Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 9,257 คน
     การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย พ.ศ.2528-2555
กรณีศึกษากรุงเทพมหานครและปริมณฑล

วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ เดือนกรกฎาคม-กันยายน 2555 หน้า 55-61

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th  www.facebook.com/dr.sopon

          การเรียนรู้จากอดีตย่อมสามารถนำไปรับใช้ปัจจุบันและโดยเฉพาะอนาคตที่จะไม่หลงตกสู่วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่ว่าด้วยการ “เฟื่อง” “ฝ่อ” “ฟุบ” และ “ฟื้น” ดังที่อาจารย์พัลลภ กฤตยานวัช บรรณาธิการบริหาร วารสารอาคารสงเคราะห์เคยให้ข้อสังเกตไว้ บทความนี้จึงนำความจริงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2528-2555 มาพิจารณาพร้อมข้อสังเกตจากกรณีของโลกและ AEC ในอนาคต

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2555
          ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2555 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542  และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2555

ภาพที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528-2555

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผลการศึกษาในปี 2554 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส {1} พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท คาดว่าในปี 2555 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา
          หากเทียบกับปี 2553 ราคาที่ดินบริเวณนี้ได้รับการประเมินไว้เป็นเงิน 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าเพิ่มขึ้นถึง 17% ภายในเวลา 1 ปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นับเท่าตัว สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ได้แก่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ตรงบริเวณ กม.5 ที่ดินขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละเพียง 2,600 บาท หรือ ไร่ละ 1.04 ล้านบาท ส่วนที่ดินขนาด 4 ไร่ที่อยู่ถนนบางไทรตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ ราคาประมาณ 4,600 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีข้อจำกัดในการก่อสร้างเพราะตั้งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพ จะสังเกตได้ว่า ที่ดินชานเมืองที่ไม่ค่อยมีสาธารณูปโภค เช่น แถวเลียบคลอง 13 แถวลำต้อยติ่ง แถวรังสิต-วังน้อย และแถวประชาสำราญ ราคากลับทรงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น ส่วนบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 15 ปีก็คือแถวสยามสแควร์ที่แต่เดิมมีราคา 0.43 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2539 และเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสีลม ซึ่งแต่เดิมมีราคาแพงที่สุด ทั้งนี้เพราะสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ซึ่งมักใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานมากกว่า ส่วนย่านสยาม ชิดลมและเพลินจิตมักใช้ที่ดินก่อสร้างศูนย์การค้า ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
          ปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% เมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ในปี 2553 ราคาที่ดินกลับเพิ่มสูงถึง 4.4% ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นมากในปีก่อนก็เพราะการส่งออกดี ทำให้เศรษฐกิจของประเทศดี จึงมีผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก ราคาที่ดินก็สูงขึ้น แม้จะมีวิกฤติทางการเมืองเมื่อเดือนพฤษภาคม 2553 หรือแม้แต่ดอกเบี้ยและภาษีอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในปี 2553 ก็ตาม อย่างไรก็ตามราคาที่ดินเคยตกต่ำลงอย่างชัดเจนในปี 2540-2541 ถึง 12.6% และ 10.8% ตามลำดับ แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นจนสูงสุดต่อปีในปี 2548 และนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็ยังเพิ่ม แต่ ณ อัตราที่ลดลงตามลำดับ มาดีขึ้นอีกครั้งหนึ่งในปี 2553
          ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (รถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ พระชนมพรรษา) แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพิ่มขึ้น 16.7% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลอดสายของบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้น 128% ในรอบปี 2548-2554 หรือเฉลี่ยทั้งสายปีละ 21.3% โดยเฉพาะปี 2553-2554 ราคาเพิ่มขึ้นทั้งสายประมาณ 11.7% ส่วนต่อขยายก็เพิ่มขึ้น เช่น แบริ่ง เพิ่มถึง 14.8% บางหว้าเพิ่ม 12.6% ในรอบปีที่ผ่านมาเช่นกัน สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 14.4%
