Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 518 คน
     กทม. นครหลวงอสังหาริมทรัพย์อาเซียน
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 5 เมษายน 2556 หน้า 11

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th  www.facebook.com/dr.sopon

            เมื่อวันที่ 20-22 มีนาคม ศกนี้ ผมได้ไปบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์อาเซียนที่สิงคโปร์ ที่ผ่านมาผมก็ผมเกี่ยวข้องกับ AEC มาโดยตลอด ผมสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินต์ซิตี้ มาตลอด และสำรวจมากกว่า “เจ้าถิ่น” เสียอีก  นอกจากนี้ยังไปสำรวจไกลถึงกรุงกาฏมาณฑุอีกด้วย  ผมจึงทำหน้าที่พานักลงทุนไปทำงานหาลู่ทางการลงทุนในประเทศต่าง ๆ เหล่านี้
            นอกจากนี้ผมยังเคยไปบรรยายให้กับหอการค้าลาว เมียนมาร์ รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาของกระทรวงการคลังเวียดนาม ไปอยู่เป็นเดือน ที่ปรึกษากระทรวงการคลังอินโดนีเซียไปบรรยายหลายต่อหลายเมือง และยังไปบรรยายให้กับรองประธานาธิบดีฟิลิปปินส์ และรัฐมนตรีกระทรวงพัฒนาการของบรูไนอีกด้วย ยิ่งกว่านั้นยังไปจัดสัมมนา-ดูงานที่อินเดีย สิงคโปร์ ฮ่องกง ญี่ปุ่น และจีน เป็นต้น
            ในอนาคตอินโดนีเซียจะเป็นดาวจรัสแสงใสอนาคต และจะเป็นบ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทยที่จะ Go Inter หรือส่งออก Know How ไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน ผมในฐานะที่เคยทำงานในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง รัฐบาลอินโดนีเซีย ในพื้นที่หลายนคร และยังเป็นนักวิจัยของธนาคารโลกในกรุงจาการ์ตา มั่นใจว่าอินโดนีเซียจะเป็นเสมือนบ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทย
            อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่มาก มีขนาดที่ดิน 3.5 เท่า และขนาดประชากร 3.6 เท่าเมื่อเทียบกับประเทศไทย และมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทย 1.8 เท่า เป็นเขตเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน อย่างไรก็ตามโดยที่อินโดนีเซียมีประชากรมาก จึงทำให้รายได้ประชาชาติต่อหัวของเขาน้อยกว่าไทยถึงครึ่งหนึ่ง หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคนไทยรวยกว่าคนอินโดนีเซียประมาณ 1 เท่าตัว 
            อินโดนีเซียจะเป็นบ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทยก็เพราะ ประเทศนี้มีนครที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนอยู่มากมายนับสิบนคร หากพิจารณาถึงสถานการณ์แต่ละนครจะพบว่า กรุงจาการ์ตาขณะนี้กำลังบูมเป็นอย่างมาก รถไฟฟ้าก็กำลังก่อสร้างกันอย่างขนานใหญ่ นครบันดุง นครสุราบายา ที่ต่างเป็นนครใหญ่ก็มีการพัฒนากันขนานใหญ่ โดยเฉพาะบันดุงต่อไปคงเชื่อมต่อเป็นอภิมหานครกับกรุงจาการ์ตา ขณะนี้นคร Bekasi นคร Bogor นคร Depok และนคร Tangarang ซึ่งล้วนแต่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน และอยู่ติดกับกรุงจาการ์ตาก็ถือว่าถูกผนวกเป็นส่วนหนึ่งของกรุงจาการ์ตาไปแล้ว
