Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,538 คน
     มลพิษแม่เมาะและอสังหาริมทรัพย์
ประชาไท 28 มิถุนายน 2555

ดร.โสภณ พรโชคชัยและคณะ*
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon

          ปฏิบัติการภาคสนาม สำรวจมลพิษแม่เมาะ ในพื้นที่ระหว่างวันที่ 20-21 เมษายน 2555

          มลพิษแม่เมาะมีอยู่จริงหรือไม่ แล้วส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินอย่างไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในฐานะอาจารย์ผู้สอนชุดวิชากฎหมายทรัพย์สินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นสูง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช จึงได้นำคณะนักศึกษา ออกทดลองปฏิบัติการภาคสนามในพื้นที่เมื่อวันที่ 20-21 เมษายน 2555 มารายงานประกอบการศึกษาและนำเสนอเพื่อประโยชน์สาธารณะ

มลพิษและสิ่งแวดล้อม
          ในพื้นที่มีการรายงานผลการตรวจอากาศทุกวันตามภาพที่ 1 ท้ายนี้ สถานการณ์มลพิษทางภาคเหนือปรากฏว่า ค่าฝุ่นละอองขนาดเล็ก (Particulate Matter หรือ PM10) ในเดือนเมษายน 2555 นั้นไม่สูงกว่าเกณฑ์มาตรฐานแต่อย่างใด ทั้งนี้เป็นทั้งในเขตเมืองลำปางและบริเวณรอบ ๆ เหมืองแม่เมาะ อำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง {1} ทั้งนี้มีรายงานที่สูงเกณพ์มาตรฐานเพียง 1 วันซึ่งพบทั้งที่ศาลหลักเมืองจังหวัดลำปาง และที่สำนักงานการประปาแม่เมาะ จังหวัดลำปาง 

ภาพที่ 1: ผลการตรวจวันคุณภาพสิ่งแวดล้อมบ้านห้วยคิงซึ่งมีมลพิษต่ำกว่าเกณฑ์

ภาพที่ 2: รายงานการตรวจมลพิษทางอากาศจังหวัดลำปาง เดือนเมษายน 2555

ภาพที่ 3: สภาพชุมชนของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ที่อยู่ห่างจากเหมืองไม่มากนัก

          อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมาโรงไฟฟ้าแม่เมาะเคยปล่อย ก๊าซซัลเฟอร์ไดออกไซด์ออกมามากเกินมาตรฐาน แต่หลังจากการติดตั้งเครื่องดักจับก๊าซดังกล่าวที่ปล่องแล้ว ปรากฏว่าการปล่อยก๊าซนี้ลดลงอย่างชัดเจน จากข้อมูลของกรมควบคุมมลพิษที่นำเสนอโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยพบว่า นับแต่ปี 2541-2553 ปริมาณก๊าซนี้ในอากาศในกรุงเทพมหานครกลับมีสูงกว่าในเหมืองแม่เมาะมาโดยตลอด {2}

          ยิ่งกว่านั้น ผลการศึกษาที่ผ่านมายังพบว่ามลพิษหลักในเขตภาคเหนือเกิดจากการเผาป่ามากกว่า อย่างอื่น {3} กรณีนี้ก็ควรนำเสนอเพื่อให้สังคมโดยรวมเข้าใจว่า กิจการไฟฟ้านี้มีคุณต่อประเทศชาติและไม่ได้เป็นตัวการหลักในการสร้างปัญหา ต่อสิ่งแวดล้อมในวงกว้าง เว้นแต่ในพื้นที่ใกล้เคียงเหมืองขุดถ่านหินหรือใกล้กับบริเวณทิ้งดินจากการ ขุดทำเหมือง เป็นพื้นที่ที่ต้องให้ความสำคัญและดูแลเป็นพิเศษเพื่อลดผลกระทบต่อชุมชนโดย รอบ นอกจากนี้ในพื้นที่ใกล้เคียงเหมือง ยังมีเขตที่อยู่อาศัยถาวรของเจ้าหน้าที่ของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ใช้อยู่อาศัยอีกด้วย

