Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 962 คน
อสังหาฯ อเมริกาบูม-ราคาบ้านพุ่ง
ทำเลฮอตถึงขั้นเข้าคิวซื้อ
ประชาชาติธุรกิจ ฉบับที่ 3,593(2793) 17-20 มิถุนายน 2547 หน้า 40

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA *

         เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน ศกนี้ ผมเพิ่งกลับจากการประชุมประจำปีของสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (International Real Estate Federation หรือมีชื่อย่อตามภาษาฝรั่งเศสว่า FIABCI) ซึ่งจัดขึ้นในระหว่างวันที่ 24-30 พฤษภาคม ณ นครฮูสตัน มลรัฐเท็กซัส สหรัฐอเมริกา
         ผมก็ไปเข้าร่วมงานสำคัญนี้ด้วยในนามของประธานคณะกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ซึ่งองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย
         ในระหว่างที่อยู่ที่นั่น ได้อ่านข่าวหนังสือพิมพ์ USA Today ฉบับวันพฤหัสบดีที่ 27 พฤษภาคม ซึ่งสรุปจากความเห็นของผู้รู้และรายงานของสารพัดองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ว่า ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นอย่างไม่หยุดหย่อน และเพิ่มสูงขึ้นมาเป็นประวัติการณ์เสียด้วย ทั้งนี้คงเป็นเพราะเศรษฐกิจดี คนจึงลงทุนซื้อทรัพย์สิน และที่สำคัญคือกำลังซื้อจากผู้จะเกษียณอายุ

อเมซิ่ง อเมริกา อะไรจะขนาดนั้น
        ลองดูตัวอย่างแล้วจะอิจฉาจริง ๆ ในเขตกรุงวอชิงตันดีซี นายหน้ารายหนึ่งให้สัมภาษณ์ว่า ในแต่ละวันตนต้องเอาป้ายนายหน้าไปแขวนรวมทั้งปลดป้ายออกจากบ้านที่ขายได้แล้ว รวมกันวันละ 30 หลังโดยเฉลี่ย นายหน้าอีกรายบอกว่า บ้านในรายการขายของตนจะหมดในทุก 2 วัน!
        ราคาประมูลบ้านกลับได้ราคาสูงกว่าที่ผู้ขายตั้งใจไว้เสียอีก ในบ้านเราเจ้าของทรัพย์ที่ถูกประมูล ได้แต่หน้าซีดรอลุ้นให้ราคาประมูลไม่ต่ำจนน่าเกลียด แต่ที่นั่นการประมูลยิ่งทำให้ผู้ขายได้ราคา ช่างกลับตาลปัดรจริง ๆ
        คนซื้อบ้านในพื้นที่สุดฮอตหลายแห่งในสหรัฐอเมริกา ซึ่งปกติใช้นายหน้าดำเนินการให้ กลับต้องเขียนจดหมายไปถึงคนขาย ว่าอยากได้บ้านที่ดีหลังนั้นอย่างไร จะดูแลอย่างดีเช่นใด และลงท้ายว่ายินดีออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่าง ๆ ให้ เป็นต้น
        นี่เหมือนความฝัน แต่ก็คล้ายคลึงกับความจริงที่เคยเกิดขึ้นในบ้านเราเหมือนกัน ผมจำได้ว่า ซื้อบ้านหลังหนึ่งเมื่อปี 2532 ในราคา 1.4 ล้านบาท พอผ่านไปเพียง 4 ปี ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาทเลยทีเดียว แต่ราคาก็ค้างเติ่งอยู่เช่นนี้มาจนถึงปัจจุบัน
        และเมื่อปี 2537 ผมซื้อทาวน์เฮาส์ใจกลางเมืองมาหลังหนึ่งราคา 5 ล้านบาท แต่ท่านเชื่อไหม เมื่อปี 2532 ตอนเริ่มสร้าง ทางเจ้าของโครงการตั้งราคาไว้เพียง 0.9 ล้านบาท ตอนนี้ราคาก็คงตกประมาณ 6 ล้านบาท