            นคร Medan ซึ่งอยู่บนเกาะสุมาตรา และตั้งอยู่เยื้อง ๆ กับกรุงกัวลาลัมเปอร์ของมาเลเซียก็มีประชากรเกิน 2 ล้านคน และเป็นนครที่มีอนาคตที่ดีในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง อีกนครหนึ่งที่น่าสนใจมากก็คือ นครบาตัม ซึ่งอยู่ห่างจากประเทศสิงคโปร์เพียงข้ามเรือเฟอรี่โดยใช้ระยะเวลาประมาณ 40 นาทีนั้น นครแห่งนี้เป็นเสมือนฐานทัพทางอุตสาหกรรมและยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวทางเลือกที่ผู้ที่เดินทางไปสิงคโปร์จะสามารถไปเยี่ยมเยียนได้
            นคร Makassar บนเกาะสุลาเวสี ก็เป็นอีกเมืองหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะมีประชากรมาก มีทรัพยากรมาก และมีโอกาสเติบโตอีกมาก ยังมีนครขนาดใหญ่นอกเกาะสุมาตราและเกาะชวาอีกหลายแห่งที่นักพัฒนาที่ดินไทยสามารถไปพัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุดในระบบบ้านกึ่งสำเร็จรูปได้เป็นอันมาก ถ้าเศรษฐกิจประเทศนี้ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ประชากรก็จะสามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ผมเกรงว่าอนาคตนักพัฒนาที่ดินไทยหลายแห่งอาจไปปักหลักอยู่ที่นั่นจนเห็นประเทศแม่เป็นเพียงสาขา!
            สำหรับย่างกุ้งที่เป็นที่กล่าวขวัญกันในขณะนี้ ย่างกุ้งอยู่ในช่วงขาขึ้น และกำลังจะก้าวกระโดดหลังจากการหยุดนิ่งไปนาน ทำให้การเติบโตเป็นไปอย่างรวดเร็วเกินความคาดหมาย การลงทุนจึงมีโอกาสดีมาก แต่ต้องอาศัยพันธมิตรทางธุรกิจชาวเมียนมาร์ที่เชื่อถือได้ และนักลงทุนไทยก็จำเป็นต้องทำตัวให้น่าเชื่อถือเช่นกัน
            นครย่างกุ้งมีขนาดเล็กกว่ากรุงเทพมหานคร และมีจำนวนประชากรน้อยกว่า แต่หากเทียบในแง่ของความหนาแน่นของประชากร กลับปรากฏว่าย่างกุ้งมีความหนาแน่นมากกว่า ทั้งนี้คงเป็นเพราะในช่วงที่ผ่านมา ย่างกุ้งเน้นการพัฒนาอาคารชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูกสำหร้บชาวย่างกุ้ง โดยเป็นห้องชุดขนาดเล็กเพียง 24-30 ตารางเมตร และมีความสูงเพียง 8 ชั้น โดยไม่มีลิฟท์ ในแง่ประชากร ประชากรเมียนมาร์มีมีอายุเฉลี่ย 65.24 ปี ซึ่งน้อยกว่าไทยที่ 76.33 ปี การนี้แสดงว่าประชากรไทยมีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าเมียนมาร์
            ในด้านอสังหาริมทรัพย์ พม่าอนุญาตให้เช่าที่ดินได้ 50 ปี บวกเพิ่มอีก 10 ปีและอีก 10 ปีรวม 70 ปี ในการโอนสิทธิการถือครอง หากราคาเพิ่มขึ้น รัฐบาลคิดภาษี 10% จากราคาที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain Tax) ในการให้เช่าทรัพย์สิน รัฐบาลก็เก็บภาษี 10% ของค่าเช่าเช่นกัน นอกจากนี้ยังมีภาษีนิติบุคคลประมาณ 25% ของกำไรสุทธิ ในนครย่างกุ้งยังมีการผังเมืองโดยมีอายุผังเมืองประมาณ 5 ปีคล้าย ๆ กับไทย