ภาพที่ 4: บ้านห้วยคิง และบ้านดง ที่ประสบปัญหามลพิษจากเหมืองแม่เมาะ

          อย่างไรก็ตาม จากผลการสำรวจเบื้องต้น คณะผู้ศึกษาเห็นว่า ในกรณีชุมชนที่ได้รับผลกระทบและประสงค์จะย้าย การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยก็ควรให้การสนับสนุนการย้ายโดยจ่ายค่าทดแทน ตามความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย รวมทั้งการทำความเข้าใจต่อเนื่องเกี่ยวกับแหล่งที่มาของมลพิษเพื่อความเข้า ใจของประชาชน

การสำรวจหมู่บ้าน
          คณะผู้ศึกษาทั้งหมดออกปฏิบัติการภาคสนาม โดยพิจารณาประเด็นการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สินกับมลพิษ ศึกษาในกรณีเหมืองและโรงไฟฟ้าแม่เมาะ จังหวัดลำปาง ของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย และในการนี้ได้ทำแบบสอบถามกับประชาชนใน 2 หมู่บ้านคือ บ้านห้วยคิง หมู่ 6 ต.แม่เมาะ อ.แม่เมาะ จ.ลำปาง ซึ่งอยู่ทางด้านใต้ของเหมือง ใกล้กับพื้นที่ทำเหมืองถ่านหินจึงมีเสียงและความสั่นสะเทือน และบ้านดง หมู่ 2 ต.บ้านดง อ.แม่เมาะ จ.ลำปาง ซึ่งอยู่ทางด้านเหนือของเหมือง ใกล้กับพื้นที่ทิ้งดินจากการขุดเหมือง ซึ่งมีฝุ่นจากการทิ้งดินมากเป็นพิเศษ

ภาพที่ 5: อาคารในบ้านดง หมู่ 2 ตำบลบ้านดง อำเภอแม่เมาะ ซึ่งมีจำนวนมากที่ปลูกด้วยไม้มีค่า

          ผลการสำรวจพบว่า ชาวบ้านในทั้งสองหมู่บ้านประมาณครึ่งหนึ่งตั้งใจจะย้ายออกจากหมู่บ้าน อีก 19% ไม่แน่ใจ และมีเพียง 13% ที่ไม่ต้องการย้าย ทั้งนี้ที่บ้านห้วยคิงมีผู้ต้องการย้ายเพียง 45% และชาวบ้านที่อยู่ริมถนนไม่ต้องการย้ายเพราะได้ประโยชน์จากการทำการค้าต่าง ๆ ส่วนชาวบ้านที่อยู่ด้านในหมู่บ้านต้องการจะย้าย แต่ในกรณีบ้านดง 55% ของผู้ตอบแบบสอบถาม ต้องการจะย้าย ที่ไม่ต้องการมี 33% และอีก 13% ไม่แน่ใจ

          สำหรับภาวะมลพิษในชุมชนพบว่าชาวบ้านส่วนใหญ่ 62% เห็นว่าสถานการณ์แย่ลง ที่เห็นว่าดีขึ้นมีเพียง 13% และที่เห็นว่าเหมือนเดิมเมื่อเทียบกับปีที่แล้วมี 25% ในกรณีบ้านห้วยคิง สถานการณ์ดีกว่า คือมีเพียง 42% ที่เห็นว่าสถานการณ์มลพิษแย่ลง แต่อีก 19% และ 39% เห็นว่าสถานการณ์มลพิษดีขึ้นหรือเหมือนเดิม แต่ที่บ้านดง ประชาชนถึง 80% เห็นว่าสถานการณ์มลพิษแย่ลง มีเพียง 8% ที่เห็นว่าสถานการณ์ดีขึ้นและอีก 13% เห็นว่าสถานการณ์เหมือนเดิม แต่จากผลผลการตรวจวัดคุณภาพสิ่งแวดล้อม: คุณภาพอากาศ (ค่าเฉลี่ย 24 ชั่วโมง) {4} พบว่า สิ่งแวดล้อมไม่ได้มีมลพิษมากเช่นความรู้สึกของประชาชนในท้องที่ ดังนั้นจึงควรมีการสำรวจในรายละเอียดต่อไป