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้จัดทำบทวิเคราะห์ความผันผวนของราคาที่ดินใจกลางเมือง {2}  เพื่อชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ได้แก่ บริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ โดยในปี 2537 ที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศไทย ที่สมมติให้มีขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คือที่บริเวณเยาวราช เป็นเงินตารางวาละ 700,000 บาท ที่ดินบริเวณสีลมที่มีราคา 450,000 บาทในปี 2537 มีราคาขยับสูงเท่ากับบริเวณเยาวราชในปี 2551 และราคากลับแซงหน้าในปีต่อ ๆ มา ส่วนบริเวณสยามสแควร์ ราคาแซงบริเวณเยาวราชตั้งแต่ปี 2549  และ ณ ในปี 2554 มีราคาสูงที่สุดเป็นเงินถึง 1,400,000 บาทต่อตารางวา
          การที่ราคาที่ดินบริเวณเยาวราชมีราคาสูงสุดที่สุดในปี 2537 ณ ราคา 700,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นเพราะว่า ทำเลดังกล่าวเป็นแหล่งการค้าสำคัญ อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวสำหรับทำการค้ามีราคาสูงถึงคูหาละ 40-50 ล้านบาท อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาบริเวณดังกล่าวมีลักษณะถดถอยลงตามลำดับ ที่ดินที่มีมักเป็นแปลงเล็ก ๆ ไม่มีพื้นที่กว้างขวางสำหรับการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่สมัยใหม่ ไม่มีระบบสาธารณูปโภค ยกเว้นในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน
          สำหรับบริเวณสีลม กลับมีการเติบโตที่เป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน ราคาที่ดินจึงสูงขึ้นตามลำดับ ราคาในปี 2537 แม้จะประเมินตามราคาตลาดไว้ที่ 450,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งต่ำกว่าบริเวณเยาวราชเกือบเท่าตัว แต่ก็ขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วกว่า และแซงหน้าเยาวราชในปี 2552 และปัจจุบันอยู่ ณ ราคา 1,110,000 ล้านบาท ส่วนที่บริเวณสยามสแควร์ มีราคาเพียง 400,000 บาท ในปี 2537 แต่เพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทในปี 2554  ทั้งนี้เป็นเพราะศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้า เช่น สยามพารากอน และอื่น ๆ ในบริเวณนั้น ซึ่งให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานเช่นบริเวณสีลม
          ในเชิงเปรียบเทียบของทั้ง 3 บริเวณ จะพบว่าในระหว่างปี 2537-2554 ซึ่งเป็นเวลา 17 ปีนั้น บริเวณเยาวราช ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.15% ต่อปี ส่วนที่สีลม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% และที่สยาม สแควร์ ราคาเพิ่มขึ้นถึง 7.65%  อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2540-2542 มีที่เศรษฐกิจประเทศไทยประสบปัญหา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลง โดยที่ดินในบริเวณเยาวราช สีลมและสยามสแควร์ มีราคา 700,000, 450,000 และ 400,000 บาทต่อตารางวา ได้ลดลงเป็น 500, 000, 420,000 และ 380,000 บาทต่อตารางวาในปี 2542 หรือลดลงไปถึง 28.57%, 6.7% และ 5% ตามลำดับ
          หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับเป็น 4.52% 8.35% และ 11.48% ต่อปี ในบริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ในช่วงปี 2542-2554 และเชื่อว่าจะไม่มีบริเวณใดในกรุงเทพมหานครที่จะมีราคาสูงทดแทนบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิตในปัจจุบันได้อีกต่อไป เพราะบริเวณนี้เป็นศูนย์ธุรกิจค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านหลังเดิม
          กรณีศึกษานี้เป็นการติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยแยกที่อยู่อาศัยออกเป็นกลุ่ม ๆ และสำรวจทุกรอบครึ่งปีในโครงการเดิมตั้งแต่ เดือนธันวาคม พ.ศ.2534 จนถึงเดือนมิถุนายน 2555 ผลการศึกษาถือเป็นกรณีศึกษาของการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยต่างประเภท ดังนี้:

ภาพที่ 2: การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยต่างประเภท กรณีหลังเดิม

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (2555). Real Estate Index, 2012 Mid Year.  กรุงเทพมหานคร