ราคาบ้านในอเมริกาขึ้นเท่าไหร่ในปีล่าสุด
        จากข้อมูลของสมาคมนายหน้าแห่งชาติ (สหรัฐเมริกา) ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปีนี้เทียบกับไตรมาสแรกของปีก่อน ราคาบ้านทั่วประเทศเพิ่มขื้น 7% ประเทศนี้ใหญ่เป็น 25 เท่าของไทย และมีประชากรเกือบ 5 เท่าของไทย ยังมีการขยายตัวของราคาบ้านเช่นนี้ แต่สำหรับกรณีประเทศไทย ราคาบ้าน (ยกเว้นบ้านใหม่ที่เสนอขายในท้องตลาด) กลับไม่ค่อยกระเตื้องเลย
        ภูมิภาคที่มีการขยายตัวสูงสุดก็คือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เช่น จากนครบอสตันถึงกรุงวอชิงตันดีซี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 19% สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.5% อย่างเทียบกันไม่ติดเลย
        สำหรับในรายละเอียดแล้ว อาจมีบ้างบางเมืองที่ราคาตก แต่ก็เป็นส่วนน้อย ดังนั้นหากพิจารณาจากส่วนใหญ่ที่ราคาเพิ่มขึ้นนั้น เมืองที่มีการเพิ่มขึ้นสูงสุดก็คือ ริเวอร์ไซด์ในแคลิฟอร์เนีย สูงถึง 33% เมื่อเด่น ๆ ที่มีการเพิ่มราคาขึ้นสูงมากก็เช่น ลาสเวกัส (31%), ออเรนจ์เคาน์ตี้ (28%), ลอสแองเจลลิส (26%), ซาราโซตา (25%), ซานดิเอโก (24%), ไมอามี (22%), ซาคราเมนโต (21%), ฮอนโนลูลู (20%) และวอชิงตันดีซี (19%) เป็นต้น

การศึกษาเปรียบเทียบกับไทย
        ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาหยุดนิ่งไปพักใหญ่ในช่วงปี 2532 และฟื้นตัวอีกทีในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจของไทยปี 2540 และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามลำดับ นักวิเคราะห์หลายรายคิดว่ามันจะหยุด แต่จนบัดนี้ 7 ปีราคายังขึ้นมาต่อเนื่อง ช่างสวนทางกับประเทศไทยเหลือเกิน
        คนจะขายบ้านในสหรัฐอเมริกาต่างก็หวังว่า จะรอขายบ้านในราคาที่เกือบถึงจุดสุดยอดเสียก่อน จะได้มีกำไรงาม ซึ่งก็คล้ายกับบ้านเราในช่วง "บูม" ซึ่งบางท่านในเมืองไทยก็อาจโชคร้ายที่ในภายหลังขายบ้านและที่ดินที่ถือไว้ไม่ออกในช่วงตกต่ำ
         การที่บ้านขึ้นราคาได้ก็เพราะเศรษฐกิจดีดังที่ได้เสนอไว้แล้วตอนต้น และปรากฎการณ์สำคัญของเศรษฐกิจที่ดีก็คือ การมีงานทำและการมีรายได้สูงเพียงพอที่จะซื้อบ้าน แต่การเก็งกำไรในช่วงหลังนี้ ทำให้เห็นแนวโน้มว่า ราคาบ้านอาจจะเริ่มสูงเกินกว่ารายได้แล้ว อันจะส่งผลให้เกิดการตกต่ำในเวลาต่อมา
         ประเด็นสำคัญจากการสัมภาษณ์นายหน้ามืออาชีพที่มาเข้าร่วมประชุมในงาน FIABCI ด้วยนั้น เขาบอกว่า ประชากรกลุ่มเบบี้บูมเมื่อ 30 ปีก่อน กำลังจะเกษียณในอีก 5-10 ปีข้างหน้า คนกลุ่มนี้ซื้อบ้านไว้รอเกษียณ และระหว่างนี้ก็ปล่อยให้เช่าได้อีก จึงเกิดกระแสซื้อกันยกใหญ่ขึ้นมา ซึ่งก็คงคล้ายเมืองไทยที่ดอกเบี้ยถูกมาก คนจึงซื้อห้องชุดใจกลางเมืองไว้เก็งกำไรหรือให้เช่ากันมาก
         ปกติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาจะเป็นแบบคงที่ระยะเวลา 20-30 ปี ซึ่งสร้างความมั่นคงระยะยาวทางเศรษฐกิจ ผิดกับของเมืองไทยเราซึ่งเป็นแบบลอยตัว และอาจมีคงที่อย่างมาก 1-3 ปีเท่านั้น แต่การที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นมากเช่นนี้ ทำให้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะลอยตัวเช่นกัน นี่จึงเป็นการแสดงความเปราะบางของเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาในอนาคต


AREA.co.th มีศูนย์ข้อมูลที่ครอบคลุมโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ มีจำนวนข้อมูลที่มากที่สุดในประเทศไทยจากการสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่