Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 960 คน
     ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2555
Make Money, June 2012, p.43-49

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th www.facebook.com/dr.sopon

          อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะสำคัญที่แตกต่างไปจากทรัพย์ประเภทอื่นหลายประการ ซึ่งเป็นเครื่องบ่งชี้สำคัญของความเป็นไปได้ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ลักษณะสำคัญของอสังหาริมทรัพย์มีทั้งในแง่ของกายภาพ ซึ่งมีความเสื่อมโทรมทางกายภาพต่ำหรือน้อยกว่าทรัพย์สินอื่น และลักษณะทางเศรษฐกิจที่จูงใจให้เกิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การที่มีอายุขัยทางเศรษฐกิจยาวนาน และการที่อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามลำดับ ความเข้าใจลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์นี้จึงเป็นหัวใจประกอบการวิเคราะห์สิทธิในอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการวางแผนการลงทุน การพัฒนาที่ดิน หรือการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์
          ณ ปี 2550 มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย สำรวจได้ข้อมูลว่า ที่อยู่อาศัยทั้งหมด และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมทั้งหมดในประเทศไทย มีมูลค่ารวมกันประมาณ 47,533,655 ล้านบาท ในปีเดียวกันผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทย มีมูลค่า 8,399,000 ล้านบาท และงบประมาณแผ่นดินไทย ประจำปี พ.ศ. 2550 เป็นเงิน 1,566,200 ล้านบาท จากตัวเลขข้างต้นแสดงว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยมีค่าเป็น 6 เท่าของมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ หรือประมาณ 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทย จึงนับว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมีมูลค่ามหาศาล
          จากการศึกษามูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศไทยล่าสุด (โดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยหมายเฉพาะถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ไม่รวมที่ดินป่าเขา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เพื่อการอุตสาหกรรมหรือเพื่อการพักผ่อน และอื่น ๆ) พบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษามีมูลค่ารวมกัน 47,533,655 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products) ณ ราคาตลาด พ.ศ. 2548 ที่ 7,087,660 ล้านบาท ก็จะเท่ากับ 7 เท่าของ GDP แต่หากเทียบกับงบประมาณแผ่นดินของไทย ณ ปีงบประมาณ พ.ศ. 2550 ที่ 1,566,200 ล้านบาท ก็จะเห็นได้ว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณการไว้ในการศึกษานี้ เป็นถึง 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดิน

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2554 (มกราคม-ธันวาคม) พบว่ามีถึง 407 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 86,127 และมีมูลค่า 258,845 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงมาก ในช่วงที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการอย่างขนานใหญ่ พบในปี 2537, 2538 และ 2553 เท่านั้น
          หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด พบว่ามี 398 โครงการ จำนวนรวม 85,800 และมีมูลค่า 256,042 ล้านบาท หรือหน่วยละประมาณ 2.984 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบปี พ.ศ.2554 คือรวมกันมีมูลค่าเพียง 2,803 ล้านบาทเท่านั้น เมื่อพิจารณาประเภทของโครงการพบว่า อาคารชุด เปิดตัว 115 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 136 โครงการ บ้านเดี่ยว 118 โครงการ บ้านแฝด 40 โครงการ อาคารพาณิชย์ 47 โครงการ และที่ดินจัดสรร 5 โครงการ ทั้งนี้ มีบางโครงการที่มีที่อยู่อาศัยต่างประเภทอยู่ร่วมกัน ข้อสังเกตที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือ มีจำนวนโครงการประเภททาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นในปี 2554
          บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ยังครองแชมป์บริษัทที่เปิดตัวมากที่สุดถึง 48 โครงการ 15,165 หน่วย มูลค่า 37,530 ล้านบาท รองลงมาคือ บมจ. แลนด์แอนด์เฮาส์ จำนวน 12 โครงการ 4,103 หน่วย แต่มีมูลค่าอันดับสองคือ 18,594 ล้านบาท ส่วนอันดับสามก็คือ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ แม้เปิดแค่ 2 โครงการ จำนวน 1,713 หน่วย แต่มีมูลค่าการขายรวมกันถึง 16,755 ล้านบาท
          คาดว่าในปี 2555
          1. จำนวนโครงการเปิดใหม่จะใกล้เคียงกับปี 2554 กล่าวคือน่าจะมีจำนวนหน่วยรวมประมาณ 86,000 หน่วย รวมมูลค่า 258,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจของประเทศเฟื่องฟูขึ้น โอกาสที่การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จะมีมากขึ้น
          2. โอกาสที่เกิดฟองสบู่จะมีไม่มากนัก ยกเว้นโครงการบางแห่งอาจประสบปัญหาเนื่องจากการอำนวยสินเชื่อในราคาที่สูงเกินจริง และผู้กู้ไม่สามารถผ่อนต่อได้
          3. ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดมือสองใจกลางเมืองยังคงเพิ่มขึ้นตามการเกิดเพิ่มของห้องชุดริมรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ส่วนห้องชุดราคาถูก ๆ ที่ยังเหลืออยู่มากมายนั้น ราคาคงไม่เพิ่มขึ้น เพราะการบำรุงรักษาไม่ดีนั่นเอง
          4. ปัญหาน้ำท่วม ส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไประยะหนึ่ง เนื่องจากรายได้ลด หรือยังวิตกกังวนกับภัยธรรมชาติ ซึ่งคาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาประมาณไตรมาส 3 ของปี 2555 อย่างไรก็ตามปัญหานี้คงไม่ส่งผลกระทบในระยะยาว และโอกาสจะเกิดน้ำท่วมซ้ำ แทบไม่มีในประวัติศาสตร์ น้ำท่วมใหญ่สมัยรัชกาลที่ 1 ยังเคยท่วมสนามหลวงถึง 5 เมตร สิ่งที่พึงพิจารณาในอนาคตอาจเป็นปรากฏการณ์ฝนแล้งได้เช่นกัน
          5. ผู้ประกอบการกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการอาคารชุดแทนที่อยู่อาศัยแนวราบ และในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม/ได้รับผลกระทบน้อย จะได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมากขึ้น
          6. ผู้ประกอบการควรมีแนวทางกระจายความเสี่ยงไปพัฒนาพื้นที่ในส่วนภูมิภาค โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่มากขึ้น เช่น ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต นครราชสีมา และขอนแก่น รวมทั้งการกระจายไปต่างประเทศที่มีโอกาสสูง เช่น อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ตามการเปิดพรมแดนเศรษฐกิจประเทศในอนาคต
          7. ราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่คงไม่ลดราคา แต่มีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนวัสดุ และค่าแรงงานที่สูงขึ้น
          8. ผู้บริโภคจะมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คิดนานขึ้น โดยเฉพาะด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วม ที่จะสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคมากขึ้น
          เมื่อเทียบการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2553  กับปี 2552 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว (98%) ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก อาจเกิดภาวะล้นตลาด สำหรับในปี 2555 คาดว่ายังจะเปิดตัวในจำนวนที่ใกล้เคียงกับปี 2554 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่แตก อย่างไรก็ตามโดยที่เกิดภาวะน้ำท่วมในช่วงปลายปี 2554 ทำให้อุปทานที่คาดหวังไว้ในปี 2554 ลดลง และคงจะทำให้อุปทานในปี 2555 ไม่มากไปกว่าปี 2554 ดังนั้นภาวะองสบู่แตกจึงยังไม่เกิดในระยะเวลาก่อนปี 2557

พัฒนาการตลาดที่อยู่อาศัยไทย
          แต่เดิมประเทศไทยไม่เคยมี “ตลาด” จัดสรรที่อยู่อาศัย ยกเว้นการจัดที่ดินให้ชาวจีนอยู่ในย่านสำเพ็ง หรือให้ชาวมุสลิมอยู่ที่บ้านครัว โครงการจัดสรรแรกคือการขุดคลองรังสิตใน พ.ศ.2433 ซึ่งไม่ใช่การจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัย แต่เป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตรกรรม ในช่วงประมาณ 10-15 ปีก่อนการปฏิวัติ 2475 มีการจัดสรรที่ดินแถวถนนสาทร วิทยุ ราชดำริ เพลินจิต และพญาไทบ้าง แต่ก็เป็นเพียงพื้นที่เล็ก ๆ ส่วนมากจัดสำหรับข้าราชบริพาร ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปยังแทบไม่มีการจัดสรรใด ๆ จึงถือว่ายังไม่มี “ตลาด” ในขณะนั้น
