Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 705 คน
จัดระเบียบที่ดินของรัฐใจกลางเมือง
เดลินิวส์ วันจันทร์ที่ 11 สิงหาคม 2557

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon4

          ท่านสังเกตไหม หน่วยราชการของรัฐจำนวนมากมายใจกลางเมือง ใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่เพราะเป็นอาคารแนวราบ และที่สำคัญ ไม่มีความจำเป็นต้องตั้งอยู่ใจกลางเมือง ถ้าย้ายออกไปก็จะสามารถนำที่ดินมาพัฒนาใหม่ได้มากมายเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม
          ในกรุงเทพมหานครของเราก็เคยมีการย้ายส่วนราชการต่าง ๆ ออกไปเหมือนกัน เช่น กรมอุตุนิยมวิทยา เรือนจำพิเศษกรุงเทพมหานคร โรงงานยาสูบ เป็นต้น จนได้สร้างศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะ ในความเป็นจริง ยังมีส่วนราชการอีกมากที่ควรย้ายออกไป ในกรุงมะนิลา เขาเอาที่ดินกรมทหารไปทำศูนย์การค้าขนาดยักษ์ อันเป็นส่วนหนึ่งของการฟื้นฟูเมือง นักวางผังชาวฟิลิปปินส์ของผมกล่าวติดตลกว่า ย้ายค่ายทหารออกไปจะได้ป้องกันการทำรัฐประหาร ซึ่งเกิดขึ้นบ่อยมากในสมัยก่อน
          ในสมัยที่ผมไปเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังเวียดนาม ที่นั่นเขาก็ย้ายส่วนราชการต่าง ๆ โดยเฉพาะในย้ายใจกลางเมืองออกไปเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ผมก็เคยเสนอแนวคิดนี้กับประเทศเพื่อนบ้านเช่นกันในฐานะที่เคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังอินโดนีเซีย และกัมพูชา และเสนอกับธนาคารโลกในการพัฒนาสาธารณูปโภคในกรุงจาการ์ตา บางประเทศก็ได้ดำเนินการประสบความสำเร็จกันไป
          การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ อาจดูเกี่ยวกับเงินๆ ทอง ๆ ไม่ใช่เรื่อง “อาบัติ” หรือ “บัดสี” ที่พูดกันไม่ได้นะครับ ไม่ใช่การโกง การทุจริต แต่หมายถึงการนำเงินจากที่ดินมาพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญยิ่งๆ ขึ้น ส่วนการตรวจสอบการทุจริต ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง แต่บางครั้งคนโกงที่ไม่ต้องการการเปลี่ยนแปลง และได้ผลประโยชน์แอบแฝง อาจพยายาม “ชูธง” การทุจริตเพื่อปรามไม่ให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใดๆ ในทางที่ดีต่อมหานครของพวกเรา
