Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,012 คน
     สิงคโปร์ ไม่ง้อต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์
หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 27 มกราคม 2555 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th
http://www.facebook.com/dr.sopon

          ในขณะที่นายทุนหลายชาติ พยายาม “ขายชาติ” ด้วยการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย บัดนี้สิงคโปร์กลับพยายามปรามปรามการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างรุนแรง ประเทศไทยควรฉุกคิดกันบ้าง นายทุนนักธุรกิจจะค้าขายทำกำไรมีมงคล ไม่ใช่ทำทุกอย่างที่ได้เงินโดยไม่เห็นแก่ชาติ
          สิงคโปร์อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัยในสิงคโปร์มานานแล้ว แต่เมื่อปลายปี 2554  สิงคโปร์ได้ออกมาตรการใหม่ด้านการป้องกันการเก็งกำไร โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุดที่ภาคเอกชนสร้างขึ้น ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% และสำหรับชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนักอยู่ในสิงคโปร์ หากซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และชาวสิงคโปร์เองที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 (ส่วนมากเป็นห้องชุด) ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 3% ทั้งที่แต่เดิมค่าธรรมเนียมโอนคิดเป็นเงินน้อยมาก
          สำนักข่าวต่าง ๆ รายงานว่า นายทาร์มา ชันมูการัตนัม รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่าสิงคโปร์ยังคงเป็นตลาดเปิดอยู่และยังเปิดอยู่ตลอดไป แต่ในความเป็นจริง กระแสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศมีสูงมากในขณะที่อัตราดอกเบี้ยในสิงคโปร์ค่อนข้างต่ำ มาตรการนี้จะช่วยลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์
          จากข้อมูลของทางราชการพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 19% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2554 ซึ่งในกรณีกรุงเทพมหานคร ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน และหากในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองย่านปทุมวัน เพลินจิต ชิดลม ซึ่งเป็นทำเลที่ดีที่สุด ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเพียง 15% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เป็นผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และหากเทียบทั้งปี ราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 25-30% ซึ่งถือว่าสูงกว่าไทยมาก การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์เช่นนี้ลง ถือเป็นการเก็งกำไรกันอย่างขนานใหญ่และจะเป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์ได้
          ในกรณีประเทศสิงคโปร์นี้ รัฐบาลออกมาตรการนี้โดยไม่เกรงว่าภาคเอกชนนักพัฒนาที่ดินใหญ่น้อย บริษัทนายหน้าข้ามชาติ นักเก็งกำไร หรือนักลงทุนจะได้รับผลกระทบแต่อย่างใด แสดงให้เห็นว่า รัฐบาลสิงคโปร์เห็นความสำคัญของประเทศชาติเหนือภาคธุรกิจ ในการนี้บางท่านอาจให้ความเห็นว่ามาตรการนี้อาจส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติ ทิ้งเงินดาวน์ ไม่มาโอนบ้านเพราะค่าโอนสูงถึง 10% แต่รัฐบาลสิงคโปร์มั่นใจว่าผู้ซื้อบ้านที่จ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว คงไม่กล้าทิ้งเงินดาวน์ เพราะเงินดาวน์ที่ผ่อนไปตลอดตั้งแต่แรกเป็นจำนวนเงินไม่น้อย ผิดจากเงินดาวน์ในตลาดที่อยู่อาศัยไทยที่ต่ำมาก มีโอกาสที่นักลงทุนจะทิ้งดาวน์สูงมาก การพยายามทำให้เงินดาวน์ต่ำ เพื่อกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มยอดขายแก่ผู้ประกอบการ จึงอาจเป็นข้อเปราะบางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหากเสียหายขึ้นมา ก็จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทย
          อย่างไรก็ตามจากมาตรการเพิ่มค่าธรรมเนียมโอนเป็น 10% ของสิงคโปร์ คงส่งผลให้การจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ จะไม่เกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้  ดังนั้นผลกระทบที่เกิดขึ้นในปัจจุบันก็คือ หุ้นของบริษัทพัฒนาที่ดินซึ่งเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ทรุดต่ำลงเป็นอย่างมาก แต่รัฐบาลสิงคโปร์ก็ไม่วิตกกับกรณีนี้ ด้วยการถือโอกาสไปอุ้มด้วยภาษีอากรของประชาชนแต่อย่างใด
          ในอดีตที่ผ่านมาสิงคโปร์เคยอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยได้ตั้งแต่ชั้นที่ 5 ขึ้นไปในช่วงก่อนเกิดวิกฤติปี พ.ศ.2540 แต่หลังจากวิกฤติก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ทั้งหมด แต่ในขณะที่เศรษฐกิจตกต่ำ ก็ไม่มีใครมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากในช่วงวิกฤติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ขยับตัวสูงขึ้นแต่อย่างใด และอาจตกต่ำลงด้วยซ้ำ จึงไม่มีผู้สนใจซื้อ
          แม้แต่แฟลตของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ที่ชาวสิงคโปร์จองซื้อไว้เพื่อการเก็งกำไรและอยู่อาศัยเองก็กลับว่างเป็น จำนวนมหาศาล อุปสงค์ขาดหายไป อย่างไรก็ตามเนื่องจากความร้อนแรงของเศรษฐกิจสิงคโปร์ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา ทำให้อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นสินค้าเก็งกำไรของทั้งชาวสิงคโปร์และชาวต่างชาติไป จนรัฐบาลต้องออกมาตรการควบคุมต่าง ๆ หลายมาตรการ โดยมาตรการการเพิ่มค่าธรรมเนียมโอนนี้เป็นมาตรการล่าสุด
          ในกรณีประเทศไทยกลับแตกต่างไปอย่างมาก รัฐบาลและหน่วยราชการของไทย ควรเห็นประโยชน์ของประชาชนให้มากขึ้น ไม่ใช่ปล่อยให้คนต่างชาติมาฮุบที่ดินไทยไปมากมายในจังหวัดท่องเที่ยว พวกนี้ฮุบไปก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% เช่นในสหรัฐอเมริกา เวลาจะโอนให้ญาติก็ไม่ต้องเสียภาษีมรดก การที่ไทยจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็เท่ากับยกแผ่นดินให้เขาฟรี ๆ แล้วทำไมประเทศไทยไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งภาษีมรดกเสียที ก็คงต้องตอบว่า ผู้มีอำนาจระดับ Super Power คงไม่ต้องการ จึงออกไม่ได้เสียที
          ยิ่งกว่านั้น กรณีศึกษาของสิงคโปร์นี้ชี้ให้เห็นว่า ประเทศไทยควรเห็นแก่ประชาชนผู้บริโภค ซื้อบ้านมากกว่าผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน การคุ้มครองผู้บริโภคควรจะเข้มงวด เข้มแข็งขึ้น เพราะข้อร้องเรียนหรือคดีที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีค่อนข้างสูง  ในแต่ละปี บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนได้กำไรกัน 20-30% แต่เรามักเอาใจผู้ประกอบการด้วยการลดภาษีอะไรสารพัด นัยว่าเพื่อผู้ซื้อบ้าน แต่ในอีกแง่หนึ่งก็เพื่อให้การประกอบการคล่องตัว สถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ได้กำไรปีละมหาศาลนับหมื่น ๆ ล้านต่อแห่งในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำติดดิน สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นับเท่าตัว
          ใช่ว่าผมไม่ตระหนักถึงคุณูปการของนายทุน แต่รัฐบาลที่ดีควรเห็นแก่ประชาชนเจ้าของประเทศมากกว่านายทุน

* ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส Email: sopon@area.co.th; facebook.com/dr.sopon

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่