Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 905 คน
ท้องที่อาชญากรรมในเมืองกับราคาอสังหาริมทรัพย์
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 8 สิงหาคม พ.ศ. 2557

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon4

          ในท้องที่ๆ มีอาชญากรรมบ่อยๆ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่สูงเท่าท้องที่ๆ สงบสุขกว่า อาจกล่าวได้ว่าในมหานครทั่วโลก มีท้องที่อาชญากรรมอยู่เป็นรอยด่าง และบางทีทำให้นครทั้งนครดูหมองลงไปในสายตาคนนอก
          อาชญากรรมมักเกิดจากยาเสพติด เช่นในกรณีกรุงเทพมหานครเมื่อเร็วๆ นี้ที่ตำรวจสายสืบคดียาเสพติดยิงยางล้อหลังของรถเก๋งของนิสิตสาว {1} แต่กลับถูกตั้งข้อหาพยายามฆ่าซึ่งคงจะหนักไปหน่อย ในกรุงลอนดอนก็เคยเกิดเหตุสลด ตำรวจวิ่งไล่หนุ่มชาวบราซิลในสถานรถไฟฟ้าใต้ดิน สุดท้ายจนมุมโดนยิงหัว 8 นัดด้วยความเข้าใจผิดของตำรวจนึกว่าผู้ก่อการร้าย {2}
          กรณีนี้ร้อนถึงนายกฯ และรัฐมนตรีต่างประเทศอังกฤษต้องขอโทษบราซิล แต่นายกฯ ก็ยังยังยืนกรานสนับสนุนการปฏิบัติหน้าที่ของตำรวจ พร้อมวอนประชาชนให้กำลังใจเจ้าหน้าที่ด้วย โดยขอให้เข้าใจความยากลำบากของตำรวจที่ต้องตัดสินใจเด็ดขาดในเสี้ยววินาที และว่าหากสถานการณ์พลิกผันเป็นอีกอย่าง คือถ้าผู้ต้องสงสัยเป็นผู้ก่อการร้ายขึ้นมาจริงๆ แต่เจ้าหน้าที่ตัดสินใจไม่ยิงก็คงจะถูกวิพากษ์วิจารณ์ไปอีกอย่าง
          เมื่อกลางปีที่แล้ว ผมไปที่นครดีทรอยต์ ราคาบ้านก็ตกต่ำลงอย่างมาก {3} ยกเว้นใจกลางเมืองที่สวยงามสำหรับนักท่องเที่ยว แต่ในท้องที่อาชญากรรมในเมืองหลายแห่ง บ้านราคาลดลงโดยบางแห่งเหลือแค่ 1-10 เหรียญหรือ 30-300 บาทเพราะรกร้าง โดยหากไปอยู่อาศัย ผู้อยู่ก็อาจ "ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา" เพราะอาชญากรรมสูงมากเหลือเกิน แม้แต่ศาสตราจารย์คนหนึ่งที่ไปบรรยายในงานประชุมวิชาการนานาชาติเช่นเดียวกับผม ยังละทิ้งบ้านของตัวเอง และไม่ได้กลับไปอีกเลย ราคาบ้านในใจกลางนครดีทรอยต์คงเป็นเงินไม่เกิน 2 ล้านบาท ในขณะที่บ้านในสหรัฐอเมริกามีราคาเฉลี่ยประมาณ 6 ล้านบาท
          ในชิคาโกก็มีย่านอาชญากรรมใจกลางเมือง แม้แต่นครโตรอนโตของแคนาดา ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นนครที่น่าอยู่ที่สุดแห่งหนึ่ง ก็ยังมีย่านอาชญากรรมซึ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงเช่นกัน ในกรุงเทพมหานครก็มีย่านทำนองนี้ เช่น ถ้าเราระบุว่าเราอยู่ในย่านคลองเตย กับย่านสุขุมวิท ก็ให้ความรู้สึกที่แตกต่างกัน เพราะเมื่อพูดถึงคลองเตย ก็อาจนึกถึงสลัมคลองเตย ซึ่งมีภาพพจน์ไม่ดีด้านยาเสพติด ซึ่งออกจะไม่ให้ความเป็นธรรมต่อประชากรส่วนใหญ่ที่ไม่เกี่ยวข้อง แต่หากเราบอกอยู่สุขุมวิท เขตวัฒนา ภาพพจน์ก็ดูดีกว่าเพราะย่านนี้ถือเป็นเขตคนรวยหรือ "Bevery Hills" ของเมืองไทย เป็นต้น
          อีกตัวอย่างหนึ่งคือกรุงลอนดอน มีแผนที่แสดงท้องที่ที่มีอาชญากรรมสูง และแน่นอนว่าในเขตใจกลางเมืองมีอาชญากรรมสูงสุด โดยเฉพาะที่เกิดขึ้นกับนักท่องเที่ยว ซึ่งเป็นกรณีที่เกิดขึ้นในใจกลางมหานครทั่วโลก อย่างไรก็ตามในแผนที่นี้ยังแสดงท้องที่อื่น ๆ ซึ่งอยู่ในเขตใจกลางเมือง เขตต่อเมือง หรือเขตชานเมืองที่มีความโดดเด่นด้านสถิติอาชญากรรม และในท้องที่เหล่านี้นี่เองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำกว่าท้องที่อื่น
