Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 636 คน
     มูลค่าและความคุ้มค่าหรือไม่ของทัชมาฮาล
หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 10 กุมภาพันธ์ 2555 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th
http://www.facebook.com/dr.sopon

          ท่านนักธุรกิจที่เดินทางทำการค้า ประชุม สัมมนาหรือเที่ยว คงต้องมีโอกาสแวะไปทัชมาฮาลอันเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรัก ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเจ็ดสิ่งมหัศจรรย์ของโลกยุคใหม่ มีนักท่องเที่ยวไปเยี่ยมเยือนนับล้าน ๆ คนต่อปี แง่มุมหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์นี้คุ้มค่าหรือไม่
          ทัชมาฮาลตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำยะมุนา นครอาครา รัฐอุตตระประเทศ ประเทศอินเดีย สร้างขึ้นโดยชาห์ญะฮาน กษัตริย์แห่งราชวงศ์โมกุลในปี พ.ศ.2196 หรือ 359 ปีมาแล้ว (นับถึงปี 2555) เพื่อเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักแก่มเหสีมุมตัส มาฮาล ซึ่งสิ้นพระชนม์ไป โดยพระนางมีพระราชโอรสธิดาถึง 14 พระองค์ ทัชมาฮาลใช้เวลาสร้างถึง 22 ปี ใช้แรงงานคนกว่า 20,000 คน และประดับด้วยอัญมณี (ที่ไถหรือซื้อ) จากแหล่งต่าง ๆ ในประเทศอินเดียและเพื่อนบ้าน และได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกตั้งแต่ปี พ.ศ.2526
          สิ่งก่อสร้างนี้ออกแบบโดยอุสตาด ไอซา ซึ่งถูกประหารชีวิตหลังจากสร้างเสร็จเพราะชาห์ญะฮานไม่ต้องการให้สถาปนิกนี้มีโอกาสไปออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยกว่านี้ อาคารหลักมีขนาดกว้างยาวด้านละ 100 เมตร สูง 60 เมตร บริเวณอาคารหลักได้รับการยกสูงจากริมฝั่งแม่น้ำประมาณ 50 เมตร นอกจากนี้ยังมีอาคารทางเข้าและอาคารโดยรอบอีกจำนวนหนึ่ง โดยมีพื้นที่รวม 42 เอเคอร์หรือประมาณ 106 ไร่
          อย่างไรก็ตามภายหลังการก่อสร้างทัชมาฮาลไม่นาน ชาห์ญะฮานก็กลับคิดการใหญ่อีก คิดจะสร้างอาคารอีกหลังหนึ่งสำหรับพระองค์เอง โดยใช้หินสีดำ ให้ตั้งอยู่อีกฝั่งหนึ่งของแม่น้ำยะมุนา ตรงข้ามกับทัชมาฮาล เพื่อให้อยู่คู่กัน แต่การนี้คงต้องใช้เงินอีกมหาศาล ดังนั้นจึงออรังเซบ พระราชบุตรของพระองค์เอง ทำรัฐประหารเพราะลำพังการก่อสร้างทัชมาฮาลก็ทำให้เศรษฐกิจย่อยยับ ชาห์ญะฮานถูกขังไว้ ณ ป้องอาครา จนสวรรคตในอีก 8 ปีต่อมา (พ.ศ.2209) ในวันสุดท้ายของพระชนม์ชีพ พระองค์จ้องมองเศษกระจกที่ใช้สะท้อนภาพของทัชมาอาล และสวรรคตในขณะที่มือยังถือเศษกระจกดังกล่าวอยู่ ออรังเซบจึงฝังพระศพของพระราชบิดาเคียงข้างมุมตัส มาฮาล
          สำหรับต้นทุนค่าก่อสร้างเมื่อคำนวณเป็นเงินเหรียญสหรัฐอเมริกา เป็นเงินประมาณ 500 ล้านเหรียญในปี พ.ศ.2548 หรือประมาณ 615 ล้านเหรียญสหรัฐ ณ ปี 2555 ซึ่งคิดเป็นเงินไทยประมาณ 19,000 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามบางแหล่งอาจประมาณการไว้สูงกว่านี้ การนำเงินคงคลังไปใช้มากมายพร้อมกับการเกณฑ์ผู้คนมาใช้แรงงานเป็นจำนวนนับหมื่นเพื่อมเหสีที่สิ้นพระชนม์ไปเช่นนี้ อาจถือเป็นการโกงประชาชน และทำร้ายประเทศชาติเพื่อสนองความต้องการของตนเองในทางหนึ่ง