            การลงทุนจากต่างประเทศนั้น มีประเทศจีนเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือฮ่องกง เกาหลี ไทย และอังกฤษตามลำดับ การลงทุนหลัก ๆ ก็คือการขุดค้นทรัพยากรแร่ธาตุต่าง ๆ รองมาเป็นอุตสาหกรรม ส่วนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงกรณีเล็ก ๆ เท่านั้น และเน้นไปทางการลงทุนด้านโรงแรมที่พักเพราะในนครย่างกุ้งมีโรงแรมที่ได้มาตรฐานขนาด 4-5 ดาวไม่เกิน 1,000 ห้อง ยังมีความต้องการอีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้นจึงทำให้ค่าเช่าห้องพักในโรงแรมในนครย่างกุ้งแพงมากเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกันในประเทศอื่น สำหรับค่าแรงขั้นต่ำของประชาชนในนครย่างกุ้งเป็นเงินประมาณ 180 บาทต่อวัน
            อาจกล่าวได้ว่าเมียนมาร์กำลังก้าวกระโดดหลังจากยุคเผด็จการเต็มใบมาสู่ยุคประชาธิปไตย “ครึ่งใบ” แบบพม่า ๆ การพัฒนาต่าง ๆ จึงจะเกิดขึ้นอย่างก้าวกระโดดมาก มีความเป็นไปได้ที่ประเทศเมียนมาร์ที่ล้าหลังกว่าไทยถึง 40 ปี อาจจะก้าวหน้าเทียบไทยได้ในระยะเวลาอีกไม่เกิน 15 ปี
            สำหรับกรุงเทพมหานคร ผมมั่นใจว่าจะเป็นนครหลวงของอาเซียน ทั้งนี้ผมมองจากประสบการณ์ที่ไปเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังอินโดนีเซีย เวียดนามและกัมพูชา และเคยได้รับเชิญให้ไปบรรยายให้รัฐมนตรีการพัฒนาประเทศของบรูไน รวมทั้งการทำงานในเนปาล ภูฎาน ลาว และเมียนมาร์ รวมทั้งเป็นกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์อาเซียน และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียน
            ผมเคยสำรวจความเห็นของสมาชิกหอการค้าลาว ปรากฏว่ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นจำนวนมาก เมื่อเปิด AEC จะมีการลงทุนข้ามชาติมากขึ้นอีก ทุกวันนี้ในกรุงเทพมหานครอย่างเดียวก็มีโครงการที่อยู่อาศัย 1,400 โครงการที่ยังขายอยู่ แต่ในกรุงจาการ์ตา มะนิลา โฮชิมินห์ซิตี้และพนมเปญ มีเพียง 300, 200, 120 และ 80 โครงการตามลำดับ แสดงว่ากรุงเทพมหานครค่อนข้างร้อนแรง จึงจะดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น
            กรุงเทพมหานครจำเป็นต้องดูแลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีเพื่อรองรับการเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ สร้างความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ให้ความคุ้มครองในการลงทุน ไม่ใช่ลงทุนซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน ได้แต่เสาบ้านหรือสัญญาซื้อขาย แต่บ้านสร้างไม่เสร็จเช่นที่คนไทยก็ประสบปัญหา รวมทั้งการสร้างสาธารณูปโภครองรับความเจริญเติบโต
            ในทางทำเลที่ตั้ง กรุงเทพมหานครสามารถเป็นเมืองหลวงของภูมิภาคนี้ได้เป็นอย่างดี เสริมด้วยโครงการเชื่อมท่าเรือน้ำลึกทะวาย โครงการรถไฟความเร็วสูงจากจีน ในอนาคตจะสามารถแข่งขันกับสิงคโปร์ได้ หากมีการจัดพื้นที่ให้บริษัทยักษ์ใหญ่ทั้งหลายมาตั้งสำนักงานใหญ่ในประเทศไทย โดยให้เช่าที่ดินระยะยาว 50 ปี ตามกฎหมายการเช่าเพื่อการพาณิชย์ พร้อมด้วยการสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในเขตศูนย์กลางธุรกิจใหม่ใจกลางเมือง (A New CBD in the CBD) ที่สามารถดำเนินการได้โดยใช้พื้นที่ของหน่วยราชการที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางกรุง การนี้จะเป็นการสร้างงาน และสร้างเสริมศักยภาพของประเทศไทย เป็นต้น

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่