Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 583 คน
     เรียนรู้โลก เพื่อพัฒนาไทย
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 9 มีนาคม 2555 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th  facebook.com/dr.sopon

          เทคนิคการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองในประเทศตะวันตกที่เจริญแล้ว สามารถนำมาพัฒนาระบบการจัดเก็บภาษีในประเทศไทย และการจัดเก็บและกระจายภาษีเพื่อการพัฒนาประเทศอย่างเป็นธรรม ถือเป็นการสร้างประชาธิปไตยให้หยั่งรากลึกลงในแผ่นดินไทย
          เดือนมีนาคม 2555 นี้ผมกำลัง “ชีพจรลงเท้า” เพราะเดินทางไป 4 ประเทศ ในระหว่างที่ท่านอ่านบทความนี้ ในวันศุกร์ที่ 9 มีนาคม นี้  ผมกำลังพาผู้บริหารระดับสูงของกระทรวงการคลังและกรมธนารักษ์ ไปดูงานการประเมินค่าทรัพย์สินที่นครโอ๊คแลนด์ ประเทศนิวซีแลนด์ จากนั้นจะต่อด้วยนครซิดนีย์ ประเทศออสเตรเลียในช่วงวันที่ 6-12 มีนาคม
          หลังจากกลับมาได้ 2 วัน ผมก็จะไปนำเสนอผลการศึกษาตลาดที่อยู่อาศัยและบรรยายที่กรุงกาฏมัณฑุ ประเทศเนปาล ในช่วงวันที่ 15-17 มีนาคม  ส่วนช่วงปลายเดือน 25-27 มีนาคม ผมก็มีกำหนดการไปบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงพนมเปญ ประเทศกัมพูชา โดยครั้งแรกจะไปต้นเดือน แต่ต้องเลื่อนมาปลายเดือนเพราะท่านรองนายกฯ และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง นาย Keat Chhom จะเข้ารับฟังด้วย
          การที่ผมประสานงานนำคณะข้าราชการระดับสูงไปดูงานการประเมินค่าทรัพย์สินที่นิวซีแลนด์และออสเตรเลียก็เพราะ ต้องการดูระบบการประเมินค่าทรัพย์สินที่เรียกว่าการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลอง หรือมีศัพท์เทคนิคว่า Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA) หรือ Mass Appraisal หรืออีกชื่อหนึ่งว่า Automated Valuation Model (AVM)
          ปกติการประเมินค่าทรัพย์สินนั้นประเมินคราวละ 1 แปลงหรือไม่มากน้อยไปกว่านั้น  แต่การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน สามารถประเมินคราวละนับหมื่นนับแสนแปลง เป็นการประหยัดเวลา และมีความถูกต้องที่เชื่อถือได้ การประเมินค่าทรัพย์สินในลักษณะนี้สามารถปรับปรุงให้ทันสมัยได้ทุกปี เพื่อนำมาคำนวณราคาทุนทรัพย์ตามราคาตลาดเพื่อการเสียภาษี นอกจากนี้ยังสามารถนำมาใช้เพื่อการเวนคืนและวัตถุประสงค์อื่น รวมทั้งการอำนวยสินเชื่อให้กับสถาบันการเงินอีกด้วย
          ความสำเร็จของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองนี้ อยู่ที่การคิดค้นแบบจำลองที่เหมาะสม ผู้เขียนก็ได้พัฒนามาใช้ตั้งแต่ปี 2533 เป็นคนแรกในประเทศไทย และสามารถใช้ได้อย่างดีกับการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองในหลาย ๆ โครงการของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ กรมโยธาธิการและผังเมือง และอื่น ๆ การไปดูงานที่นิวซีแลนด์และออสเตรเลียนี้ จึงจะไปดูเทคโนโลยีการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินใหม่ ๆ ในประเทศทั้งสองเพื่อนำมาพัฒนาในประเทศไทยต่อไป
          ในออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ โครงสร้างพื้นฐาน หรือ Infrastructure ที่จะทำให้การประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองนี้ประสบความสำเร็จ อันได้แก่ การมีฐานข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเผย แต่ในกรณีประเทศไทย ไม่มีการเปิดเผยเพราะเข้าใจว่าเป็นข้อมูลส่วนบุคคล ทั้งที่ในต่างประเทศถือว่าเป็นเรื่องที่ต้องเปิดเผยเพื่อการเสียภาษีอย่างเป็นธรรม การที่จะให้ประชาชนแจ้งการซื้อขายทรัพย์สินตามความเป็นจริงนั้น รัฐต้องไม่เก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนสูงเกินไป เช่นในประเทศไทยเก็บถึง 3% ของราคาขาย แต่ในต่างประเทศ ไม่มีการเก็บ หรือเก็บเฉพาะค่าธรรมเนียมเล็กน้อยเท่านั้น นอกจากนี้รัฐควรมีมาตรการลงโทษผู้เลี่ยงภาษีอีกด้วย
