Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,178 คน
แฟลตสิงคโปร์ที่พึงเรียนรู้
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 4 ตุลาคม 2556 หน้า 11

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon4

          สิงคโปร์เป็นประเทศเล็ก ๆ แต่แฟลตของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ไม่ใช่กระจอกๆ มีสิ่งล้ำค่าที่ไทยเราพึงเรียนรู้มากมาย
          สิ่งแรกที่พึงเรียนรู้ก็คือ ท่านอาจไม่ทราบว่าการเคหะฯ เขาผลิตที่อยู่อาศัยได้ถึง 80-85% ของที่อยู่อาศัยทั่วเกาะสิงคโปร์ สร้างแฟลตหรือเรียกแบบไทย ๆ ว่าห้องชุดได้เกิน 1 ล้านหน่วยแล้ว ในขณะที่การเคหะแห่งชาติของไทย สร้างที่อยู่อาศัยได้ไม่ถึง 1% ของบ้านในเขตกรุงเทพมหานคร ฟ้าส่งการเคหะแห่งชาติมาเกิด ยังส่ง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ผู้สร้างที่อยู่อาศัยในมูลค่าที่สูงกว่าของการเคหะแห่งชาติเสียอีก โดยรัฐบาลไม่ต้องจ่ายเงินอุดหนุนแม้สักบาท
          เมื่อก่อนสิงคโปร์ก็มีคนจน ผมไปสิงคโปร์ครั้งแรกในปี พ.ศ.2529 หรือเพียง 27 ปีก่อน ยังมีชุมชนคล้ายสลัมอยู่เป็นแห่ง ๆ แฟลตก็สร้างไม่กี่ชั้น แต่เดี๋ยวนี้แฟลตของสิงคโปร์สูง 30-40 ชั้น มีการค่อย ๆ รื้ออาคารแฟลต 5 ชั้น สร้างเป็น 10 ชั้น 20 ชั้นขึ้นไปตามลำดับ นัยว่าเพื่อการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ใช่สร้างแบบเตี้ย ๆ เช่นในประเทศไทย
          เมืองไทยของเราสร้างแฟลต กลับเริ่มไปสร้างให้คนจนอยู่ก่อน แต่ที่สิงคโปร์ เขาไม่ได้เริ่มที่คนจนที่ผมยังพบตอนไปครั้งแรก แต่เขาสร้างให้คนชั้นกลาง ที่มีรายได้พอจ่ายได้ก่อน เพื่อจะได้มีเงินสร้างได้มาก ๆ แต่ของไทยสร้างให้คนจนอยู่ เช่น ชาวสลัมคลองเตย พวกเขาก็เลยพากันเซ้งสิทธิ แล้วย้ายกลับลงไปสลัม เพราะมีผู้อื่นอยากได้
          ลองคิดดูว่าหากไทยสร้างแฟลตให้ข้าราชการและชนชั้นกลางก่อนเมื่อ 50 ปีก่อน ป่านนี้แฟลตจะเป็นที่อยู่อาศัยที่มีระดับ ไม่ใช่ถิ่นคนจน แล้วเมื่อเราสร้างให้คนจนในภายหลัง พวกเขาก็ไม่รังเกียจเพราะภาพพจน์ดี ที่สำคัญ การพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเติบโตในแนวสูงตามค่านิยมการชอบอยู่แฟลต ไม่ใช่ในแนวราบเช่นปัจจุบัน ซึ่งยิ่งสร้างความยุ่งเหยิงให้กับเมือง
          การที่สิงคโปร์สามารถสร้างแฟลตได้ใหม่บนที่เดิม แต่ขณะที่ไทยเราไม่สามารถย้ายแฟลตดินแดงที่มีความสูง 5 ชั้นได้ ทั้งที่ก่อสร้างมา 49 ปีแล้ว นับเป็นการสะท้อนความไร้ประสิทธิภาพและประสิทธิผลของระบบราชการไทย แสดงถึงความป่วยไข้ของสังคมไทยที่ปล่อยให้เกิดอาการ "มือใครยาว สาวได้สาวเอา" ใครใกล้หรือครอบครองทรัพยากรอะไรของชาติอยู่ ก็จะเก็บไว้ใช้ส่วนตัว นี่ถ้าวันดีคืนร้ายแฟลตดินแดงเกิดถล่มขึ้นมา คงเสียชื่อเสียงประเทศชาติเป็นแน่
          ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา สิงคโปร์ยังทำการย้ายชาวบ้านที่อยู่ในแฟลตขนาดเล็ก ๆ เช่น ต่ำกว่า 30 ตารางเมตร ที่สร้างในยุคแรก ๆ บางส่วนออก แล้วขยายห้องชุด เช่น ในอาคารที่มีผู้อยู่อาศัย 400 ครัวเรือน ก็ 'เชิญออก' 200 ครัวเรือน จัดหาที่อยู่ให้ใหม่ แล้วทุบกำแพงทะลุ 2 หน่วยเป็นหน่วยเดียว เพื่อให้ห้องกว้างขึ้น ชีวิตความเป็นอยู่ดีขึ้น แต่โดยที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น  ในภายหลังก็เลิกนโยบายนี้ เน้นไปทุบอาคารเตี้ยๆ มาสร้างให้สูง ๆ ดีกว่า
