Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,054 คน
แก้น้ำท่วมกรุงกันยังไงดี
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 8 สิงหาคม พ.ศ. 2557

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon4

          ภาพพิบัติภัยน้ำท่วมกรุงเทพมหานครเมื่อปลายปี 2554 ยังอยู่ในความทรงจำของคนไทยอยู่เลย บางคนกลัวว่าน้ำจะท่วมกรุงเทพมหานครอีก แล้วเราจะแก้ยังไงดี น้ำท่วมทำให้ราคาบ้านและที่ดินตกต่ำลงหรือไม่

ภาพที่ 1: ภาพน้ำท่วมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2554

          พิบัติภัยน้ำท่วมในปี 2554 ทำให้การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดลงถึง 27% เมื่อเทียบกับปี 2553 เพราะตลอดไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นไตรมาสที่ควรจะขายได้ดีที่สุดกลับแทบไม่มีใครเปิดตัวเลย เนื่องจากน้ำท่วมหนัก การจะออกไปซื้อบ้านจึงทำได้ยาก สินค้าที่มีเสนอขายในช่วงนั้นจึงเหลือแต่อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมือง และในบางบริเวณที่ชาวบ้านมั่นใจจริงๆ ว่าน้ำจะไม่ท่วม เช่น ถนนบางนา-ตราด เป็นต้น
          น้ำท่วมเกิดจากอะไร ก็คงเป็นเพราะธรรมชาติส่งพายุที่หอบน้ำมามากเป็นพิเศษ แต่บางท่านก็มองว่าเป็นน้ำมือมนุษย์เอง ซึ่งก็แล้วแต่มุมมองของคนที่มีความเห็นทางการเมืองที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตามผมยังเชื่อว่าเป็นเรื่องของธรรมชาติ เพราะในปีดังกล่าว เมืองหลวงของประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคนี้ประสบปัญหาน้ำท่วมหนักกันถ้วนหน้า แม้แต่ถนนออร์ชาร์ด ย่านสรรพสินค้าสำคัญของสิงคโปร์ก็ยังถูกน้ำท่วมอย่างแทบไม่เคยปรากฏมาก่อน ซ้ำร้ายยังท่วมซ้ำซากติดต่อกัน 3 ปีรวด คือ ปี 2553-2555 นับว่าเสียหน้ารัฐบาลสิงคโปร์เป็นอย่างยิ่ง แต่ที่นั่น ก็ไม่มีการเรียกร้องให้รัฐบาลลาออกเพราะน้ำท่วม

ภาพที่ 2: จำคุกพ่อเด็กชายปลาบู่ที่สร้างความแตกตื่นแก่ชาวบ้าน

          อย่างไรก็ตามปรากฏการณ์น้ำท่วมก็ยังสร้างความหวาดผวาอยู่พอสมควร จะเห็นได้ว่าในช่วงต้นปี 2555 นักวิชาการเรื่องน้ำ (ซึ่งก่อนหน้าน้ำท่วม แทบไม่เคยโผล่มาเลย) ยังบอกว่า ในปี 2555 น้ำจะท่วมเช่นปี 2554 อีก แต่โชคดีพอปลายปี 2555 น้ำไม่ท่วม นักวิชาการบางคนก็บอกว่าจะท่วมอีกในปี 2559 ทั้งที่ขณะนั้นกรมอุตุนิยมวิทยายังไม่ได้ซื้อซูเปอร์คอมพิวเตอร์ซึ่งสามารถคาดการณ์ล่วงหน้าได้แค่ 3 เดือน ผมจึงไม่แน่ใจว่าพวกนักวิชาการใช้ลูกแก้ว หรือลางสังหรณ์ในการทำนาย
          การทำนายอะไรที่เกี่ยวเนื่องกับสังคมที่อาจสร้างความตื่นตระหนกนั้น ผู้ทำนายหรือนักวิชาการต้องมีความรับผิดชอบ เช่นล่าสุดก็ยังมีการทำนายว่าจะเกิดคลื่นยักษ์ถล่มอ่าวไทย แต่พอไม่มีก็ยังขู่ต่ออีก ท่านผู้อ่านคงจำเรื่องของพ่อเด็กชายปลาบู่ที่ทำนายว่า ณ ปีใหม่ปี 2554 เขื่อนภูมิพลจะแตก สร้างความตื่นตระหนกแก่ประชาชน โดยบางคนอพยพหนีก็มี และสุดท้ายศาลก็สั่งลงโทษจำคุก 15 วันแต่โทษให้รอลงอาญาไว้ก่อน กรณีนี้จึงเป็นอุทธาหรณ์สำหรับนักทำนาย (ส่งเดช)