          ฐานข้อมูลการประเมินค่าทรัพย์สินรายแปลงในออสเตรเลียและนิวซีแลนด์นั้น เป็นระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ที่ลงทุนครั้งเดียวโดยหน่วยงานเดียว ต่างจากประเทศไทยที่แต่ละหน่วยงานก็มีระบบสารสนเทศของตนเอง ซึ่งไม่ประสานกันและสิ้นเปลืองงบประมาณเป็นอันมาก ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ในประเทศที่พัฒนาแล้วนี้สามารถใช้ร่วมกันทุกหน่วยงาน ตั้งแต่ตำรวจ ประปา ไฟฟ้า สถานศึกษา สรรพากร นายหน้าค้าที่ดิน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ฯลฯ
          ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องจึงควรไปดูงานของหน่วยงานต่าง ๆ เหล่านี้อันได้แก่ Quotable Value (QV) ซึ่งเป็นวิสาหกิจรายใหญ่ที่สุดที่ทำงานประเมินค่าทรัพย์สินภาครัฐของนิวซีแลนด์ และ Office of Valuer General ซึ่งทำงานด้านการประเมินค่าทรัพย์สินในรัฐนิวเซาท์เวลส์ของออสเตรเลีย
          ในกรณีประเทศไทย ยังไม่มีการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองในลักษณะนี้อย่างเป็นทางการ  และไทยมีความจำเป็นต้องพัฒนาความรู้ทางด้านนี้  อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เคยดำเนินการประเมินที่ดินไปประมาณ 13,000 แปลงในท้องที่เขตอำเภอนครไชยศรี ด้วยงบประมาณ 2.7 ล้านบาท หรือตกแปลงละ 200 บาท ให้กับกรมธนารักษ์ โดยงานนี้ประสบความสำเร็จอย่างดี
          ในประเทศไทย มีแปลงที่ดินรวมกันเกือบ 30 ล้านแปลง ถ้าค่าใช้จ่ายแปลงละ 200-300 บาท ก็ใช้เงินเพียง 6,000 - 9,000 ล้านบาทเท่านั้น การว่าจ้างเอกชนดำเนินการถือเป็นการประหยัดงบประมาณแผ่นดินของไทยเป็นอย่างมากกว่าที่ทางราชการจะดำเนินการเอง ในประเทศนิวซีแลนด์ รัฐบาลท้องถิ่นส่วนมากจะว่าจ้างบริษัทเอกชนดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สินให้เพื่อการเวนคืน การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และอื่น ๆ ในกรณีออสเตรเลีย ท้องถิ่นแต่ละรัฐเป็นผู้ดำเนินการเอง
          การที่รัฐบาลในประเทศที่เจริญแล้วพัฒนาการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลอง ซึ่งประเมินได้ทั่วทั้งประเทศในเวลาอันรวดเร็ว ก็เพื่อวัตถุประสงค์สำคัญประการหนึ่งอันได้แก่ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ภาษีประเภทนี้นับเป็นภาษีท้องถิ่นที่ทำให้ท้องถิ่นได้มีงบประมาณเพียงพอในการพัฒนาท้องถิ่นตนเอง โดยไม่ต้องอาศัยเงินจากส่วนกลาง ไม่เกิดกรณีการพึ่งพิงส่วนกลาง ทำให้ท้องถิ่นมีอิสระทางการเงินและทางการเมือง
          ในปัจจุบันประเทศออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ สหรัฐอเมริกา แคนาดา จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในท้องถิ่นเป็นเงินถึง 70% ของงบประมาณ ในขณะที่ไทยจัดเก็บได้เพียง 10% ที่เหลือจึงมาจากส่วนกลาง และพอเงินจากส่วนกลางส่งไปยังท้องถิ่นก็ทำให้เกิดอาการ “วัดครึ่งหนึ่ง กรรมการครึ่งหนึ่ง” งบประมาณอาจรั่วไหลได้  แต่ถ้าเงินในท้องถิ่น นำมาพัฒนาท้องถิ่น ก็จะทำให้คนในท้องถิ่นเกิดอาการหวงแหนทรัพยากรทางการเงินของตนเอง โอกาสการโกงก็จะน้อยลง
          ในช่วงแรก ๆ ยังอาจมีการโกงในท้องถิ่นไทยได้ หากมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ถ้าเปิดโอกาสให้ประชาชนได้เรียนรู้ คนดี ๆ มาทำงานการเมืองกันมากขึ้น โอกาสการโกงก็จะน้อยลง ในท้องถิ่นต่าง ๆ เช่น ระดับ County และ City ของสหรัฐอเมริกา หรือ ระดับ Council และ City ของนิวซีแลนด์ การเลือกตั้งไม่ได้จำกัดเฉพาะตำแหน่งนายกเทศมนตรี แต่มีการเลือกตั้งผู้มีอำนายในการประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้อำนวยการฝ่ายการศึกษา หรืออื่น ๆ ด้วย ไม่เช่นนั้น พวกข้าราชการประจำในท้องถิ่นก็ยังจะสามารถ “ขี่คอ” ผู้นำในองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้เช่นกัน
          การที่ท้องถิ่นในประเทศที่เจริญแล้วมีการพัฒนาระบอบประชาธิปไตยแบบหยั่งรากลึกนี้เอง จึงทำให้บทบาทของประชาชนท้องถิ่นได้รับการจัดวางในที่ ๆ เหมาะสม และมีส่วนร่วมในการพัฒนาประเทศในทุกภาคส่วน โดยทั้งนี้ จุดเริ่มต้นมาจากการสร้างความเท่าเทียมในการเสียภาษีสำหรับท้องถิ่นที่เกิดขึ้นจากการประเมินค่าทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพโดยการสร้างแบบจำลองนั่นเอง
          เราจึงควรไปเรียนรู้โลกเพื่อเปลี่ยนแปลงและพัฒนาประเทศชาติของเรา

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่