Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 643 คน
นายหน้าข้ามชาติ.. เปี้ยนไป๋
ผู้จัดการรายวัน ปีที่ 14 ฉบับที่ 4221 (4219) วันที่ 22 มิถุนายน 2547 หน้า 32

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

        ปกตินายหน้าข้ามชาติ มักจะเข้ามาปักหลักในประเทศต่าง ๆ แต่เดี๋ยวนี้กำลังมีแนวโน้มเปลี่ยนเป็นแบบเครือข่ายแล้ว นี่เป็นหนึ่งในข้อสังเกตที่ได้รับจากการเข้าร่วมประชุมนานาชาติของ FIABCI หรือสมาพันธ์อสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ (International Federation of Real Estate) ที่นครฮูสตัน สหรัฐอเมริกา ในระหว่างวันที่ 24-30 พฤษภาคม ศกนี้

อะไรคือ FIABCI
        ก่อนที่จะพูดถึงเรื่องนายหน้าตามที่จั่วหัวไว้ข้างต้น ก็คงต้องขออนุญาตเล่าว่า FIABCI เป็นสมาพันธ์อสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ ที่มีสมาชิกเป็นองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก รวมสมาชิกจากทุกแห่งถึง 1.5 ล้านคน ซึ่งเป็นทั้งผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน และนักวิชาชีพทุกด้านที่เกี่ยวข้อง เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น FIABCI มีการจัดประชุมเป็นประจำทุกปีเวียนกันไปในแต่ละประเทศ แต่ละครั้งมีผู้เข้าร่วมประชุมนับพันคนทุกปี แต่ปีนี้จัดที่สหรัฐอเมริกาและเป็นปีที่มีปัญหาการก่อการร้ายมาก จึงมีผู้เข้าร่วมน้อยกว่าทุกปี (ประมาณ 500 คน) จากประสบการณ์ที่ผมไปร่วมงาน FIABCI ตั้งแต่ที่ลอนดอน (พ.ศ.2543) และกัวลาลัมเปอร์ (2545) มีผู้เข้าร่วมคึกคักมาก แต่ปีนี้ก็ถือว่าไม่น้อย โดยในการประชุมนี้มีทั้งการดูงานโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับรางวัลนานาชาติ การอภิปราย การแลกเปลี่ยนประสบการณ์และการสร้างเครือข่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
        ในประเทศไทย มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่ผมเป็นประธานอยู่นั้น เป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ซึ่งการเป็นสมาชิกก็เพื่อการเปิดโอกาสให้นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เชื่อมต่อกับนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

นายหน้าข้ามชาติที่ผ่านมา
        ท่านที่เคยใช้บริการบริษัทนายหน้าข้ามชาติก็คงทราบดีว่า บริษัทพวกนี้ส่วนมากจะส่ง "นายฝรั่ง" มาคุมบังเหียน โดยทางสำนักงานใหญ่เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในแต่ละประเทศเลยทีเดียว ส่วนหนึ่งก็มีข้อดีที่จะมีการควบคุมคุณภาพโดยบริษัทแม่ใกล้ชิด แต่ก็อาจไม่จริง เพราะครั้งที่มีการประเมินผิดจนเกิดเรื่องอื้อฉาวช่วงวิกฤติการณ์เศรษฐกิจปี 2540 ก็เป็นบริษัทนายหน้าฝรั่งนี่เอง ซึ่งก็นับว่าโชคดีที่ไม่ใช่บริษัทไทย ๆ ไม่งั้นวงการวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์บ้านเราก็คงจะ "เน่า" ไปกว่านี้ อย่างไรก็ตามการมีฝรั่งมานั่งคุมเอง ก็ทำให้ต้นทุนสูง การแข่งขันในตลาดก็จะมีข้อจำกัด
        จนเมื่อถึงปี 2541-43 ขณะนั้นเศรษฐกิจประเทศตะวันตกกำลัง "เฟื่อง" สุดขีด สวนทางกับเศรษฐกิจไทยและเอเซีย ก็เกิดคลื่นลูกใหม่ของการขยายอิทธิพลของบริษัทนายหน้า โดยบริษัทนายหน้าใหญ่จากสหรัฐอเมริกา เที่ยวไปเทคโอเวอร์บริษัทนายหน้าอังกฤษเป็นว่าเล่น ปรับเปลี่ยนชื่อกันมากมาย เช่น บริษัทริชาร์ดเอลลิส ก็มีสองกลุ่มมาซื้อ จนกลายเป็น ซีบีริชาร์ดเอลลิส และอินซิกเนียริชาร์ดเอลลิส
        ผู้ซื้อบริษัทเหล่านี้โดยมากเป็นนายหน้ารายใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มี "แบ็ค" เป็นกลุ่มทุนขนาดยักษ์ในรูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น กลุ่ม Cendant เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่บริษัทอย่าง ERA, Coldwell Bankers, และ CB ซึ่ง CB นี่แหละที่ไปเทคโอเวอร์ริชาร์ด เอลลิส อีกต่อหนึ่ง
       ข้อนี้เป็นการหละหลวมของกลุ่มทุนสหรัฐอเมริกาเหมือนกัน เพราะพอเวลาผ่านไประยะหนึ่ง ผู้บริหารที่เป็นเจ้าของบริษัทเดิม บ้างก็ลาออกไปประกอบกิจการแข่ง บ้างก็อยู่ไปอย่างเป็นภาระ เพราะค่าจ้างแพงลิบลิ่ว
        ผลก็คือ บริษัทหลายแห่งถอนสมอไปจากเมืองไทย เดี๋ยวนี้บริษัทนายหน้าฝรั่งในเมืองไทย บ้างก็ต้องเปลี่ยนชื่อใหม่ และเพียงอ้างว่ายังเป็น "พันธมิตร" กับบริษัทนายหน้าข้ามชาติที่ถอนสมอไป บ้างที่ยังใช้ชื่อเดิมอยู่ก็ปรากฎว่าฝรั่งต่างชาติตัวจริงก็ถอนหุ้น/ขายหุ้นกลับคืนให้ผู้ถือหุ้นเดิมหมดแล้ว