ภาพที่ 3: เขื่อนแม่วงก์รับน้ำเข้า กทม ได้แค่ 1%

          พอเปิดศักราชใหม่ในปี 2555 ก็ปรากฏว่า ทางรัฐบาลยุคนั้นจะสร้างเขื่อนเพื่อการป้องกันน้ำท่วม เขื่อนแม่วงก์ก็ได้รับการปัดฝุ่นขึ้นมาใหม่ ผมจำได้ว่า อ.ศศิน เฉลิมลาภ ออกข่าวว่าเขื่อนแม่วงก์สามารถกักเก็บน้ำได้เพียง 1% ของปริมาณน้ำที่เข้ามาท่วมกรุงเทพมหานครและภาคกลางเท่านั้น ตอนแรกผมฟังเท่านี้ ผมก็เห็นด้วย พร้อมเลือดขึ้นหน้าเหมือนกันว่าทำไมรัฐบาลของเราจึง "โง่" สร้างเขื่อนดังกล่าวนี้
          อย่างไรก็ตามพอมาดูข้อมูลในรายละเอียดอีกที จึงพบว่า เขื่อนแม่วงก์มีค่าก่อสร้าง 13,000 ล้าน  หากต้องสร้าง 40 เขื่อนเพื่อจัดการน้ำ 40% ที่ไหลลงมาในปี 2554 ซึ่งก็เพียงพอที่จะกันไม่ให้น้ำท่วมลุ่มน้ำเจ้าพระยาได้  ที่เหลือเป็นการไหลของน้ำในฤดูน้ำหลากปกติ ซึ่งต้องใช้เงินเพียง 520,000 ล้าน ซึ่งน้อยที่ทางราชการในยุค คสช เสนอที่ 3 ล้านล้านบาทเสียอีก
          ที่สำคัญเขื่อนแต่ละเขื่อน เช่น เขื่อนแม่วงก์ก็ยังสร้างคุณูปการแก่ท้องถิ่นอย่างมหาศาล เช่น ผลิตไฟฟ้า (ซึ่งขณะนี้แม้แต่ธนาคารโลกยังสนับสนุนเพื่อผลิตไฟฟ้าที่ไม่เพิ่มโลกร้อน) ประปา ชลประทาน ท่องเที่ยว มีน้ำดับไฟป่าปีละนับร้อยหน ป่าไม้ก็เขียวชอุ่ม มีน้ำให้สัตว์ได้ดื่มกินเพราะวันนี้ลำน้ำช่วงนั้นมีน้ำน้อยมากในหน้าแล้ง และเขื่อนก็เป็นปราการในการป้องกันการล่าสัตว์
          บางท่านเข้าใจผิดเห็นเวียดนามยกเลิกเขื่อนที่สร้างไม่ได้คุณภาพก็เข้าใจผิด ความจริงเวียดนามใช้ไฟฟ้าจากเขื่อน 40% ของไทยแค่ 11% อเมริกาและยุโรปทุบเขื่อนเก่าทิ้ง แต่สร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าและยังมีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์ บางท่านไม่ทราบว่าที่สร้างเขื่อนแม่วงก์เป็นป่าเสื่อมโทรมเก่าที่เพิ่งฟื้นฟูมา แถมอยู่ชายขอบป่ารายล้อมด้วยรีสอร์ตหลายสิบแห่ง เสือก็มีเฉพาะในป่าลึก พื้นที่สร้างเขื่อนก็มีขนาดเพียง 2 เท่าของสาทร เขตเล็กๆ ของกรุงเทพมหานคร  ยิ่งกว่านั้นนกยูงที่แก่งลานนกยูงก็ถูกจับมาเลี้ยงสร้างภาพให้ดูน่ารักน่าสงสารเมื่อ 5 ปีมานี้เอง
          การป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพมหานคร ยังอยู่ที่การปรับปรุงระบบระบายน้ำ การทำอุโมงก์ส่งน้ำ ซึ่งทุกวันนี้ก็ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่าใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพเพียงใด อยู่ตรงไหนบ้าง และมีความคืบหน้าในการขยายให้ได้ประสิทธิผลเพียงพอหรือไม่ การสร้างแม่น้ำเจ้าพระยา 2 และ 3 และก็อยู่ที่การก่อสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยาของเราอีกด้วย  แต่แนวคิดที่จะย้ายเมืองหลวงย่อมเป็นไปไม่ได้ เนเธอร์แลนด์อยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลก็ยังอยู่ได้ ประเทศที่ย้ายเมืองหลวง ก็ย้ายได้แต่ส่วนราชการ แต่เมืองหลวงเศรษฐกิจย้ายไม่ได้ เช่น กรุงเนปิดอว์กับนครย่างกุ้ง กรุงแคนบรากับนครซิดนีย์ กรุงบราซิลเลียกับนครเซาเปาโล เป็นต้น