          ต่อข้อถามว่ามลพิษในอากาศเกิดจากอะไรเป็นสำคัญ โดยให้ผู้ตอบแบบสอบถามเรียงลำดับความสำคัญเป็นระดับที่ 1-3 ตามลำดับ และใช้การ Inverse {5} เพื่อแปลงค่าให้ชัดเจน ผลการสำรวจพบว่ามลพิษจากเหมืองมีส่วนสำคัญมากที่สุดคือ 46% รองลงมาคือมลพิษจากรถยนต์ 28% และจากไฟป่า 27% สถานการณ์ที่บ้านห้วยคิงมีแนวโน้มดีกว่า กล่าวคือ เห็นว่ามลพิษจากเหมืองมีเพียง 39% ที่เหลือมาจากมลพิษจากรถยนต์ 32% และจากการเผาป่า 28% ส่วนในกรณีบ้านดง มีความเห็นว่ามลพิษหลักมาจากการทิ้งดินของเหมืองถึง 53% รองลงมาเป็นมลพิษจากไฟป่าและรถยนต์ที่ใกล้เคียงกันคือ 24% และ 23% ตามลำดับ

          สำหรับประเด็นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ชาวบ้านประเมินว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 11.8% และราคาที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเพิ่มขึ้น 11.1% ในบ้านห้วยคิง ส่วนที่บ้านดง ราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 9.4% และราคาที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเพิ่มขึ้น 8.2% อย่างไรก็ตามการประมาณการของชาวบ้านในกรณีนี้ยังไม่อาจถือว่าสอดคล้องกับ ความเป็นจริง เพราะประชาชนส่วนหนึ่งพยายามระบุว่าราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมาก เพราะต้องการได้รับเงินชดเชยเพิ่มเติม จึงทำให้ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานสูงถึงประมาณ 25.2% - 44.1% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยราคา

          จากการสังเกตเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยคงไม่เพิ่มขึ้นมาก นัก แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมอาจมีโอกาสเพิ่มขึ้นบ้าง เพราะมีผู้สนใจซื้อไปปลูกยางพาราเพราะเชื่อว่าจะสามารถปลูกได้ดีในพื้นที่ นี้ อย่างไรก็ตามจากการสอบถามเจ้าพนักงานที่ดินอำเภอแม่เมาะ ก็ยังไม่พบการซื้อขายจริงแต่อย่างใด และยังไม่มีการปลูกยางพาราในพื้นที่ปรากฏให้เห็นชัดเจน

ภาพที่ 6: สภาพทาวน์เฮาส์ในใจกลางตลาดตัวอำเภอแม่เมาะที่เสนอขายราคา 1.8 ล้านบาท

การสำรวจอสังหาริมทรัพย์
          ในวันที่ 20 เมษายน 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ยังได้มีโอกาสไปสำรวจราคาที่ดินโดยได้ข้อมูลจากเจ้าพนักงานที่ดินสำนักงาน ที่ดินอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง และเจ้าหน้าที่ พบว่า มีการโอนซื้อขายที่ดินกันบ้างแต่ไม่มากนัก เพียง 40 รายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2555 ส่วนในปี 2554 ทั้งปีมีการโอนที่ดินกันเพียง 20 รายเท่านั้น

          สำหรับราคาที่ดินของทางราชการที่ประเมินไว้เป็นบัญชีเพื่อการจัดเก็บภาษี และนิติกรรมโดยกรมธนารักษ์ ในเขตตัวอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปางนั้น ราคาติดถนนสายหลักของเขตอำเภอ ที่จะประกาศใช้ในเดือนกรกฎาคม 2555-ธันวาคม 2558 นั้น สูงถึงตารางวาละ 1,500 บาท ซึ่งเพิ่มสูงกว่าราคาตามบัญชีปี 2551-2554 ที่ประเมินไว้ 1,200 บาท หรือเพิ่มขึ้นราว 25%

