Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 654 คน
การล่มสลายของดีทรอยท์
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 6 กันยายน 2556 หน้า 11

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon

          การล่มสลายของนครแห่งนี้ให้ข้อคิดที่น่าสนใจหลายประการ เราควรเรียนรู้เพื่อไม่ให้ประวัติศาสตร์ต้องซ้ำรอยเดิม
          เมื่อวันเสาร์ที่ 24 สิงหาคม 2556 ผู้เขียนได้เดินทางไปดูความวิบัติของนครดีทรอยต์ด้วยตนเอง โดยได้รับความกรุณาจากนักศึกษาและคนไทยในนครแอน อาร์เบอร์ ซึ่งเป็นเมืองการศึกษาตั้งอยู่ห่างจากนครดีทรอยต์ประมาณ 70 กิโลเมตร ได้เห็นภาพที่น่าสนใจมานำเสนอ บทความในวันนี้จึงเน้นการ "เดินเรื่องด้วยภาพ"


ผู้เขียนกับคณะสำรวจซึ่งเป็นนักศึกษาไทยจากนครแอน อาร์เบอร์ มลรัฐมิชิแกน ด้านหลังเป็นเวิ้งอาคารร้าง

          นครดีทรอยต์ที่ว่าล้มละลายนั้น มีมูลหนี้สูงถึง 540,000 ล้านบาท {1} หรือประมาณหนึ่งในสี่ของงบประมาณแผ่นดินของไทย จึงทำให้บริการสาธารณะต่างๆ พิกลพิการไป ถนนหนทางก็เสื่อมโทรม ตำรวจก็มีจำกัด ซึ่งแน่นอนทำให้อาชญากรรมเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว ขนาดโรงเรียนยังปิดดำเนินการไปเป็นจำนวนมาก เหตุการณ์อย่างนี้ยังไม่เกิดขึ้นในประเทศไทย เพียงเพราะว่าประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้เทศบาลต่าง ๆ ก่อหนี้ได้ด้วยตนเอง และที่สำคัญการบริหารที่ผิดพลาด และการทุจริต ทำให้นครแห่งนี้ทรุดโทรมลงตามลำดับ


ขนาดโรงเรียนประถมในนครดีทรอยต์ ยังถูกทิ้งมากมาย ภาพจาก http://vipmedia.globalnews.ca

          นครแห่งนี้สร้างขึ้นเมื่อปี 2353 หรือ 202 ปีก่อน มีอายุน้อยกว่ากรุงเทพมหานครเล็กน้อย ปีที่มีประชากรสูงสุดคือปี พ.ศ.2503 โดยในเขตนครมีประชากรถึง 1,670,144 คน ณ ขนาดเมืองที่ 359 ตารางกิโลเมตร แต่ลดลงเหลือเพียง 713,777 คนในการสัมโนล่าสุด พ.ศ.2553 และล่าสุดเหลือประมาณ 700,000 คน เท่านั้น การที่ประชากรลดก็เพราะอุตสาหกรรมยานยนต์ย่ำแย่ลง คนจึงย้ายออก อย่างไรก็ตามในภูมิภาคมหานครและปริมณฑล ประชากรกลับพอ ๆ กันเมื่อเทียบกับ 40 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้แสดงว่าประชากรย้ายออกชานเมือง ซึ่งยิ่งทำให้เมืองมีปัญหาในทุกวันนี้ ด้วยสาธารณูปโภคไม่สามารถขยายตัวได้ทั่วถึงตามงบประมาณที่มีอยู่อย่างจำกัด
          อย่างไรก็ตามพึงเข้าใจว่า "ดีทรอยต์" ที่ทรุดโทรมนี้หมายเฉพาะถึงตัวนครเท่านั้น ยกเว้นใจกลางเมืองยังสวยงามสำหรับนักท่องเที่ยว แต่ในเขตมหานคร หรือ Metropolitan Detroit ซึ่งรวมเขตชานเมืองและเมืองบริวาร ประชาชนไม่ได้ลดลงคือยังมีราว 4.3 ล้านคน ยิ่งกว่านั้นประชากรในนครแห่งนี้ส่วนใหญ่ถึงคนดำถึง 83% ทั้งที่เมื่อเกือบ 100 ปีที่แล้ว เป็น "เมืองหลวง" ของขบวนการผิวขาวต้านผิวสี (Ku Klux Klan) นครแห่งนี้ถูกปกครองโดยพลพรรคเดโมแครตมาตลอด 40 ปีที่ผ่านมา และความจริงอีกข้อหนึ่งก็คือ อุตสาหกรรมรถยนต์ที่ถดถอยทำให้นครแห่งนี้ย่ำแย่ลงก็จริง แต่ในปัจจุบัน ประชากรส่วนใหญ่ไม่ได้พึ่งอุตสาหกรรมนี้