ภาพที่ 4: สร้างริมแม่น้ำในกรุงโซล

          ผมขออนุญาตกล่าวถึงเฉพาะส่วนที่เกี่ยวกับการเขื่อนรายล้อมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งไม่ใช่เฉพาะแนวกำแพงกั้น แต่หมายถึงการสร้างถนนเลียบริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งจะทำให้เพิ่มพื้นที่ผิวจราจรได้ข้างละ 2-3 ช่องจราจร  มหานครทั่วโลก เช่น กรุงโซล เขาห้ามใครต่อใครมาอยู่อาศัยริมน้ำด้วยความเคยชินที่ทำมานับร้อยปีแล้ว เพราะเป็นการกีดขวางประโยชน์ของส่วนรวม จะยอมให้ใครมาปลูกบ้านหรือแม้แต่สถานที่ราชการเสพสุขอยู่ริมแม่น้ำไม่ได้อีกต่อไป
          กรณีนี้จึงจำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดิน โดยต้องจ่ายค่าทดแทนให้เหมาะสมกับราคาตลาด และจ่ายอย่างรวดเร็วทันใจ ไม่เตะถ่วง และในกรณีที่จะกระทบการอยู่อาศัยของชาวบ้าน อาจซื้อที่ดินเพิ่มเติมในบริเวณใกล้เคียงแล้วสร้างเป็นห้องชุดพักอาศัยให้กับผู้ถูกเวนคืน จะได้ไม่ต้องระเห็จไปไกล การเวนคืนก็จะได้รับความยอมรับ อย่างไรก็ตามบางบริเวณถนนเลียบคลองที่มีสภาพเป็นเขื่อนนี้อาจจำเป็นต้องสร้างล้ำลงไปในแม่น้ำบ้าง หรือสร้างเป็น 2 ชั้นเพื่อประหยัดพื้นที่บ้าง

ภาพที่ 5: ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2503

            ในผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่ร่างในปี 2500 โดยหวังจะได้ใช้ในปี 2503 แต่ "แท้ง" ไปเสียก่อนและออกแบบโดยบริษัทที่ปรึกษาอเมริกานั้น  ตั้งใจจะสร้างแม่น้ำเจ้าพระยา 2 จากคลองบ้านใหม่ ถนนติวานนท์ ซึ่งเป็นเส้นแบ่งระหว่างจังหวัดนนทบุรีและจังหวัดปทุมธานี มาตามถนนรามอินทราและลงใต้ตรงถนนเสรีไทยบริเวณแขวงสะพานสูง และออกอ่าวไทย โดยก่อนออกอ่าวไทย ฝรั่งยังออกแบบไว้ให้เป็น "แก้มลิง" กักเก็บน้ำไว้ด้วย  ถ้ามีการบังคับใช้ผังเมืองรวมกันตามแผน กรุงเทพมหานครของเราก็คงไม่ขยายตัวไปอย่างไร้ทิศผิดทางเช่นทุกวันนี้ และยังมีระบบคลองใหญ่หรือแม่น้ำเจ้าพระยา 2 มาบรรเทาความเดือดร้อนจากน้ำท่วมได้ด้วย