เครือข่ายยุคใหม่
        ในงาน FIABCI นี้ ผมได้พบประธานบริษัทนายหน้าข้ามชาติยุคใหม่ ที่ไม่ไปเที่ยวซื้อดะ แต่จะเชิญบริษัทท้องถิ่นมาร่วมใช้ชื่อ-โลโก้ด้วยกัน โดยแต่ละบริษัทท้องถิ่นต้องซื้อหุ้นเหมือนกับเป็นสหกรณ์ อันเป็นเครื่องผูกพันความเป็นเครือข่าย ถ้าบริษัทท้องถิ่นนั้น ๆ ทำกิจการได้ด้วยดี ก็จะมีการต่อสัญญากันออกไปทุก 3 ปี แต่ถ้าฝีมือตก หรือดำเนินการต่ำกว่ามาตรฐานที่บริษัทแม่กำหนด บริษัทแม่ก็จะสามารถบังคับให้บริษัทท้องถิ่นนั้นขายหุ้นสหกรณ์คือบริษัทแม่
        การที่ในที่สุดบริษัทนายหน้าข้ามชาติต้องตระหนักถึงการดำรงอยู่ของบริษัทนายหน้าท้องถิ่นนั้น ก็เพราะบริษัทเหล่านั้นสามารถแสดงให้เห็นว่ามีศักยภาพ มีคุณภาพ และการโทคโอเวอร์แล้วบริหารอย่างรวมศูนย์นั้นคงไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้อง

เอาเยี่ยงกา อย่าเอาอย่างกา
        การสร้างระบบเครือข่ายที่ดีนั้น ความเป็นไปได้ส่วนหนึ่งมาจากการมีระบบสารสนเทศที่ดี ซึ่งเกิดจากอินเตอร์เน็ทและการจัดทำฐานข้อมูลที่ทันสมัย ทำให้การประสานงานต่าง ๆ ทำได้โดยที่ผู้เกี่ยวข้องไม่จำเป็นต้องไปปรากฎตัวในสถานที่ต่าง ๆ ด้วยตนเอง
        อย่างไรก็ตามในการขายอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์และความเชื่อถือมีความสำคัญมาก ผมยังได้พบนายหน้าอาวุโสหลายท่านในงาน FIABCI ท่านเหล่านี้กล่าวว่า ลูกค้าผู้ซื้อ-ขายบ้านต่างก็ตระหนักถึงคุณภาพการทำงานของนายหน้าโดยเฉพาะผู้ที่มีประสบการณ์อันยาวนาน
        และการที่นายหน้าข้ามชาติไม่สามารถเทคโอเวอร์ได้สะดวกจนต้องอาศัยการเป็นเครือข่ายพันธมิตรก็เพราะ ความจำเป็นต้องมีความรู้และความเชี่ยวชาญในท้องถิ่น
        เราในฐานะนักวิชาชีพในประเทศไทย ต้องตั้งมั่นว่า เราเป็นคนไทย จะให้ใครอื่นมารู้ดีเกี่ยวกับเมืองไทย หรือ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้เด็ดขาด


AREA.co.th มีศูนย์ข้อมูลที่ครอบคลุมโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ มีจำนวนข้อมูลที่มากที่สุดในประเทศไทยจากการสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่