Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 943 คน
     อสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบสหรัฐ อินเดียและไทย
หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 13 มกราคม 2555 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th
http://www.facebook.com/dr.sopon

          เศรษฐกิจเป็นเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเศรษฐกิจดี คนก็ซื้อทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นทอง อัญมณี รถยนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์ ถ้าเศรษฐกิจแย่ คนก็เอาไปขาย ไปตึ๊ง (จำนำ) ขายฝาก ฯลฯ เรามาดูตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบระหว่างสหรัฐอเมริกา อินเดียแล้วมาย้อนดูไทยกัน
          ราคาบ้านในประเทศสหรัฐอเมริกา ณ เดือนตุลาคม 2554 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุด ตกต่ำลงอีก 0.2% โดยสำนักงานการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา หรือ Federal Housing Finance Agency ได้รายงานภาวะราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา และศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำมาวิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ราคาล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2554 ลดลง 0.2% ทั่วประเทศ ในขณะที่เดือนก่อนหน้า (กันยายน 2554) ราคาเพิ่มขึ้น 0.4% ทำให้ราคาบ้านในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ตุลาคม 2553-2554) ลดลง 2.8% หรือลดลง 19.2% นับแต่เดือนเมษายน 2550 (4 ปีครึ่งที่แล้ว) ซึ่งเป็นเดือนที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงสุด ราคา ณ เดือนล่าสุด (ตุลาคม 2554) เท่ากับราคา ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2547 หรือประมาณ 3 ปีก่อนเกิดวิกฤติ
          อาจกล่าวได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาตกต่ำตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2550 เป็นต้นมา จนต่ำสุดในเดือนมีนาคม 2554 เป็นเวลาเกือบ 4 ปี  และแม้ในช่วง 4 ปีนี้จะมีการกระตุกของราคาขึ้นบ้าง แต่ก็ถือว่าอยู่ในช่วง “ขาลง” ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้น และขณะนี้ก็ยังไม่เห็นการฟื้นตัวนัก  อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวได้ปรากฏขึ้นเป็นแห่ง ๆ บ้างเช่นกัน
          ในกรณีนี้บางท่านอาจเห็นว่าควรไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา เนื่องจากราคาถูก แต่ในความเป็นจริง หากซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา เจ้าของต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละประมาณ 2% ซึ่งแตกต่างไปตามแต่ละจังหวัด (County) ของแต่ละมลรัฐ โดยหากบ้านในสหรัฐอเมริการาคาเฉลี่ย 10 ล้านบาท ก็จะต้องเสียภาษีประมาณ 200,000 บาทต่อปี ในขณะที่ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ต้องเสียภาษีนี้เพราะประเทศไทยยังไม่จัดเก็บ นอกจากนี้ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ทายาท จะต้องเสียภาษีมรดกอีก 30% เช่นหากบ้านดังกล่าวราคา 10 ล้านบาทในขณะนี้ หากอีก 30 ปีข้างหน้าราคาเพิ่มเป็น 50 ล้านบาท ก็จะต้องเสียภาษีประมาณ 15 ล้านบาท เป็นต้น ดังนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ผู้ลงทุนสมควรพิจารณาถึงข้อจำกัดนี้ด้วย
          สำหรับในกรณีประเทศไทยกลับลิงโลดเป็นพิเศษ AREA แถลง ฉบับที่ 117/2554: วันจันทร์ที่ 26 ธันวาคม 2554 ตลาดที่อยู่อาศัยอินเดียยังร้อนแรงแม้ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของอินเดียจะเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำสุดในรอบ 6 ไตรมาสที่ผ่านมา แต่ก็ยังสูงกว่าสหรัฐอเมริกาเป็นอย่างมาก ตามรายงานจาก the Global Property Guide ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในอินเดียยังเติบโต แม้ว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติจะเติบโตน้อยที่สุดในรอบ 6 ไตรมาส  แต่ก็ยังสูงถึง 7.7% ซึ่งหากเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในโลก ยังถือว่าเป็นการเติบโตทางเศรษฐกิจระดับสูง
