Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 571 คน
กดความเจริญ กทม. แบบผิดๆ
เดลินิวส์ วันจันทร์ที่ 4 สิงหาคม 2557

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon4

          ทำอย่างไรบ้านเมืองไทยโดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ เช่นกรุงเทพมหานครจึงจะมีผังเมืองที่ดีและสวยงามเยี่ยงนานาอารยประเทศกับเขาบ้าง วันนี้ผมจึงมาขอกระตุ้นด้วยแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบที่ทั่วโลกทำกันแต่ไทยกลับคิดผิดเพี้ยนนะครับ

ทำไมสิงคโปร์ดูเขียวๆ
          ที่ประเทศสิงคโปร์ มีประชากรอยู่กันอย่างหนาแน่น คือประมาณ 7,700 คนต่อตารางกิโลเมตร แต่ที่กรุงเทพมหานครของเรา มีประชากรอยู่กันเพียง 3,500 คนต่อตารางกิโลเมตร หรือน้อยกว่าสิงคโปร์ถึงครึ่งหนึ่ง แต่ดูแออัดไปหมด ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะในกรุงเทพมหานครของเรา ห้ามสร้างสูงๆ ส่วนมากสร้างเตี้ยๆ เว้นแต่ที่เลี่ยงกฎหมายบ้าง ก็เลยกลายเป็นประเภทที่ "ไก่บินไม่ตกถึงพื้น" คือติดกับเป็นพรืดเต็มไปหมด

ภาพที่ 1 ทัศนียภาพประเทศสิงคโปร์ City in the Garden

          ประเด็นสำคัญที่เกี่ยวพันกับชีวิตของเราก็คือ เราต้องระเห็จไปอยู่นอกเมือง เพราะในเมืองอยู่ไม่ได้ นอกเขตผังเมืองของกรุงเทพมหานครก็เลยสร้างได้มากเป็นพิเศษ ไม่ว่าจะเป็นนนทบุรี ปทุมธานี แม้แต่สมุทรปราการ แต่ตอนนี้ผังเมืองสมุทรปราการออกมาแล้ว อาจมีข้อจำกัดในการก่อสร้างบ้าง ผลกรรมที่ประชาชนได้รับก็คือ ต้องเดินทางออกนอกเมืองไกลขึ้น เสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น ทางราชการก็เสียทรัพยากรในการต่อไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ทางด่วน รถไฟฟ้าออกนอกเมือง เป็นการสิ้นเปลืองกันไปใหญ่

การห้ามสร้างสูงที่มีเหตุผล
          รอบๆ พระบรมมหาราชวัง อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ อนุสาวรีย์พระเจ้าตากสินมหาราช ฯลฯ ไม่ควรสร้างอะไรมาบดบังทัศนียภาพ อันนี้เข้าใจได้ เพราะถือเป็นการไม่เคารพสถานที่ ไม่เคารพประวัติศาสตร์ ไม่ยกย่องวีรบุรุษชาติ เป็นต้น แต่บางทีก็ยังมีคนฝืน โดยอาศัยช่องโหว่ของกฎหมายที่ยังออกมาไม่ทันการ ก่อสร้างกันขึ้นมาอย่างผิด ๆ ซึ่งนับเป็น "ทัศนอุจาด" หรือ "ภาพบาดตา" (Eyesore) ในความหมายทางผังเมือง

ภาพที่ 2 อาคารชุดรัตนโกสินทร์ ไอส์แลนด์ ซึ่งถือเป็นทัศนอุจาด

ภาพที่ 3 อาคารชุดรัตนโกสินทร์ ไอส์แลนด์ ที่เคยมีดำริจะซื้อมาทุบให้เตี้ยลง

          ตัวอย่างเช่น อาคารชุดรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์ ซึ่งประกอบด้วย 2 อาคาร ๆ ละ 39 ชั้น ตั้งอยู่ข้างสะพานพระปิ่นเกล้า ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ครั้งหนึ่งทางราชการมีดำริจะเวนคืนมาทุบทิ้ง แต่อาจเสียดายงบประมาณหรืออย่างไร อาคารนี้ก็เลยยังอยู่และมีผู้เข้าอยู่อาศัยตามปกติ ในความเป็นจริง เราไม่ควรให้มีการก่อสร้างแต่แรก แม้ในตอนที่เริ่มขออนุญาตก่อสร้างจะยังไม่มีข้อห้ามใด ๆ แต่ผู้เกี่ยวข้องก็ควรใช้วิจารณญาณ แต่พอสร้างเสร็จแล้วก็เลยกลายเป้นปัญหาที่ "กลืนไม่เข้า คายไม่ออก" มาจนถึงทุกวันนี้