          ก่อนปีกึ่งพุทธกาล (พ.ศ.2500) ภาครัฐบาลได้ดำเนินการไปบ้าง เช่น การตรา พรบ.ผังเมือง ใน พ.ศ.2475 และการก่อตั้งกองเคหะสถานสงเคราะห์ใน พ.ศ.2483 แต่การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนเริ่มปรากฏชัดนับแต่การก่อตั้งสำนักงานอาคารสงเคราะห์ใน พ.ศ.2494 และก่อตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ขึ้นมาทำหน้าที่เป็นนักพัฒนาที่ดินในสมัยนั้น แต่ก็ยังพัฒนาได้จำกัด การพัฒนาสำคัญในภาคเอกชนในช่วงนั้นคือการจัดสรรที่ดินริมถนนสุขุมวิท
          รัฐบาลเริ่มสร้างอาคารสงเคราะห์แบบคอนกรีตครั้งแรกเมื่อ พ.ศ.2506 ซึ่งได้แก่แฟลตดินแดงที่เกือบถูกรื้อทิ้งไปในพ.ศ.2553 แต่การสร้างแฟลตก็ไม่อาจตอบสนองความต้องการของประชาชนได้เท่าที่ควร  ส่วนในภาคเอกชนนั้นตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงหลังนี้เป็นตลาดที่ดินจัดสรร (แล้วจัดสร้างบ้านกันเอง) โดยแพร่หลายมากในเขตชานเมือง กลุ่มลูกค้าสำคัญก็คือบรรดาข้าราชการในกระทรวง ทบวง กรมต่าง ๆ
          อาจกล่าวได้ว่าการสร้าง “บ้านจัดสรร” เริ่มต้นในยุคตั้งแต่ พ.ศ.2511 เป็นต้นมา โดยการก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยว ใน พ.ศ.2512 มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่ประมาณ 40 โครงการแล้ว รัฐบาลไทยก็เริ่มควบคุมการจัดสรรด้วยการออกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อ พ.ศ.2515 เพื่อให้การจัดสรรที่ดินและทำบ้านจัดสรรมีระเบียบเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ภาวะเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ซวนเซเมื่อมีปัญหาวิกฤติน้ำมันโลกเมื่อ พ.ศ. 2516
          กว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวก็กินเวลาระยะหนึ่ง กล่าวคือจวบจน พ.ศ.2519 เริ่มมีที่อยู่อาศัยแนวใหม่คือ “ทาวน์เฮาส์” และเติบโตต่อเนื่องจนถึงปัญหาวิกฤติน้ำมันครั้งที่ 2 เมื่อ พ.ศ.2523  หลังจากนั้นตลาดที่อยู่อาศัยก็ซบเซาลงอีกคำรบหนึ่ง จนเริ่มมีการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย และพรบ.อาคารชุดพักอาศัยขึ้นตั้งแต่ พ.ศ.2522 แต่อาคารชุดเริ่มต้นเกิดขึ้นจริงในช่วง พ.ศ.2524  จะเห็นได้ว่า การฟื้นตัวของตลาดในแต่ละครั้งมักจะมีสินค้าใหม่ ๆ เช่น ทาวน์เฮาส์และอาคารชุด
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเริ่มเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งในช่วง พ.ศ.2529-2533 และหยุดชะงักไปเพราะสงครามอ่าวเปอร์เซีย ใน พ.ศ.2533 และเหตุการณ์รัฐประหาร พ.ศ.2534 ทำให้อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และการค้าที่ดินต่างจังหวัดชะงักงันไป ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตต่อเนื่องจนถึง พ.ศ.2540 ซึ่งเกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทรุดตัวลงอย่างเด่นชัดและได้มีการค้นพบว่า มี “บ้านว่าง” (บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนมากโอนแล้วแต่ไม่มีผู้ย้ายเข้าอยู่) รวมกันถึง 350,000 หน่วยใน พ.ศ.2541 จากที่เคยสำรวจไว้ว่ามี 300,000 หน่วยใน พ.ศ.2538
          หลังจากเกิดวิกฤติใน พ.ศ.2540 อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงอย่างเด่นชัด และเริ่มฟื้นตัวใน พ.ศ.2543 จนมีการเปิดตัวโครงการต่าง ๆ เพิ่มสูงสุดใน พ.ศ.2547 เนื่องจากดอกเบี้ยในขณะนั้นค่อนข้างถูก จึงมีการลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยกันมากมาย  อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันภาวะตลาดกลับชะลอตัวลง แต่ก็ยังไม่ได้เกิดภาวะวิกฤติดังเช่นใน พ.ศ. 2540 เนื่องจากเป็นการปรับตัวแต่เพียงเล็กน้อย
          รอบล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้เริ่มตั้งแต่ พ.ศ.2537 ซึ่งเป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุด และชะลอตัวลงตามลำดับใน พ.ศ.2538 และ 2539 (โปรดดูภาพที่ 1) เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจใน พ.ศ.2540 การเปิดตัวโครงการใหม่ได้ลดลงเหลือเพียงราวหนึ่งในสามของปีก่อนหน้า และแทบจะไม่เกิดโครงการใหม่เลยในช่วง พ.ศ.2541-2542 การฟื้นตัวเริ่มเห็นได้ใน พ.ศ. 2543