          ธนาคารอาคารสงเคราะห์แห่งชาติอินเดียรายงานว่า ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงนิวเดลีเพิ่มขึ้น 33.6% ในเวลา 1 ปีที่ผ่านมา แต่ถ้าหักเงินเฟ้อแล้วจะเพิ่มขึ้นจริงถึง 22.7% โดยเฉพาะไตรมาสล่าสุด (ไตรมาสที่ 2/2554) ราคาเพิ่มขึ้น 15.8% ซึ่งนับเป็นการเจริญเติบโตอย่างน่าอัศจรรย์ จากการสังเกตราคาที่ดินในอินเดียพบว่า ในบางพื้นที่ราคาได้เพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่าในรอบประมาณ 20 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ถือเป็นการก้าวกระโดดเป็นอย่างยิ่ง
          ในกรณีประเทศไทยก็เคยเกิดขึ้นเช่นกัน โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยวิเคราะห์ไว้ว่าราคาที่ดินริมทะเล เพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่าในช่วง พ.ศ.2528-2554 (26 ปี) แต่ในกรณีกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราคาเพิ่มขึ้น 42 เท่าในช่วงเวลาเดียวกันนี้ และบางปีในช่วง “โชติช่วงชัชวาล” ของไทย (25 ปีก่อน) ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเคยเพิ่มขึ้นถึง 100% เช่นกัน
          นอกจากกรุงนิวเดลีแล้ว ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นในนครใหญ่อื่น ๆ แม้แต่นครที่มีกิจกรรมอุตสาหกรรมและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งเคยตกต่ำในช่วงปี 2552 เช่น ไฮเดอราบัด โคชิ และเบงกาลูรา ก็ส่อแนวโน้มของการฟื้นตัวอย่างทั่วหน้า นครเหล่านี้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียง 4-5% เท่านั้น ในขณะที่นครโบปาล ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 34% ในห้วงไตรมาสเดียว  นครแห่งนี้เคยมีแกสรั่วคนตายไปถึง 25,000 คน เกือบเป็นเมืองร้าง แต่ปัจจุบันนี้กลับเติบใหญ่เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตามบางเมืองราคาที่ดินลดต่ำลงเช่นกัน เช่น นครไจเปอร์ ลดลง 4.5% นครโกลกัตตา ลดลง 8% นครที่มีราคาลดลงเพราะก่อนหน้านี้มีการเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งในอัตราที่ค่อนข้างสูงเป็นพิเศษ
          โดยรวมแล้วอินเดียซึ่งผ่านการเป็นประเทศแสนยากจนในช่วงสองทศวรรษก่อนหน้านี้ ได้พัฒนาเป็นประเทศที่ก้าวหน้าขึ้นตามการพัฒนาของอุตสาหกรรมและธุรกิจบริการต่าง ๆ ประมาณกันว่าในจำนวนประชากร 1,000 ล้านคนนั้น มีประชากรที่มีฐานะดีเยี่ยมประมาณ 10% หรือ 100 ล้านคน ซึ่งมากกว่าประชากรไทยทั้งประเทศ หากสามารถเชิญชวนนักลงทุนอินเดียมาเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ก็อาจเป็นแนวทางหนึ่งในการส่งเสริมการท่องเที่ยวและกระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตามนักลงทุนอินเดียไม่ได้มาไทยมากนัก ก็เพราะอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในไทยค่อนข้างต่ำมากเมื่อเทียบกับอินเดีย
          เมื่อหันมามองไทย จะพบว่าเศรษฐกิจไทยเติบโตในอัตราที่ต่ำกว่าอินเดียเป็นอย่างมาก แต่ในปี 2555 นี้จะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 5-6% ก็ตาม แต่เศรษฐกิจไทยก็ยังอยู่ในภาวะทรง ๆ ตัวในภาพรวม ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เน้นไปในกลุ่มที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยสี่ แต่ไม่ได้เติบโตแบบหวือหวา ฟู่ฟ่าแต่อย่างใด  จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจราคาที่ดินมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2554 เพิ่มขึ้นประมาณ 4% และคาดว่าราคาที่ดินในปี 2555 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 4.5% ต่อปี ส่วนราคาที่อยู่อาศัยเดิมก็เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 4-5% เป็นสำคัญ ซึ่งก็ล้อตามภาวะเศรษฐกิจ
          ระเบียบโลกใหม่อาจมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น บทบาทและอิทธิพลของสหรัฐอเมริกา และยุโรปตะวันตกกำลังลดลง หรืออย่างน้อยก็ถดถอยลง ในทางตรงกันข้าม บทบาทของรัสเซีย จีนและอินเดียกลับเพิ่มขึ้นตามลำดับ จะสังเกตได้ว่า ลูกค้ารายใหญ่ที่มาเช่าหรือวื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในไทย ได้เปลี่ยนเป็นกลุ่มรัสเซีย และชาติในเอเชียมากขึ้นกว่าแต่ก่อน
          นักลงทุน นักพัฒนาที่ดินและนักธุรกิจแทบทุกแขนงจึงควรจับตาดูการเปลี่ยนแปลงของอภิมหาอำนาจใหม่และเก่าให้ดี เพราะจะส่งผลต่อเงินในกระเป๋าของเราเช่นกัน

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่