัดไปช่วยประชาชนที่ขาดแคลนดีกว่า
          2. เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนก็ยินดีเพราะได้รับการเวนคืนในราคาที่เป็นธรรม สมกับที่ต้อง “เสียสละ”
          3. ประชาชนทั่วไปก็มีถนนหนทางไว้สัญจรเพิ่มมากขึ้น และ
          4. สังคมโดยรวมก็มีความสุขเพราะสองข้างทางแทนที่จะต้องแบ่งข่ายกลายเป็นตึกแถวมากมายรัฐบาล อาจเอาบางส่วนมาทำเป็นสวน
          สาธารณะโดยมิพักต้องคิดแต่กำไรตามตัวเงินก็ได้ เมืองก็จะมีการวางแผนและผังที่ดี
          หัวใจสำคัญของความเป็นไปได้นี้ก็คือ ถนนเป็นตัวสร้างมูลค่าเพิ่มแก่ที่ดินได้อย่างมหาศาล ในเมืองไทยเรามีถนนจำนวนน้อย เมื่อใดที่มีการสร้างถนน ไม่ว่าจะเป็นในเมือง ถนนเลี่ยงเมือง ถนนระหว่างเมือง ฯลฯ ราคาที่ดินสองข้างทาง ก็จะ “พุ่งกระฉูด” ไม่ว่าจะเป็นในกรณีที่ดินใจกลางเมือง ที่ดินเขตต่อเมือง ที่ดินชานเมืองหรือแม้แต่ที่ดินชนบทก็ตาม (โปรดดูแผนผังประกอบ)
          อย่างไรก็ตามอุปสรรคก็มี ตรงที่ว่า กฎหมายเวนคืนปัจจุบันไม่อนุญาตให้เวนคืนมาเพื่อการพาณิชย์ รัฐบาลเองก็ไม่มีหน่วยงานที่ดูแลการลงทุนหรือพัฒนาที่ดิน เช่น องค์กร Urban Redevelopment Corporation ในสิงคโปร์ หรือแม้แต่ประชาชนเองก็ยังแคลงใจว่าตนจะได้รับค่าชดเชยคุ้มค่าเพียงพอกับการถูกเวนคืนหรือไม่
           ปัญหาเหล่านี้คงไม่เหลือบ่ากว่าแรงรัฐบาลของท่านนายกทักษิณที่จะช่วยปัดเป่าให้หมดไป เพื่อว่าเราจะสามารถพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยใช้ทรัพยากรให้น้อยและคุ้มค่าที่สุด

<1> Pornchokchai, Sopon (1992). Bangkok Slums: Review and Recommendations. Bangkok: Agency for Real Estate Affairs (p.179).

<2> Pornchokchai, Sopon (1995). Innovative Land Readjustment in Thailand Where Public and Private Benefits Meet. Paper presented at the International Congress on Real Estate, April 24-26, 1995 organized by National University of Singapore and American Real Estate and Urban Economics Association.