Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 698 คน
     สีหนุวิลล์ คู่แข่งพัทยาในอนาคต
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 6 เมษายน 2555 หน้า 11

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th  facebook.com/dr.sopon

          เมื่อปลายเดือนมีนาคม ศกนี้ ผมได้รับเชิญไปบรรยายเรื่องการประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับการให้สัมปทานที่ดินในราชอาณาจักรกัมพูชา โดยงานนี้ นายคีท ชะฮอน ฯพณฯ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้เปิดการอบรมในครั้งนี้ด้วย เพราะรัฐบาลของเขาให้ความสำคัญกับการให้สัมปทานที่ดินเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ
          ที่ผ่านมากัมพูชาให้สิทธิพิเศษแก่กิจการที่ไปลงทุน เช่น การทำนาเพื่อส่งออกไปยังตะวันออกกลาง การท่องเที่ยว และการพัฒนาสถานตากอากาศ เป็นต้น โดยในปัจจุบัน โดยล่าสุดมูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติสูงถึง 52,000 ล้านบาทในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นจากปี 2553 ประมาณ 1 เท่าตัว
          กัมพูชาเป็นผู้ส่งออกข้าวรายที่ 15 ของโลก ที่ดินที่ให้สัมปทานเพื่อกิจการอุตสาหกรรมการเกษตร เพิ่มขึ้นจาก 1.25 ล้านไร่ หรือ 2,000 ตารางกิโลเมตร ในปี 2551 เป็น 4.6875 ล้านไร่ 7,500 ตารางกิโลเมตร (เกือบ 5 เท่าของขนาดกรุงเทพมหานคร) ในปี 2554  ด้วยอุตสาหกรรมการเกษตรที่ทันสมัย ไม่แน่ว่ากัมพูชาจะกลายเป็นผู้ส่งออกข้าวรายต้น ๆ ของโลกในเร็ววันนี้ ประเทศไทยอาจต้องเตรียมรับมือให้ดี
          เมื่อวันอาทิตย์ที่ 25 มีนาคม ศกนี้ เพิ่งมีการฉลองความสำเร็จอีกขั้นหนึ่งของการพัฒนาโครงการเกาะมรกต ซึ่งอยู่ในเขตเมืองสีหนุวิลล์ ซึ่งเป็นเมืองตากอากาศที่มีชื่อเสียงที่สุดของกัมพูชา เกาะแห่งนี้รัฐบาลกัมพูชาให้สัมปทานไปกับนักลงทุนรัสเซีย โดยยกที่ดินให้ทั้งเกาะ เพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวระดับหรู ประกอบด้วยอาคารชุด และบ้านเดี่ยว ขณะนี้มีการก่อสร้างสะพานขนาดใหญ่เช่นสะพานแขวนข้ามจากแผ่นดินไปยังเกาะแห่งนี้ สำหรับการขายบ้านเดี่ยวในขณะนี้ซึ่งมีราคาหลายสิบล้านบาท ได้โฆษณาว่า “ซื้อบ้านเดี่ยว 1 หลังแถมรถเบนซ์ 1 คัน”
          เกาะมรกต เป็นที่รู้จักกันในนามเกาะโป๊ส ในภาษาเขมรที่แปลว่าเกาะงู ตั้งอยู่ในเขตเมืองสีหนุวิลล์ ห่างจากสนามบินประมาณ 18 กิโลเมตร มีพื้นที่ประมาณ 1.2 ตารางกิโลเมตรหรือ 750 ไร่ โดยจะมีการก่อสร้างอาคารประเภทต่าง ๆ ถึงประมาณ 500,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยคาสิโน เมืองธุรกิจ ที่อยู่อาศัย (ห้องชุดพักอาศัยและบ้านเดี่ยว) โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า ศูนย์ออกกำลังกาย ศาสนสถาน ศูนย์ศึกษาธรรมชาติ และอื่น ๆ โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559
          หมู่บ้านมรกต เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในระยะแรกนี้ โดยเสนอขายเป็นบ้านเดี่ยวติดทะเล (โดยไม่มีถนนคั่น) จำนวน 36 หน่วย พร้อมสระว่ายน้ำทุกหน่วย บ้านแต่ละหลังมีขนาด 460-565 ตารางเมตรบนที่ดินขนาด 125-300 ตารางวา มีห้องนอน 3-4 ห้องนอนโดยมีราคาขายพร้อมตกแต่งอย่างดีหน่วยละตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ซื้อสามารถถือครองได้ 99 ปี และผู้ประกอบการยังช่วยหาผู้เช่าให้โดยแบ่งรายได้กันฝ่ายละครึ่งกับเจ้าของ
