Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 792 คน
     ร่างผังเมือง กทม สุดอันตราย: กรณีศึกษาออเงิน-สามวาตะวันตก
ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 19-21 กรกฎาคม 2555 หน้า 27

ดร.โสภณ พรโชคชัย
facebook.com/dr.sopon

          ผังเมืองที่กำลังรับฟังความคิดเห็นของประชาชนนี้ จะแช่แข็งการพัฒนากรุงเทพมหานคร จนประชาชนต้อง “ระเห็จ” ไปอยู่ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการและนครปฐม สร้างความลำบากแก่ประชาชนและเสียงบประมาณแผ่นดินในการขยายสาธารณูปโภคออกสู่รอบนอกอย่างไร้ขอบเขต
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้นำคณะนักวิจัยออกสำรวจกรณีตัวอย่างที่จะส่งผลกระทบอย่างเสียหายร้ายแรงต่อประชาชน โดยสำรวจกรณีศึกษาในแขวงออเงิน ซึ่งก็คือพื้นที่ระหว่างถนนสุขาภิบาล 5 กับถนนกาญจนาภิเษก และแขวงสามวาตะวันตก ซึ่งก็คือพื้นที่ระหว่างถนนกาญจนาภิเษกกับถนนหทัยราษฎร์
          ผลการศึกษาพบว่า ในแขวงออเงิน หากร่างผังเมืองนี้ประกาศใช้พื้นที่ติดถนนสุขาภิบาล 5 หน้าตลาดออเงิน เฉพาะในระยะ 500 เมตรแรกจากถนนดังกล่าวจึงจะสามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้ เช่น หมู่บ้านแมกไม้ หมู่บ้านอรุณวรรณและหมู่บ้านวิลาวัณย์ 2 (หมายเลข 1-3 ตามแผนที่แนบ) พื้นที่เกิน 500 เมตรจากถนน จะสร้างทาวน์เฮาส์ได้ต้องมีถนนสาธารณะผ่านหน้าโครงการที่กว้าง 12 เมตร ส่วนจะสร้างตึกแถวต้องมีถนนกว้างถึง 16 เมตร
          อาคารชุดเช่นเคหะชุมชนออเงิน (หมายเลข 4 ตามแผนที่แนบ) ของการเคหะแห่งชาติที่มีขนาดเกิน 2,000 ตารางเมตรก็สร้างไม่ได้อีกต่อไปเพราะต้องสร้างบนถนนที่มีความกว้างถึง 30 เมตรเท่านั้น ส่วนทาวน์เฮาส์เช่นที่มีอยู่แล้วคือหมู่บ้านตะวันนา หมู่บ้านประยูรทอง และหมู่บ้านริมอินทรา หมู่บ้านพิชญาโฮม หมู่บ้านสวนจันทร์ฉาย (หมายเลข 5-9 ตามแผนที่แนบ) จะสร้างไม่ได้อีกต่อไป หากถนนผ่านหน้าโครงการกว้างน้อยกว่า 12 เมตร และหากผู้ใดจะมาขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์ เช่น ที่หน้าโรงเรียนวัดพระร่วงประสิทธิ์ (หมายเลข 10) หรืออาคารชุด เช่น โครงการเคหะชุมชนพรพระร่วงประสิทธิ์ (หมายเลข 11) ก็ไม่อาจได้รับอนุญาตอีกต่อไป
          ส่วนในแขวงสามวาตะวันตกเฉพาะบริเวณด้านใต้ของคลองสามตะวันตก กลายเป็นเขต ย.1-1 และ ย.1-2 กรุงเทพมหานครห้ามสร้างบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดหรืออะพาร์ตเมนต์เช่าพักอาศัยใด ๆ ทั้งสิ้น ที่ดินที่ว่างเปล่าอยู่เช่นนี้ จะอนุญาตให้สร้างได้เฉพาะสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงและก๊าซ สถานีบรรจุก๊าซ สถานีขนส่งผู้โดยสาร สุสานฝฌาปนสถาน ป้ายโฆษณา และที่พักทั่วไปสำหรับคนงาน
          ดังนั้นประดาโครงการที่มีอยู่แล้วจึงโชคดีไป ส่วนผู้ใดคิดจะไปขออนุญาตก่อสร้างใหม่ ย่อมไม่ได้แล้ว อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงในพื้นที่นี้มีทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดอยู่มากมายถึงประมาณ 15 โครงการ รวมจำนวนหน่วยมากกว่า 4,000 หน่วย มีผู้อยู่อาศัยเกือบ 20,000 คน โครงการที่โชคดีได้สร้างไปแล้วก็คือ หมู่บ้านเคซี รามอินทรา 6 หมู่บ้านดุลิยา รามอินทรา หมู่บ้านเลิศอุบล พระยาสุเรนทร์ 44 หมู่บ้านเคซีรามอินทรา 5 หมู่บ้านเสนาวิลลา 4 หมู่บ้านมโนรมย์ 4 หมู่บ้านเมืองทรัพย์ธานี หมู่บ้านมโนรณย์ 2 หมู่บ้านวรารักษ์ หมู่บ้านเรืองประชา หมู่บ้านเคซีรามอินทรา 1 หมู่บ้านเคซี 4 ร่วมใจ หมู่บ้านมโนรมย์ 5 หมู่บ้านพนาสนธ์ การ์เดนโฮม 6 หมู่บ้านเคซีรามอินทรา หทัยราษฎร์ (หมายเลข 12-26 ตามแผนที่)