          กลุ่มที่อยู่อาศัยแบ่งได้ดังนี้:
          1.     กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง โดยมีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ณ เดือนธันวาคม 2534
          2.     กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง โดยมีราคา 2.5-4 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2534
          3.     กลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง โดยมีราคา 2-3 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2534
          4.     กลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาถูก โดยมีราคาไม่เกิน 0.8 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2534
          5.     กลุ่มห้องชุดราคาสูง โดยมีราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาทขึ้นไป ณ เดือนธันวาคม 2534
          6.     กลุ่มห้องชุดราคาปานกลาง โดยมีราคาประมาณประมาณ 2-3 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2534
          7.     กลุ่มห้องชุดราคาถูก โดยมีราคาไม่เกิน 0.6 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2534
          จากการศึกษาพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มมีลักษณะขึ้น ๆ ลง ๆ ตามภาวะเศรษฐกิจ แต่มีที่อยู่อาศัยอยู่กลุ่มเดียว คือ กลุ่มห้องชุดราคาถูก ที่มีราคาไม่เกิน 0.6 ล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2554 โดยกลุ่มนี้ ราคาแทบไม่เพิ่มขึ้นอีกเลยหลังผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจใน พ.ศ.2540 สาเหตุสำคัญก็คือการเสื่อมถอยทางกายภาพของทรัพย์สิน อันเนื่องมาจากการขาดการดูแลเท่าที่ควรนั่นเอง ทรัพย์สินที่มีราคาถูก คุณภาพต่ำ มักจะด้อยค่าลงอย่างรวดเร็ว

การเปลี่ยนแปลงราคาขายในโครงการจัดสรร
          จากการศึกษาโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังขายอยู่จำนวน 1,300 โครงการ ครอบคลุมมูลค่าโครงการนับล้านล้านบาทของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส {3} พบว่า มีที่อยู่อาศัยบางกลุ่มขายดี ราคาเพิ่มขึ้น และที่อยู่อาศัยบางกลุ่มขายไม่ดี ราคาบลดลง จึงขอแถลงไว้เพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการในการเลือกพัฒนา เพื่อประโยชน์ของนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในการเลือกซื้ออย่างชาญฉลาด
          กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือน (มกราคม - มิถุนายน 2555) ที่ผ่านมาได้แก่:
          1. ทาวน์เฮาส์ ราคาประมาณ 2.49 ล้านบาท ในย่านถนนศรีนครินทร์-เทพารักษ์ ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ราคาขายเพิ่มเป็น 2.85 ล้านบาท หรือ 14.5% ซึ่งนับว่าเป็นกลุ่มที่เพิ่มสูงสุด นับว่ามีความต้องการหรืออุปสงค์อยู่สูงมาก
          2. บ้านแฝด ราคา 2.272 ล้านบาท ย่านเอกชัย-บางบอน ปัจจุบันราคาเพิ่มขึ้นเป็น 2.548 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 12.1%
          3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 1.69 ล้านบาท ย่านเจ้าคุณทหาร ปัจจุบันเพิ่มราคาเป็น 1.89 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.8%
          4. บ้านเดี่ยวราคา 3.3 ล้านบาท ย่านฉลองกรุง ปัจจุบันปรับราคาเพิ่มขึ้นเป็น 3.69 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.8% เช่นกัน
          5. ห้องชุดราคา 0.7 ล้านบาท ย่านถนนเทพลีลา-มหาดไทย บัดนี้ปรับเพิ่มราคาเป็น 0.77 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.0% แล้ว
          จะสังเกตได้ว่า ประเภทบ้าน ณ ระดับราคา และ ณ ทำเลที่ตั้งทั้ง 5 กลุ่มข้างต้น มีศักยภาพดี ตั้งอยู่ไม่ห่างไกลตามสภาพ เช่น ห้องชุดก็อยู่แถวมหาดไทย ทาวน์เฮาส์ ก็อยู่แถวเทพารักษ์ และบ้านเดี่ยวก็อยู่แถวฉลองกรุง เป็นต้น กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตั้งราคาได้สมเหตุสมผลและทำเลดีเหล่านี้จึงมีราคาเพิ่มขึ้น
          ในทางตรงกันข้าม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ราคาตกต่ำลงในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ได้แก่
          1. บ้านเดี่ยวราคา 2.19 ล้านบาท ในย่านคลองหลวง-บางขัน ปรับตัวลดลงมาเหลือ 1.875 ล้านบาท หรือลดลง 14.4% แล้ว แสดงถึงความต้องการที่ถดถอยลงนั่นเอง
          2. ตึกแถวราคา 4.0 ล้านบาท แถวนิมิตใหม่ ปรากฏว่าในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ราคาลดลงเหลือ 3.5 ล้านบาท หรือลดลง 12.5%
          3. บ้านเดี่ยวราคา 3.4 ล้านบาท ย่านสามโคก-เสนา ราคากลับลดลงเหลือเพียง 3.006 ล้านบาท หรือลดลงเท่ากับ 11.6%
          4. บ้านเดี่ยวราคา 12.583 ล้านบาทในย่านนวมินทร์ ราคาปรับลงลงเหลือ 11.387 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา หรือลดลง 9.5% ซึ่งคงเป็นเพราะราคาแพงเกินไปสำหรับย่านนี้
          5. ห้องชุดราคา 0.812 ล้านบาท แถวอ้อมน้อย ราคาลดเหลือ 0.748 ล้านบาท หรือลดลง 7.8% ซึ่งคงเป็นเพราะแถวนั้นมีอุปทานเก่าราคาถูกเหลืออยู่มาก
          สินค้าที่ขายดี ราคาเพิ่มและมีความต้องการนี้ ผู้ประกอบการสมควรพัฒนาต่อแต่ก็ต้องระวังการล้นตลาด ส่วนสินค้าที่ราคาตกควรได้รับการหลีกเลี่ยง เพราะแสดงถึงอุปสงค์ที่จำกัดนั่นเอง จะสังเกตได้ว่า บริเวณใดตั้งราคาสินค้าสูงเกินจริง และขายสินค้าที่ผิดจากความต้องการของผู้บริโภค ก็จะไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ดังนั้นโครงการต่าง ๆ จึงควรทำการศึกษาวิเคราะห์ตลาดก่อนการวางแผนพัฒนาโครงการ และแม้ในระหว่างการพัฒนาโครงการก็ยังต้องทำการสำรวจต่อเนื่องเพื่อประกันว่า โครงการของตนได้ “เดินมาถูกทางแล้ว” นั่นเอง