ภาพที่ 6: หมู่บ้านไวท์เฮาส์ ที่ถูกน้ำท่วม 3 รอบ ราคาบ้านก็ไม่ตก

          ประเด็นส่งท้ายวันนี้คือ น้ำท่วมแล้วราคาบ้านตกหรือไม่ ผมขอยกตัวอย่างหมู่บ้านไวท์เฮาส์ อันนี้ไม่ใช่ทำเนียบขาว กรุงวอชิงตันดีซี แต่หมายถึงหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งติดถนนพหลโยธิน ซอยคลองหลวง 17 หลังโรงงานกูดเยียร์ หมู่บ้านแห่งนี้เคยถูกน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพมหานครถึง 3 รอบคือเมื่อปี 2526 2538 และ 2554 ในครั้งปี 2538 ท่วมสูงถึง 2 เมตรเศษ จนเป็นข่าวใหญ่ที่ชาวบ้านที่อยู่บ้านชั้นเดียวต้องอพยพไปอยู่บนหลังคา ส่วนปี 2554 น้ำท่วมสูงถึง 3 เมตรเศษ
          จากการสัมภาษณ์ชาวบ้านเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม ที่ผ่านมาไม่ถึงเดือนนี้เอง พบว่า ราคาบ้านปัจจุบันสูงถึง 1 ล้านบาท แต่ได้ซื้อมาในปี 2521 ราคาบ้านและที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะชาวบ้านย้ายกลับมาอยู่อาศัย เช่นเดียวกับกรณีเมืองเอก นวนคร และอื่น ๆ ไม่เป็นหมู่บ้านร้าง ประกอบกับด้านหลังหมู่บ้านยังติดกับสถานีรถไฟคลอง 1 ซึ่งชาวบ้านสามารถโดยสารรถไฟไปทำงานในเมืองได้ และต่อไปจะมีรถไฟฟ้าหรืออย่างน้อยรถไฟรางคู่ผ่านทางนี้อีกด้วย อย่างไรก็ตามสำหรับบ้านจัดสรรราคาแพงหลังละ 15-20 ล้านบาทย่านรังสิตบางแห่ง ราคากลับตกและมีคนอยู่น้อยลง เพราะคนรวยมีทางเลือก ย้ายหนีไปที่อื่นได้นั่นเอง
          ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย ตั้งแต่ พ.ศ.2537 พบว่า
          1. ราคาบ้านที่สร้างเสร็จและมีผู้เข้าอยู่ก่อนแล้วในหมู่บ้านแนวราบและห้องชุดพักอาศัยที่ถูกน้ำท่วม ราคาก็ไม่ตก ยกเว้นบ้านที่เสียหายไปก็ต้องซ่อมแซมกันไป
          2. ราคาบ้านในโครงการจัดสรรที่ยังขายอยู่ในท้องตลาด ในช่วงถูกน้ำท่วมและหลังช่วงน้ำท่วม ราคาก็ยังไม่ได้ลด แต่ส่วนมากจะหยุดนิ่งไประยะหนึ่ง
          3. ในพื้นที่ชานเมืองที่ถูกน้ำท่วม เกิดมีโครงการใหม่ตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2555 และต่อเนื่องเรื่อยมา แสดงว่าชาวบ้าน "ไม่เข็ด" ที่จะอยู่ในพื้นที่น้ำเคยท่วม เพราะต่างทำใจว่าคงเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นนานปีทีหนนั่นเอง
          4. บ้านในโครงการใหม่ๆ ในพื้นที่น้ำท่วมก็ขายได้ดี ไม่แตกต่างจากพื้นที่อื่น
          โดยสรุปแล้ว น้ำท่วม ไม่ทำให้ราคาทรัพย์สินตก เพราะเกิดขึ้นครั้งคราว อย่างกรณีหาดใหญ่เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2553 น้ำท่วมใหญ่สูง 3 เมตรสู่ใจกลางเมือง ซึ่งเกิดขึ้นมาแล้วหลายครั้ง และทำให้บางคนวิตกว่าอาจต้องย้ายเมืองหาดใหญ่ไปอยู่เสียที่อื่น แต่หลังจากนั้นเพียง 6 เดือน นักท่องเที่ยวก็กลับมาใหม่ บ้านจัดสรรก็เกิดขึ้นใหม่ โดยส่วนหนึ่งชาวบ้านใน 3 จังหวัดชายแดนใต้ ย้ายหนีภัยความมั่นคงมาอยู่หาดใหญ่อีกด้วย
          ภัยธรรมชาติต่าง ๆ เป็นสิ่งสัมพัทธ์ ชั่วคราว แม้แต่สึนามิที่ภูเก็ต ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินตกแต่ย่างใด เช่น หาดป่าตอง ณ ปี 2547 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาไร่ละ 40 ล้านบาท หลังเกิดสึนามิ 6 เดือน ราคาที่ดินหยุดนิ่ง แต่ต่อมาก็เพิ่มขึ้นทุกปี ปัจจุบันราคาไร่ละ 130 ล้านบาท เป็นต้น
          อย่าให้ใครมาลวงให้เราตกใจขายบ้านและในราคาถูกในยามเกิดภัยธรรมชาติ ราคาบ้านและที่ดินจะตกเฉพาะเมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเป็นหลัก

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่