          ในพื้นที่ส่วนด้านเหนือของแขวงสามวาตะวันตกเหนือคลองสามวาตะวันตกนั้น หากถนนผ่านหน้าที่ดินกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ก็ไม่สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้ ยิ่งหากในกรณีตึกแถว ก็ต้องมีถนนกว้างถึง 16 เมตร สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์และตึกแถวที่โชคดีได้สร้างไปก่อนหน้าร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ก็คือ หมู่บ้านเคซี 8 ซ.ไทยรามัญ หมู่บ้านเคซีรามอินทรา 1 และหมู่บ้านวงศกร 3 เป็นต้น
          ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่หวังจะมีที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ในเขตกรุงเทพมหานครจึงแทบจะไม่มีความเป็นไปได้ ทางออกที่ทำได้ก็คือ การไปซื้อทาวน์เฮาส์และห้องชุดที่สามารถสร้างได้ในเขตอำเภอลำลูกกาที่ตั้งอยู่ติดกันทางด้านเหนือของพื้นที่ศึกษานี้ และหากยังหาซื้อไม่ได้ก็คงต้องไปไกลถึงรังสิต ธัญบุรี หรือในพื้นที่อื่น ดังนั้นสาธารณูปโภคของเมืองจึงขยายตัวออกไปไม่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดิน สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายของประชาชนผู้อยู่อาศัยทั้งในการซื้อสาธารณูปโภคที่แพงขึ้น และในการเดินทาง รวมทั้งเสียเวลาและเสี่ยงอันตรายในการเดินทางด้วย
          ปกติประชากรของกรุงเทพมหานครเติบโตในเขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร ถ้ามีการจำกัดการก่อสร้างพื้นที่เหล่านี้ การพัฒนายิ่งจะทะลักออกนอกเมือง จากผลการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ถึง 333 ตารางกิโลเมตรในเขตปริมณฑลรองรับการเติบโตของประชากรกรุงเทพมหานคร แต่ในอีก 10 ปีข้างหน้าเขตชนบทและพื้นที่สีเขียวจะยิ่งถูกบุกรุกหนักข้อเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยตามความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน
          เป็นที่น่าแปลกใจว่า บริเวณนี้มีทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา และทางพิเศษถนนกาญจนาภิเษก สมควรที่จะให้มีการพัฒนาเพื่อรองรับการเติบโตของเมือง กรุงเทพมหานครกลับไม่ให้ก่อสร้าง กลับผลักดันให้ประชาชนไปอยู่ในจังหวัดอื่น ซึ่งเท่ากับเป็นการแก้ไขปัญหาการเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศผิดทางและแก้ที่ปลายเหตุ 
          หากกรุงเทพมหานครใช้กลยุทธ์ที่ดีทางด้านผังเมือง เช่น การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ก็จะสร้างอุปทานที่ดินราคาถูกให้กับประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัย รวมทั้งยังอาจเวนคืนหรือจัดสร้างเมืองใหม่ที่เชื่อมต่อเฉพาะกับทางด่วน เพื่อขีดวงความเจริญที่จำกัด และให้เมืองใหม่นี้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า เช่น อาคารชุด และอะพาร์ตเมนต์เช่าพักอาศัยสำหรับคนที่มีรายได้น้อย พร้อมระบบรถประจำทางที่เชื่อมต่อกับทางด่วน เป็นต้น
          ในขณะนี้กรุงเทพมหานครอ้างว่ากำลังรับฟังความคิดเห็นของประชาชนเพื่อจะพิจารณาแก้ไขตามความเหมาะสม แต่ประชาชนคงแทบไม่มีโอกาสได้ทราบความจริงที่ผิดเพี้ยนของร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้วิเคราะห์ไว้นี้ 
          ดังนั้นการที่ร่างผังเมืองฉบับนี้จะประกาศใช้และกีดกันการอยู่อาศัยของประชาชนในเขตกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาและน้อย จึงจะเกิดขึ้นในไม่ช้า และร่างผังเมืองฉบับนี้เองที่จะทำให้เมืองยิ่งยุ่งเหยิง เพราะประชาชนต้องออกไปอยู่นอกเมือง และเดินทางเข้าเมืองกันแต่เช้ามืดและกว่าจะกลับถึงบ้านก็คงดึกดื่น ซึ่งนับเป็นความทุกข์ทรมานอย่างแสนสาหัสสำหรับประชาชนทั่วไป

