Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,164 คน
วางผัง – สร้างเมืองเชิงรุก: สร้าง CBD ใน CBD
ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 14 ฉบับที่ 1923 วันที่ 18-20 กรกฎาคม 2547 หน้า 33-34

อติณัช ชาญบรรยง
รองผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

         เราสังเกตไหมอาคารสำนักงานบ้านเราเกิดขึ้นกระจัดกระจายทั่วไปหมด (ตามกรุที่ดินของเจ้าของกิจการขนาดใหญ่) ไม่ว่าจะเป็นชานเมืองแถวคลองประปา ประชานุกูล งามวงศ์วาน แจ้งวัฒนะ หลักสี่ รามอินทรา นวมินทร์ รามคำแหง พัฒนาการ บางนา สำโรง ฯลฯ ส่งผลให้เมืองขยายตัวไปอย่างไร้ขอบเขต
        บางทีถ้าเราทำอย่างสิงคโปร์ โดยจัดหาที่ดินใจกลางเมืองให้นักลงทุนซื้อไปก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ก็จะดีเหมือนกัน เพราะการที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อยู่รวมกันในที่เดียว ก็จะทำให้เกิดพลังเกื้อหนุนกัน ทำให้การดำเนินธุรกิจมีประสิทธิภาพ ไม่ต้องเสียเวลาเดินทาง ราคาค่าเช่าก็จะไม่ตกต่ำเช่นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่โดด ๆ
        ในทางตรงกันข้าม ก็จะเป็นการลดทอนการสร้างอาคารธุรกิจอย่างสะเปะสะปะ เพราะขืนสร้างขึ้นมาก็จะไม่สามารถหาผู้ซื้อหรือเช่าได้ ด้วยความต้องการส่วนมากจะมุ่งมาในทำเลที่จัดหาให้แล้ว นอกจากนี้ยังช่วยให้เมืองมีการวางผังอย่างเป็นระบบในเชิงรุกอีกด้วย
         ยังมีที่ดินแปลงหนึ่งที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งในการใช้สร้างศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ (Central Business District หรือ CBD) ที่ดินแปลงนี้เป็นเขตทหารตั้งแต่สนามเป้าถึงสนามกีฬากองทัพบก มีขนาดประมาณ 900 ไร่ ด้านตะวันออกที่ติดถนนวิภาวดี ก็มีดอนเมืองโทลเวย์และทางด่วนขั้นที่หนึ่ง ซึ่งสามารถสร้างทางเชื่อมได้โดยตรงเลย ส่วนด้านใต้และด้านตะวันตกที่ติดกับถนนพหลโยธิน ก็มีรถไฟฟ้า BTS และทางด่วนขั้นที่ 2 ที่สามารถต่อเชื่อมได้เช่นกัน
        ภายในที่ดินแปลงนี้ หากสามารถนำมาพัฒนาใหม่ได้อาจใส่สาธารณูปโภคสำคัญเช่น รถรางไฟฟ้าระหว่างอาคาร ทางด่วน ระบบไอทีที่ทันสมัย ฯลฯ ซึ่งเป็นคุณสมบัติสำคัญของการเป็น CBD
        สำหรับการจัดสรรที่ดินผืนนี้ หากหักที่ดินสัก 40% ไปใช้เพื่อการสาธารณูปโภค ที่เหลืออีก 60% หรือ 540 ไร่ สามารถนำมาสร้างสำนักงานหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษเพื่อให้เป็นศูนย์ธุรกิจ ถ้าอาคารธุรกิจหลังหนึ่งมีขนาดเนื้อที่ 8 ไร่ (เท่าธนาคารกรุงเทพสำนักงานใหญ่, สีลม) ก็จะสามารถสร้างอาคารแบบเดียวกันได้เกือบ 67.5 แห่ง มากกว่าย่านสีลมเสียอีก และจะกลายเป็น CBD ที่สมบูรณ์แบบทีเดียว
         ถ้าที่ดินแปลงย่อยแปลงหนึ่งสามารถใช้สร้างอาคารได้ 128,000 ตรม. (10 เท่าของขนาดที่ดิน 8 ไร่) อาคาร 67.5 แห่ง ก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างรวมกันถึง 8.256 ล้าน ตรม. และถ้าประมาณให้หักพื้นที่จอดรถและสาธารณูปโภคไป 40% ก็จะมีพื้นที่สุทธิให้ในเชิงพาณิชย์ได้ถึง 4.9536 ล้าน ตรม. หรือ สามในสี่ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพเลย
         นี่คือความยิ่งใหญ่ของ CBD ใหม่โดยแท้ ที่ไม่ต้องย้ายออกไปไกลโพ้นและยังเกื้อหนุนกับย่าน CBD เดิม แม้แต่ศูนย์ราชการกรุงเทพมหานครแห่งใหม่ที่วางแผนจะสร้างแถวแจ้งวัฒนะ ก็เอามาใส่ไว้ที่นี่ได้สบาย ๆ
        มูลค่าของโครงการนี้โดยรวมน่าจะเป็นเงินถึง 247,680 ล้านบาท (4.9536 ล้าน ตรม., 50,000 บาท/ตรม.) ถ้าเชิญชวนนักลงทุนมาดำเนินโครงการ น่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้มหาศาลทีเดียว
         ส่วนค่าการก่อสร้างรถไฟฟ้า รถราง ทางเชื่อมทางด่วน ไม่ต้อง คิดรวมในงบประมาณโครงการนี้ ถือเป็นการหน้าที่ของรัฐบาลและจะได้รับการคืนทุนจากผู้ใช้บริการในภายหลัง
        อย่างไรก็ตามสิ่งหนึ่งที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษก็คือต้นทุนในการย้ายหน่วยราชการต่าง ๆ ออกไป ซึ่งแม้จะเป็นเงินพอสมควรเพื่อให้สมเกียรติ สมฐานะ แต่ก็ถือว่าน้อยนิดมากเมื่อเทียบกับการที่จะได้ที่ดินที่ควรมีมูลค่าตลาดมหาศาลมาทำการพัฒนาเพื่อประเทศชาติส่วนรวม
         และอีกสิ่งที่ยังไม่เคยมีการพิจารณาก็คือ ความสูญเสียประโยชน์ในการอยู่ใจกลางเมืองของครอบครัวทหารหรือผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งแม้จะต้องจากไปตามคำสั่งผู้บังคับบัญชา ก็ควรมีการชดเชยกันตามสมควรเช่นกัน
         การพัฒนาเมืองในเชิงรุกนี้ อาจถือเป็นการเกี่ยวร้อยการพัฒนาเศรษฐกิจ การพัฒนาเมือง การวางผังเมือง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชิงสร้างสรรค์ต่อประเทศชาติไปพร้อม ๆ กัน อันถือเป็นยุทธศาสตร์ใหม่ในการพัฒนาประเทศในอนาคต


AREA.co.th มีศูนย์ข้อมูลที่ครอบคลุมโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ มีจำนวนข้อมูลที่มากที่สุดในประเทศไทยจากการสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่