ราคาบ้านเหลือแค่ 1-10 เหรียญหรือ 30-300 บาทเพราะรกร้าง (อยู่ไปอาจประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา) {3}

          โดยที่บ้านในนครดีทรอยต์ขาดสาธารณูปโภครุนแรงและขาดงาน ทำให้ผู้คนละทิ้งบ้านไปเป็นจำนวนมาก แม้แต่ศาสตราจารย์คนหนึ่งที่ผู้เขียนพบในงานประชุมนานาชาติที่ผู้เขียนไปร่วมบรรยายในช่วงวันที่ 26-28 สิงหาคม ศกนี้ ยังละทิ้งบ้านของตัวเอง และไม่ได้กลับไปอีกเลย คาดว่าบ้านคงถูกงัดแงะเช่นที่เห็นในภาพ จากแผนที่แสดงราคาบ้านในใจกลางนครดีทรอยต์ จะเห็นได้ว่าราคากลางคงเป็นเงินไม่เกิน 2 ล้านบาท ในขณะที่บ้านในสหรัฐอเมริกามีราคาเฉลี่ยประมาณ 6 ล้านบาท


บ้านใจกลางนครดีทรอยต์ยังมีราคากลางไม่ถึง 2 ล้านบาท {4}

          จากข้อมูลขององค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) พบว่า ราคาบ้านในมหานครดีทรอยต์ (รวมนครดีทรอยต์และเมืองบริวาร) มีค่าสูงสุดในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2548 และเริ่มตกต่ำลงมาโดยตลอด ก่อนวิกฤติเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาในไตรมาสที่ 1 ของปี 2550 เสียอีก มาตกต่ำสุดขีดในไตรมาสที่ 1 ของปี 2554 โดยราคาลดลงเหลือเพียง 54% ของราคาสูงสุด แต่หลังจากนั้นก็ค่อย ๆ ฟื้นคืน จน ณ กลางปี 2556 ราคาเพิ่มขึ้น 27% จากจุดต่ำสุดในระยะเวลา 27 เดือนที่ผ่านมา {5}
          สิ่งที่เราได้เรียนรู้จากกรณีดีทรอยต์ก็คือ การปล่อยให้มีการบริหารเมืองที่ขาดความโปร่งใส เต็มไปด้วยทุจริต ย่อมก่อให้เกิดปัญหาอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ เรายังได้เรียนรู้ว่าเมื่อเศรษฐกิจพังทลายลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็แทบจะไม่มี จึงมีปรากฏการณ์ขายบ้านราคา 1 เหรียญสหรัฐ สิ่งสำคัญเกี่ยวกับการพัฒนาเมืองอีกอย่างหนึ่งก็คือ เมืองในอเมริกาต่างขยายตัวในแนวราบอย่างไม่สิ้นสุด ทำให้บริการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไม่เพียงพอ ยิ่งมาประสบปัญหาทางการเงิน ก็ยิ่งเสื่อมทรุดหนัก
          เราควรคิดวางแผนพัฒนาเมืองใหม่ให้เน้นการอยู่อาศัยอย่างหนาแน่น (High Density) ใจกลางเมือง โดยไม่แออัด (Overcrowdedness) เพื่อเว้นพื้นที่สีเขียวโดยรอบของเมืองไว้ ไม่ขยายเมืองอย่างไร้ของเขต ไม่ทำลายชนบท ไม่ทำลายพื้นที่เกษตรกรรมนอกเมืองเช่นที่กรุงเทพมหานครตามผังเมืองฉบับที่ไม่เหมาะสมนี้กำลังทำลายเมืองอยู่

อ้างอิง:
{1} www.huffingtonpost.com/2013/08/02/detroit-debt_n_3692078.html
{2} http://en.wikipedia.org/wiki/Detroit
{3} www.dailymail.co.uk/news/article-2381283/Going-going-going-Detroit-family-home-sale-519-days-despite-market-just-1.html
{4} www.trulia.com/real_estate/Pulaski-Detroit/3870
{5} www.fhfa.gov/webfiles/25454/2q13hpicbsapo.txt

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่