          สิ่งที่ได้เรียนรู้จากปรากฏการณ์ข้างต้นคืออะไร จะสังเกตได้ว่าปริมาณการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนับจาก พ.ศ.2543-2547 (4 ปี) ที่เริ่มฟื้นตัวนั้น เพิ่มขึ้นเท่าตัวต่อปี เป็นปรากฏการณ์อย่างหนึ่งว่า การตกต่ำและการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างรวดเร็ว โดยก่อนตกต่ำจะมีการชะลอตัวในช่วงหนึ่ง (พ.ศ.2538-2539) แต่เมื่อถึงจุดตกต่ำก็หดตัวลงอย่างชัดเจน (พ.ศ.2540)
          ปรากฏการณ์ในช่วง พ.ศ.2548-2549 อาจดูคล้ายช่วง พ.ศ.2538-2539 แต่ความจริงแตกต่างกันโดยพื้นฐาน เพราะในช่วงสองปีหลังนี้เป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง แต่พื้นฐานทางเศรษฐกิจไม่ได้เปราะบางดังเช่นก่อน พ.ศ.2540 หากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันในช่วง พ.ศ.2549 สร้างวิกฤติขึ้นเช่นเดียวกับใน พ.ศ.2515 และ 2523 แล้วใน พ.ศ.2550 ก็อาจเกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้ แต่โชคดีที่ประเทศไทยสามารถปรับตัวได้ดีกว่าแต่ก่อน ค่าเงินบาทแข็ง และมีพลังงานอื่น ๆ ทดแทน หายนะทางเศรษฐกิจจึงไม่เกิดขึ้นเช่นในอดีต
          ในปี 2553 เป็นต้นมา มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นมากเป็นพิเศษ และหากเป็นเช่นนี้ 3 ปีติดต่อกัน ก็อาจหลีกเลี่ยงโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ได้ยาก และย่อมเกิดวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามมาได้ แต่หากอุปทานปรับตัวลดลง เพราะภัยธรรมชาติเช่นน้ำท่วม หรืออื่นใด อุปสงค์และอุปทานอาจสมดุล ทำให้ปัญหาฟองสบู่ไม่เกิดขึ้น  ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า โดยที่มีภัยธรรมชาติน้ำท่วมและอาจรวมภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก อุปทานในปี 2555 มีไม่มากนักและคงไม่เกิดภาวะล้นตลาดในอนาคตอันใกล้ 

วัฏจักรราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2555
          ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2555 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2555
          ผลการศึกษาในปี 2554 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท คาดว่าในปี 2555 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา
          หากเทียบกับปี 2553 ราคาที่ดินบริเวณนี้ได้รับการประเมินไว้เป็นเงิน 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าเพิ่มขึ้นถึง 17% ภายในเวลา 1 ปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นับเท่าตัว สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ได้แก่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ตรงบริเวณ กม.5 ที่ดินขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละเพียง 2,600 บาท หรือ ไร่ละ 1.04 ล้านบาท ส่วนที่ดินขนาด 4 ไร่ที่อยู่ถนนบางไทรตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ ราคาประมาณ 4,600 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีข้อจำกัดในการก่อสร้างเพราะตั้งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพ จะสังเกตได้ว่า ที่ดินชานเมืองที่ไม่ค่อยมีสาธารณูปโภค เช่น แถวเลียบคลอง 13 แถวลำต้อยติ่ง แถวรังสิต-วังน้อย และแถวประชาสำราญ ราคากลับทรงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น ส่วนบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 15 ปีก็คือแถวสยามสแควร์ที่แต่เดิมมีราคา 0.43 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2539 และเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสีลม ซึ่งแต่เดิมมีราคาแพงที่สุด ทั้งนี้เพราะสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ซึ่งมักใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานมากกว่า ส่วนย่านสยาม ชิดลมและเพลินจิตมักใช้ที่ดินก่อสร้างศูนย์การค้า ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
          ปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% เมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ในปี 2553 ราคาที่ดินกลับเพิ่มสูงถึง 4.4% ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นมากในปีก่อนก็เพราะการส่งออกดี ทำให้เศรษฐกิจของประเทศดี จึงมีผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก ราคาที่ดินก็สูงขึ้น แม้จะมีวิกฤติทางการเมืองเมื่อเดือนพฤษภาคม 2553 หรือแม้แต่ดอกเบี้ยและภาษีอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในปี 2553 ก็ตาม อย่างไรก็ตามราคาที่ดินเคยตกต่ำลงอย่างชัดเจนในปี 2540-2541 ถึง 12.6% และ 10.8% ตามลำดับ แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นจนสูงสุดต่อปีในปี 2548 และนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็ยังเพิ่ม แต่ ณ อัตราที่ลดลงตามลำดับ มาดีขึ้นอีกครั้งหนึ่งในปี 2553
          ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (รถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ พระชนมพรรษา) แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพิ่มขึ้น 16.7% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลอดสายของบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้น 128% ในรอบปี 2548-2554 หรือเฉลี่ยทั้งสายปีละ 21.3% โดยเฉพาะปี 2553-2554 ราคาเพิ่มขึ้นทั้งสายประมาณ 11.7% ส่วนต่อขยายก็เพิ่มขึ้น เช่น แบริ่ง เพิ่มถึง 14.8% บางหว้าเพิ่ม 12.6% ในรอบปีที่ผ่านมาเช่นกัน สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 14.4%
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้จัดทำบทวิเคราะห์ความผันผวนของราคาที่ดินใจกลางเมือง เพื่อชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ได้แก่ บริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ โดยในปี 2537 ที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศไทย ที่สมมติให้มีขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คือที่บริเวณเยาวราช เป็นเงินตารางวาละ 700,000 บาท ที่ดินบริเวณสีลมที่มีราคา 450,000 บาทในปี 2537 มีราคาขยับสูงเท่ากับบริเวณเยาวราชในปี 2551 และราคากลับแซงหน้าในปีต่อ ๆ มา ส่วนบริเวณสยามสแควร์ ราคาแซงบริเวณเยาวราชตั้งแต่ปี 2549 และ ณ ในปี 2554 มีราคาสูงที่สุดเป็นเงินถึง 1,400,000 บาทต่อตารางวา
          การที่ราคาที่ดินบริเวณเยาวราชมีราคาสูงสุดที่สุดในปี 2537 ณ ราคา 700,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นเพราะว่า ทำเลดังกล่าวเป็นแหล่งการค้าสำคัญ อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวสำหรับทำการค้ามีราคาสูงถึงคูหาละ 40-50 ล้านบาท อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาบริเวณดังกล่าวมีลักษณะถดถอยลงตามลำดับ ที่ดินที่มีมักเป็นแปลงเล็ก ๆ ไม่มีพื้นที่กว้างขวางสำหรับการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่สมัยใหม่ ไม่มีระบบสาธารณูปโภค ยกเว้นในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน
          สำหรับบริเวณสีลม กลับมีการเติบโตที่เป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน ราคาที่ดินจึงสูงขึ้นตามลำดับ ราคาในปี 2537 แม้จะประเมินตามราคาตลาดไว้ที่ 450,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งต่ำกว่าบริเวณเยาวราชเกือบเท่าตัว แต่ก็ขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วกว่า และแซงหน้าเยาวราชในปี 2552 และปัจจุบันอยู่ ณ ราคา 1,110,000 ล้านบาท ส่วนที่บริเวณสยามสแควร์ มีราคาเพียง 400,000 บาท ในปี 2537  แต่เพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทในปี 2554  ทั้งนี้เป็นเพราะศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้า เช่น สยามพารากอน และอื่น ๆ ในบริเวณนั้น ซึ่งให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานเช่นบริเวณสีลม
          ในเชิงเปรียบเทียบของทั้ง 3 บริเวณ จะพบว่าในระหว่างปี 2537-2554 ซึ่งเป็นเวลา 17 ปีนั้น บริเวณเยาวราช ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.15% ต่อปี ส่วนที่สีลม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% และที่สยาม สแควร์ ราคาเพิ่มขึ้นถึง 7.65% อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2540-2542 มีที่เศรษฐกิจประเทศไทยประสบปัญหา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลง โดยที่ดินในบริเวณเยาวราช สีลมและสยามสแควร์ มีราคา 700,000, 450,000 และ 400,000 บาทต่อตารางวา ได้ลดลงเป็น 500, 000, 420,000 และ 380,000 บาทต่อตารางวาในปี 2542 หรือลดลงไปถึง 28.57%, 6.7% และ 5% ตามลำดับ
          หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับเป็น 4.52% 8.35% และ 11.48% ต่อปี ในบริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ในช่วงปี 2542-2554 และเชื่อว่าจะไม่มีบริเวณใดในกรุงเทพมหานครที่จะมีราคาสูงทดแทนบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิตในปัจจุบันได้อีกต่อไป เพราะบริเวณนี้เป็นศูนย์ธุรกิจค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

การส่งเสริมการซื้อบ้านแก่คนต่างชาติ
          ในภาวะที่การขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงบ้างเป็นครั้งคราว มักจะมีการเรียกร้องโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินบางส่วนว่า ควรส่งเสริมให้ต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ระยะยาว เช่น 50 ปี หรือ 90 ปีเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยอ้างว่าจะเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ซื้อที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยประมาณ 40 ล้านบาท หรือซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของทั้งโครงการ ที่สำคัญคนต่างชาติยังสามารถเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ในระยะเวลาถึง 50 ปี จากปกติ 30 ปี นอกจากนี้ยังมีกรณีการตั้งบริษัทมาโอนทรัพย์สินเพื่อคนต่างชาติ หรือการรับมรดกตลอดจนการแต่งงานกับคนไทย เป็นต้น
          ที่บริษัทนายหน้าข้ามชาติบางแห่งมักอ้างว่าปัจจุบัน ก็มีคนต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยผิดกฎหมายอยู่แล้ว จึงควรอนุญาตให้ครอบครอง ข้อนี้ทางแก้ควรเป็นการสำรวจและยึดที่ดินที่ครอบครองโดยผิดกฎหมายและขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพเช่นในประเทศตะวันตก ไม่ใช่แก้ไขด้วยการโอนอ่อนผ่อนตาม แต่การให้ต่างชาติเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายก็เป็นสิ่งสมควร ต่างชาติยินดีที่จะเช่าแม้ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็ยินดี แต่นายทุนไทยไม่ยินดี เพราะไม่ต้องการให้เช่าโดยได้ค่าเช่าเพียง 40-70% ของมูลค่า (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล) แต่ต้องการขายขาดได้เงินทั้ง 100% จึงต้องการผลักดันกฎหมายดังกล่าว
          สำหรับเหตุผลที่ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดินในระยะยาวก็เพราะ
          1. หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้าเขตการค้าเสรีของทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
          2. ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
          3. ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไรระยะสั้น ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
          4. การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อย จึงไม่จำเป็นให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์
          5. ครั้งหนึ่งไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% ก็ไม่มีต่างชาติซื้อ แม้แต่คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติซึ่งเคยเรียกร้องให้ผ่อนปรนให้ซื้อได้ในช่วงที่ราคาทรัพย์สินกำลังเพิ่มขึ้นสูงมาก ก็กลับไม่ซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะช่วงดังกล่าวซื้อแล้วราคาไม่เพิ่มขึ้น
          6. การซื้อที่ดินของต่างชาติไม่ได้ช่วยพัฒนาเศรษฐกิจแต่อย่างใด พวกนี้จะซื้อเฉพาะที่มีผลตอบแทนดี บ้านเรือนของชาวบ้านทั่วไปก็คงไม่มีต่างชาติมาซื้อ จึงไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนดีแต่อย่างใด ปริมาณทรัพย์สินที่พวกนี้จะซื้อเป็นเพียงส่วนน้อยนิดเท่านั้น ประโยชน์ที่ได้จึงตกแก่พวกนายหน้าข้ามชาติและผู้อยากซื้อขายที่ดินกับชาวต่างชาติเท่านั้น
          7. การลงทุนข้ามชาติหรือ Foreign Direct Investment ที่มีโภคผลต่อประเทศชาติ จะเป็นการลงทุนด้านอุตสาหกรรม สาธารณูปโภค การเงิน และอื่น ๆ ไม่ใช่การมาเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ ‘แร้งลง’ ซึ่งได้ประโยชน์แก่บุคคลเฉพาะกลุ่มแต่อย่างใด