          นครฮาร์ดฟอร์ตที่ผมเพิ่งกลับมาจากการไปบรรยายในที่ประชุมนานาชาติเมื่อเร็วๆ ถือเป็นนครที่มีความสงบสุขพอสมควรแห่งหนึ่ง แต่ก็มีอาชญากรรมเกิดขึ้นบ้าง {5} (โปรดดูภาพประกอบ) บริเวณใจกลางเมืองอาจต่างจากนครอื่นที่ไม่มีอาชญากรรมนักเพราะเป็นนครขนาดเล็ก แต่หากเป็นในบริเวณ "North End" ซึ่งอยู่ด้านนอก กลับเป็นพื้นที่ของคนผิวสี และมีอาชญากรรมมากกว่า ราคาบ้านก็ย่อมไม่สูงเช่นกัน
          ในท้องที่ที่มีอาชญากรรมสูงและราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำในเขตเมือง อาจเรียกว่าเป็นเขต "Blighted Area" {6} ซึ่งเป็นเขตที่มีความทรุดโทรมของที่อยู่อาศัย มีการวางแผนพัฒนาที่อาจไม่เหมาะสม สมควรรื้อร้างสร้างใหม่ แลดูไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน และก่อให้เกิดปัญหาที่ต้องแก้ไขตามมามากมาย และสุดท้ายควรที่จะได้รับการพัฒนาใหม่ โดยความร่วมมือจากภาครัฐ ภาคเอกชน รวมทั้งภาคประชาสังคมอีกด้วย จะ "อนุรักษ์" ไว้คงใช่ที่
          อาคารที่ดีๆ เจริญๆ ในเขต Blighted Area ถ้ามี ก็จะไม่มีมูลค่าเท่าที่ควร ซึ่งอาจเรียกได้ว่าเกิดความด้อยค่าทางเศรษฐกิจ (Economic Obsolescence) แต่เดิมท้องที่ดังกล่าวอาจเจริญ แต่ถูกทำให้เสื่อมถอยลง เช่น เมืองตาคลี นครสวรรค์ ในสมัยสงครามเวียตนามเมื่อ 40 ปีก่อน คึกคักมาก แต่พอสิ้นสงคราม อเมริกันกลับหมด อะไร ๆ ก็ฝ่อลง มูลค่าทรัพย์สินก็ตกต่ำลง แต่ในปัจจุบัน ราคาก็กลับกระเตื้องขึ้นแล้ว หรือที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กองขยะ (ส่งกลิ่นรบกวน), อาคารพาณิชย์บริเวณสี่แยกที่เคยรุ่งเรืองแต่ตอนนี้มีสะพานลอยบดบัง/พาดผ่าน, เมืองชายแดนที่มีปัญหาทางการเมืองระหว่างประเทศ (เช่น ยามมีความขัดแย้ง / ปิดด่าน ทำให้การค้าย่ำแย่), หรือเขตใจกลางเมืองดั้งเดิม (เช่น เยาวราชที่เสื่อมถอย/แทนที่โดยสีลม) เป็นต้น
          อย่างกรณีอาคารของบริษัทเอสโซ่ที่ถนนพระรามสาม-เชื้อเพลิง ที่ล้อมรอบด้วยบ้านสลัม ก็ทำให้เกิดภาวะถดถอยของมูลค่า เพราะคงหาผู้เช่าต่อได้ยากหากมีการเช่า หลายคนคงเป็นห่วงเรื่องอาชญากรรม แต่ในความเป็นจริง อาชญากรรมสามารถป้องกันได้ ชาวบ้านส่วนใหญ่ในพื้นที่ไม่ใช่โจร แต่ภาพพจน์จากภายนอก ทำให้บริเวณดังกล่าวแลดูด้อยค่าลง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลงนั่นเอง
          กระบวนการในการพัฒนาท้องที่ที่มีความเสื่อมโทรม ก็คงอยู่ที่การรื้อร้างสร้างใหม่ แต่ก็ต้องมีความรับผิดชอบต่อผู้อยู่อาศัยเดิม โดยการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ทดแทนให้ และหากนำพื้นที่เสื่อมโทรมเหล่านี้กลับมาพัฒนาใหม่ได้ ก็จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมอย่างอเนกอนันต์ กรณีตัวอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นในใจกลางกรุงเทพมหานครเองก็คือ เมื่อปี 2500 หรือ 57 ปีก่อน บริเวณที่เป็นกระทรวงการต่างประเทศ มหาวิทยาลัยมหิดล โรงพยาบาลรามาธิบดี สถาบันมะเร็ง เป็นชุมชนแออัดขนาดใหญ่มากถึง 1,600 ครัวเรือน แต่ได้ถูกไล่รื้อไป การไล่รื้อดังกล่าวอาจไม่ละมุนละม่อมนัก แต่หากวันนี้พื้นที่ดังกล่าวยังเป็นสลัมอยู่ ก็คงไม่ดีอย่างแน่นอน
          พัฒนาเมือง พัฒนามูลค่าทรัพย์สินเพื่อทุกคนได้อยู่กันอย่างผาสุกแบบ Win Win ดีกว่าครับ