การห้ามสร้างสูงที่ไร้เหตุผล
          ครั้งหนึ่งที่บริเวณรอบ ๆ วังสระปทุม มีดำริโดยกรุงเทพมหานครว่าจะมีการห้ามสร้างตึกโดยรอบวัง เพื่อความปลอดภัยและไม่บดบังทัศนียภาพ เรื่องนี้ผ่านการอนุมัติจากสภากรุงเทพมหานครแล้ว เรื่องส่งไปถึงสำนักงานกฤษฎีกาเพื่อพิจารณาในแง่ข้อกฎหมายแล้ว แต่สุดท้ายก็ไม่ได้ประกาศใช้ ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะโดยรอบก็มีการก่อสร้างอาคารสูงใหญ่มากมายอยู่แล้ว เช่น สยามดิสคัฟเวอรี่เซ็นเตอร์ เซ็นทรัลเวิลด์ ฯลฯ การที่อยู่ดีๆ ห้ามสร้างก็เท่ากับเป็นการรอนสิทธิอย่างร้ายแรง และสุดท้ายกรุงเทพมหานครก็ไม่ได้ประกาศข้อกำหนดนี้ ทั้งนี้ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะ "พระเมตตา" ที่ไม่ต้องการให้ประชาชนเดือดร้อน

ภาพที่ 4: อาคารศูนย์วัฒนธรรมที่ไม่ได้สวยงามอะไรเลย

          อย่างไรก็ตามที่ผ่านๆ มา ทางราชการก็ประกาศห้ามสร้างในบริเวณที่ไม่พึงห้ามหลายแห่ง เช่น รอบ ๆ ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ผมเคยถามทางเจ้าหน้าที่สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ว่า อาคารดังกล่าวมีความสวยตรงไหน ไทยก็ไม่ใช่ ญี่ปุ่น ก็ไม่เชิง ท่านก็ตอบไปว่าทางราชการต้องการที่จะควบคุมปริมาณการจราจรโดยรอบ ซึ่งดูจะไม่ค่อยสมเหตุสมผลเท่าที่ควร ข้อกำหนดการก่อสร้างนี้แข็งขันมาก ไม่เคยมีการแก้ไขเลย แม้แต่จะมีข่าวว่าอดีตนายกฯ ได้สั่งให้แก้ไขเพื่อให้ที่ดินของท่านราคาแพงขึ้น ก็เป็นแค่ข่าวลือเท่านั้น และเมื่อสองสามปีก่อน ขณะที่จะสร้างศูนย์วัฒนธรรมไทย-จีน ทางราชการก็เพิ่งให้แก้ข้อกำหนดการก่อสร้างเพื่อยกเว้นให้เฉพาะรายนี้เท่านั้น

กรณีตัวอย่างสวนเบญจกิติ
          อีกบริเวณหนึ่งที่ไม่สมเหตุสมผลในการห้ามก็คือ รอบบึงยาสูบหรือสวนเบญจกิติ ทางราชการอ้างว่าเป็นสวนที่สร้างขึ้นมาเพื่อเทิดพระเกียรติสมเด็จพระราชินี จึงออกข้อกำหนดห้ามการก่อสร้างอาคารสูงๆ ใหญ่ๆ ในย่านนี้อีกต่อไป  ส่งผลให้แปลงที่ดินต่าง ๆ โดยรอบที่คิดจะสร้างสูง ไม่สามารถทำได้อีกต่อไป แต่ที่ลักลั่นก็คือ อาคารใหญ่ๆ โดยรอบสวนแห่งนี้ก็มีอยู่มากมาย อาคารเหล่านี้ก็ถือว่า "กำไร" ที่ได้ก่อสร้างไปก่อนแล้ว ส่วนที่ยังไม่ได้สร้าง ก็คงต้องถือว่า "โชคร้าย" ที่ไม่ทันได้ขออนุญาต