          ที่ดินของรัฐใจกลางเมืองสามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่อหารายได้ได้อย่างยั่งยืน เช่น นำมาใช้ก่อสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District: CBD) แห่งใหม่ โดยให้มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมกันในที่เดียว ทำให้เกิดพลังเกื้อหนุนกัน คล้ายบริเวณสีลม-สุรวงศ์-สาทร ซึ่งทำให้การดำเนินธุรกิจมีประสิทธิภาพ ไม่เสียเวลาเดินทาง ราคาค่าเช่าก็จะไม่ตกต่ำเช่นอาคารที่ตั้งอยู่โดด ๆ การพัฒนาย่านธุรกิจก็ไม่สะเปะสะปะ
          ตัวอย่างที่ดินตามภาพต่อไปนี้น่าจะนำมาใช้เป็น CBD ใหม่ได้ ที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 900 ไร่ เป็นที่ตั้งของราชการทหาร มีอาณาบริเวณตั้งแต่สนามเป้าถึงสโมสรกองทัพบก โดยด้านตะวันออกติดถนนวิภาวดีซึ่งมีดอนเมืองโทลเวย์และทางด่วนขั้นที่หนึ่ง ส่วนด้านตะวันตกก็ติดกับถนนพหลโยธินซึ่งมีรถไฟฟ้าบีทีเอสและทางด่วนขั้นที่ 2 ที่สามารถต่อเชื่อมเข้าแปลงที่ดินได้ ภายในที่ดินแปลงนี้ยังสามารถเพิ่มสาธารณูปโภค เช่น รถรางไฟฟ้าขนาดเล็กระหว่างอาคาร ทางด่วน และระบบโทรคมนาคมที่ทันสมัย ฯลฯ ซึ่งเป็นคุณสมบัติสำคัญของการเป็น CBD ทั้งนี้สิงคโปร์ก็เคยทำรถไฟฟ้าขนาดเล็กเชื่อมต่อพื้นที่จนสำเร็จแล้ว
          อย่างไรก็ตามสิ่งหนึ่งที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษก็คือการจ่ายค่าชดเชยในการย้ายหน่วยราชการ ออกไป รวมทั้งความสูญเสียประโยชน์ในการอยู่ใจกลางเมืองของครอบครัวข้าราชการ ซึ่งคงต้องใช้เงินพอสมควรเพื่อให้สมเกียรติ แต่ก็คงไม่มากนักหากเทียบกับประโยชน์ที่ประเทศชาติจะได้รับ ส่วนราชการที่ไม่ได้ย้ายออก แต่ปันที่ดินมาสร้างให้เกิดประสิทธิภาพสูงขึ้น ก็อาจสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัยแทนที่จะเป็นบ้านสวัสดิการแนวราบ เป็นต้น
          การพัฒนาเมืองในเชิงรุกนี้ อาจถือเป็นการเกี่ยวร้อยการพัฒนาเศรษฐกิจ การวางผังเมือง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชิงสร้างสรรค์ต่อประเทศชาติไปพร้อม ๆ กัน อันถือเป็นยุทธศาสตร์ใหม่ในการพัฒนาประเทศในอนาคต ทุกวันนี้เรามีอาคารสำนักงานกระจัดกระจายอยู่ทั่วไป ยิ่งที่ตั้งอยู่รอบนอก ค่าเช่าหรือราคาขายก็ยิ่งต่ำ คนไปติดต่องานก็ลำบาก

