ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon

          ตัวเลขขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย เป็นตัวเลขที่ไม่เคยมีการรวบรวมมาก่อน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งทำการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ มาตั้งแต่ปี พ.ศ.2537 จึงขอนำเสนอบทวิเคราะห์เพื่อให้ผู้สนใจได้เห็นภาพรวมตลาดและนัยสำคัญต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

          ตลาดกรุงเทพมหานครมีขนาดใหญ่ที่สุดเฉพาะที่อยู่อาศัยปัจจุบัน มีหน่วยเหลือขายหรือรอการขายอยู่ทั้งหมด 134,266 หน่วย หรือขนาดใหญ่กว่าที่อยู่อาศัยในบรูไนทั้งประเทศ และมีมูลค่ารวมกันถึง 400,673 ล้านบาทที่รอผู้ซื้ออยู่ ทั้งนี้หน่วยที่อยู่อาศัยหนึ่งมีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.984 ล้านบาท
          เมืองที่มีขนาดใหญ่ที่สุดรองจากกรุงเทพมหานครก็คือพัทยา ซึ่งมีทรัพย์สินรอการขายรวมกัน 17,053 หน่วย รวมมูลค่า 59,160 ล้านบาท หรือประมาณ 13% ของจำนวนหน่วยขอการขาย และ 15% ของมูลค่าทรัพย์สินที่รอการขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  ถ้าหากนับรวมเมืองอื่น ๆ ในจังหวัดชลบุรี อันได้แก่ เมืองชลบุรี บางแสน-บางพระ ศรีราชา แหลมฉบัง บ่อวิน และสัตหีบ แล้ว จะมีหน่วยรอการขายถึง 27,259 หน่วย รวมมูลค่า 76,898 ล้านบาทเลยทีเดียว
          พัทยามีบทบาทสำคัญในฐานะเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลกของประเทศไทย นอกจากนี้พัทยายังถือเป็นเมืองที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ในภาคตะวันออกของประเทศ และที่สำคัญพัทยายังถือเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการเงินของประเทศ รวมทั้งเป็นศูนย์ราชการ รองลงมาจากตัวเมืองชลบุรี
          รองลงมาจากชลบุรีก็คือภูเก็ต ซึ่งแม้มีหน่วยรอการขายไม่มากนักคือเพียง 7,854 หน่วย หรือเพียง 6% ของขนาดของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่มูลค่าหน่วยรอการขายมีรวมกันประมาณ 57,048 ล้านบาท หรือ 14% ของหน่วยรอการขายของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเกือบเท่ากับหน่วยรอการขายของพัทยา
          จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ตากอากาศ จะมีหน่วยรอการขายมาก เช่น หัวหิน-ชะอำ มีหน่วยรอการขายที่เป็นทั้งอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศและที่อยู่อาศัยรวมกัน 9,958 หน่วย รวมมูลค่าถึง 38,421 ล้านบาท หรือ 10% ของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
          เชียงใหม่ที่เป็นนครขนาดใหญ่ก็มีจำนวนบ้านไม่มากนัก คือ 9,062 หน่วยหรือราว 7% ของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมมูลค่า 22,474 ล้านบาท หรือประมาณ 6% ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่มีราคาถูกกว่า เชื่อว่าในกรณีหาดใหญ่ที่เป็นนครขนาดใหญ่ในภาคใต้และเคยเป็นเมืองใหญ่อันดับสองของประเทศสลับกับเชียงใหม่ ก่อนที่พัทยาจะมาเป็นอันดับสองในปัจจุบัน ก็น่าจะมีขนาดพอ ๆ กับเชียงใหม่ในขณะนี้ แม้ว่าหาดใหญ่จะพบกับน้ำท่วมใหญ่ในปี 2553 และการก่อการร้ายในปี 2555 หาดใหญ่ก็ยังเติบโตเพราะการท่องเที่ยว และเพราะการย้ายหนีภัยโจรใต้ของประชาชนใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้
          ระยอง ขอนแก่น นครราชสีมา ล้วนแต่เป็นนครขนาดใหญ่ของประเทศ แต่เมื่อเทียบกับกรุงเทพมหานครแล้ว มีขนาดของที่อยู่อาศัยรอการขายเพียง 2-3% ของกรุงเทพมหานครเท่านั้น ยิ่งในกรณีเมืองอื่น ๆ ทั่วประเทศ ขนาดตลาดย่อมเล็กมาก
          หากประมาณการโดยรวม ขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ปัจจุบันคือประมาณ 220,791 หน่วย รวมมูลค่า 705,283 ล้านบาท  หากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในปี 2555 ณ ราคาตลาด เป็นเงิน 10 ล้านล้านบาท มูลค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เท่ากับ 7% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ
          นัยสำคัญประการหนึ่งก็คือ ในกรณีประเทศไทย นอกจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว โอกาสที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อื่น มีจำกัดมาก เพราะนครอันดับสอง สามหรือสี่ มีขนาดเล็กมาก กรุงเทพมหานครมีลักษณะเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) เพราะเป็นศูนย์ธุรกิจ การเมือง การบริหาร การศึกษา การท่องเที่ยว ฯลฯ  โอกาสการขยายตัวของบริษัทมหาชนออกสู่ต่างจังหวัดจึงเน้นที่เมืองขนาดใหญ่พิเศษและเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก
          ปรากฏการณ์สำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้นก็คืออภิมหานคร (Megalopolis) กำลังจะเกิดขึ้นในประเทศไทย โดยการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งยังรวมอยุธยาทางด้านเหนือ จะผนวกเข้ากับฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยองทางด้านตะวันออก ปรากฏการณ์จะเป็นจริงมากขึ้นหากมีการก่อสร้างทางด่วนเชื่อมต่อระหว่างภาคตะวันออกกับกรุงเทพมหานครโดยการขยายทางด่วนบูรพาวิถี  การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นในอภิมหานครนี้เป็นหลัก