อ้างอิง
{1} เข้าใจผิด ตำรวจระดมยิงรถนิสิตจุฬา ระหว่างลงพื้นที่ตรวจยาเสพติด http://hilight.kapook.com/view/106094
{2} เหยื่อบริสุทธิ์ถูกตำรวจลอนดอนยิง 8 นัด ญาติเผยอาจยื่นฟ้อง www.manager.co.th/Around/ViewNews.aspx?NewsID=9480000099417
{3} การล่มสลายของดีทรอยต์ www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement563.htm
{4} เขตโดดเด่นของอาชญากรรรมในกรุงลอนดอน http://oobrien.com/2011/02/crime-maps-new-and-improved/
{5} โปรดดูสถิติอาชญากรรมนครฮาร์ดฟอร์ต www.neighborhoodscout.com/ct/hartford/crime/
{6} Blighted Area: www.oregonlaws.org/glossary/definition/blighted_areas

การสำรวจบ้านร้างในนครดีทรอยต์กับนักศึกษาไทย สิงหาคม 2556

ท้องที่ที่มีฆาตกรรมสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์จะต่ำกว่า กรณีศึกษานครริโอ บราซิล
www.newyorkfed.org/research/staff_reports/sr542.pdf

แผนที่เขตโดดเด่นของอาชญากรรมในกรุงลอนดอน

แผนที่และสถิตินครฮาร์ทฟอร์ด มลรัฐคอนเนคติกัต

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่