ตัวอย่างที่ดินของรัฐที่สามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ใจกลางเมือง: กรณีที่ดินสนามเป้า

          ที่ดินขนาด 900 ไร่ดังกล่าวนี้ หากนำที่ดิน 40% ไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภค ยังเหลือที่ดินเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ถึง 540 ไร่ และสามารถตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เช่น ธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ที่สีลมซึ่งมีขนาดประมาณ 8 ไร่ ได้ถึงประมาณ 68 อาคาร สำหรับความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้นโดยสังเขปของการพัฒนาที่ดินแสดงไว้ในตารางท้ายนี้ ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 73,122.9 ล้านบาท หรือเป็นเงินตารางวาละประมาณ 203,119 บาท ที่สำคัญก่อให้เกิดการพัฒนาที่มีมูลค่ารวมถึง 311,821 ล้านบาท อันช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้มากทีเดียว

          นอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้น ในเขตกรุงเทพมหานครยังมีที่ดินของทางราชการอีกเป็นจำนวนมากที่สามารถนำมาพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวมได้ ที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่นำมาพัฒนาได้ ก็ได้แก่:
          1. ที่ดินกรมทหาร เขตดุสิต ซึ่งมีพื้นที่กว้างขวางหลายพันไร่
          2. พื้นที่กรมทหาร ถ.โยธี พญาไท ซึ่งมีขนาดใหญ่และมีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน
          3. สนามม้าราชดำริ
          4. สนามม้านางเลิ้ง
          5. โรงซ่อมรถไฟ บึงมักกะสัน ซึ่งมีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน
          6. โรงงานยาสูบเดิม ถ.พระรามที่ 4 ซึ่งมีรถไฟฟ้าและทางด่วนผ่านบริเวณใกล้เคียง
          7. ที่ดินคลังน้ำมัน ถ.พระราม 3 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา
          8. ที่ดินการรถไฟฯ ถ.เชื้อเพลิง ติดแม่น้ำเจ้าพระยา
          9. ท่าเรือคลองเตยที่อาจจะย้ายไปแหลมฉะบัง
          10. ที่ตั้งขององค์การแบตเตอรี่ผนวกกับองค์การแก้วเดิม
          นอกจากนี้ยังมีที่ดินรถไฟชุมทางบางซื่อ ที่ดินที่ให้สถานทูตต่างประเทศเช่าที่ถนนวิทยุ ที่ดินของหน่วยราชการอื่น ฯลฯ ที่ดินเหล่านี้หากสามารถนำมาพัฒนาได้จริง ย่อมทำให้เกิดมูลค่าการพัฒนาไม่ต่ำกว่า 4 ล้านล้านบาท หรือมากกว่างบประมาณแผ่นดินไทยถึง 2 เท่าตัว
          สำหรับที่ดินแปลงใหญ่เช่นนี้ ควรนำมาสร้างให้ “หนาแน่นแต่ไม่แออัด” ไม่ใช่สร้างแบบเตี้ยๆ เช่น ศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะ ที่อ้างว่าสร้างสูงไม่ได้เพราะติดกฎการก่อสร้างรอบสนามบินที่ห้ามสร้างสูง แต่ในความเป็นจริง ข้อกำหนดดังกล่าวออกจะเกินไปจริงๆ ตัวอย่างที่เห็นชัดก็คือ ที่สนามบินเชียงใหม่ ก็อยู่ห่างจากดอยสุเทพประมาณ 2 กิโลเมตร พอๆ กับระยะทางระหว่างศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะกับท้ายสนามบินดอนเมืองเลย ทุกท่านก็คงไม่เคยได้ข่าวว่าเครื่องบินชนดอยสุเทพแม้แต่สักครั้งเดียว
          ถ้าที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมืองของทางราชการ นำมาใช้ในเชิงพาณิชย์ ก็คือการให้หน่วยงานต่าง ๆ มาตั้งเป็นสำนักงาน อาจเป็นทั้งภาครัฐและภาคเอกชน มาอยู่ในพื้นที่ๆ ใกล้ชิดกัน สามารถประสานกันอย่างมีประสิทธิภาพ แต่ทั้งนี้ควรให้หน่วยงานต่าง ๆ ถูกร้อยเรียงกันไว้ด้วยการเชื่อมต่อของระบบรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorail) เพื่อให้การสัญจรมีประสิทธิภาพนอกเหนือจากการใช้ระบบถนน ลองทบทวนดูว่าหากท่านไปติดต่อราชการที่ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ท่านเคยเดินเข้าไปไหม แน่นอนว่าไม่เคยเพราะลึกเข้าไปมาก แต่ถ้ามีรถไฟฟ้ามวลเบา ก็จะสะดวกขึ้นมาก
          บางท่านอาจไม่ชอบแนวคิดการ “รวมศูนย์” ที่เอาพื้นที่ของทางราชการมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้อยู่กันอย่าง “หนาแน่นแต่ไม่แออัด” คือมีจำนวนคนต่อตารางกิโลเมตรสูงขึ้น อาจเป็นเพราะแนวคิดเรื่องความเป็นอิสระ การไม่ยอมรับการรวบอำนาจ การรวมศูนย์อำนาจอะไรทำนองนั้น แต่กรณีการทำเมืองให้แน่นนี้ เป็นเพียงการทำให้เมืองมีประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินมากขึ้นเท่านั้น ดูอย่างสิงคโปร์ที่มีความหนาแน่นของประชากรมากว่ากรุงเทพมหานคร 2 เท่า กลับดูไม่แออัด แลดูน่าอยู่
          เรามาช่วยกันคิดใหม่ เพื่อหาทางพัฒนาเมืองของเราให้น่าอยู่ และยั่งยืนสำหรับลูกหลานในอนาคต การปรับปรุงเมืองด้วยการพัฒนาที่ดินส่วนราชการเพื่อการพาณิชย์เป็นวิธีการที่ดีอย่างหนึ่ง

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่