โลกและ AEC กับอสังหาริมทรัพย์ไทย
          สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในระดับโลกยังมีความไม่แน่นอนพอสมควร อย่างกรณีสหรัฐอเมริกา พบว่า ราคาบ้านในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้น 3.7% โดยเดือนล่าสุดคือเดือนพฤษภาคม ราคาเพิ่มขึ้น 0.8% แต่ราคานี้ยังเท่ากับราคาเมื่อเดือนเมษายน 2547 หรือเป็นราคาที่ยังต่ำกว่าราคาช่วงสูงสุดคือเดือนเมษายน 2550 อยู่ที่ 17% {4}
          สำหรับประเทศในยุโรปตะวันตกรวมทั้งกลุ่มประเทศสแกนดิเนเวียยังกำลังต่อสู้กับปัญหาเศรษฐกิจอย่างยิ่งยวด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจจึงถดถอยไปด้วย อาจกล่าวได้ว่ามีเพียงประเทศเดียวที่คึกคักสดใสที่สุด คือประเทศรัสเซีย  ซึ่งจากการดูงานเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาพบว่า ตลาดยังคงคึกคักอีกนาน คล้ายญี่ปุ่นในยุค 30 ปีก่อน  {5}
          จากข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยข้างต้น อาจมีความเป็นไปได้ว่า ที่ว่าจะนักลงทุนไทยหวังว่าจะไปลงทุนในอาเซียนนั้น  ไม่แน่ว่านักลงทุนในอาเซียนอาจแห่มาลงทุนในไทยหลังเปิด AEC (ASEAN Economic Community) ในปี 2558 ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส {6} ในการสำรวจความคิดเห็นของผู้เข้าร่วมประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ณ ประเทศบรูไน ในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2555 จำนวนเกือบ 100 คนจากทั้งหมดเกือบ 200 คน
          ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในภูมิภาคนี้ ให้ความเห็นว่าเมื่อพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจในอีก 2 ปีข้างหน้า คือ พ.ศ. 2557 ส่วนใหญ่ 67% บอกว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้น มีเพียง 4% ที่คิดว่าจะเลวร้ายลง อย่างไรก็ตามผู้แทนจากประเทศไทยส่วนใหญ่เห็นว่าจะยังคงเหมือนเดิม ต่อกรณีตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 2 ปีข้างหน้าคือ ณ พ.ศ.2557 พบว่าส่วนใหญ่ 66% จากแทบทุกประเทศระบุว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าปัจจุบัน อย่างไรก็ตามผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากประเทศไทยยังเห็นว่าตลาดยังจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอะไรมากนักใน 2 ปีข้างหน้า
          ต่อผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากมีการเปิดเขตเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี พ.ศ.2558 ปรากฏว่า 62% เห็นว่าน่าจะส่งผลในทางบวกต่อประเทศของตนเอง อย่างไรก็ตามไทย เวียดนามดูเหมือนจะมีความห่วงใยเช่นกันต่อการเข้ามาแข่งขันทางการบริการวิชาชีพจากประเทศอื่น และเมื่อถูกถามถึงความพร้อมในการรับมือกับการแข่งขันใน AEC ปรากฏว่า เวียดนามกลับมีความพร้อมที่สุดถึง 86% จาก 100% รองลงมาคือมาเลเซีย ได้ 72% อันดับสามคือไทย 67% และอินโดนีเซีย 63% บรูไนและฟิลิปปินส์ ดูมีความพร้อมต่ำกว่าเพื่อนคือได้ 58% และ 57% ตามลำดับ
          มีความเป็นไปได้ที่ประเทศไทยจะเป็นเป้าหมายที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งที่ประเทศเพื่อนบ้านจะกรีฑาทัพเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย ทั้งนี้โดยพิจารณาจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
          บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ว่ากรุงเทพมหานครมีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ นอกจากนั้นในพื้นที่ตากอากาศเช่นพัทยา สมุย ภูเก็ตและหัวหิน ก็มีต่างชาติสนใจมาลงทุนเป็นจำนวนมากเช่นกัน