          สำหรับค่าที่ดิน 106 ไร่นั้น จากการสำรวจเบื้องต้นของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าที่ดินในย่านนอกเมืองตกไร่ละ 7 ล้านบาท ส่วนในเมืองที่ดินที่สามารถใช้สร้างโรงแรมใกล้ทัชมาฮาล ตกไร่ละ 48 ล้านบาท หากไม่มีทัชมาฮาล และสมมติให้ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินในเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว ราคาคงจะตกเป็นเงินไร่ละ 40 ล้านบาท ดังนั้นที่ดินทัชมาฮาลนี้จึงน่าจะเป็นเงินประมาณ 4,240 ล้านบาท และเมื่อรวมกับค่าก่อสร้าง 19,000 ล้านบาทแล้ว จึงเป็นเงินต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 23,240 ล้านบาท ซึ่งหากนำเงินจำนวนนี้มาสร้างทางด่วนขนาด 4 ช่องจราจร เช่น ทาวด่วนดาวคะนอง จะสามารถสร้างได้เป็นระยะทางประมาณ 43 กิโลเมตร (ตารางเมตรละ 32,000 บาท) ซึ่งเป็นคุณูปการกว่าทัชมาฮาลมาก
          คราวนี้มาพิจารณาถึงรายได้จากการเข้าชมทัชมาฮาลนั้น ในกรณีชาวอินเดียเก็บเป็นเงิน 20 รูปีต่อหัว ชาวต่างประเทศทั่วไปเก็บเป็นเงิน 750 รูปีต่อหัว ส่วนชาวเอเชียใต้อื่นเก็บเป็นเงิน 510 รูปีต่อหัว ส่วนเด็กต่ำกว่า 15 ปีไม่เสียค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ยังมีค่าเข้าชมในช่วงกลางคืนซึ่งเก็บในอัตราใกล้เคียงกันอีกด้วย แต่ในแต่ละเดือนจะเปิดช่วงกลางคืนอยู่ไม่กี่วันเท่านั้น (ช่วงคืนเดือนเพ็ญ) โดยในแต่ละปี มีนักท่องเที่ยวประมาณ 2-4 ล้านคน โดยเป็นชาวต่างประเทศ 200,000 คน
          ในที่นี้สมมติให้เก็บค่าเข้าชมแก่ชาวต่างประเทศเฉลี่ย 700 รูปี และชาวอินเดีย 20 รูปีต่อหัว โดยในแต่ละปี มีนักท่องเที่ยวชาวอินเดียประมาณ 3 ล้านคน เป็นชาวต่างประเทศ 200,000 คน ก็จะสามารถเก็บเงินได้ ประมาณ 200 ล้านรูปีต่อปี หรือคิดเป็นเงินไทย 120.54 ล้านบาท เมื่อหักค่าใช้จ่าย 30% โดยประมาณแล้ว ก็จะเป็นเงินได้สุทธิ 84.4 ล้านบาท หากแปลงรายได้เป็นมูลค่าด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 5% เพราะแทบไม่ต้องลงทุนอะไรในขณะนี้ (ยกเว้นการซ่อมแซมและการบำรุงรักษา) ก็จะเป็นเงิน 1,688 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าต้นทุนค่าก่อสร้างที่ประเมินไว้ 23,240 ล้านบาทเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตามการดำรงอยู่ของทัชมาฮาล ก็ก่อให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกหลายเท่าตัว โดยในที่นี้หากสมมติให้มีผลกระทบอีก 4-6 เท่าตัว ก็ยังเป็นเงินน้อยกว่าต้นทุนค่าก่อสร้างที่ประเมินได้อยู่ดี
          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า การก่อสร้างทัชมาฮาลในเบื้องแรกโดยผู้ปกครองในอดีต เจ๊งตั้งแต่วันแรกที่คิดสร้างแล้ว ส่งผลร้ายต่อระบบเศรษฐกิจ ฐานะของประชาชน และการคลังของประเทศชาติอย่างรุนแรง จนต้องถูกรัฐประหารไปในที่สุด และในปัจจุบัน แม้จะมีผู้คนจากทั่วโลกไปท่องเที่ยว ก็ไม่อาจเกิดความคุ้มทุนจากการท่องเที่ยวแต่อย่างใด
          โดยสรุปแล้ว ในแง่หนึ่ง ทัชมาฮาลจึงอาจเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักอันงดงามมั่นคง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็เป็นอนุสรณ์สถานของการขูดรีดแรงงานประชาชนและทรัพยากรของชาติและเพื่อนบ้าน หากไม่มีความปรารถนาอันแรงกล้า (บ้า/หลง) และการมีอำนาจอันยิ่งใหญ่ในการบังคับเอา ก็คงไม่สามารถเสกสรรค์สิ่งมหัศจรรย์ของโลกเช่นนี้ให้ชนรุ่นหลังได้ประจักษ์ในศักยภาพของมนุษย์ได้

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่