Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 851 คน
เขื่อนในมุมมองอสังหาริมทรัพย์
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 1 พฤศจิกายน 2556 หน้า 11

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon4

          มีบางคนเห็นผมแสดงความเห็นต่างจากเหล่า NGOs ที่ค้านเขื่อนแม่วงก์ จึงเสนอให้ผมไปประเมินมูลค่าเขื่อนแม่วงก์ที่กำลังดังอยู่ในขณะนี้ ผมก็อยากช่วยชาติเหมือนกัน แต่การประเมินนี้ต้องใช้เงินมหาศาล อยู่ดี ๆ จะให้ตัวเลขส่งเดชคงไม่ได้ เราจึงลองมาดูเขื่อนในต่างประเทศเพื่อสะท้อนมองไทยบ้าง
          ท่านทราบไหม เขื่อนฮูเวอร์นั้นจะมีอายุขัยกี่ปี ขอบอกใบให้ว่าปกติบ้านคอนกรีตเสริมเหล็กหลังหนึ่ง มีอายุขัยทางเศรษฐกิจ 50 ปี แต่อายุทางกายภาพอยู่ได้เป็นร้อยปี ยิ่งถ้าเป็นอาคารที่ก่อสร้างด้วยหินเป็นแท่ง ๆ อย่างในยุโรปด้วยแล้ว อยู่มา 200-300 ปียังนับว่าสบายๆ อาจต้องเปลี่ยนพื้นไม้ และรื้อทิ้งงานสถาปัตยกรรมบางส่วนและงานระบบทั้งหมดออกเป็นระยะ ๆ
          สำหรับเขื่อนฮูเวอร์นั้นอายุทางกายภาพอยู่ได้ตลอดชั่วกัลปาวสาน! เพราะก่อสร้างแข็งแรงพอๆ กับหินหุบเขา (Canyon) ที่ตั้งอยู่โดยรอบ {1} สำหรับอายุการใช้งานก็คาดการณ์ว่าจะใช้ได้อีกนานเท่านานเช่นกัน อย่างไรก็ตามเขื่อนต่าง ๆ ก็มีอายุขัยทางเศรษฐกิจ อย่างบางเขื่อนมีอายุราว 100 ปีก็ทุบทิ้งไป เช่น เขื่อนเอลวา (Elwha) อย่างไรก็ตามพวกนักต้านเขื่อนก็อ้างว่าเขื่อนมีอายุเพียง 50 ปี {3} ซึ่งคงเป็นไปไม่ได้เพราะขนาดบ้านยังมีอายุอยู่ได้นับร้อยปี
          สมมติให้ค่าก่อสร้างเขื่อนเอลวาเป็นเงิน 100 และเมื่อสร้างเสร็จ มีรายได้สุทธิต่อปีเป็น 8% ของราคาเขื่อนตอนแรก โดยไม่มีการเพิ่มขึ้นของรายได้สุทธิเลย (แต่ในความเป็นจริงควรมีรายได้สุทธิเพิ่มขึ้น) และให้คิดย้อนเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ ณ อัตราเงินเฟ้อที่ 4% โดยประมาณ จะพบว่าเขื่อนนั้น ๆ จะคุ้มทุนในปีที่ 18 ถ้าแต่ละช่วงของเวลามีการปรับปรุงเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ก็จะยิ่งสร้างมูลค่าอีกมหาศาล อย่างไรก็ตามเมื่อครบกำหนด 100 ปีแล้ว เขื่อนนี้ก็ถูกรื้อถอนไป ส่วนหนึ่งก็เพื่อคืนสภาพแวดล้อมเดิมให้กับท้องถิ่น แต่เหตุผลสำคัญก็คือความไม่คุ้มที่จะปรับปรุงต่อไป
          ยกตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวในไทยก็เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว ประมาณการว่าสร้างในปี พ.ศ.2521 ด้วยเงินเพียง 1,000 ล้านบาทสำหรับสิทธิการเช่า 30 ปี แต่เมื่อครบ 30 ปีแล้ว ต่อมา ปี พ.ศ.2554 การรถไฟฯ ยังสามารถให้ศูนย์การค้าแห่งนี้เช่าต่อไปอีก 20 ปี เป็นเงินปัจจุบันอีกราว 21,300 ล้านบาท {4} ทั้งๆ ที่ เงิน 1,000 ล้าน ณ ปี 2521 จะเพิ่มค่าเป็น 12,676 ล้านบาท หากคิดจากรายได้สุทธิ 8% ต่อปีเป็นเวลา 33 ปี ฉันใดก็ฉันนั้น กรณีของเขื่อนที่สร้างรายได้และทำคุณมานับร้อยปี ย่อมเกินความคุ้มค่าไปมายมายแล้ว
          ปกติแล้วเขื่อนมีไว้เพื่อการชลประทาน แต่อีกการหน้าที่หนึ่งก็คือการผลิตไฟฟ้า จากตารางที่แสดงจะเห็นได้ว่า ประเทศไทยผลิตไฟฟ้าจากพลังน้ำได้ถึง 10.9% ซึ่งถือว่าสูง โดยแต่เดิมคงสูงกว่านี้ แต่ด้วยความต้องการไฟฟ้ามากขึ้น จึงผลิตจากน้ำมันมากเป็นพิเศษถึง 88.9% อย่างไรก็ตามการผลิตไฟฟ้าจากน้ำมันนั้นเป็นพิษต่อสิ่งแวดล้อม และสูญเสียเงินมาก หากเปรียบเทียบจะได้ความดังนี้:
          1. จีนไฟฟ้าจากแก๊สและน้ำมัน ในสัดส่วนที่น้อยกว่าไทย คือเพียง 69.55 แต่จีนสร้างเขื่อนผลิตไฟฟ้าได้ถึง 21.8%
          2. สหรัฐอเมริกาใช้พลังงานจากน้ำมันและแก๊สมากเพราะมีปริมาณสำรองสูงมาก แต่ก็ใช้พลังงานจากนิวเคลียร์ถึง 10.1% ซึ่งไทยไม่มีนิวเคลียร์
          3. ฝรั่งเศสใช้พลังงานจากนิวเคลียร์สูงมาก โดยฝรั่งเศสสูงถึง 55% และยังได้พลังงานจากเขื่อนถึง 18.3%
          4. เยอรมนีซึ่งรวยกว่าแต่ก็ใช้น้ำมันน้อยกว่าไทย แต่มีพลังงานนิวเคลียร์ถึง 24.5%
          5. ประเทศที่จะมีประชากรเบาบางกว่า เช่น นอรเวย์และลาว ใช้ไฟฟ้าจากเขื่อนแทบทั้งหมด ลาวจึงสร้างเขื่อนได้มาก นี่ถ้าลาวมี NGOs ค้านเขื่อนเสียงดังเช่นไทย ก็อาจไม่มีพลังงานใช้
          6. มาเลเซียซึ่งคล้ายแต่เจริญกว่าไทย ใช้แก๊สและน้ำมันที่ 91.7% เป็นแหล่งพลังงาน แต่ประเทศนี้รวยกว่าไทย และมีน้ำมันและแก๊สมากมาโดยตลอด จึงไม่มีปัญหา
          ด้วยเหตุนี้เขื่อนจึงมีความจำเป็นด้านความมั่นคงของพลังงาน นอกจากนี้ยังมีความจำเป็นด้านการชลประทาน การป้องกันน้ำท่วม และการระบายน้ำไล่น้ำเค็ม ฯลฯ ผลพลอยได้จากเขื่อนยังมีผลต่อการท่องเที่ยว การขยายพันธุ์ของพืชและสัตว์ การเพิ่มขึ้นและเพิ่มความหนาแน่นของป่าไม้เพราะการมีน้ำท่าอุดมสมบูรณ์ยิ่งขึ้น