          8. การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น

ข้อสังเกตส่งท้าย
          อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ที่มีมากที่สุดในประเทศไทยคืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพราะอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ประชาชนส่วนใหญ่ของประเทศได้ใช้สอย และมีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูง แม้ว่าราคาต่อหน่วยจะไม่สูงนัก แต่โดยที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก จึงทำให้โดยรวมมีมูลค่าสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทรวมกัน
          อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีมูลค่าติดลบก็เพราะยังสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ในทางใดทางหนึ่งได้  อย่างไรก็ตาม ในบางกรณีอาจมีข้อยกเว้นบ้าง เช่น ที่ดินที่มีสารเคมีหรือสารพิษ เช่น บริเวณใกล้เหมืองแร่ตะกั่ว หรือบริเวณสนามบินเก่า หรือโรงงานเก่าบางแห่ง ซึ่งอาจต้องใช้เงินในการบำบัดพื้นที่มากกว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์
          ราคาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันไปตามรูปร่างของแปลงที่ดิน หรือการใช้สอยที่แตกต่างกัน เช่นที่ดินทำนาซึ่งปลูกข้าวเป็นพืชระยะสั้น ราคาย่อมถูกว่าที่ดินที่เป็นเรือกสวนซึ่งจะสร้างรายได้ในระยะยาวได้มากกว่า ทำให้มูลค่าการซื้อขายสวนมีมากกว่า หรือที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณูปการต่าง ๆ เช่น ใกล้ตลาด จะมีมูลค่าสูงขึ้นเพราะค้าขายได้
          ปัจจัยที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าลดลงได้ในบางขณะก็มี เช่น การชุมนุมประท้วง อาจทำให้ค้าขายในบริเวณนั้นได้น้อยลง อาจส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินต่ำลงได้ การสงคราม ซึ่งทำให้การค้าขายชายแดนชะงักไป ในทางตรงกันข้าม หากมีการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชน ทำให้การคมนาคมสะดวกสะดวกขึ้น ก็ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่ม เช่นเดียวกับการก่อสร้างเมืองใหม่ สถานีขนส่ง หรือสถาบันอุดมศึกษาในจังหวัดภูมิภาค ซึ่งทำให้พื้นที่โดยรอบเจริญขึ้น
          ในแง่ของสภาวิชาชีพ เช่น วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย หากสามารถจัดตั้งได้ จะมีประโยชน์ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ผู้บริโภคหรือสังคมส่วนรวมได้ประโยชน์จากความน่าเชื่อถือ เพราะรัฐบาลในฐานะที่เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวม ได้เข้ามาควบคุมวิชาชีพตามควร และเมื่อผู้บริโภคเชื่อถือในวิชาชีพ ก็จะซื้อและใช้บริการกันมากขึ้น ทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จด้วยดี นอกจากนั้นวิชาชีพได้รับการพัฒนา เพราะต้องมีการสอบจัดลำดับชั้น มีการควบคุมพฤติกรรมการบริการ และยิ่งเมื่อวิชาชีพมีการพัฒนา ก็ยิ่งสามารถบริการได้ดียิ่ง ๆ ขึ้น
          การที่อสังหาริมทรัพย์เคลื่อนย้ายไม่ได้ ทำให้การตัดสินใจการลงทุนครั้งแรกมีความสำคัญมาก การศึกษาความเป็นไปได้ต่าง ๆ จึงมีความสำคัญในการประกันความผิดพลาด ตัวอย่างเช่น การลงทุนซื้อที่ดินเปล่าติดกับโครงการก่อสร้างถนนทางเลี่ยงเมืองในบางจังหวัด อาจไม่ประสบความสำเร็จ เพราะโครงการดังกล่าวอาจล่าช้าออกไป ส่งผลให้ราคาที่ดินหยุดนิ่ง หรือถดถอย ทำให้ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน เป็นต้น
          ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ มักมีความเข้าใจผิดว่า การกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศทางหนึ่ง ก็คือการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย แต่ในความเป็นจริง ไม่ได้เป็นเช่นนั้น เพราะธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจต่างหาก นอกจากนี้ในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ก็มักเน้นที่การกระตุ้นโครงการของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ มาตรการต่าง ๆ ที่ออกมามักเน้นการซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรมากกว่าการส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือสอง

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่