          บริษัทพัฒนาที่ดินแห่งนี้เป็นของนักลงทุนชาวรัสเซีย มีชื่อบริษัทว่า Koh Puos (Cambodia) Investment Group (KPIG) ในเอกสารแนะนำบริษัทระบุว่ามีผลงานที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาทำนองนี้หลายแห่ง แต่ไม่ได้ระบุสถานที่แน่ชัด และไม่ได้ระบุชื่อบริษัทแม่ (ถ้ามี) ในประเทศรัสเซียแต่อย่างใด แต่เชื่อว่าน่าจะเป็นกลุ่มที่มีสายสัมพันธ์ทางการเมืองที่แนบแน่นกับผู้นำในรัฐบาลกัมพูชา
          สำหรับสะพานเชื่อมเกาะมรกตกับเมืองสีหนุวิลล์ ได้เปิดใช้ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2554 สะพานแห่งนี้ยาว 950 เมตร ใช้งบประมาณก่อสร้าง 418 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 12,600 ล้านบาท สะพานแห่งนี้ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี โดยสร้างขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกให้นักท่องเที่ยว ที่จะเดินทางไปยังรีสอร์ทบนเกาะนั่นเอง
          อาจกล่าวได้ว่า เมืองสีหนุวิลล์ ถือเป็นเมืองชายทะเลยอดนิยมมากที่สุดของประเทศกัมพูชา ตั้งอยู่ห่างจากกรุงพนมเปญ 246 กิโลเมตร ไปทางตะวันตกเฉียงใต้ มีประชากรประมาณ 200,000 คน เป็นเมืองท่องเที่ยวที่เกิดก่อนพัทยาเสียอีก แต่สงครามกลางเมืองทำให้การพัฒนาชะงักงัน เมืองนี้มีชายหาดสวยงามหลายแห่ง โดยหาดโอจือเตียล (Occheuteal) ติดอันดับ 8 ในการจัดอันดับ 10 สุดยอดหาดในเอเชียเมื่อปี 2550 จากเมืองสีหนุวิลล์ยังสามารถเดินทางไปนครวัดที่มีชาวต่างชาติแห่กันไปเที่ยวโดยทางเครื่องบิน
          มีข้อน่าสังเกตเกี่ยวกับการพัฒนาเกาะมรกต ดังนี้:
          1. การพัฒนาอย่างขนานใหญ่ในบริเวณจำกัดนี้ ส่งผลดีต่อประเทศกัมพูชาโดยรวม ทำให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้นอย่างมากจากการท่องเที่ยวในอนาคต การที่สีหนุวิลล์มีการพัฒนาควบคู่กับนครวัดและกรุงพนมเปญ โดยมีสนามบินและทางหลวงใหม่เป็นตัวเชื่อม ยิ่งเร่งการเติบโตของเมืองตากอากาศนี้
          2. การพัฒนานี้จำเป็นต้องมีการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของเกาะโดยสิ้นเชิง แต่คงไม่มีปัญหากับกลุ่มนักประท้วงในท้องถิ่น เพราะรัฐบาลกัมพูชาเข้มแข็ง และที่สำคัญ การปรับภูมิทัศน์นี้ ยังส่งผลให้เกาะมีสภาพที่สวยงามกว่าธรรมชาติเดิมเสียอีก
          3. ตัวอย่างความสำเร็จของเกาะมรกตนี้ อาจทำให้นักลงทุนรัสเซียและนักลงทุนต่างชาติอื่น หันไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศอย่างเต็มรูปแบบและเป็นขนานใหญ่ในกัมพูชา แทนที่จะมาลงทุนในประเทศไทย ซึ่งมีความเสี่ยงสำคัญประการหนึ่งคือการเผชิญกับกลุ่มนักประท้วงในท้องถิ่น
          ในอนาคต การแข่งขันด้านการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวนานาชาติจะเพิ่มขึ้น เพราะประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคนี้ที่แต่เดิมมีความไม่สงบ เช่น กัมพูชา พม่า ฟิลิปปินส์ เวียดนาม ศรีลังกา และอินโดนีเซีย กลับพัฒนาการท่องเที่ยวกันอย่างขนานใหญ่ และประเทศเหล่านี้ยังมีชายหาดสวยงามไม่แพ้ของไทยเสียอีก ประเทศไทยจึงควรพัฒนาการท่องเที่ยวให้ดีโดยใช้ความเป็นมืออาชีพและการให้บริการที่ดีเพื่อรักษาสถานะผู้นำแหล่งท่องเที่ยวในภูมิภาคนี้
          ถึงเวลาประเทศไทย พึงสังวร

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่