ภาพที่ 5: ทัศนียภาพสวนเบญจกิติที่รายล้อมด้วยตึกสูง

          ผมเชื่อว่าสถาบันพระมหากษัตริย์ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการออกข้อกำหนดการก่อสร้างแบบนี้เลย เป็นดำริของทางราชการท้องถิ่นล้วน ๆ ซึ่งเป็นการจำกัดสิทธิ อันที่จริงทางราชการมีสิทธิในการจำกัดสิทธิหรือรอนสิทธิของประชาชน แต่ต้องมีการจ่ายค่าทดแทน ไม่ใช่นึกจะส่งอะไรส่งเดชตามอำเภอใจ ความเสียหายที่เกิดขึ้นไม่ใช่เฉพาะกับเจ้าของที่ดินโดยรอบ แต่เสียหายต่อเศรษฐกิจและสังคมเมืองโดยรวม แทนที่บริเวณ.โดยรอบจะสามารถสร้างอาคารสูงใหญ่เพื่อการอยู่อาศัย สำนักงาน ฯลฯ เพื่อให้การใช้ที่ดินเมืองที่มีราคาแพงระยับได้ใช้อย่างคุ้มค่า กลับมาจำกัดสิทธิเสียเช่นนี้
          ถ้ามองแบบขี้สงสัย อาจจะเป็นกรณีที่ "ซ่อนเร้น" ก็ได้ เช่น ในสัญญาเช่าบริหารพื้นที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์แต่เดิมนั้น รวมถึงหน้าที่ของผู้ที่ได้รับสัมปทานบริหาร ให้ก่อสร้างอาคารโรงแรมขนาดใหญ่ เพื่อรองรับผู้มาประชุมในศูนย์ฯ ด้วย อย่างไรก็ตามการสร้างอาคารขนาดใหญ่เป็นโรงแรม หรือสำนักงานในช่วงหลายปีที่ผ่านมานี้ อาจมีความเสี่ยงทางธุรกิจพอสมควร ดังนั้นเมื่อมีข้อกำหนดการห้ามสร้างอาคารสูงใหญ่ที่เพิ่งออกมาไม่นานนี้ ก็เท่ากับหมดโอกาสที่จะสร้างตามแผนการพัฒนาที่ดินอีกต่อไปนั่นเอง

บางกระเจ้าเหมือนถูกสาป
          ประเด็นสำคัญในเชิงหลักการก็คือ การ "เพ้อฝัน" ให้พื้นที่บางกระเจ้า จังหวัดสมุทรปราการ เป็นพื้นที่ "ปอดของคนกรุงเทพฯ" นั้น เป็นแนวคิดที่ผิดมาแต่ต้น ทำไมที่ดินของคนบางกระเจ้า ต้องมา "บูชายัญ" เป็นประโยชน์ต่อคนอื่น โดยตนเองไม่ได้รับประโยชน์
          ตัวอย่างเช่น ในฝั่งยานนาวากรุงเทพมหานคร สามารถปลูกสร้างอาคารชุดพักอาศัยได้ ราคาที่ดินตกเป็นเงินไร่ละ 60 ล้านบาท (ตารางวาละ 150,000 บาท) หากให้ฝั่งบางกระเจ้าสามารถสร้างห้องชุดได้ ราคาที่ดินคงขึ้นไปถึง 40 ล้านบาท (ตารางวาละ 120,000 บาท) หรือราว 60% ของฝั่งกรุงเทพมหานคร เพราะเดินทางเข้าถึงได้ยากกว่า ถนนแคบกว่า เป็นต้น แต่โดยที่ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเช่นนั้นได้ สามารถสร้างได้แต่อาคารขนาดเล็ก ๆ ราคาที่ดินอาจตกเป็นเงินเพียง เป็นเงินเพียงไร่ละ 24 ล้านบาท (ตารางวาละ 60,000 บาท) ดังนั้น หากจะให้พื้นที่นี้เป็น "ปอดของคนกรุงเทพฯ" ก็ควรให้กรุงเทพมหานครซื้อสิทธิหรือจ่ายค่าทดแทนไปให้กับชาวบ้านบางกระเจ้าไร่ละ 16 ล้านบาท (40 - 24 ล้านบาท) เพื่อคงพื้นที่นี้ให้เป็นพื้นที่สีเขียวถาวร
          แต่การที่ไม่มีการจ่ายค่าทดแทน และทำให้ชาวบ้านเสียเปรียบในการใช้ที่ดิน และมีการดิ้นรนหาทางออกด้วยกรผ่อนกฎให้สร้างได้แต่บ้านเดี่ยวเช่นที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ก็ทำให้ "ปอดของคนกรุงเทพฯ" ไม่เหลือสภาพอีกต่อไปในอนาคต เป็นการแก้ไขปัญหาแบบไม่สิ้นสุด กลายเป็นวงจรที่หาทางออกที่ชัดเจนไม่ได้