          ส่วนราคาที่ดินของทางราชการในหมู่บ้านที่มีข่าวเรื่องมลภาวะนั้น ราคาที่ดินที่ประกาศใช้ในปี 2555-2558 เพิ่มสูงกว่าราคาตามบัญชีปี 2551-2554 เพียงเล็กน้อย เช่น ในบริเวณถนนสายหลักของตำบลบ้านดง อำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง ราคาเพิ่มขึ้นจาก 625 บาทต่อตารางวา เป็น 675 บาทต่อตารางวาเท่านั้น หรือเพิ่มขึ้นเพียง 8% เท่านั้น

          สำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางตลาดอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง เช่น อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ขนาดประมาณ 16 ตารางวา ขนาดอาคารประมาณ 80 ตารางเมตร จากการสำรวจภาคสนามพบว่า ราคาเรียกขายสูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อหน่วย หากว่าต่อรองแล้วราคาขายจริงเป็นเงิน 1.6 ล้านบาท ราคานี้สามารถหาซื้อได้ที่แถวถนนประชาอุทิศ ทุ่งครุ แถวเขตบางแค หรือเขตประเวศ ฝั่งกรุงเทพมหานคร เป็นต้น

          หากสมมติว่าในส่วนของกำไร ภาษี ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ยเป็นเงินประมาณ 30% ของราคาขาย ก็จะพบว่าต้นทุนในส่วนของอาคารและที่ดินควรเป็นประมาณ 1.12 ล้านบาท และหากประมาณการว่าค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงินตารางเมตรละ 8,600 บาท หรือเป็นเงิน 0.688 ล้านบาท ต้นทุนในส่วนของที่ดินเปล่าจึงเป็นเงิน 0.432 ล้านบาท หรือเป็นเงินตารางวาละประมาณ 27,000 บาท อาจกล่าวได้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตตัวอำเภอแม่เมาะนี้เพิ่มขึ้นอย่าง รวดเร็ว

ข้อสังเกต: วัฒนธรรมชุมชน
          ที่ผ่านมามักมีการกล่าวอ้างเสมอว่า การย้ายชุมชนจะกระทบต่อวิถีชีวิตของชุมชน การกล่าวอ้างนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อไม่ให้เกิดการโยกย้ายชุมชนหรือประชาชน ออกนอกพื้นที่เดิม ทั้งนี้โดยอ้างว่าจะส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชน และเป็นผลเสียต่อวัฒนธรรมชุมชนเป็นต้น ในกรณีนี้หากไม่มีความจำเป็น ก็ไม่ควรย้ายชุมชนให้เกิดความเดือดร้อนใด ๆ

          อย่างไรก็ตามในบางกรณีอาจมีความจำเป็น ซึ่งการโยกย้ายก็สามารถทำได้หากรัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรจัดหาที่ อยู่อาศัยให้เหมาะสม อย่างเช่นกรณีอำเภอแม่เมาะที่มีการค้นพบว่าบริเวณใต้ที่ตั้งอำเภอเป็นแหล่ง ถ่านหินขนาดใหญ่ จึงได้โยกย้ายชาวบ้าน วัด โรงเรียนและอื่น ๆ ออกนอกพื้นที่ เพื่อขุดหาถ่านหิน จนสภาพปัจจุบันกลายเป็นขุมเหมืองลึกและมีขนาดใหญ่มาก ส่วนตัวอำเภอใหม่และประชาชนได้รับการโยกย้ายออกห่างจากพื้นที่เดิมประมาณ 15 กิโลเมตร

          การโยกย้ายนี้ปรากฏว่าทำให้ประชาชนในเขตตัวอำเภอไม่ได้รับมลพิษจากการทำ เหมือง เช่นชาวบ้านที่อยู่ใกล้เคียง แต่ละครัวเรือน ได้รับที่ดินแปลงใหญ่ มีสาธารณูปโภคใหม่ครบครัน และปัจจุบันราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้ชาวบ้านมีความมั่งคั่งและความสุข จะสังเกตได้ว่าประชาชนจำนวนมากที่อยู่ในชุมชนริมเหมืองปัจจุบันยินดีจะย้าย เพราะหวังจะได้รับค่าทดแทนที่สูงเช่นกัน ดังนั้นประเด็นเรื่องการทำลายวัฒนธรรมชุมชนจึงไม่ได้มีอยู่จริง เป็นเพียงข้ออ้างเท่านั้น