ภาพที่ 1: แผนที่พื้นที่ศึกษาพร้อมหมายเลขแสดงโครงการที่อยู่อาศัยที่สำรวจ
(หมายเหตุ: ยังไม่รวมอะพาร์ตเมนต์เช่าพักอาศัยที่ (แทบ) จะสร้างไม่ได้ในพื้นที่ศึกษานี้)

ภาพที่ 2: โครงการเคหะชุมชนพรพระร่วง (อาคารชุด) ซึ่งในอนาคตจะไม่สามารถสร้างได้ตามร่างผังเมืองใหม่

ภาพที่ 3: ทาวน์เฮาส์และตึกแถวเช่นโครงการพิชญาโฮม แขวงออเงิน ต่อไปจะไม่สามารถก่อสร้างได้

ภาพที่ 4: ตึกแถวและทาวน์เฮาส์ด้านหลังจะไม่สามารถสร้างได้อีกต่อไป แม้โครงการจะถอยร่นเอง
เพราะถนนปัจจุบันมีความกว้างไม่ถึงที่กำหนด (16 เมตร)

รายชื่อโครงการที่สำรวจที่กำหนดหมายเลขตามแผนที่ที่แนบ

  1. หมู่บ้านแมกไม้ ถ.สุขาภิบาล 5 (ทาวน์เฮาส์)
  2. หมู่บ้านอรุณวรรณ ถ.สุขาภิบาล 5 ซอย 90 (ทาวน์เฮาส์)
  3. หมู่บ้านวิลาวัณย์ 2 ถ.สุขาภิบาล 5 ซอย 68 (ทาวน์เฮาส์)
  4. เคหะชุมชนออเงิน (อาคารพาณิชย์และอาคารชุด)
  5. หมู่บ้านตะวันนา ซ.จตุโชค 12 (ทาวน์เฮาส์)
  6. หมู่บ้านประยูรทอง ซ.จตุโชค 10 (ทาวน์เฮาส์)
  7. หมู่บ้านริมอินทรา ซ.จตุโชค 10 (ทาวน์เฮาส์)
  8. หมู่บ้านพิชญาโฮม ถ.สุขาภิบาล 5 ซอย 32 แยก 1 (ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว)
  9. หมู่บ้านสวนจันทร์ฉาย ซ.วัดพระร่วงประสิทธิ์ (ทาวน์เฮาส์)
  10. ตึกแถวตรงข้าม ถ.สุขาภิบาล 5 ซอย 32 แยก 3 (ตึกแถว)
  11. เคหะชุมชนพรพระร่วงประสิทธิ์ ระหว่างแยก 10
  12. หมู่บ้านเคซี รามอินทรา 6 (ทาวน์เฮาส์)
  13. หมู่บ้านดุลิยา รามอินทรา (ทาวน์เฮาส์)
  14. หมู่บ้านเลิศอุบล พระยาสุเรนทร์ 44 (ทาวน์เฮาส์)
  15. หมู่บ้านเคซีรามอินทรา 5 (ทาวน์เฮาส์)
  16. หมู่บ้านเสนาวิลลา 4 (ทาวน์เฮาส์)
  17. หมู่บ้านมโนรมย์ 4 (ทาวน์เฮาส์)
  18. หมู่บ้านเมืองทรัพย์ธานี ถ.เลียบคลองสอง ซ.25
  19. หมู่บ้านมโนรณย์ 2 ถ.เลียบคลองสอง ซ.27
  20. หมู่บ้านวรารักษ์ (ทาวน์เฮาส์)
  21. หมู่บ้านเรืองประชา (ทาวน์เฮาส์)
  22. หมู่บ้านเคซีรามอินทรา 1 หทัยราษฎร์ 39 ล่าง (ทาวน์เฮาส์)
  23. หมู่บ้านเคซี 4 ร่วมใจ (ทาวน์เฮาส์)
  24. หมู่บ้านมโนรมย์ 5 (ทาวน์เฮาส์)
  25. หมู่บ้านพนาสนธ์ การ์เดนโฮม 6 หทัยราษฎร์ 39 (ทาวน์เฮาส์)
  26. หมู่บ้านเคซีรามอินทรา หทัยราษฎร์ 39 บน (ทาวน์เฮาส์)
  27. หมู่บ้านเคซี 8 ซ.ไทยรามัญ (ตึกแถว ทาวน์เฮาส์)
  28. หมู่บ้านเคซีรามอินทรา 1 (ทาวน์เฮาส์)
  29. หมู่บ้านวงศกร 3 (ทาวน์เฮาส์)
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่