ภาพที่ 6: บางกระเจ้า จะเป็นปอดของคน กทม ก็ได้ ถ้าจ่ายค่าทดแทนให้ชาวบ้าน

          การคงพื้นที่ให้เป็น "ปอดของคนกรุงเทพฯ" ยังอาจต้องทบทวนในอีกแง่หนึ่ง เช่น ในกรณีนครเซี่ยงไฮ้ ก็มีพื้นที่ขนาดใหญ่เช่นนี้ คือ "ผู่ท่ง" ซึ่งอยู่คนละฝั่งแม่น้ำกับ "ผู่ซี" หรือเขตนครเซี่ยงไฮ้เดิม ทางการจีนได้เวนคืนที่ดินที่เป็นเขตชนบทนี้มาพัฒนาเป็นมหานครเซี่ยงไฮ้ใหม่ กลายเป็นศูนย์ธุรกิจใหม่ในทันที ขณะนี้ที่นครโฮจิมินห์ซิตี้ก็กำลังทำแบบเดียวกันในพื้นที่อำเภอที่ 2 หรือ "ถูเทียม" ซึ่งอยู่ตรงข้ามใจกลางเมืองเดิม สำหรับการรักษาพื้นที่สีเขียวนั้น ทั้งเซี่ยงไฮ้ และโฮจิมินห์ซิตี้มองว่านครก็ตั้งอยู่ใกล้ทะเลอยู่แล้ว เช่นเดียวกับกรุงเทพมหานคร ความจำเป็นเรื่อง "ปอด" คงเป็นเรื่อง "หลง" ไปมากกว่า แต่ในนครทั้งสองต่างก็ปลูกต้นไม้กันมากมาย จากที่ว่างขนาดใหญ่ที่จัดวางไว้ตามผังเมืองใหม่ และสร้างเมืองในแนวดิ่ง ประหยัดพื้นที่โดยไม่ต้องกลัวแออัด

สรุปให้คิดใหม่
          นี่แหละครับหลาย ๆ ข้อกำหนดในการควบคุมการก่อสร้างของบ้านเมืองไทยเรา ไม่ค่อยสมเหตุสมผล ไม่จึงทำให้เมืองขยายตัวไปอย่างไร้ทิศผิดทาง คนไทยเราคงไม่ชอบการรวมศูนย์อำนาจ เผด็จการหรืออะไรทำนองนั้น จึงเห็นการที่เมืองมีความหนาแน่น (High Density) แล้วไม่ชอบ แต่อย่าลืม หนาแน่น ไม่ใช่แออัด (Overcrowdedness) และถ้าเราจะกระจายความเจริญจริง เราต้องมีการวางแผน เพราะทุกวันนี้นอกเขตผังเมืองรวม ก็สร้างอาคารกันส่งเดช มีทั้งโรงงาน อะไรต่อมิอะไรเต็มทุ่งไปหมด  สุดท้ายการใช้ที่ดินก็เละเทะอยู่ดี

ภาพที่ 7: สภาพโรงเรียนพร้อมพรรณวิทยา ห้วยขวางเมื่อแรกตั้งเมื่อ 50 ปีก่อน รอบๆ มีแต่ทุ่งนา

          ในท้ายสุดนี้ ผมขออนุญาตนำภาพของโรงเรียนพร้อมพรรณวิทยา ซึ่งเป็นโรงเรียนเก่าของผมที่ห้วยขวางมาให้ดู ภาพนี้คงถ่ายไว้เมื่อ 50 ปีก่อน รอบๆ มีแต่ทุ่งนา ในปี 2506 ขณะผมไปเรียนยังเห็นทุ่งนาสุดลูกหูลูกตา แต่ตอนนี้แออัดไปหมด ในการวางแผนพัฒนาที่ชานเมือง ต้องวางแผนให้ดี ไม่ใช่ปล่อยให้ต่างคนต่างสร้างเหมือนในอดีต 
          โลกเปลี่ยนไปแล้ว ไทยต้องเปลี่ยนตาม

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่