          อย่างไรก็ตามทุกอย่างย่อมมีทั้งคุณและโทษ จะให้ดีหมดจดย่อมไม่ได้ คณะกรรมการชลประทานและระบายน้ำนานาชาติ (International Commission on Irrigation and Drainage) จึงได้กำหนดรายการตรวจสอบหรือ Check List เพื่อประเมินความคุ้มค่าของเขื่อน 8 ด้านได้แก่ ด้านการผลิตไฟฟ้า การสร้างมลภาวะ ดิน การตกตะกอน นิเวศวิทยา สังคมและเศรษฐกิจ สุขภาวะ และการเสียสมดุล รวมทั้งหมด 53 รายการย่อย {5}
          ประเด็นหนึ่งที่ยากจะประเมินก็คือความสูญเสียทางรากเหง้าทางวัฒนธรรมที่เกิดจากการย้ายถิ่นฐาน เช่น กรณีเขื่อน Myitsone ในเมียนมาร์ที่ต้องย้ายอาคารทางวัฒนธรรมของชนกลุ่มน้อย แต่หากมองในระยะยาว กรณีก็พอจะหาคำตอบได้ เช่น กรณีวัด ต้นไม้ขนาดใหญ่และชุมชนเก่า โผล่พ้นน้ำจากการที่เขื่อนสิริกิติ์น้ำลดลงต่ำสุดในระยะ 45 ปี {7} จะเห็นได้ว่าแม้ชุมชนย้ายไปแล้ว ก็สามารถสืบทอดรากเหง้าทางวัฒนธรรมในสถานที่ใหม่ได้  อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือที่บ้านกะทูน ซึ่งซุงและโคลนไหลถล่มหมู่บ้านเมื่อปี พ.ศ.2531 บัดนี้ก็กลายเป็นท้องเชื่อนไปแล้ว เพราะสภาพไม่เหมาะสมที่จะอยู่อาศัย {8} การย้ายถิ่นฐานจึงอาจจำเป็น
          การใดก็ตามที่เป็นประโยชน์ต่อมวลมนุษย์โดยรวม ก็ควรดำเนินการ แต่ทั้งนี้ต้องชั่งผลดี ผลเสียให้ดี เพราะในโลกนี้ไม่มีอะไรสมบูรณ์ร้อยเปอร์เซ็นต์

อ้างอิง
[1} โปรดดู http://zidbits.com/2013/05/how-long-will-the-hoover-dam-last/
{2} โปรดดู http://en.wikipedia.org/wiki/Elwha_Dam
{3} โปรดดู http://web.mit.edu/12.000/www/m2012/finalwebsite/problem/dams.shtml
{4} ข่าว “ลุ้นสัญญาเช่าไม่โมฆะ เปิดเซ็นทรัลโฉมใหม่” หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,646 23-25  มิถุนายน พ.ศ. 2554 ณ http://www.thannews.th.com/index.php?option=com_content&view=article&id=72067:2011-06-22-02-35-46&catid=85:2009-02-08-11-22-45&Itemid=417
{5} โปรดดู http://www.icid.org/dam_pdf.pdf
{6} โปรดดู http://en.wikipedia.org/wiki/Myitsone_Dam
{7} ชาวบ้านก้มกราบ! หมู่บ้าน/วัด โผล่พ้นน้ำ หลังจมบาดาล กว่า 45 ปี www.youtube.com/watch?v=nQ6JmfyPEvM
{8} โปรดดู www.oknation.net/blog/Chaoying/2010/02/04/entry-1

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่