Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 609 คน
     ทิศทางใหม่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2555
ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 26-29 กุมภาพันธุ์ 2555 หน้า 33

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th
http://www.facebook.com/dr.sopon

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากการเปิดตัวใหม่ในปี 2555 พบแนวโน้มสำคัญคือ การชะงักการเปิดตัวในพื้นที่น้ำท่วม การขยายตัวของบริษัทมหาชน การเร่งการฟื้นตัวของตลาดจากการอั้นการขายในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2554 และการออกตัวของตลาดบ้านเดี่ยวในพื้นที่ตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย ได้สำรวจโครงการภาคสนามของอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ ซึ่งถือเป็นดัชนีที่สำคัญที่สุดและใช้วิเคราะห์สถานการณ์ได้ชัดเจนกว่าดัชนีการจดทะเบียนบ้านใหม่และดัชนีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งสองดัชนีหลังนี้ไม่สะท้อนสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันแต่อย่างใด เพราะเพียงก่อสร้างเสร็จหรือโอน ณ วันเดียวกัน แต่มีกิจกรรรมทางการตลาดแตกต่างกัน
          แนวโน้มตลาดที่เห็นชัดในปัจจุบันตามการคาดการณ์ของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็คือ
          1. ในพื้นที่น้ำท่วมซึ่งตั้งอยู่ซีกตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานคร เช่น ย่านบางบัวทอง เป็นย่านที่มีแทบไม่มีการเปิดตัวโครงการในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2555 ทั้งนี้การเปิดตัวเน้นเปิดเฉพาะในย่านใจกลางเมือง และฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยาที่ในช่วงก่อนหน้านี้ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม
          2. อย่างไรก็ตามในช่วงเดือนมีนาคม และไตรมาสที่ 2/2555 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ในภาคตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยาอีกเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เพราะอุปทานที่สะสมและรอการเปิดตัวมีเป็นจำนวนมาก โดยทั้งนี้จะมีโครงการเปิดใหม่ในบริเวณถนนพระรามที่ 5 บางบัวทอง ถ.พุทธบูชา เอกชัย บางพลัด คลองสาน ท่าพระ เป็นต้น โครงการที่รอจะเปิดตัวในเดือนมีนาคมและไตรมาสที่ 2/2555 นี้จะเน้นไปทางบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เป็นสำคัญ ซึ่งถือเป็นอุปทานที่สะสมมาจากช่วงน้ำท่วม
          3. มีแนวโน้มว่าบริษัทมหาชนจะครองส่วนแบ่งตลาดไปเกือบทั้งหมด จะเห็นได้ว่า บริษัทมหาชนพัฒนาถึง 69% ของทั้งตลาด รองลงมาเป็นของบริษัทในเครือบริษัทมหาชนเปิดตัวอีก 15% ที่เป็นของบริษัทเล็ก ๆ อื่น ๆ มีเพียง 16% เท่านั้นในเดือนมกราคม 2555 แต่หากพิจารณาจากมูลค่าโครงการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้พบว่า มูลค่าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์มีรวมกัน 23% แต่ก็คงเป็นเพียงหนึ่งในสี่ของทั้งตลาดเท่านั้น แม้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะพัฒนาโดยบริษัทมหาชน แต่ก็ไม่ใช่บริษัทเดียว แต่รวมประมาณ 5-6 บริษัท ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าบริษัทที่จะอยู่รอดในอนาคต จะเป็นบริษัทที่เป็นมืออาชีพ แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นบริษัทขนาดใหญ่เสมอไป ในอนาคต บริษัทต่าง ๆ จะทยอยเข้าตลาดหลักทรัพย์เป็นระยะ ๆ คาดว่าจะมีบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์อีกนับสิบบริษัทในอนาคตอันใกล้นี้
          ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ มักเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 5 บริษัท คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท มั่นคง เคหะการ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 3 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป
          4. แนวโน้มการเปิดตัวในช่วงที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีการเน้นการเปิดตัวห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก คือ ราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ ในขณะที่บ้านเดี่ยวเปิดตัวราคาสูงถึง 5.0-10.0 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ความต้องการของผู้ซื้อบ้านในระดับสูงยังมีอยู่มาก และตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2555 มีโอกาสที่บ้านเดี่ยวที่เตรียมตัวเปิดในฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งถูกน้ำท่วมจะกลับมาใหม่อีก
          อย่างไรก็ตามเฉพาะในเดือนมกราคม 2555 พบว่าอาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดขายมากที่สุด 3,653 หน่วย (69%)  รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 764 หน่วย (14%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 739 หน่วย (14%) แต่หากพิจารณาจากมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนมกราคม 2555 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 14,854 ล้านบาท โดยประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 6,990 ล้านบาท (47%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 4,724 ล้านบาท (32%) ส่วนอันดับ 3 คือทาวน์เฮ้าส์ 2,274 ล้านบาท (15%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จะเน้น 2 กลุ่ม คือ หากอยู่นอกเมืองจะมีระดับราคา 1-2 ล้านบาท และหากตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นกลางราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท โดยจะกระจายอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า และแหล่งงานหรือแหล่งชุมชนเป็นหลัก
          เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 16% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 37% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ขายดีอันดับ 1 คือ บ้านแฝดระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีจำนวน 33 หน่วย ขายได้แล้ว 17 หน่วย (52%) แต่อาจจะไม่มีนัยสำคัญมากนักเนื่องจากมีหน่วยขายเป็นส่วนน้อยของตลาด รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท จำนวน 1,592 หน่วย ขายได้แล้ว 511 หน่วย (32%) และอันดับ 3 คืออาคารชุดระดับราคา 0.501-1.000 ล้านบาท จำนวน 567 หน่วย ขายได้แล้ว 90 หน่วย (16%) 

          การแข่งขันในตลาดจะรุนแรงในช่วงไตรมาสที่ 2/2555 เพราะปัจจัยบวกด้านรายได้ของข้าราชการเพิ่มขึ้น การส่งออกจะค่อย ๆ ดีขึ้น ส่วนปัญหาทางการเมืองและการก่อการร้ายคงเป็นปัจจัยลบชั่วคราวเท่านั้น

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่