          ในแง่หนึ่งเพราะอุตสาหกรรมถ่านหินและไฟฟ้านี้เอง ที่ทำให้อำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง และพื้นที่โดยรอบเจริญเติบโตขึ้นมาเหนืออำเภออื่นของจังหวัดลำปางเช่นทุก วันนี้ทั้งที่ตัวอำเภอแม่เมาะตั้งอยู่ห่างจากตัวจังหวัดลำปางเข้าไปในเขตป่า เขาถึง 20 กิโลเมตร ประชาชนบางส่วนให้ข้อมูลว่า หากไม่มีกิจการไฟฟ้าแม่เมาะ หรือหากในอนาคตหากปิดกิจการนี้ อำเภอแม่เมาะก็คงเป็นเพียงอำเภอเล็ก ๆ และไม่มีความเจริญทางเศรษฐกิจเช่นทุกวันนี้  

บทสรุป
          มลพิษโดยเฉพาะฝุ่นละอองยังมีปรากฏอยู่จริงในพื้นที่หมู่บ้านที่ตั้งอยู่ ใกล้เหมือง โดยเฉพาะหมู่บ้านดง ที่อยู่ทางด้านเหนือของเหมืองใกล้กับบริเวณที่ทิ้งดินที่ขุดขึ้นมาจากเหมือง นั่นเอง แต่ในหลาย ๆ บริเวณอื่นคยปรากฏเป็นข่าวนั้น อาจเกิดจากความเข้าใจผิด เพราะมลพิษฝุ่งละอองในอากาศ ส่วนใหญ่เกิดจากไฟไหม้ป่าเป็นสำคัญ คณะผู้ศึกษาเห็นว่าในกรณีจำเป็นก็อาจพิจารณาย้ายชุมชนออกไป ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ หรือได้ดำเนินการไปบางส่วนแล้ว

          อย่างไรก็ตามการดำรงอยู่ของเหมืองและโรงงานไฟฟ้าแม่เมาะนี้มีคุณูปการต่อ การพัฒนาประเทศเป็นอย่างยิ่ง การแก้ไขปัญหามลพิษก็ได้ดำเนินการอย่างจริงจังโดยเฉพาะการกำจัดก๊าซซัลเฟอร์ ไดออกไซด์ ที่เกิดขึ้นเมื่อ 10 กว่าปีก่อน และทำให้อำเภอแม่เมาะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก โดยพิจารณาได้จากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ประเด็นสำคัญจึงอยู่ที่การจัดการสิ่งแวดล้อมที่ดี เพื่อให้การพัฒนาอยู่ควบคู่กับการรักษาสิ่งแวดล้อม

อ้างอิง
{1} ข้อมูลระบบเตือนภัยมลพิษทางอากาศ จังหวัดลำปาง http://www.lampangceo.com/warn_air/reports/month.php?y=2012&m=4
{2} ข้อมูลจากตารางสถิติของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ณ เหมืองแม่เมาะ จังหวัดลำปาง
{3} ปัญหามลพิษ http://infofile.pcd.go.th/air/Smoke_North.pdf?CFID=8348303&CFTOKEN=21251666 และโปรดดูกรณีซัลเฟอร์ไดออกไซด์ ได้ที่ http://www.publicconsultation.opm.go.th/rubfung67/doc38.pdf
{4} ข้อมูลที่นำเสนอโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย http://www.egat.co.th/gis
{5} Inverse Funcion: http://en.wikipedia.org/wiki/Inverse_function

* คณะผู้ศึกษา ประกอบด้วย ดร.โสภณ พรโชคชัย และ พ.ต.ท.สมชาย กาวิเนตร พ.ต.ท.หญิง นวกร คำดี นายชัยวัฒน์ แสนภิบาล ร.ต.ท.เสรี เตียมวงค์ น.ส.น้ำอ้อย พันกับ พระนิติพจน์ ขุนพินิจ และนักศึกษาที่เข้าเรียนอีกจำนวนหนึ่ง

 

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่