บทสรุปและข้อสังเกต
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคงไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากการถดถอยของประเทศในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ซึ่งขณะนี้กำลังค่อย ๆ ฟื้นตัว ส่วนหนึ่งเพราะมีประเทศรัสเซียที่มีเศรษฐกิจที่ดีต่อเนื่องเข้ามาทดแทน นอกจากนี้จากการรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนก็ยิ่งจะทำให้ภูมิภาคนี้แข็งแกร่ง และทำให้ประเทศไทย มีแรงดึงดูดให้ต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทย มากกว่าที่ไทยจะไปลงทุนในประเทศอาเซียน
          เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังจะขยายตัวต่อไปในอนาคตในอีก 5 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีปัจจัยที่จะทำให้เกิดภาวะพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ การเกิดฟองสบู่ของการเปิดตัวโครงการจนมากมายเกินความต้องการ แต่กรณีนี้ยังไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ เพียงมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้สถาบันการเงินประเมินค่าทรัพย์สินเองโดยไม่ต้องใช้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ และการที่สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อในราคาประเมินที่อาจจะสูงเกินจริงจนจะก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตได้
          ในแง่หนึ่งสิ่งใหม่ก็ย่อมเกิดจากซากร่างของสิ่งเก่าในยามที่จะ “บูม” แต่มะเร็งร้ายก็กำลังก่อตัวจากภักษาหารของการเติบโตเช่นกัน โปรดสังวร

เกี่ยวกับผู้เขียน
          ดร.โสภณ พรโชคชัย จบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต สาขาที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย ประกาศนียบัตรการประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น และประกาศนียบัตรชั้นสูงการพัฒนาที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง ปัจจุบันเป็นที่ปรึกษา Appraisal Foundation ณ กรุงวอชิงตันดีซี ที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา เคยทำงานในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง กัมพูชา เวียดนาม และอินโดนีเซีย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการทั้งในอาเซียนและอนุทวีป ขณะนี้ยังเป็นผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย  Email: sopon@area.co.th FB: facebook.com/dr.sopon

อ้างอิง:  
{1} โปรดดูรายละเอียดที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส AREA แถลง ฉบับที่ 109/2554: 2 ธันวาคม 2554 ราคาที่ดินแพงสุดใน กทม.เพิ่มถึงตารางวาละ 1.4 ล้านบาทแล้ว ณ http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement279.htm
{2} โปรดดูรายละเอียดที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส AREA แถลง ฉบับที่ 110/2554: 6 ธันวาคม 2554 ความผันผวนราคาที่ดินเยาวราช สีลมและสยามสแควร์ ณ http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement280.htm
{3} โปรดดูรายละเอียดที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส.  AREA แถลง ฉบับที่ 88/2555: 26 กรกฎาคม 2555 ประเภทที่อยู่อาศัยที่น่าทำและที่น่าหลีกเลี่ยง ณ http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement377.htm
{4} โปรดดูผลการเผยแพร่ล่าสุดของรัฐบาลสหรัฐอเมริกา เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2555 เรื่อง FHFA House Price Index Up 0.8 Percent in May ณ http://www.fhfa.gov/webfiles/24072/May2012HPI.pdf
{5} โปรดดูรายละเอียดที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส. AREA แถลง ฉบับที่ 67/2555: 14 มิถุนายน 2555 ข้อคิดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์รัสเซีย ณ http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement355.htm
{6} โปรดดูรายละเอียดที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส. AREA แถลง ฉบับที่ 81/2555: 17 กรกฎาคม 2555 การประเมินความพร้อมหลังการเปิด AEC ณ http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement369.htm
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่