          สิงคโปร์ไม่ใช่แค่สร้างแฟลตเป็นโครงการ ๆ หรือเป็นหย่อม ๆ แต่สร้างเป็นเมืองใหม่เลย โดยเกาะตามแนวรถไฟฟ้า บริเวณใกล้สถานีก็จะมีศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และมีรถประจำทางให้บริการไปตามแฟลตต่าง ๆ บางแห่งก็มีรถไฟฟ้ารางเบา (Light Rail) เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายหลักอีก ทำให้เดินทางได้สะดวกยิ่งขึ้น คุณภาพการอยู่อาศัยดีขึ้น เมืองใหม่บางเมือง ก็ได้รับรางวัลการจัดการที่อยู่อาศัยดีเด่นจากองค์การสหประชาชาติ
          หลังจากสร้างแฟลตเช่าแล้ว สิงคโปร์ยังให้มีการสร้างแฟลตขายขาด หรือห้องชุด โดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เช่าระยะ 99 ปี จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า หาก 80% ของเจ้าของร่วมของอาคารห้องชุดเหล่านี้ ลงมติว่าจะรื้ออาคารเก่าทิ้งแล้วสร้างใหม่ให้สูงใหญ่กว่าเดิม หาประโยชน์ได้มากขึ้น มีคุณภาพชีวิตดีขึ้น คนส่วนน้อยที่เหลืออีก 20% ก็จะต้องปฏิบัติตามเสียงส่วนใหญ่
          สิงคโปร์ยังอนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ โดยก่อนหน้าวิกฤติปี พ.ศ.2540 ให้ซื้อเฉพาะชั้น 5 ขึ้นไป แต่พอวิกฤติเกิด ก็ให้ซื้อได้ทุกชั้น ที่สิงคโปร์ยอมให้ต่างชาติซื้อ เพราะเขามีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่มี ดังนั้นถ้าให้ต่างชาติซื้อ ก็เท่ากับยกแผ่นดินให้พวกเขา อย่างไรก็ตามเดี๋ยวนี้สิงคโปร์ไม่ง้อต่างชาติแล้ว เพราะมีมาซื้อกันมาก จึงคิดภาษีพิเศษที่ขายให้คนต่างชาติถึง 10% จากการโอนในขณะที่คนสิงคโปร์ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมนี้
          นวัตกรรมล่าสุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ก็คือ การให้บุคคล ๆ เดียวสามารถซื้อห้องชุดใหม่ได้แล้ว ไม่ใช่จำกัดเฉพาะครอบครัวเช่นแต่ก่อน และแต่ก่อนคนเหล่านี้ซื้อได้แค่ห้องชุดเก่า โดยในกรณีคนโสดหรือผู้หย่าร้าง ต้องมีอายุ 35 ปีขึ้นไป หม้ายมีอายุ 21 ปีขึ้นไป และลูกกำพร้ามีอายุ 21 ปีขึ้นไป เมื่อมีการเปิดจองโครงการนี้ มีผู้จองซื้อกันถล่มทลาย เกินกว่าจำนวนห้องชุดที่วางแผนไว้เสียอีก 
          ที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือ ห้องชุดขนาดเล็กสุดมีขนาด 35 ตารางเมตร ซึ่งยังใหญ่กว่าห้องชุดของการเคหะแห่งชาติของไทยเสียอีก ข้อคิดส่งท้ายก็คือ ขณะนี้เราพยายามสร้างห้องชุดขนาดเล็ก ๆ ประมาณ 20 ตารางเมตรออกขายและขายได้ดีมากด้วย แต่เมื่อแล้วเสร็จ แม้อยู่คนเดียวก็อาจรู้สึก 'แออัด' อาจส่งผลให้ผู้ซื้ออยู่ย้ายออก และอาจกลายเป็นห้องเช่าราคาถูก ๆ ไป แสดงให้เห็นว่าห้องแบบนั้นอาจเล็กเกินกว่าที่จะอยู่อาศัยตามปกติสุข แม้แต่ในประเทศจีน ห้องชุดขนาดเล็กสำหรับครอบครัวยังมีขนาด 50 ตารางเมตร การสร้างห้องชุดขนาดเล็กเกินไป จึงอาจเป็นความสูญเปล่าหรือด้อยค่าลงในอนาคต
          เราต้องเอาเยี่ยงกา แต่ใช่ต้องเอาอย่างกาเสียทั้งหมด อะไรดี ๆ จากต่างประเทศ ไทยเราก็ควรน้อมใจเรียนรู้เพื่อพัฒนาบ้านเมืองของเรา


ภาพ 1: ลักษณะทั่วไปของห้องชุดในสิงคโปร์ที่มีลักษณะเป็นเมืองหรือโครงการขนาดใหญ่


ภาพ 2: การพังทลายของแฟลตอินเดีย ฝังคนทั้งเป็นไป 11 ศพ อาจเกิดขึ้นกับแฟลตดินแดงในอนาคตอันใกล้นี้ (ที่มา:
www.independent.co.uk/news/world/asia/indian-apartment-buildings-collapse-killing-11-and-burying-dozens-8788057.html)


ภาพ 3: เมืองใหม่แทมพิเนส ซึ่งเคยได้รับรางวัลที่อยู่อาศัยของสหประชาชาติ

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่